Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 93

към вчерашна дата на грубо смятахме, че строенето излиза: 700 евро / през РЗП за да купиш парцел. Дори и срещу обещетение да е, пак там някъде отива. Почваш после проектиране, вода, ток, канал, ала и бала -още 100-120 на квадрат. И след това, над тази цена, почваш да строиш. Ако строиш със собствени работници, може и 550 евро да дойде. Ако строиш с бригади или подизпълнители - залагаш на 700 евро/кв. до Акт 16.
Значи, себестойността излиза към 1500 евро/квадрат за търсени южни квартали с улици в тях. Затова и продажите цени почват от около 3000 евро/кв. При тези цифри - не виждам кой ще се съгласи на отстъпки, че да се намали цената.
Вариант 1: този, който продава парцела - забравете.
вариант 2: този, който полага труд - техници, работницим бригади - ???
вариант 3 - този, който проектира - успех ...
вариант 4 - този, който е поел целия този риск, за да изкара печалба. Рискът е огромен, понеже проектите са скъпи. И тук се удря на камък.
И - много ми е чудно как седят някои и си вярват, че цените ще спаднат. Сигурно са измислили някакъв вариант 5 - за който аз не съм се сетила.

На обезщетение е по-различна сметката.
Доколкото знам то е към 1/3 средно. Значи ако 1000 построени квадрата излизат 550к, строителят дава 333 на собственика и му остават 666, които му стават по 550/666=825.
Проектирането наистина е скъпо, особено ако искаш да уплътниш всичко и да направиш стаи с форма на трапец, Г, Т, С и разни други букви и геометрични фигури. Затова едно време комунягите правеха 10-15 типови проекта и по тях строяха еднакви блокове в различни комплекси и градове.
С развитието на АИ предполагам проектантската работа ще може доста да се автоматизира. Пак ще трябва архитект и проектант да ги завери, ама на 10 предишни такива ще остане един, който ще казва на АИ какво да начертае и сметне и само ще бие печата накрая.
Самата строителна дейност също доста се автоматизира, гледам вече има роботи за замазки, за шпакловки, за зидария, за боя... Можете да ги видите в ютюб. Колкото по-скъпо искат майсторите за труда си, толкова по-голям стимул ще имат строителите да внедряват технологични иновации.
Остава земята, там ми е трудно да гадая за бъдещата й цена. От една страна Господ не я прави вече, от друга достатъчно е направил около Софийското Поле, което има място за барем 10 пъти повече хора, отколкото сега са се наблъскали нагъсто в една част от него.
Помня Гого казваше, че Илон Мъск като пусне теслите да се карат сами, за какво човек да живее близо до центъра? Изнасяш се на село, а като трябва да идеш до града дори не шофираш ти (ако си пил, ако работиш през това време на лаптопа, или ако трябва да караш детето някъде) а правиш нещо друго, а колата сама се кара.
Ако стане така, кой ще плаща скъпо за земя, като има и евтина такава малко по-далеч?

Sapien, дамата е дизайнерка. Нали я предизвикали да направи от едностайния двустаен. Според мен го е взела директно от строителя.
Иначе съвсем не се връзва сметката.
За бойлера в шкафа си прав, а това палацо в тоалетната, в съчетание с оранжево, го гледах в италианските тоалетни още преди пет години.
Повръща ми се вече от палацо.

Не го е взела на зелено, предлагаха ми го Март месец.
 Тя е правилният човек за този апартамент. Знае как да го направи , получава добри цени и е инфлуенсър.

Не съм съгласна с теб, защото ти залагаш 550 евро за строеж, вместо 700. И не слагаш пари за проектиране, ток, вода, канал, асфалтиране отпред и прочие. Само трафопост ако се сложен, ще е около 200 к евро. Залагаш най-най-минималната цена, която за 1000 кв.м. РЗП е недостатъчна, понеже квадратурата е много малка. Пък наемът на кран, багеристи, техник, труд - е същият.

А за разрешенията всякакви видове - визи, разрешение за строеж, разрешение за ползване предвиждате ли държавните и други съпътстващи такси?
А лихвите по кредитната линия за периода от уреждане на парцела до разрешение за ползване?

Силно се съмнявам да е 500-700 евро,защото познати строяха преди 7-8 години,продавайки на 1000 и много трудно им излезе сметката. Налагаше се да продадат и жилищата,които бяха запазили за себе си на вече повишените цени,че да излязат от батака.
Но и 500 да беше - че някои соц жилища са подарени, да не говорим,че всички са вече амортизирани,по тая логика да ги подаряват,а?  Редно ли е да продаваш СС на 60 години по цени 3000+ евро на квадрат?
Сами са си виновни. За мен средна цена на СС извън 4-5 квартала над 1200 евро на квадрат е кощунство. Правят имотите непродаваеми от алчност. И тук говоря от аспекта на сградния фонд,който вместо да се препродава и реновира той, си седи заключен и с всяка година залинява.

Е 550 и 1000 беше просто пример, за лесно смятане. В общия случай ако Х е на кв.м. и У% даваш за обезщетение, то ще ти излезе накрая Х/(1-У), пък който с каквито числа иска да смята.
Повечето блокове са много над 1000 кв.м. разбира се, че има икономии от мащаба. Още по-големи икономии гледам правят в Пловдив, където новите комплекси са примерно 10 еднакви блока. Като направиш един типов проект, не го плащаш 10 пъти.
Затова там продават на 1000-1200, постоянно ми излизат реклами, ето една от днес (не че рекламирам тази фирма):

Скъпо било станало желязото, бетона, материалите... А нима в Пловдив строят без желязо? Работниците дето бачкат там нима няма да се навият да дойдат в София? И без това едва ли са пловдивчани, а са събрани да бачкат и да спят по квартири или контейнери. И в София могат да бачкат и да спят.
Просто в София има много инвестиционно търсене, и земята е станала скъпа заради него, както и печалбите високи.
Като дойде време да се осребрят тези инвестиции, тогава ще видим стрували ли са си.

