Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 46

Последната редакция на договора ми включва,че наемодателя има право да актуализира наема всяка година с % на инфлация на НСИ.
Специално го обсъдихме по време на сключването. Дали ще го направя следващата година аз ще си реша, но наемателя е наясно от ден първи.

Аз не бих увеличавала,понеже напускат. 5% х 12 месеца са 60%, толкова е само комисионът на брокера. А обичайно има щети,които си остават за моя сметка,празни месеци. Така че не ми излиза сметката да увеличавам.

Каквито и жестове да правиш към наемател, той ще се държи така, както си се държи. Ако по принцип държи чисто, пак ще си държи чисто, ако цапа и чупи, пак ще си цапа и чупи. Ако е недоволен и всичко му се вижда скъпо, пак всичко ще му се вижда скъпо.

Отделно от това, по-леко и позитивно се приемат 2 увеличения по 5% веднъж годишно, отколкото едно увеличение с 10% на 2 години веднъж. А още по-зле се приема увеличение с 20% на 4 години.
Така е устроен човешкия мозък. Каквото ти се даде, приемаш за даденост и не го смяташ. Ако от нищото ти дойдат 20-25% увеличение и скачаш като ужилен. А в това време наоколо цените са със 100% нагоре. Е, вече тук има разлика между хората, по-разумните си дават сметка, че няма къде да идат на по-добро и по-евтино. А по-простите приемат нещата лично и решават да го ударят на сръдня.
Особено през последните 3-4 години увеличавам винаги, когато има повод, смяна на наематели, изтекла една година без увеличение. Разбира се, винаги пазарно. Имам хора, които са оставали, имам такива, дето са се изнасяли, после са се молели да ги взема, ако някъде имам нещо свободно. Имало е и такива, дето се ядосват, после като проверят цените се кротват и си остават.

Цялата идея да държа подпазарно, за да задържам хората според я усещам нещо сбъркана. Ако искат да стоят, ако искат да си ходят. Разчитам, че им харесва апартамента, локацията, състоянието, консумативите, но не и цената.
И да, имал съм някакви супер изключения, дето са 100% супер коректни, чистят, подреждат, държат се мило. Държал съм една идея по-ниска цена, но в рамките на 10ина% под пазара и то не през цялото време.

Като всичкото това го пиша за 1ст и 2ст в София. За град, в който не живея и по-големи апартаменти е с една идея по-различно.

Актуализирам наема всяка година.
Като наближи края на срока (винаги е една година) и като се чуем дали продължаваме, съобщавам индексацията и в анекса ми влизат тези две промени - нов срок и нова цена.

Нямам никакви, ама никакви притеснения.
От 1-ви декември отворих нова страница и си обещах, че повече жестове няма да правя, защото веднага влизам в графата на тъпите парчета.
Имам 35+ години опит и пак го играя Майка Тереза на моменти, за което близките ми много се ядосват.
И са прави.

Отдаването под наем е бизнес.

Това не е така. Да предположим, че наема е 1000 лв. месечно, защото е по-лесно за смятане. На година тогава е 12*1000 =12000 лв. Ако се увеличи с 5%, месечният наем ще стане 1050 лв. или 12*1050=12 600 лв. Т.е. увеличението за 12 месеца е 600 лв., което разбира се е точно 5%.

5% х 12 месеца са 60% от един месечен наем.  Ако го вдигнеш и наемателите напуснат, ще имаш време по 0% от наема,комбинирано с минус 50-60% комисион за нови наематели еднократно.
Разбира се,има хора,успяват да отдадат веднага,на не 5%, а на много повече отгоре, че и без посредник. Аз също успях за един малък имот - в единия ден го освободиха,на следващия го наеха, без брокер, с доста по-висок наем от на стария наемател,но това е по-скоро изключение. В другия,по-голям, имаше 3 седмици празни + комисион + разходи за смяна на обзавеждане.

Е да де - тези 600 лв сумарно увеличение са точно 60% от първоначалния наем 1000 лв. Мисля че това имаше предвид Хепи.

