Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 93

Щях да го пиша това. Още в началото видях на сайта им, че не са строили, а са получавали някакви грантове по някакви поръчки с надзори.
Не е същото да си изцапаш ръцете, макар и с подизпълнители и да движиш процеса тухла по тухла.

Набрали са едни пари, сега ще ги реализират.

Според мен, с подизпълнители са често стабилни строежи. Но и по-скъпи. Не са съвсем случайни подизпълнителите.

Така е, инвеститорът се е занимавал с надзор основно (или само) - пише си го в сайта и има инфо за проектите им тук: https://simeon131.bg/za-nas/

За изпълнител е посочен Нивел https://simeon131.bg/za-sgradata/ , който за мен лично би бил причината да се откажа.

Защо? Лош строител ли е?
Те са посочили и други изпълнители на различните дейности, не съм ги видяла при първия прочит.

Доколкото успях да намеря инфо, е свързана с Таки фирма.
Спечелили са междудругото и поръчката за обхода на Меден Рудник (не знаех, че въобще има такъв проект).
То е ясно, че не са случайни фирми, но все пак. Аз чисто психологически и морално имам резерви и затова не бих участвала. Не ангажирам никого с личното си мнение.

Само на мен ли ми се струва, че има някакво затишие на пазара и хората изчакват догодина как ще се развие пазарът. Наблюденията ми са от предлаган от нас имот и съответно следя какво се пуска и се въртят все едни и същи неща в наблюдаваните райони.

Мястото на тази сграда никак не е зле. Наоколо сериозен % от парцелите вече са застроени с по-нови блокове. Този проект от едната страна гледа към 18-то, а от другата през улицата има блок. Та не е неясно какъв ще е изгледа на апартаментите.
Районът съм го проучвала(не много задълбочено) като градоустройство и бъдещи планове преди 15-тина години. Всички къщуря с малки дюкянчета са на доизживяване. Когато проучвах 2/3-ти от новите блокове ги нямаше и цените бяха около 850-1200 евро. Ако сега търсех, щях да обърна сериозно внимание на този проект. ИПА са сериозни. НО бих подпитала как финансират проекта, с коя банка работят и после бих разпитала в конкретната банка. Така направихме когато купувахме през миналата имотна криза(бяхме на зор да се разширяваме).
Със сигурност работят с банково финансиране.
И друго...бих натиснала за прехвърляне след акт 14. Клаузите за стопанска непоносимост и индексация при възползване от такава клауза поне с инфлацията.
Арабите(даже не бих ги нарекла араби) лека полека се изтеглят към района под женския пазар с ликвидирането на всяка следваща къщура. Района е в пъти по-перспективен от затлачените с подпочвени води Витоша или Кръстова вада, Манастирски...

За такива проекти бих обърнала внимание на едно нещо, за което ние не се сетихме, че би възникнал проблем, когато купувахме. Проверете дали проекта се строи върху един парцел, или са няколко, но необединени. Ние сме комплекс върху 3 необединени парцела(но една сграда с 3 входа и офис част) и имаме проблеми с това(касае съсобственост и управление на площадки, общо събрание на съсобственици и т.н.). Мъка е с общото събрание, инвеститора си запази мажоритарна собственост в парцела с детската площадка и диктува управлението...Т.е. обърнете сериозно внимание на площообразуването на самия апартамент и на парцелите(как ще се дели собствеността).

Минах покрай често обсъждания строеж на Грийнлайф на Тинтява 80 и видях нещо ново - транспарант на Геострой...

Че тях ги имаше и преди на табелата

https://www.google.com/maps/@42.6679586,23.3519552,3a,27.2y,138. … MDSoASAFQAw%3D%3D

А раздвижване по обекта? Че декември наближава... А рекламата си е реклама...

На Тинтява, който е купил, си е купил мазе с жабки. Отдолу си има действаща река. Излиза отгоре в паркчето под КАТ. Там има блокове, които при всеки порой си отводняват мазета и гаражи. Водата блика през канала на балконите до 1-ви надпартерен етаж. Личен опит. Имам и някъде клипчета на гейзерчето на балкона. Трябва да видя пазя ли го. Блок на Артекс. Хахахах.

От години го има, но вече започна и копаенето по него.
С ГЕРБ свързана фирма значи.

Пътят до Созопол си плаче за повечко ленти.
По-натам, също.

https://www.dnevnik.bg/burzi-novini/2025/10/10/4838537_burzi_nov … oktomvri/#4838964

Явно се отчита ръст на строителството, спрямо миналата година.