Обикновено обезщетението е около 30%,но има случаи на 20,25%.
Друг е въпроса, че може да се купи евтин парцел с почти никакъв потенциал, а инвеститора да премахне всички пречки с малко усилия и имота да стане апетитен. Друг вариант е : търсена локация - скъп имот (защото всичко е застроено и свободни парцели почти няма), жилищата се продават доста надценени, но нямаш конкуренция.
Ако си инвеститор-строител не плащаш разходи и наеми за много неща, защото почти цялата техника свързана със строежа е твоя. Ако си я избил с 2-3 сгради, можеш да си позволиш да паднеш с цените и да реализираш бърза печалба. За разлика от обикновен инвеститор,който трябва да наеме : за почти цялото време на строеж - оградни пана, кран, багери,скеле, за фасадата, отделно строителна фирма груб строеж,  работници за всички допълнителни дейности,зидари, мазилки, фасади, ВиК, Ел, каменар, плочкаджия и т.н. Така, че не може на всички строежи, разходите да се сложат ориентировъчно еднакви.

Здравейте! Скоро пусках тема за реда на нещата при покупка на имот. Харесахме си апартамет, ама много ни допадна, наистина! Но какво се случва: Да кажем че беше обявен за 50 000 лева (примерно), а ние предлагаме 43 000лв. Продавча казва, че не би паднал под 46 Хил. и ние се съгласяваме. Ангажирахме адвокат, който е в очакване да провери предварителния договор както и самият имот (стар, наследствен) и след два дни се обадихме да попитаме какво се случва. И ни се обяснява, че наследниците не са се разбрали и вече искат 49 000лв. Ние не искаме да клякаме повече, защото и без това ще се ошушкаме, за да го вземем, но само тука някак се почувствахме сякаш си е нашето и много ни допадна. Но уж се бяхме разбрали устно за цена, а сега те се отмятат. Не се спомена друг купувач с по-добра оферта или нещо подобно. Мисля да си държим позицията. Какво смятате? Ние за първи път се занимаваме с такива неща и ни е малко чуждо как се случва пазарлъка при покупка на имот. Имам чувството, че понеже веднага се съгласихме на тяхната оферта и сега се мъчат да изкопчат още. Апартамента се продава от месец от 3 агенции. Нищо нередно няма с него, но просто цената е малко висока. Какво мислите? И моля админа да ми изтрие коментара ако не е подходящ.

В едни преговори всеки се пробва и се бори за по-добри условия. Накрая печели този, който има по-здрави нерви или този, който е в по-добрата позиция (не е на зор например). А и с няколко наследници наистина е трудно. Вие си решавате кое ви е по-важно - да отстоите цената или да вземете имота.

Слънце и море,при наследници е много тегава ситуацията всички да се разберат. Много е вероятно и на 49 после пак да се отметнат или да не искат да дават някой документ или да се дърлят за някакви 100 лв за вадене на нещо си. От опит говоря. Така че ако не стане сега, може и да не го продадат въобще. За цената съвет не мога да дам,зависи колко го искате, но ако все пак се спазарите,сложете много ясно в договора какви са им задълженията,по възможност предварителния договор да е с всички наследници.
Сега за пазарлъка,егото надделява и може да изпуснете сделка. Ама за втората ще се научите. А те като имат един чешит, сега ще иска 49,после ще иска той да го купи на 49, накрая нищо няма да направят.

Причини за отмятаме много. Будали да платят над пазарна цена още повече. Точно определяне на пазарна цена, невероятно. Така че вие си преценяте силите и нервите. Всеки случай е сам за себе си, но онея ако са обладани от адреналин и алчност, винаги може да вдигнат и още ско се съгласите на 49. Така че вие си определете цената и си я гонете. Ако не стане сега, другия път.

При сделка, независимо за какво - и двете страни трябва да са еднакво НЕдоволни от нея.....
Иначе няма смисъл от такава сделка...

По принцип нищо, само ползвам като индикация в кой сегмент работи Дани.
Имигрантите обикновено се насочват към ниския до средния.
Между другото, в САЩ голям проблем сега като Тръмп взе да депортира нелегалните. Досега е изгонил около 700 хил. а те са няколко милиона, никой не знае колко точно, може и 10-15 да са.
И наемите на жилища не само че не се качват напоследък, както правят обикновено, ами взеха и да падат:

Това показва, че дори когато има инфлация, наемите няма как да се качват с нея, ако няма достатъчно клиенти, търсещи жилище.
Демократите сега надават голям вой как Тръмп смеел да гони нелегалните, но вероятно не защото им пука за тях, а защото са спонсорирани от бизнеси, които наемат нелегални имигранти, отдават им жилища под наем, и т.н.
Вероятно и при нас, ако наемите спрат да се качват, ще видим натиск върху политиците да пускат повече имигранти от страна на хора, които имат много апартаменти за отдаване.

Слънце и море, ако жилището много ми харесва, бих приела увеличената цена, ако мога да си я позволя, но бих искала писмени гаранции за нея. Да си предоставят документите всички наследници - за да ги видите кои са и в срок до 3 дни да се сключи предварителният договор, че продават на договорената цена.
Даже бих оставила адвоката да им обясни какви са последствията за тях при шикалкавене и въртене.
Пари се печелят, хубави имоти не се появяват лесно.