Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

1 милион, делено на 10 е 100000, а не 50 Е, иначе технически е възможно да се изгради външен асансьор.
Извън представите за романтичните стари сгради в центъра, да не пропуснем да отбележим, че това са стари конструкции, някои не са строени по сега действащите земетръсни норми, правени са преустройства, които допълнително са влошили състоянието на постройката. Понякога нямат асансьор, нямат достъп за хора в неравностойно положение и такива с детски колички. Всички тези неща, трябва да се вземат предвид, преди да решим дали бихме живели в такава кооперация или да купим имот за инвестиция. И преустройствата на пространствата не зависят от фантазията и мерака на купувача /или архитекта/, а от конструкцията на постройката и дали то позволява каквито и да е преустройства.
Който не е виждал под /изгнил гредоред/ на романтична стара сграда с високи тавани на повече от 100 години в топ центъра на София, мога да покажа. Там ме е страх да стъпя, какво остава да живея. И сградата не е изоставена, напротив, доскоро се е ползвала.
Затова, предпочитам ново строителство в някой добър квартал, отколкото романтичен дом на 100 години.

Е, не съм чак толкова скаран с математиката. Милиона е в лева, другото е евро.

Освен това, след това търсих набързо цени на външни панорамни асансьори. Излизат ми някакви цени по 30 ина хил лв. Подозрително евтино, но нямам време и нужда да търся друго.
Милионът беше изстрел в тъмното.
По милион са супер лукс асансьори, за по 1 тон и 10 човека в бизнес сгради по 10 етажа. Дето се и движат супер бързо.

Мислех, че други ще се включат, попаднаха ми при сърча и мнения на потребители от сегашната дискусия, които явно са по-осведомени от мен по въпроса и имат опит.

За гредореда, разбира се. Но има и много сгради на плоча. Изобщо не бих си представил, че обсъждаме за 400 евра апартаменти на гредоред.
Преустройства очевидно няма да се правят.
Земетръса, само можем да го отбележим в сметката, нищо не може да се направи.

Имотите не са само или изгнил гредоред, или супер дупер ново строителство. Много от старите сгради са в пъти по-здрави. Едно време бетонът е бил евтин и не са пестили от материали. Разбирачите са наясно с плюсовите и минусите на строителството от всяко десетилетие. В запада престижни хора живеят в къщи от 16ти век - съхранени в почти оригинален вид. Това са бижута с огромна добавена стойност, която не всеки може да оцени.

Аз нищо не приемам навътре.
Нито те познавам, нито ме вълнуват парите на другите.
Нито коментарите ти са по същество, няма никакъв аргумент, анализ, прогноза и прочее.
Направих проста сметка в краткосрочен аспект, както и в дългосрочен. С цифри и конретика.
Отговаряш ми, че фантазирам, след това се аргументираш отново с нещо, което си прочел някъде от някого, ама този някой съм аз, коментирайки съвсем друг казус в съвсем друга тема.
Сега ми цитираш цените в Испания, без анализ, микролокации, заедно в кюпа и циганската барака и сграда от 16 век, кажи честно.
Да не казвам криза каква имаше там- купих 120 м2 за 30 000 евра от банка, преливаха от имоти, сред срива - имаше проклятия написани на стените, преди напускането на бившите собственици. Каква Испания, какво чудо, там никакъв пример не ми е, да ти призная. Даже ми е обратен пример, не само на мен, в учебниците по икономика вече я цитират. Тук си продаде апартамента за 85000, братовчед ми, който апартамент в момента е точно три пъти по-скъп.
Анализите на имоти навсякъде са по един принцип, не е велика философия, параметрите са еднакви, формулите също.


Аз отговорих, защото стратегиите са различни и много.
Играчите са тук и печелят по невъобразимо различни начини, при това успешно.
Аз се уча от тях, те- от мен.

Хайде сега, не отричаме новото строителство, нито го заклеймяваме.
Нито ще казвам кой, какво да си купува, който каквото иска, имам и ново строитество, за протокола.
Не купуваме градореди и бараки, освен за срутване, а монолитни стоманибетонни конструкции, проектирани и строени за векове. Реиновира се спрямо конструктивните дадености и нарушаването е подсъдно, особено внимателни са на скъпите локации.
Иначе навсякъде по света старите сгради с емблематични локации се реконструират, обновяват и се ползват с векове отново. Не сме единствените в това отношение, ми е мисълта.
Стари фабрики се трансформират в жилищни пространства, купища лофтове и индустриален дизайн има в този аспект.

Слагат и асансьори, разбира се.
Даже в най-престижните университети в света има такава специалност.

Повтарям, нямаме спор старо или ново строителство, има и от двете вече достатъчно добри примери. И лоши. И съответната разлика в цената.

"Цените ще скачат с 10% годишно в следващите 10 години " не е конкретика а фантазия. Не знам за каква друга тема говориш че камо ли да те цитирам. Прекалено много кредит си даваш. Ако сравнението с Мадрид не ти допада си избери друга развита държава и погледни как се движат цените за последните 25 години. И най- вече ако мислиш че този апартамент е такава далавера защо не го купиш с 80% заем? След10 години като го продадеш за 2 милиона евро ще си направила 20х инвестиция.

