Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 83

Не искам да кажа дали имотите ще поскъпват и колко, но като прочета "експерт от компания за недвижими имоти" ме избива на смях експерт до експерта са тези, да..

Аз не бих вярвала на “прогнозите” на един брокер. Същото важи и за икономисти/финансисти и ще ви кажа защо.
Брокера си изкарва хляба с комисионна от продажби/наеми. Мислите ли, че ако при него дойде клиент, той ще каже: “ изчакайте, цените ще паднат”??? Те не са безпристрастни към пазара, те са едната страна. Икономистите от друга страна, са запознати с цикличността на пазара. Търсенето и предлагането са основите, които го движат. Според тях, ако търсенето спадне, неминуемо това ще се отрази на цените. Освен това, назад във времето ще ви изкарат графики, при които ясно се вижда каква е тенденцията, тя никога не е само нагоре! Защо си мислите, че точно сега и завинаги, цените ще са все нагоре? Според мен неминуемо ще има застой, спад, след това отново връх. Това са процеси, които се повтарят, но кое кога ще започне, колко ще продължи, ето това никой не може да каже с точност. За протокола- работила съм в сферата на НИ + магистър по икономика. Т.е. съм и от двете страни🧐

И в крайна сметка колко са умрелите от корона българи в Гърция това лято ?

Брокерите обслужват пазара на купувачи, продавачи, банки. Прекалено се преекспонира влиянието, което могат да окажат. Може да не ви се вярва, но фокуса на брокера е продавачът, там е борбата, да имаш стоката, да е добра стока, да я представиш на пазара по най-добрия начин и тогава купувачите сами идват.
Това е първо, второ работата с купувач отнема 2-3 пъти повече време, ресурс и е много по-трудно да я доведеш до успешен край в една среда, където подводните камъни са толкова много, че основно  мозъкът ти работи в посока да предвидиш от къде, какво може да изкочи и да вземеш превантивни мерки. Да не говорим, че освен, че трябва да доизвадиш още един куп документи свързани с историята на имота, и да мине всичко през юрист, трябва да контролираш и банката, защото и там работят хора и стават грандиозни грешки, които могат да прецакат  купувача....
Та в този ред на мисли, в пазар където купувачите са повече, няма защо брокерът да ги "заблуждава" и да ги мотивира да не излязат от пазара. Напротив тази статия по-скоро казва на продавачите: Не продавай! Утре ще вземеш повече.    Разбира се, ако този цитат не е изваден от контекста, което си е характерно за медиите.
С една дума, днес на този пазар, ако купувачите намалеят малко, а продавачите се увеличат, един добър брокер ще прави повече сделки. А повече сделки са повече обслужени клиенти, които са най-добрия генератор на бизнес за едни брокер. И ако по-високи цени означава по-малко сделки, предпочитам 10 сделки на 3-ст за по 200К , вместо 5 сделки на 300-350 К.  В единия случай получавам още поне 20 нови клиента през следващата година, две, а в другия 10 клиента, който идват от препоръка.
За мен най-балансиран беше пазарът  3 г., 2017-2019 г., 2020-2021г.  беше някаква лудост, 2022-2023г. всички мислихме: това е! Време е за "плато" в цените, не може повече и според мен се задържаха, с изключение на имоти, които, като характеристики са, като "бели лястовици". В момента аз виждам пазар на големи контрасти.
Няма го средното положение. Или бързо продаваш или понякога застояват повече, без да мога да определя причината.

Това "без да мога да определя причината" ме заинтригува. Кои са най-честите причини, от твоя опит, поради които имотът застоява? Неадекватна цена, да кажем, но какво друго?

Много често, дори и цената си е напълно адекватна. В някои имоти има "нещо" или не са масовки или са с по-ограничен таргет клиенти или моментът е такъв: дали няма да намеря нещо още по-добро...
Такива ситуации ги сравнявам с ястие.  Чудесно е приготвено, но нещо липсва.

- първо - стоката не е на брокера. Брокера няма никакви права над стоката. Брокера е помощен персонал. Да купи стоката и да я има тогава, не и преди това
- второ - добра стока... Брокера продава без да му пука за стоката, може да продава една дупка, която няма представа как ще изглежда някога нито във времето, нито в пространството. Но да е добра дупка...
Какви мерки, освен квадратура с ролетката, че не се сещам...
Нямам думи. Брокер контролира банка... не ми се чете нататък... но пък уверено звучи, както и написаното горе в статията.

"...Брокерин да се наричам, първа радост е за мене!.."

Exter, точно, защото за много неща не се сещате, за това не разбирате написаното от мен.
Успех с финансиране, ако вярваш на всички розови обещания дето ти ги говори кредитния в Банката. Ама, като отпаднат половината от обещанията ще дига рамене и ще вика: Ами, не тя БАНКАТА така, БАНКАТА онака
А ти вече си в сделка и без пари.

