Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 83

Падат ама друг път. Системно важните банки и компании, които оперират с пари на хората или са важен работодател винаги биват спасявани, защото ако паднат, ще се повтори 2008 и имотите ще са по два за лев. Ще ги спасят дори на цената на огромна инфлация.
Малкия винаги плаща сметката.
Гого

Никой не ги спаси.
Паднаха

Всяка фирма поотделно може да фалира, дори и най-голямата на света (в момента) - Апъл.
Някой ако помни Кодак, преди 20-30 години Кодак имаше 150 хиляди служители, почти монопол на пазара за фотоапарати, ленти и фотохартия и по цял свят се продаваха техните продукти и никой не си представяше какво ще ги замени. Но те не се адаптираха и фалираха.
Така че и Апъл ако не измисли нещо ново, след 10-20 години кой знае - може някой друг да го измисли. Нещо, което да измести смартфоните.

Затуй повечето хора инвестират не в една любима своя фирма, а в портфолио. Не може да фалират всички фирми на пазара - хората все ще трябва да си купуват от някого ядене и пиене, дрехи, транспорт, комуникация, развлечения и т.н. Ако нямат пари за всичко това, то за имоти хептен няма да имат.

Аз също посъветвах дамата да запази двата хубави двустайни, да ги даде под наем и да купи по-голямото жилище с ипотека, като за нея ще си помага с приходите от наем.
Добро решение, няма да я събори.

Цените на имотите в злато за последните 60-70 години не са се променили особено.
 
Движенията в цените на какао, никел, ДЦК, акции и облигации и т.н. са хм....
По-лесно е да почнеш от трето жилище

Може ли един такъв пример за "нормален" строител в София и какво и къде строи в момента? Питането е сериозно. Последните 2-3 години съм се нагледала на обяви със схема на плащане 80-90% преди акт 16.

Ако самоучастието преди акт 16 е повече от 10-15%, а фирмата, която прави проекта е с 1000 лв. основен капитал, то рискът е доста голям. Ако трябва да се плати по-голямата част преди пускането в експлоатация и инвеститорът фалира преди това шансът да си вземеш парите обратно граничи към 0. Листът е кредитори ще е доста дълъг, а фирмата няма да има активи, при чиято разпродажба да може да се покрият евентуалните вземания.

То дори да не фалира самата фирма, все нещо друго може да се обърка - я трафопост да не изградят навреме, я канал, я някой съсед нещо обжалва... Малко ли сгради има така започнати и недовършени.
Хайде ако си дал 300-500 евро/кв.м. (да, по толкова бяха имотите в София не толкова отдавна) все ще ги прежалиш - един малък апартамент беше колкото една кола среден клас (VW Пасат да речем). А сега е колкото 3-4 коли.
Може би не е било нормално да е колкото една. Кой купил тогава евтино - купил.
Но и не е нормално да поемаш риска да дадеш 2000 евро на кв.м. защото след 3 години евентуално като се завърши щяло да е с 200 повече.
Аз трябва да вярвам, че поне 3000 ще стане, за да дам 2000 на зелено. Но не вярвам - хората нямат толкова покупателна способност.

Това, че са спасени, не значи, че няма да имаш голяма загуба. Спасената фирма е все едно фалирала и държавата или друга фирма я купува срещу 20% от стойността на акциите. Респективно и твоите акции от 100% ще станат 20%. Всъщност по-зле, защото когато фирмата тръгна на зле акциите ще паднат от 100 на 50, а после изкупуването ще е 20% от 50 или всъщност 10%.
Е, има всякакви варианти, не е задължително да е така, но и това е възможно. А и аз говорех за големи катаклизми или война. Но не е само това. Утре някой най-после да пусне успешен и работещ термоядрен реактор и знаеш ли какво ще стане с акциите на петролни фирми, въгледобивни фирми, ТЕЦ, че и АЕЦ ?

Всичко опира до оценка на риска. Същите доводи мога да ти дам и за имотите в БГ. Намаляне на населението, демографски проблеми, свръх строене и тн знаем сиги да не ги въртя пак. ко ме питаш мен, риска епъл да фалира е много по-малък от риска за спукване на бг балона. Всеки оценя по различен начин въз основа на това, което знае.

И за мен по въпроса на дамата в момента е по-разумно да купи трето и да си помага в вноската с наемите от първите два. Не претендирам да съм тесен специалист, просто в момента сякаш е по-добре да дължиш пари на банката и да въртиш своите активи по начин, който намериш за добре, отколкото да разпродаваш активи. Говоря ако си струват де, не имот, от който да речем искаш да се отървеш, тъй като не ти носи доходност. Но ако става за отдаване, защо да не го задържи. Продажба може да се случи винаги, при затруднения, и да се погаси частично  кредита. Сядаш, смяташ и преценяваш финансовия риск. Или друго - първо да купи, за да не бърза, пък после да погаси големия кредит с продажба на някое от малките.
Може би трябва да се вслушаме и в мнението на хора, преживели и по-тежки времена в БГ. Тези хора обикновено ако са успяли да купят нещо за себе си, децата си, трудно продават. Питали ли сте се защо. Трудно се реализират времево две успоредни сделки. Съвсем реална хипотеза е да продадеш и да чакаш с пари в банката да намериш друг имот, ама какво става, ако все не намираш подходящия и в това време настане криза или цените продължат да растат. Знам за такива случаи на по-възрастни познати, продават си къщата и докато се усетят да купят ново, парите стигат за една кола ...