Здравейте:) Не знам дали пиша на правилното място, но ще се радвам ако някой може да ме ориентира. Според бюджета ни (по-скоро липсата на такъв ) с приятеля ми сме се насочили да търсим тристаен апартамент в Овча купел, най-вероятно панелка. Някой дали е вадил скоро данъчна оценка на такъв имот там или в сходен квартал понеже се тревожим дали има шанс оценката да е над продажната, за да вземем ипотечен за цялата цена, а в идеалния случай и малко отгоре? Например ако се продава панелка в добро състояние, от 90-те, за 165 000 евро продажна цена, колко горе-долу можем да очакваме да е данъчната оценка?
Благодаря!

Относно слагането на асансьор в старите сгради на топ локации. Познати живеят на последен етаж в такава сграда. Около тях са само 5 или 6 етажни. Първите 2 до 3 са търговски обекти и едва последните са жилищни. За да се сложи асансьор, дори само 1 собственик да финансира,трябва всички да са съгласни. Обаче от търговските обекти не са съгласни, защото са си направили вътрешни за техните цели в обекта и защото асансьор за живущите в сградата им отнема от търговската площ.

Данъчна оценка на панелка в Овча Купел ще е петцифрена сума в лева. Забравете за кредит 100% цената на имота на тази база.
Но и не съм чула банка да е дала кредит на база ДАНЪЧНА оценка. Ако е експертна от независим оценител, там може да варира. Напускайте 2-3 обяви в imot.bg със сходни критерии за 400 000 е и веднага цената на квадрат за квартала за подобни жилища ще скочи. Това е и един от способите за оценка.

Да вземеш да си споделиш банката?


Аз като тегля заем ме правят абсолютно луд. Като поп осигурявам всякакви документи, вадя доход 2но и повече на сбора от вноските, ипотекирам на 70%  и все с протакане, клизми, побутване, добри думи за мен (или поне така се твърди) накрая ми отпускат някакъв среден кредит.

Не знам коя ще да е тая банка, дето раздава заеми само със залог.
То ако беше така, аз нямаше да спра да купувам.
Винаги съм теглил на лимита на това, което банката решава.

Иначе, споменаваният апартамент, не че е някакъв супер изгоден, а е пазарен.
Ако някой търси точно това, е добра оферта. Ако не търси това, и ползите му няма да са важни, тогава вече няма да е толкова добра офертата.

Не знам как има хора, дето все си мислят, че на пазара трябва да е пълно с 2/3 под-пазарни цени.
Ами математиката не излиза. Това, не за конкретен човек, а забелязвам тенденция.

На имот(в квартал) продаден за 260000 евро, данъчната му оценка (върху която е платен данък сгради и такса смет) за 2024 г. е около 80000 лв....

Каквото съм преценила, направила съм го.
И като анализ и като инвестиция.
Какво и за колко- не ти трябва да знаеш, че ще вземеш да получиш някой инфаркт.

Разбирам борбата за голямо его, но не пречи да е по-въздържан човек и по-мил, защото в тези форуми понякога не знаеш кой ти пише отсреща. Тези, които знаят не им трябваш, но тези, които не знаят може и на нещо да ги научиш, да ги замислиш, пък после всеки ще си прави с парите каквото реши.

Бъркате оценките!!! Вас Ви вълнува НЕ данъчна оценка, а ПАЗАРНА оценка, която се прави от оценител. Не вярвам да е по-висока от продажната цена и най-вероятно панел няма да Ви ипотекират на 80%. Пазарна оценка каква ще Ви изготвят няма как да Ви кажем, тя зависи от много неща, но имайте предвид, че банката я занижава и чак тогава отпуска въпросните 80%, даже при Вас най-вероятно ще са 70%. Без първоначален капитал НЕ става. Имате комисионна, стоп капаро, нотариус и др.дребни разходи + вероятен дребен ремонт поне.

П.П. Не, че е невъзможно пазарната оценка да е по-висока от продажната цена, но как да кажа,  не всеки може да прави такива сделки и това са други имоти, не панелки.

При нас пазарната оценка беше с 5000€ по-висока от обявената цена на апартамента. Друг е въпросът, че обявенята цена беше над двойно по-ниска от средната за района.

Освен това,кредитът се дава и на база доход, та даже и да го оценят на по-висока сума, може на вас да не ви отпуснат максимумът.
Най-бърз преглед сочи 2091 евро на кв.м. средна цена за панелен тристаен. Х 89 кв.м. (от обява видях) х 0.7 (завишен коефициент на самоучастие заради панела) = 130269.3 евро кредит.
За мен нещо около тази сума било устойчиво за банковия сектор. Ако ви отпуснат доста над 80% от цената на имота, бих предположила 2 хипотези:
1) вашият ап. е най-изгодният на пазара и сте в супер сделка
2) банката не я очаква светло бъдеще

Затова написах, че не всеки може да прави такива сделки... Нашите винаги са били оценявани с поне 25-30% над продажната цена, теглили сме по 120% от банката, но просто това не е масовият случай... Неразумно би било да се надяват при така описаните параметри.