нередовни документи, натрупани плащания на общата собственост или предстоящи скъпи ремонти и санирания на общата собственост, планирани строежи в близост, които бина хеутрализирали повече от чара на описанието на жилището, шумен и мръсен булевард , неприятно обкръжение - не само съседите , а и събиращи се групички, често крадени или повредени коли по паркингите и пр. ,скъпо или дори невъзможно паркиране, липса на асансьор при висок етаж, неадекватно отношение на общността към проблеми в това жилище, строеж върху тосичен терен или план за изграждане на неприятно съоръжение в близост...  и още много може да се изброят.

Томева е много права - 100% съгласна с мнението ѝ - и за това че *има стоката*, че се разправя с институции, че преговаря с банки и и и
Добрият брокер е незаменим. Винаги съм работила с брокери, изумяват ме хора без опит как тръгват сами и най-често се натрисат

И мен това ме заинтригува. Какво имаш предвид масовки? Отговарящи на среден вкус и изисквания на купувача или масови като предлагане - типичен размер, разположение и ориентация на стаите, конструкция…

И дали е вярно най-добре имот за ремонт в хубав район или нов и лъскав в по-проблемен район при близки цени, ако други определящи условия са задоволени.(еднакъв достъп до комуникации, търговски обекти и тн)

ПС. Мисля че цените в няколкото големи градове на България ще продължат да се увеличават, докато стигнат типичните цени за подобни имоти в сравняеми по големина ЕС градове, а те там си растат без това, заради засилен имиграционен и инвестиционен интерес от големи и малки играчи. Та хем ще догонват цените, хем ще си растат, “като при съседите”. Същото ще се случи със застраховките и услугите по принцип, както например вече се случи с хранителните продукти, например. Нещо като имотна уравниловка. Качеството на средата обаче е друго нещо (и без него ще си се случи увеличаването на цените).

Понеже имам огромен опит с ипотечно кредиране и съм се нагледала на неизпълнени обещания в стил " няма проблем ще го направим" , ви казвам контрол е нужен. Контрол е нужен на всяко ниво, където има човек.
Хората са претоварени, бързат, почват да неглижират работата си, допускат грешки...

ierldan, да точно така : Има имоти, за които трябва повече познания, въображение, за да ги оцениш.
Пример: идваш на имот за 200К, не го купуваш, аз обаче го купувам. Правя ремонт, довършвам го, отстранявам недостатъци, правя го масовка и го пускам за 270К . Ти идваш на същия този имот и уаооо... супер е, купуваш го.
Ти си доволен, аз също,  защото да речем за 4-5 месеца съм изкарала 30К евро чисто.

А относно: Мисля, че всеки взема решение според неговите си желания и капацитет. Мен на пример старо строителство не можеш да ме изкушиш да купя. Не е моето това. Да ще направя ремонт на моя апартамент, но сграда, общи части, миризми... това ме потиска. Ако го гледаш чисто бизнес е друго. Пари може да изкараш и в Обеля. Всичко е въпрос на математика.

Пък аз обичам старите жилища. Що се отнася за живеене. Районът ми е по-важен от това да е ново строителство. В Бургас например ако намеря ново строителство в моя район, бих се преместила, но няма.
Това е преимуществото на старите сгради - районът. Няма свободни парцели, няма какво да се построи, това вдига цената или я държи висока. Общите части се оправят, вече има и законодателство в тази посока, вярно, че трябват усилия, но все пак.
Ремонт се прави, локация не можеш да преместиш.

За бизнес - предпочитам новото. По-лесно се отдава, по-лесно се продава.

Ето виждаш ли, колко е шарен света, а в София е направо палитрааа... няма профил, който да го няма.
Вчера в една от брокерските групи във ФБ, двама брокера се скараха, кой да наеме с клинети един ап. в Люлин 2. Единият вика: колега, от 2 месеца търся за тях, жената е в 9-ти месец.... Другия: били му близки наемателите и на него му е спешно.   2ст. панелен апартамент, прилично ремонтиран.

ierldan няма как да стане. Няма продукция, дори няма марки . Локацията е евтл. за аутсорсинг , което предполага ниски разноски, ниски доходи, ниски данъци. И разбира се не толкова здрав контролинг ...
Също така Европа в момента надали има и какво да аутсорсва толкова . Доста забатачиха всичко. Дори чух вчера че някои немски производтсва в България също затварят. Фирми, принадлежали преди на немски фирми сега ги продават и следва типичните съкращения на скъпи кадри и т.н.
В България имаш земеделска продукция и това въртене на недвижимости, което си е малко или много лява ръка-десен джоб, защото все пак един на друг си препродватат едно и също и се въртят разни ... То не е неизчерпаемо множество.
Това ми се вижда на мен в момента.
Сега работят оръжейните както някой писа, след някой и друг месец във Вашингтон ще се разбъркат наново картите и ще видим какво ще работи и къде и как. 

Лелелеле двустаен в Люлин2 и него ли го направихме голямата раота, големия имот, голямата сделка?