Понякога се въртят едни и същи имоти за продажба, но други малко по малко се продават.

Строителите също си продават тяхното още в строеж.

Според мен задържане може да има по много причини. Някакъв компромис в конкретния имот, липса на специфично търсене и тн.
Има голямо разминаване между мненията и желанията на купувачи и продавачи.
За по-високите цени купувачите са претенциозни и искат всичко да им е топ. А това изостря противоречието между търсени и нетърсени имоти. И пак, дори и при нетърсените, цените растат.

Имам познати, които живеят в различни сгради на Тинтява - и нагоре в научно-промишлената зона и надолу по старото протежение на реката, - без проблеми с вода в мазетата. На вторите им е проблем, когато в реката започне да се излива съдържимото на отходните канали от сградите в горната част, имаше почти пълна година в такава ситуация, сега май е по-рядко. Конкретно за Тинтява 80 не знам как е строено и дали имат или нямат някое блато в основите.
Между другото надолу по Тинтява, точно срещу преливника на реката, в момента се строи, ако някой има интерес. На мен лично ми се струва неприятно точно заради реката и преливника, но на друг може да му бъде ок.

Личното ми мнение е,че хората,които могат да извадят 200 хил.евро+ са краен брой и вече си накупиха. От тук насетне има два варианта - или платежоспособното търсене значително да намалее при същите или по-високи цени, или след 01.01. да се увеличи предлагането и да се включат на пазара пасивно търсещите - такива,които биха купили,но не ги устройва сегашното оглозгано предлагане.
Имот не се продава лесно,освен ако не е на подпазарна цена или много атрактивен,като в зависимост от конюнктурата,може и това да не е достатъчно.

Имот се купува (на практика) или за живеене или за инвестиция.
Съответно, трябва да отговаря на условия, удоволетворяващи съответното търсене.
Ако е нещо междинно или не съвсем отговарящо на 1 или 2, тогава има трудности.
Търсене има доста. Въпросът е да се удоволетворят и 2те страни и да преминат към сделка.

Аз миналата година продавах 2 имота, сделките бяха в началото на тази година.
Минаха доста отгледи от частни лица и брокери с частни лица.
В крайна сметка и 2те сделки бяха с големи брокерски фирми.
Много трудно е да убедиш без брокер масовия човек, защото той си шета на някакви негови разсъждения, рядко покриващи се с реалността за момента.
Горе долу е подобно и с наемите. Добра цена дават клиенти, идващи с брокер. Другите търсят подпазарно. А често и много подпазарно, до степен на илюзии.

Личен опит с продажба от януари тази година:
- Без никакви брокери;
- Дори не стигнах до обява, само казах в блока да ми изчислят задълженията.
- Цена - 18-20% над текущите обяви за същия район в момента на продажбата.
- Квартал - непрестижен, т.е. ограничено според някои търсене.

Личен опит с покупка на къща от юни-юли тази година:

- Без никакви брокери от строител
- Сама намерих проекта, не беше рекламиран изобщо;
- Цена, според собствените ми разбирания - силно подценен район в момента, с цени поне с 50% по-ниски от "елитни" квартали с къщи, но със съществуваща инфраструктура в много добро състояние, собствено УПИ, градски транспорт, вода и канал, без братя, голям магазин и всякакви подобни...

Покупка през 2021-ва
- с познат брокер, защото обявата беше чрез голям брокер и нямах никакво желание да им давам моя комисион. Моят брокер нищо не направи, освен да вземе комисион, който договорихме да е на 50% от обичайното.
- Брокерите на продавача бяха толкова "компетентни", че не бяха видяли налична ипотека към ДСК, много стара, изтекла разбира се, но невдигната. На предварителен договор ми обясниха, че няма да имам проблем аз да си я вдигна...Казах им да си напишат домашната работа преди изповядване на сделката и да вдигнат ипотеката от ДСК, преди финализране на продажбата.


Смятам боркерите за абсолютно излишни, недаващи абсолютно нищо като добавена стойност при имотни сделки. По начинът, по който работят в момента са едно сляпо черво, твърде скъпо. Адвокат задължително е нужен, ако не сте грамотни в тази сфера. Аз ползвах такъв само за къщата, защото идентификацията на парцелите беше по-сложна. Има начини да се купи и без брокер. Аз съм живо доказателство. Всъщност сега си дадох сметка, че в последните години имаме 2 продажби и 4 покупки. Само описаната по-горе сделка е с брокер, и то защото продавачът имаше такъв.