Абсолютно е така. В момента и аз продавам едно, и бързам да взема друго. До такава степен не съм съгласна да увелича срока за търсене на ипотека на моя купувач. А че той се опитва, е така. Но и аз си знам, че забавиш ли се да вложиш, и вече си почнал да ги харчиш. А искам точно с тези пари да купя нещо, защото продавам едно дето ми е дарено от родителите и искам да знаят, че са ми оставили нещо. Е, нещо което е сменено с друго - но реално е от тях

При два имота, да теглиш кредит с малко самоучастие си е риск, който трябва да се прецени. В случай че някой остане без работа, ще може ли да се покрива вноската? Дали ще има редовни наематели? Един ипотечен кредит е поне 15-20 години постоянен разход, докато приходите са променлива величина. От “стари кучета” съм чувала, че имот се купува на изгодна цена, пък било то и с висока лихва, а не обратното.

Къде ги има тези имоти на изгодни цени?
Човек купува като излезне нещо и дори да няма 100% възможност е по-добре да се организира и да купи.
Особено за хубаво жилище.

Риска не е голкова голям -  ще пусне двете жилища на малко по-нисък наем и наемателите ще стоят с години (докато не си купят тяхно или не им се родят деца и да им отеснее).
Като са хубави двустайни биха се продали по-лесно дори и в по-трудни времена

Аз спазвам принципа на евреите още от старозаветно време - те казват, 1/3 от богатството в имоти, 1/3 в злато, 1/3 въртиш в търговия (в наши дни това са ценни книжа).
Да имаш три имота, за които да задлъжнееш на банката за цял живот, а да нямаш други инвестиции или злато, за мен не е далновидно.

Особено при сегашните надути цени на имотите. Ето хващам се пак за пример на Тинтина. Да приемем, че наистина нещо на зелено ще се качи с 200 евро до Акт 16 и тя няма да се беси.
Хващам един случайно избран проект в София - без избиране, просто първата реклама, на която кликвам. Един от стотици подобни, този е в Овча Купел:
https://atriumresidence.bg/
Ето какво е планирано във времето - сега почваш да даваш пари, но даже първа копка няма, а Акт 16 ще е 2027 (ако не се забави):


Цена - от 1550 без ДДС, тоест 1860, но това е "ОТ" и сигурно за някоя мансарда или партер с гледка към ауспуха на паркирала кола. Да го кажем 2000, което минава за нормална цена наши дни в София:


И схемата на плащане - сега 20%, догодина 70%, и 2027 още 10%. На практика даваш почти всички пари и после 2 години чакаш да се нанесеш (ако не се забавят, за което сигурно дължат велика неустойка от 0.01% на ден):


И какво става сега - моите 2000 евро, които ще инвестирам, след 2-3 години се надявам вече да са 2200 (не ми се иска Тинтина да се обеси).
Ако искам да ги реализирам обаче, ще платя на брокер 3%, за моята покупка от строителя пак нотариален акт още 3-4%, и то какво остана? Затова викам, че трябва да се надявам поне 3000 да струва, за да вляза в такава схема.
Иначе не ми ли е по-лесно да лежа на дивана и да си държа в безрискови ДЦК, които ще ми носят по 5% на година и които са ликвидни и във всеки един момент мога да ги обърна в кеш, ако се появи нещо наистина изгодно?

Другият ми вариант е да не го продавам като стане, а да го довърша и пусна под наем.
Тук отивам на още няколко месеца ремонти и десетки хиляди за настилки, врати, отоплителни тела, кухня, баня, мебели, и какво ли още не.
Но все пак - перспективен квартал, Овча Купел, НБУ е близо... Е, то в цялото НБУ няма толкова студенти, колкото в момента апартаменти се строят около него. Но да кажем 1000 лева ще вземам. И каква доходност е това?
Една двустайка 55 кв.м. площ ще ми я хванат на 70 с общи части. Прави 140к. С разходите 150к. С ремонта 180к.
Наемът 500 евро *12 прави 6к на година. Значи ще изкарвам великите 6/180=3% доходност от наем годишно, при най-оптимистични допускания за заетост, нужда от ремонти и т.н.
Ами мерси - пас съм засега.

Точно! Лошото за "инвеститорите" е, че всяка година се раждат все по - малко желаещи (по официални статистики) а още по - малко и "глупаци" да плащат наем, а не са се "сетили" като нас, умните и красиви.

Aз не бих купила апартамент с малко самоучастие за инвестиция.
Но все пак не гледам на жилищата с инвестиционна цел и стоя зад мнението си, че инвестицията в имоти в този определен момент не ми изглежда подходяща и не бих направила такава.
Но всеки сам си решава и носи отговорност за решенията си.
Аз нямам против хората, които инвестират - така се вдига и стойността на моето жилище.
Не е много приятно обаче за хората, които желаят да купят за собствено ползване и да имат семейство - за тях става все по-трудно. Някои няма да се доредят.

Между другото, като гледам е немалка разправия да се търсят наематели и да се занимаваш с хора - нещо, което определено не е за мен и не ми допада.
Доскорошната ни хазяйка се уби от търсене, постоянно се оплакваше от несериозни брокери.
Тя доста и пробираше - не желаеше чужденци, студенти, домашни любимци. И хора с малки деца не бяха сред предпочитаните.