Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 88

Чакам да го купи някой този парцел за 2000е/кв на РЗП'то. При положение, че ще вложиш примерно 1500е/кв за лукс строителство, щото нали не отива инак, стартова цена 7000е/кв. Oтварям луксозенец и гледам 2-4к е/кв, че и лЮкс обзаведени. Кой ще купи и чака на тъмно зелено за 6-7к кв като може да купи на 2-4к обзаведено сега. Какво да направим като някой не знае как да ценообразува парцели? Успех им желая.

Пирамидите в Гиза като са ги строили роби, кажи речи безплатен труд, колко да струва земята в Египет, що не ги пуснат по 50 евро квадрата.

Пък после другите говорели празни приказки

Да и обикновено обезщетението (или цената) е максимум 30% от крайната сума. Ако беше неизгодно да се строи, нямаше да се строи... Сами си направете сметката ... ама то сметките не са много на мода, както и фактите. Ето за да не развалям и аз водения от емоции култ:

ИМОТИТЕ ще растат с по 58% годишно, купувайте докато не са свършили. Алилуя!

p.s. като питбули скачате на всичко, което не се вързва с аджендата.  Пиша цената на строителството без парцела е толкоз... Що не съм бил включил и на парцела... Е кой парцел, като вече при парцелите много зависи. Лозенец може да е над 1000евро на РЗПм2. Нивите край Владиславово им излизат не повече от 100 евро на РЗПм2... Ама и в двата случая печалбата не е в %, а в пъти... Защо ли...

Себестойност на какво ?
На строителство НЕ включва цената на парцела!!!

Себестойност на розов домат 0,96 лв- в магазина 6 лв.
Себестойност на прясно мляко 1 лв
В магазина 3.5 лв...
Себестойност на агнешкото 7-8 лв,в магазина 28 лв....
Себестойност на iPhone 16 max около 530 долара....В магазина - знаете....

Млякото е бонус - купуваш само кравата. Ако искаш и на месо, пастет, кренвирши, колбаси може. Ама като купуваш телешко шкембе няма бонус мляко
Следователно - купуваш цял парцел, сградата бонус...

Така, така - всеки бизнес в България прави печалба 3-4-5 пъти себестойността... ако знаете въобще как се изчислява тя, защото няколко страници по-назад се изказаха някои хора по счетоводни теми и биха им писали двойка ако кажат това в университета.

А всъщност нормата на печалба (което е различно от надценка над себестойност) на най-големите 500 фирми в света е 12%. Ето:

Няколко страници по-назад бях ви изкарал и данни за някои от най-големите публични строителни фирми в САЩ, тяхната норма на печалба за 2024 беше 15% ли 17% ли, забравих вече.
Ако в България се правеха печалби по 3-4-5х от мляко, от домати или от агнета, то всички световни фирми щяха да си преместят бизнесите тук - да не са будали да работят другаде по света само за 12%?

На българските строителни фирми е твърде неясно колко е нормата на печалба. Аз лично не знам колко е. Ако плащат по 2000 евро/разгънат кв.м. застроена площ само за парцела, строят за 1000 и продават за 3000, то никаква не е. Но само те си знаят за колко купуват парцели, колко % обезщетения плащат, какви заменки с общината или приватизации са направили в миналото и сега си имат напазарувани евтини парцели, на които да строят... ние няма как да знаем. Поради това: въпреки че Танграта ни вика "отворете и вие строителна фирма и печелете" няма как всеки да си навре гагата в този специфичен бизнес, който е и доста сенчест.
Ако се изсветли и строят публични фирми, на които можеш да им видиш отчетите, тогава може да стане по-ясно.

Аз намирам за нормално 100% надценка, защото един голям обект се прави за около 4г или по 25% на година. Като махнеш някаква инфлация и увеличения на заплати идва 20% чисто на година. За мене себестойността на строежа без парцела е около 500-750е/кв в зависимост от качеството. Ако дойде 1000е/кв себестойност на краен продукт, то строителя го продава на 2000е/кв, което да му донесе 25% на година или 100% за 4 години. Считам че е ОК и до скоро имаше подобни оферти, но вече няма, защото предлагането изчезна.
Но да се върнем на въпроса - както някои казват, че себестойност е различно от крайна цена, защото така работи капитализма, така е вярно и твърдението, че крайната цена може да е под себестойност при капитализма. Това са факти, има достатъчно примери в историята на капитализЪма.

