Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 93

Само че тези цени са за чиста площ, нашите са за мръсна, което е бая повече квадратура, поне 50% отгоре. Т.е. цената на Мадрид е около 3200 Е/м2 със стени, тераси, общи части, плочника пред входа и прочие. Доста близо до средната цена 2800Е/м2 в София, ако не се лъжа че е вече дотам стигнал нашия балон.

Пак да се повторя- НИ които не са НОВО строителство са с чиста площ -м2 и процент от общите части.Плюс таванско помещение или мазе....
Така е по нотариален акт...

Пак има голяма разлика с европейския начин на смятане на м2 - при тях се смята САМО светла площ. У нас колкото и стар да е кимизарника винаги влизат стените, терасите и някакъв процент общи части.

Прост пример, гледал съм обяви в Холандия примерно за 80 м2 3 bedroom apartment, демек четиристаен по нашата терминология, при положение че масово има обяви за 80м2 двустаен за София, което реално си е 1 bedroom apartment.

Нидерландия е една трета от територията на България...
Там масовото строителство е на маломерни  и стари по българските разбирания имоти с ужасно тънки стени дори между съседите...
Дори и с наличието на азбест...
Милионерските НИ са друг свят- и там и тук...
Иначе всичко се поддържа в безупречен външен вид...Не само сградите.

Е, естествено, че на някой остров, където и зимата е по 20 градуса, а лятото по 30 е по-добре от апартамент за същите цени на квадрат в София с нейната студена и облачна зима и липса на море и плажове в близост. Макар, че не знам дали в един момент човек не полудява да живее толкова далече от континента и от всички страни да е океан.

Но Мадрид и повечето им големи градове не са оферта дори спрямо София. Барселона поне има плажове, Мадрид и това няма. Хубава работа за българи и там няма. Но има същите джебчийки и марокански крадци и престъпници като Барселона.

А София все пак е много по-близо до морето на Гърция от Мадрид до тяхното море. Да дадеш толкова пари да живееш в landlocked град, пък бил той и столица, ами не бих. Дори не е удобен за пътуване до съседни страни като София, или Будапеща и Белград, да речем. Затова и западняците и американците в Испания пред Мадрид предпочитат да са някъде край брега или ако не могат да си позволят навътре, но на 10-20 километра от морето или океана. Много предпочитат райони, които граничат с Франция или Португалия, за да имат достъп до две различни страни и култури.

Проблемът е, че почти няма алтернатива на София в България. Докато в Испания има доста повече алтернативи извън Мадрид и Барселона. Това определя малко или много пазара.

Как сме с безработицата тук,виждате ли съкращения или увеличения на нетни заплати?
На мен ми излизат само негативни новини от типа "в Щатите обсъждат 50-годишна ипотека,за да може вноската да е поносима", пак там масирани уволнения предимно в Тех сектора заради AI, в UK безработица. Тук засега единственото сигурно е,че от 01.01 на всички нетните доходи ще намалеят,освен на майките първа година и на тези на МРЗ. Ама те не са фактор на пазара на имоти.

Колко пък да уволняват после и връщат, щото сметките малко без кръчмар
Компании връщат бившите си служители, след като AI не оправдава очакванията

За съжаление бъдещето на айти и аутсорс сектора у нас, а и в цяла Европа, не е розово. Просто даже ние станахме прекалено скъпа работна ръка и всички изнасят офисите към Азия. Краят на войната и спукването на ИИ балона ще помогне, но това ще стане чак след 2 до 5 години време. В момента е страшно трудно човек да си намери работа със заплата над 3,7-3,8 нето в айти, ако не е техничар на поне мид левъл.
Това, и краят на истерията около еврото, вероятно ще доведе до застопоряване на цените на квадрат на сегашните нива за НС догодина, дори и като се вземе предвид намаления брой разрешения за строеж.

Тази презумпция се базира на това, че в целия останал свят заплатите ще останат константни.
А инфлация има навсякъде. Навсякъде бюджетите са на червено, взимат се заеми и се печатат пари. Навсякъде поскъпват живота и имотите. Даже и в Азия.
Да, много се вдигна стандартът на България и ще има някаква вълна аутсорс към Азия. Но колко ще е, никой не знае.
(а както забелязахме у нас, икономиките с по-нисък "стандарт" растат с по-бързи темпове от тия с по-висок "стандарт. Цени на труд и имоти се качват и в Китай и Индия и другаде)
Да, смалява се (вероятно) маржът на заплатите между ИТ и останалите отрасли.
За 4к нето трябва да си бая в началото на ИТ кариерата.
Среден специалист взимаше 4к нето преди 10г.
Преди, обаче, масата ИТ специалисти бяха със завършено висше образование по специалността. А сега масово се нароиха ИТ специалисти, изкарали 2 курса. И от такива понякога стават свестни кадри, но са по-скоро изключения.
Съответно, в сферата има поляризация. Има хора с много високи заплати, 10к+, и хора дето се борят за 2-3к заплата.
Има, разбира се и по средата, повечето тест инженери и подобни.

Принципно и аз се чудя "накъде повече" ще растат цените (на жилищата), но не виждам строителите да залагат по-ниски или равни цени от преди 6-12м.
А нещо, като излезе "скъпо" "от фабриката" иди го търси на ниски цени.
Разбира се, мечтите на "чакащите срива" са, че ако 2 месеца никой не купи, хората ще си обявят апартаментите на 1/2 от себестойност на строител, защото държат на всяка цена да разпродадат.

Съгласен съм по отношение на цените, спукване на балона естествено няма да има, докато все още коефициентът на достъпност на жилищата е назад спрямо средни европейски столици. Още нещо, което Иво Димовски и други почнаха да споменават все по-често, неминуемо до няколко години на имотния пазар у нас ще влязат големите фондове от ранга на Блекрок, и това ще вдигне цените с едни 20 % може би, но поне ще затрудни дейността на спекуланти, флипъри и бебеери.

Големи фондове не е добре.
Не се знае за какви законови промени ще натиснат.
И да, вероятно ударени лошо ще са дребните риби, прекупвачи, наемодатели, а дори и дребни строители.
Но да не се заблуждава никой. От всичко най-много ще искат големи количества наематели. Така, че най-ударени ще са кандидатите за 1во жилище. Заключението е чисто абстрактно, базирано на това, че в тия фондове си има хора, които калкулират как да извлекат макс полза.

Лъч светлина, не се знае дали ще навлязат масово.
Но и има и тенденции наши фондове и строители да се хващат с такава дейност. За пореден строител, строящ поредна цяла сграда, без да продава, за под наем научих. И остава "борбата", "икономия от мащаба" срещу "лично микроменажиране и личен труд в малък бизнес". (под "малък бизнес имам предвид даване под наем между 1 и 20 апартамента)
Също и нова "ниша" излиза и се запълва, хора, наемащи 10-20-30 апартамента и отдаващи ги за Рбнб краткосрочно. И там има доста личен труд, който пести разходи.

Нещо не го виждам това с тези фондове. Почти всеки има собственост някъде, лесно за момента се дават кредите, сравнително лесно и се изплащат заради нашата психология. Не че ще изчезнат наемателите, но няма чак такава голяма ниша, че чак фондове да инвестират в много сгради...

От големите играчи винаги страдат малките им клиенти, там няма "бъдете хора, влезте ми в положението".

Вече инвестират, ако сте изпуснали тази информация.
И други български строители има, които строят само за под наем и според мен точно това планират...
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2024/10/11/4685948_skandinav … _e_nai-golemiiat/