Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 37

man_darin_ka, благодаря, изключително ценен опит. Частта с изчисляването на сметките направо си я копирах и запазих, ще ми е от полза да не откривам топлата вода. С една споделена таблица и редовно следене на измервателните уреди ще е лесно, но все пак ще е необходим и наемател с правилната настройка. Като минимум, да вникне в нещата и да не си въобразява, че с "тези сложни сметки" плаща нечие чуждо отопление и някой го мами.

Didi168, защо пък за мое съжаление... Напротив, за мое щастие, защото би означавало, че не съм попаднала (неволно) в нарушение. Не съм юрист и не знам как се интерпретира това "едно и също основание". Тълкуванието на моя счетоводител е, че един договор е едно основание. Според него е същото като например автомобил, купен на лизинг: въпреки че в основанието за плащане на всяка вноска пишеш различен номер (поредност на вноската), по същество правното основание е едно и също и то е договорът за лизинг. При наемите правното основание е договорът за наем. Пак казвам - не споря (защото не съм компетентна страна), а предавам мнение.

Не е същото. Как ще е същото?? Именно по същество при покупка на автомобил на лизинг всеки месец плащаш равна  ЧАСТ от пълната и ФИКСИРАНА цената на ЕДИН продукт. Не плащаш една вноска за волана, една вноска за огледалото и т.н. Ако си ги купуваш отделно обаче, можеш да си ги плащаш в кеш с наложен платеж при куриера. При наемането всеки наем е за конкретен делим месец. Цената за апартамента сумарно за цяла година може да се промени при промяна на наема, а може и договорът да се прекрати по-рано.

То иначе по твоята логика като съм подписала договор за присъединяване към местното енерго, съм длъжна да плащам всичките си сметки за ток по банков път, защото те в някакъв момент сумарно все ще минат 10000 лв, а всичи са на база тоя документ. Да, ама не. Всяка сметка си е за конкретен период от дата А до дата Б.

И изобщо в закона НЕ фигурира такова общо понятое като "документ". Написано е съвсем ясно - "основание".



п.п. Създавайки новата тема, погледнах за последно резултатите от анкетата в предходната тема. Покрай тях се зачетох и в обобщените въпроси и отговори, които са автоматично генерирани. И какво виждат очите ми:



Разхилих се на глас по никое време. Вземи тоз изкуствен интелект...

Благодаря за новата тема! Припомнете ми авансовия данък за Юли-Септември до кога се декларираше и внасяше? За първи път ще ми е

Октомври.
След това чак догодина, вече 2 броя наведнъж - годишната и авансовата за първо тримесечие на 2025 г.

ПИК на НАП си си извадила, нали? Там попълваш, проверява те онлайн, плащаш след това онлайн, пак през сайта, без такси и комисиони. И актове и фишове могат пак така да се плащат, когато са връчени и е изтекъл срокът за обжалване. Излизат в рубрика Задължения или нещо подобно.

Ще свикнеш с авансовите, там, освен част от личните данни (други са автоматично заредени), имаш да попълниш само 1 число - дължимият данък.
На мен годишните са ми по-тегави. Като почнат - ред Х, колона Y, на
част Z, пък първо част Щ, после част Ч, дори Орешарски или Стоян Александров беше казал, че се затруднява с годишната декларация.

hatred, една проста Ексел табличка, в която залагаш данните за единичните цени, върши чудна работа - умножава, събира сама... Между другото, ако се чудиш колко е цената на 1 киловат-час ток, и се мъчиш по фактурата - на сайта на енергото има калкулатор, пишеш 1 киловат-час дневна и ти дава цената (с ДДС), същото и с нощната. Че иначе по фактура можеш да се отчаяш - елементи, елементи, с много цифри след запетаята, пък ДДС...