Инвеститор като си изчисли разхода(стойността на вложените средства) на кв.м готова завършена застроена площ, какво включва в това? Като тегли финалната черта на проекта?
Само проектирането и тухлите ли?

Моля ви се. А земята ще е за негов минус, заради черните/сини/зелени очи на донев, който иска да си купи евтино на центъра?

Добре, продължавате да оспорвате това, което ви давам с примери и цифри, без никаква насрещна аргументация.

Та колко според Вас излиза м2 строителство, дайте конкретика. Оставете на Донев кафявите очи...

Колкото ще да излиза. Нито ще купя в нивата, нито извън града. Всички искаме едно и също - там се строи, надстроява и цената се качва. 30% обезщетение отдавна няма в централните градски части, нагоре е.  Където купих, собствениците на парцела са получили 27 сам.обекта (ап, гаражи).

И щом инвеститора си позволява да даде повече от 30% обезщетение и пак да му излезне сметката. Не съм ли прав, че себестойността самото строителство е доста ниска?!

Тези 50% "инфлация" са ги заложили за да могат легално да ви окрадат. Смятай какви простаци са да очакват 50% инфлация а централната банка да не затяга колана.

Въобще не се смята така, Гого.
Първо, той не влага свои средства. Казва ти дай сега 20% на проект още. После казва "ще леем плоча, дай пари". Ще слагаме дограма - дай пари. Ще вземаме Акт 14 - дай пак вноска.
И така, вложеното си го платил ти - клиента. Строителят ако въобще е вложил някакъв капитал, може и 100х вложеното да извади, защото прави доста печалба без почти нищо да влага.

А в чужбина как се смята - там даваш някакъв депозит, разбира се, ако искаш на зелено, но не ти искат ти да платиш строежа. Депозитът служи само като гаранция, че няма да се откажеш. Строителят взема банков кредит и ако "себестойността" примерно му излиза 1000 евро/кв.м. и 2 години ползва кредит, капитализира лихва примерно още 100 или 200 в цената на завършеното строителство и то става 1200. Продава за 2000, получава брутна печалба 800. Примерно 10,000 кв.м. е продал тази година, отчита 8 милиона брутна печалба. Изважда после като SG&A целия овърхед, заплати на шефа и на проджект мениджъра, на мениджъра продажби, амортизацията на активите (ако има), разходи за офиса, за външни услуги и т.н. - примерно още 4 мил. И си остава накрая нетна печалба 4 мил. на продажби 20 мил. и изкарва нетна норма на печалба (в този пример 20%). Това е за съответната година - никъде няма да намериш в счетоводните отчети български мерки като "за колко години избивам парите", "колко пъти възвръщам вложеното за 4 години" и т.н. Коректното е на годишна база.
Ти смяташ може би нещо грубо като IRR. Но то не се смята линейно. Ако вложиш сега 100 и след 4 години получиш 200, IRR ти се получава 19.6%
Ако ли пък вложиш 4 пъти по 25 (общо 100) през година и накрая продадеш за 200, IRR ти се получава 29.8%. Защото по-малко време си държал "затворен" капитала - не си го дал всичкия наведнъж, затова възвръщаемостта е по-висока.

P.S. Който се интересува - едно е норма на печалба, тя се смята на продажбите. Друго е възвръщаемост на капитала, то се смята на вложения капитал и времето, за което си го държал вложен.
Ако ти купя от Тему калъф за телефон за 10 лева и ти го продам за 20, колко съм спечелил? Направил съм 50% печалба (10 лева/20), но възвръщаемост на капитала 100% (10 печалба на 10 вложени).
Ако обаче ти кажа "дай ми 20 лева за да ти доставя калъф за телефон" и го купя от Тему с твоите пари и ти го дам след 2 седмици, каква възвръщаемост на капитала имам? 10 печалба на 0 вложени, 10/0 = безкрайност. Не може да се сметне. Нещо такова правят българските строители, които продават на зелено, така че дори не можеш да кажеш, че печелят двойно или тройно.