Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 83

Винаги може за повече парцали
Правописът на съчетанието не е изрично нормиран, та пробвай пак.
---
Влязох в темата, за да се ориентирам за потенциална продажба, а то големи изхвърляния, голямо чудо.

Какво значи брой милионери? В сащ ти мерят net worth като в това включват всичко, което притежаваш, не само кеш. По тази логика доста българи с по 1-2 панелки или 400дк нива са милионери. Ама са гладни милионери, не като тези на запад. Нищо общо нямат. Голям елит сме. В последните години лесно се става милионер, стига да си хазартна личност. Купуваш 10 броя на кредит и година по-късно продаваш. Така се гради устойчива икономика с шепа милионери/хазартно зависими за сметка на цял народ. Понци схемата на ИП ряпа да яде.

Гого, прекалено голямо значение им отдаваш. Всички знаем, къде и кой прави схеми за сметка на народа.
И колкото и да говорят хора в бранша, че имоти се купуват основно за ползване, ти не им вярваш. За теб все едно 90% са схемаджии и 10% лично жилище, а то реално е обратно.

Работа се, че са за ползване, все пак имаме сериозен растеж на населението.
Нищо, че хиляди са празни, често на БДС след години и няколко препродавания.
Аз лично съм продал два имота преди 5+ години и двата са празни, все още идват сметките им и няма консумация..

Не бих казал, че е 90/10, нито 10/90. Но за 50/50 може да се съглася. Със сигурност има много спекуланти и не са 10%. Ако бяха 10% щеше да е добре. Ако хората купуваха за живеене, нямаше да има толкова много празни заключени апартаменти. Не се ли запитваш как така има строителен бум, по статистика жилищата са много повече от семействата, а има недостиг на квартири. Къде е логиката? Според мен в заключването на празни апартаменти касичка. Това ли ти е мечтания дом, за който всеки брокер пее песни?

Според мен леко се шегуваш.  Отдавна не коментирам на фантазия, папките с досиетата и финансовите разчети са ми в офиса и понеже търгувам с имоти като инвестиция съм наясно с целия конструктивен финансов план на клиентите ми, както и семейните ми.
В София доходите на млад специалист с висше образование и някакъв език стартира от 3000.
Това е на около 23 години. След около две години и заплатата е по-висока с около 20-30% и спестяванията и логично вместо под наем се решават на покупка. Често /почти винаги/ се разчита и на едно рамо от родителите за първоначална вноска, обичайно са на 25, с около 30% готови пари /с днешна дата около 30-40к Евро/и с достъпен кредитен ресурс с лихва 2,4% си купуват апартамент с бюджет около 120-150к. в който живеят, изплащат за около 7-15 години и му добавят стойност с довършителни работи и интериор, около 30%, ако е направено като хората, отделно инфлацията през годините е по-висока от лихвения процент на банката.
След около още 5 години срещат себеподобен, влюбват се, създават семейство и си купуват заедно по-голям семеен имот, като двата ергенски вече са с друга пазарна стойност, доста различна от първоначалната, мога дам примери за имоти- не един и два, а десетки, буквално, закупени преди Ковид и войната в Украйна, чиято стойност е повишена в пъти, над 300%.
И ето младото семейство вече е с три имота, двата са под наем, много вероятно вече изплатени, ползвани са адекатно кредитния инструментариум- консолидиране на кредити и след още няколко години започват да надграждат- продават единия или двата ергенски, добавят и купуват по-ликвиден, в по-хубав район и така на около 45 вече са доста състоятелни откъм имоти, без да броя останалите вложения, различни от имоти, разни акции, облигации, злато и прочее, с които обичат момченцата да си играят.

Да, преди 20 години ситуацията беше различна и лихвите по кредитите бяха 15-18% и пак след подписването на договора за приемане в Евросъюза се знаеше, че ще се върви в тази посока. Но и тогава се купуваха коли, по-скъпи от апартамент и цените бяха като за държава от третия свят, каквато си и бяхме. Имам постове, писани 2006 -2008 година, защото съм стартирала продажби 2005 на 400Е/м2 на сгради ново строителство и мога с абсолютна точност да кажа как са се движили през годините, кризите и прочее.

Разбира се, всичко това по-горе касае хора с много добър фундамент от познания, обичайно са образовани, дисциплинирани, финансово грамотни, изключително добре информирани и най-вече са се ангажирали със себеподобен партньор с подобни качества, защото и там съм наблюдавала не един и двама затънали в морето на безметежната посредственост -от заплата до заплата, които ахкат и охкат как нищо не могат да си позволят, докато гледай Пешо съседа и жена му какви коли карат и в каква къща живеят, сигурно са крадци или измамници. Особено в бг-мама прелива от такива констатации, особено за моята фантазия.
Иначе и по-света са в подобно процентно съотношение около 20/80% сътоятелни и финансово независими vs онези от заплата до заплата, които после се трансформират на -от пенсия до пенсия.

Azzy е написала много точно как се случват нещата в София.

Жилището което купиха познати е 1.1 млн лв, продадоха за близо 350к апартамент който пак бяха купили с кредит преди седем-осем години.
Искат да живеят в хубав квартал с инфраструктура - детски ясли и градини, училища, възможности за спорт, разходки, пазаруване на пешеходно разстояние и да не ползват кола, за да ходят на работа. Работят и двамата, живи и здрави да са.