Здравейте и благодаря за новата тема! Да споделя за жалост също негативен опит от наематели, които смятат, че като са си плащали в срок няколко години - всичко им е позволено. А сега депозита не може да покрие дори основното почистване... Непочистено, навсякъде замазано с нещо. Съдовете на хладилника и батерията на мивката са надрани от агресивно почистване, а това едва ли влиза в "нормално износване", едвам изчистих миалната, за пералнята не ми се говори, утре ще дойде техник - 20 лв повикване ... - до другите още не съм стигнала. Явно трябва да се успокоявам с мисълта, че не са потрошили апартамента...

Bamzita_new, че то това ли са ти щетите? Надрана батерия? Скачай до небето!
Моите имаха скрити течове, сметки за над депозита и ремонти за още няколко. Искрено се подразних от коментара за двата депозита, че били над 2 хиляди лева (т.е. голяма сума уж). Госпожата ще я поканя на следващото изнасяне да види първоначално замаскирано как изглежда в добър вид и ха пипнеш нещо, ха се разпадне.  Дръжката на хладилника ти остане в ръцете, тоалетните чинии се клатят, масата само привидно стои на 4 крака, но е закрепена бутафорно и всеки момент ще се разпадне.
Като споменеш за чистене - "ми ние сме си изчистили". Като споменеш, че нещо е счупено - "ние не сме го ползвали". И аз трябва да тръгна да съдя някого за 2-3 хиляди лева, защото само сметките надхвърлят единия депозит.
В София викането на майстор  - домашен, ел, ВиК започва от 50 лв, като всяко поправено нещо се добавя допълнително. Примерно клатещата се тоалетна беше посещение + 2 комплекта за казанче + смяна на мека връзка + монтаж и демонтаж на спирателно кранче към тоал. чиния. Май към 150 лв излезе на брой (имам 2 броя).
Ще се радвам, ако някой знае такъв майстор, който взима 20 лв на посещение, да го каже, понеже моите контакти не са на някакви гурута.

Вода, изчисление само по показание на инд водомер, не е точно и може да се различава от сумата по фактурата, защото може да има общи кубици за разпределяне, които на отд. ред се добавят във фактурата за вода.
Аз напр.имам за юни 8 кьбика по водомер, но и още 1 кубик добавен от общия....

Didi168, ако имаш едногодишен договор за наем, не можеш да променяш цената в рамките на този период (освен, разбира се, в клаузите за това, предвидени по договор, ако има такива). От друга страна, по-ранно прекратяване е възможно за всеки договор, включително този за лизинг на автомобил, така че това не са аргументи. Иначе за другия пример съм съгласна. За мен също е странно какво се има предвид под "основание", би трябвало да е строго дефинирано някъде из текстовете.
Както казах, не съм юрист или счетоводител, а просто споделям интерпретацията на специалист с много опит, на когото по ред причини имам доверие.

Два депозита наистина в общия случай доникъде не стигат за привеждане на жилището в добър вид след наемател. Дори само едно основно професионално почистване е 300-500 лв. Ако се налага посещение на ВиК, електро, дърводелец или друг специалист, освен разходите за него трябва да се калкулира и натрупването на време, в което апартаментът стои празен и не генерира приход. Защото обикновено тези майстори са ужасно натоварени и не са линейки, които реагират от днес за утре. Пролетта звънях на мебелист, препоръчан във форума, за корекции по един гардероб, който беше оставен в плачевно състояние от наемател - висящи вратички, извадени чекмеджета, развалени механизми, пукнато огледало. Човекът ми предложи час за посещение за ноември. Нали се сещате, че направо купих нов гардероб за 1500лв, вместо да губя доход месеци наред. И колкото и често да обикаляш имота си, реалността лъсва чак когато наемателят го освободи. При регулярно посещение разни повреди на мебели и уреди може изобщо да не се забележат. Впечатление прави основно мръсотията. Изобщо, докато няма добро законодателство и гъвкаво съдебно производство по такива казуси, нещата с отдаването под наем ще си остават и въпрос на голяма доза късмет. Не мога да не отбележа и приноса на много наемодатели да не се работи в тази насока - с отдаване на черно и укриване на доходи от наем институциите нямат особена мотивация да решават проблемите на сектора.