Напълно съм съгласна с поста на Дани. И най-прекрасният наемател в един момент ще си тръгне и никой няма да ми даде медал за добро сърце. Жестовете и компромисите са за семейството и приятелите ми. На някой от вас банката правила ли му е жестове само за това че от години е редовен платец и не създава грижи?
“Жест” бих направила само ако не ме ощетява финансово или времево. Примерно ако кажат, че смятат да си закупят бюро, а аз имам излишно, прибрано в мазата, ще им го предложа безплатно, но да купувам - не.

Няма 60% увеличение, все си е 5%
Не се сумира процента...
За останалото съм съгласна.

Оф, какви 60% увеличение? 😂 Никой не сумира процента. Сумират се парите от увеличения наем, които общо се равняват на 60% от първоначалния наем!

От един наем от 1000 лв може и да са 60% ..но какво показва това?
Хепи е сумирала ..виж й поста.
Аз я разбрах, но просто 5% по 12 месеца НЕ са 60%...както тя се е изразила.
Както и да е....

Показва риска. Ако увеличиш наема с 5% с идеята да спечелиш едни допълнителни 600 лв за цяла година, и наемателите откажат и се изнесат, и ти отнеме повече от половин месец да си намериш нови, ще си на загуба. Вече дали ще се случи точно тази съвкупност от събития... зависи какво предлагаш, колко добре умееш да смяташ, да рекламираш, да правиш бизнес като цяло... и щипка късмет.

Значи: наемателите имат същия риск като наемодателите, че и по-голям. Изнасяне ма 30-то число и нананасяне на 1-во е доста трудно за координация, нали трябва да имат някакво застъпване, за да си пренесат багажа. Ще имат и евентуални разходи за брокер, пари за още 1 или 2 депозита, докато текущият им наемодател им върне (или не) дадения на него. Вероятността да си намерят аналогично добро жилище за подпазарен наем също не е голяма. При това положение да си поемат 5% разлика при настоящия е доста по-обосновано икономически, отколкото да се хвърлят в ново начинание. Ако си тръгнат при увеличение 5%, няма да е само заради увеличението.

Да, разбрах какво е имала предвид Хепи, но по тази логика и ако изхождаш от този риск, тогава никога не трябва да увеличаваш наема. Да, наистина, ако решат да се изнесат и апартамента стои празен примерно един месец губиш, но вероятността да отдадеш на по-висока цена от предишния наем, актуализиран с 5% не е никак малка, защото предишният наем е бил актуален преди 1 година, но сега вече не е. Така че, по-високата бъдеща цена ще компенсира краткосрочната загуба. А за разходите за ремонт, ако са наложителни, тях така или иначе трябва да ги направиш, независимо дали ще е сега или примерно след година. Това не виждам как влиза в тази сметка. Като цяло разбира се си е и до късмет.
И аз съм съгласна с Дани и с Тинтина, наистина по-добре по-често, на малки стъпки, отколкото наведнъж с повече. И всичко си зависи от наемателите, да. Между другото това с метода на сваряване на жабата ми хареса🤣😹😂

Точно това щях да пиша и аз.
Може да платиш 50% комисионна, но след година ще имаш досегашни +5% и нови + 5%. А може да няма вече комисионна.
И какво ти гарантира, че след година няма да ти се изнесат тези скъпоценни наематели, дето сега ги пазиш.
Поддръжката на цената е част от поддръжката на имота.
Много обичам ако дойде някой да ми се пазари, ама то цените били еди кви си. Казвам, ми този имот от Х години е на тоя и тоя наем. И млъкват на момента.

Ако апартаментът са му необходими ремонт и смяна на обзавеждане за да се отдаде отново, това е съвсем друг казус и аз не го обсъждам.
Но в този случай е много вероятно и сегашният наем да е с много под пазара, не с 5%.

Ако платиш комисионна 500 лв..значи 600- те лева, които са ти увеличението за 1г, изчезват. За комисион. И 1 г си стоиш на същия наем все едно.
Вече чак на втората и то ако цяла втора година стои наемателя, вече ще имаш 600 лв горница върху наема.

С което не казвам да не се увеличава.
Давам друга гл.точка.