В София стартова заплата под 2к чисто е рядкост.
То и затова наемите са от 1к нагоре, с режийните отива на 1.1 - 1.2.
Много ясен индикатор за нивото на заплащане са растящите наеми.
Преди няколко седмици ми се подиграваха в темата за наемите като написах че хубав двустаен заминава на мига за 1200-1300 лв на месец, но да - такива са нивата.

Не само в София. И моят живот се разви по подобен начин, макар и с много извънреден труд в десетината години от изплащането на първия апартамент.
Млада бях, работеше ми се. Сега имотите работят вместо мен

Този цитиран 30% празни жилища. Не е от вчера. Да, разбира се има апартаменти касички, но кой има право да се разпорежда къде хората да си държат парите и да ги държи отговорни за положението в страната. Все едно да ти кажа: Гого не бъди такъв добър професионалист, защото Ганьо не може да отговори на тези стандарти и не си намира работа. Ти му вземаш работа.

Активизираха се брокерите, значи септемврийския пазар е слаб
Ще броим скоро сделките

Ето на какво попадах днес.
15% увеличение на цените на жилищата у нас за последната 1 година, сочат данни на НСИ. Данните са за второто тримесечие. Спрямо първите три месеца на годината също се отчита увеличение – с над 3 на сто.
По-съществен е ръстът в цената на новите жилища – 3.5% спрямо предходното тримесечие. На годишна база (спрямо периода април-юни) увеличението в цените на новите жилища е 15.6 на сто, което е с близо 1% по-голямо от ръста, който се регистрира при съществуващите имоти (14.8%).
Консултантът по недвижими имоти Добромир Ганев заяви в ефира на "Твоят ден'', че пазарът продължава да е активен.
"България не е с най-висок темп на ръстовете, около 10 място сме за първото тримесечие. За последните 15 години достигнахме от 28% съотношение на нашите към европейските доходи до 62%, а това е важен фактор за покачване на купуването на имоти, а това е начин за инвестиция на спестявания в активи. Вероятно ще има намаляване на ръстовете на сделки за покупка на имоти заради затрудненията за ипотечно финансиране", коментира той.
От своя страна икономистът Гарабед Минасян сподели, че цените на жилищата демонстрират вътрешните проблеми в икономиката.
"Независимо от колебанията през отделните тримесечия и страните, с които сме сравними, има сходна тенденция, прирастът на цените е най-висок в Европа. Увеличават се и незаетите жилища. Цените в България гравитират към европейските реалности. Възникването на пандемията промени пазара. При европейската динамика на цените на жилищата дори има спад", обясни той.

Ами купуват си хората, значи имат пари, лошо няма. Има сектори почти без индикации в заплатите, ама пък човек сменя бранша или емигрира. Преди две години, когато купувах моя апартамент, имаше един доста по-скъп 65 000 евро с три спални почти до плажа. Нямах ги тези пари тогава за да  купя и двата поради ред причини. Реално сега това лято дето мина, този тип жилища вървяха по 150- 200 евро на вечер...Защо да не си купи човек още един, аз бих.

Разбира се, че не е само в София.

Описаната конфигурация е генерално вярна и еднаква навсякъде в демократичните икономики и хората с финансова дисциплина и грамотност.

Днес приятелката ми - сама жена с дете, която с малки изключения изцяло е живяла и работила в Стара Загора, по същата схема си купи, обзаведе и живее в разкошна къща, а днес изповядва сделка за чудесен апартамент в София за дъщеря си, пак по същата схема, като момичето завърши право, втора година е на работа и беше спестила около десетина хиляди евро, малко помощ от майка и и останалото ипотечен кредит.

 Не съм брокер.
Иначе пазара ври и кипи, само за сведение.

Да, дааа, всички тук работим за взаимното удоволствие и удовлетворение, без значение от финансовия резултат

ПП. Що затри основните си принципи на работата?

Тези, които са млади и сами са с 2-3к на по-младши позиции. Като плащат 1000 лв. наем и 1000 лв. за аху-иху, като купят и една кола, и откъде да спестят за първа вноска за жилище? Освен ако не носят обяда в кутии, както казваш.
Тези с 4-5к обикновено имат и деца вече. Тогава разходите са съвсем други. Питай ме откъде знам, ха-ха.
Ако не си си купил жилище преди 3-4 години, при сегашните цени трудно ще спестиш за първа вноска, ако имаш и две деца и жената е била примерно майчинство 2 години. Вземеш ли ипотеката, можеш да я изплащаш наистина с този доход... освен ако не се вдигнат лихвите.

Този сценарий, който Ази разказва, може да е работел последните години, но ако някой смята, че все така ще върви:
Ако ние като държава успеем да постигнем това:
1. Заплатите да растат с по 20-30% през 2 години
2. Млад човек на 25 да е събрал 30-40к евро (?)
3. Лихвите да са все 2.4%
Ще надминем и Америка, и Швейцария даже. Това са някакви утопии.
Естествено, че има дата, но тя е "До". Обикновено ги дават 2-3-5 дни преди това - просто си гледат сметките хората и хоп, ето дошла заплатата. За закъсняване не закъсняваме, но обикновено подраняваме и то всеки месец различно.