Е защо наемателят трябва да плаща, за това, че майсторът трябва да дойде след 2 месеца и апартаментът стои празен? Или ти си решиш да си купиш нов гардероб, за да намалиш 'празното', той няма общо с това. Наемодателят знае рисковете, винаги може да му се счупи нещо. По-скоро трябва да си подсигури някакви няколко любими фирми и майстори и да си сведе чакането до нула, а не да плаща за новият гардероб на наемодателя.
При няколко увиснали вратички да си купиш нов гардероб с парите от депозитите...ми се вижда прекалено.

По принцип би трябвало наемателят да върне жилището във вида, в който го е получил и той да се занимава с майстори и дърводелци, той да чака 1-2-3-5 месеца посещение на мебелист (плащайки си наем междувременно) или да има близък, на когото да разчита в това отношение. Но масово текстовете в договора относно вида на апартамента при напускане стоят като едно добро пожелание, защото е ясно, че наемодателят няма какво да предприеме, ако не са спазени.
Гардероба с няколкото увиснали вратички какво можех да го правя - не съм майстор дърводелец, нито имам близки, които се занимават с това и биха ми направили услугата по ремонта бързо. Няма и как да го отдавам в този вид. От днешна гледна точка предполагам, че децата в семейството го бяха ползвали за катерушка...
С кръг от фирми за такъв тип ремонти може да се обгради човек, който отдава много апартаменти и е в състояние да им осигури ангажираност. Аз като отдавам шест и опирам до услугите им веднъж - два пъти годишно колко точно приоритетен клиент мога да им бъда?
Така или иначе резултатът от това е по-високи наеми, а в моя случай и отдаване дългосрочно само тогава, когато локацията не позволява  краткосрочен наем.

Да, може изобщо да не се забележат, но може и да се. 30 теми повтаряме за минимизиране на рисковете. То ако имаше гаранции за нещо в този бизнес, нямаше да има подбор на наематели, депозити и т.н. Щеше да е както мобилните оператори - всеки да може да сключи договор и после ако има неизпълнение по договора, законът да се погрижи.

За промяната на наема - в повечето договори има клауза за актуализиране според годишния инфлационен индекс. Отделно от договора например по време на ковид колко много наемодатели намаляха наемите… Отделно има случаи на договорки наемателите да купят или ремонтират нещо за апартамента, което да се приспадне от наема и така сумата, която се дава на наемодателя за този месец пак е различна.

Ясно, че всеки ще се стреми да минимизира риска, но съм скептична доколко ежемесечните посещения са ефективни в тази насока. Особено както ги описвате - да влезеш за малко и да добиеш общо впечатление.
Отделно, че всичко много зависи и от основното занимание на наемодателя. Аз и ММ примерно сме с доста натоварен график,  пътуваме често, децата също искат своето. На целия цирк само остава да обхождам София всеки месец и да си правя срещи с хора, които вероятно също имат своите ангажименти, пътувания и т.н. Както казва един колега - аз ако имах време да поема този проект, направо щях да вдигна сватба.
Но за да не повтарям едно и също, решение за нашия случай се оказаха краткосрочните наеми. Там, където локацията не го позволява, се стараем да подбираме прецизно наемателя и ако след първата година нещата изглеждат добре, продължаваме една идея по-спокойно.

За щастие, има ги и обратните случаи.

Това е бизнес, във всеки бизнес има риск. В случая има риск и за двете страни. Както има некоректни наематели, така има и много некоректни наемодатели. Не са регулирани особено добре тези отношения и това увеличава риска и за двете страни. Жилищата се захабяват, мебелите се чупят (не случайно много се предлагат само с 2 години гаранция), трудно е доказването на това, кой за какво има вина. Ако е влагано много в един апартамент, просто се иска много по-висок наем, няма да е 1000 лв. двустайният, ще е 2000 лв. За година са си 24 000 лв., все ще се отдели една част за циклене на естествения паркет.

Е, не всички отдаваме по половин дузина апартаменти и не ни се налага да обхождаме цял град.