"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Препоръчайте такива специалисти.

Те не са "маркетинг" специалисти, за да получиш лиценз за оценител на недв. имоти трябва да си стр. инженер, да имаш стаж по специалността и да си взел успешно изпит. Или поне такива бяха изискванията преди няколко години, сега не знам какъв е редът.

Разбирам колко е важно компетентна оценка на имот. Важно е и за продавача и за купувача. За продавачът е важно, за да ценообразува реално имота си преди да излезе на пазара, защото една завишена цена може да донесе повече негативи от една занижена и в крайна сметка продавачът да загуби повече пари. За купувачът също е много важно, за да знае точно какво купува и да може на база на информацията да вземе решение. Относно определянето на пазарна оценка един лизензиран оценител може да помогне, но само, ако работи с надлежна информация, а колко от тях разполагат с така, като се има в предвид, че ползвайки и двата метода на оценка тя се базира на информация от интернет и публично изнесената такава. А всички знаем колко е обективна. Обикновено се задава въпросът "Каква цена търсите?"
Пазарният анализ трябва да се базира на:
1.  реалните конкурентни аналогични имоти на пазара, като се провери кой от конкурентите от кога се продава.
2. на сходните продадени имоти, на какви цени е станала сделката.
Вземат се в предвид много неща: типа сграда, година на строителство, качество на сградата, качество на и изхабяване на довършителните работи, общи части, района в квартала, съседни сгради и инфраструктура и още специфични детайли.
Един анализ може да отнеме повече от седмица, но цялата тази информация заедно с профила на бъдещия купувач, как би купувал/ с кредит или без/ , колко би му била вноската по кредита, какви лични средства трябва да има, за да влезе в тази сделка и ако има нужните пари дали би купил този имот или би имал и друг избор. Това е безценна информация. Но колко продавачи правят този анализ или търсят кой да го направи? Друг е въпросът и кой прави такъв анализ и колко са хората предлагащи в работата си тази услуга, като част то продажбата на имот.
Относно купувачите и проблема с оценката на имота, които имат намерение да купят. Какво се случва на практика:
 1. Обикновено се ровят в интернет за информация за дадената фирма построила сградата или четат коментари на други купувачи относно характеристиките на дадена сграда.
2. В процеса на търсене когато вече имат фаворит се консултират със строителен инженер или архитект обикновено познато лице.
Малко са агенциите, които в екипа си имат под ръка строителни инженери или архитекти, които винаги могат да ползват за техническа оценката на даден имот.  А това са необходими специалисти, както юристите и счетоводителите в екипа. Брокерът може и да не знае всичко, но задължително трябва да има екип, зад гърба си и да го използва.
Да имаме доста информация за много сгради и знаем всички + и - на всички типове строителство, знаем какво да гледаме в един обект, какво говори всяка една пукнатина на стената. Защо едната е проблем, а другата не. На много сгради мога да дам доста точна оценка, но специалиста си е специалист.

Последните години се говори много за новия закон за недвижими имот. За лиценз на брокера и професионална застраховка.

Точно за това говоря - да има повече информация кой и какво може да направи. Не искам да питам по форуми да ми се препоръчва оценител, и искам да съм сигурна, че той може да ми направи съответния анализ. По въпроса за цените - ами и аз мога да си направя проучване /при мен, ако се наложи да продавам би било по-лесно, защото си знам и квартала и комуникации, и инфраструктура, и строежа на блока и т.н./ Но, все пак в нета при обявите се виждат офертните цени, а цените на реално сключените сделки? Съществуващите сега оценители имат ли достъп до такава информация от страна на агенциите за недвижими имоти? При това изобилие от брокерски агенции как може да се разбере коя от тях разполага с екип, който може да свърши тази оценителска работа? Ние виждаме непрекъснато как се крадат и публикуват обяви, брокерите като цяло гледат да си вземат комисионната, за колкото се може по-малко работа и интересите на купувач/продавач, наемател/наемодател много-много не ги интересуват.

Не знам кога и какъв ще бъде този закон, но по принцип държавата се интересува само да си прибира таксите и данъците, а да има нещо, което да регламентира правата и задълженията на заинтересованите страни..... както обикновено - "в трета глуха"....

Нашия адвокат и брокерите обсъждаха някакъв проектозакон, според който общите части на новите сгради ще отпаднат от площта на апартамента - т.е. аз го разбрах че ще стане всичко както при старото строителство във вида в който е проектозаконът в момента, или поне ще има вече стандард на това какво се включва в цената на апартамента. Брокерите и адвоката имаха сякаш разминаване относно как би се отразило на цените.
Аз отново не се наемам да давам оценки, но го пиша като информация, която може да бъде интересна и на купувачи, и на продавачи. Може да се промени текста на закона, може и никога да не мине.

Относно препоръка на оценител - не мога да дам, при нас всичко е съвсем прясно. Т.е. те може да са казали че всичко е наред, но (недай си Боже) след 2 години да почне да тече сградата или да ми се срути на главата. За да дам препоръка, мисля че трябва някакво време да е минало. Иначе да, тези оценители трябва да са инженери доколкото знам и аз, във ВИАЗ (така ли се казва сега?) даже има такъв курс като част от специалността.

Никога не се е казвало ВИАЗ, а ВИАС - Висш Институт по Архитектура и Строителство.
В голяма заблуда сте за оценителите. Всеки може да стане лицензиран оценител с един смешен курс от около една седмица мисля, че е и един още по-смешен изпит накрая. Не се заблуждавайте, че разбират нещо или че са инженери. Може да има и инженери сред тях, но далеч не са всички и общо взето каквато оценка искаш, такава ще ти направят.

По-горе четох да говорите за "читав брокер" и много се смях. Такова нещо като "читав брокер" не съществува в България!!!

Ти ги познаваш всичките лично и достатъчно добре си успял да прецениш професионалните им качества?! Евала!

Аз използвах израза "читав брокер". Досега моите контакти са били свързани само по отношение на наематели. Какво правят от агенцията - изпращат ми стандартен договор, който предлагат и на наемателите. Но, договорът е в PDF формат, освен това не включва неща, които аз искам, т.е. те не ме питат какви са моите претенции. Пробвала съм да добавям неща, но, трябва да ги кажа лично, да се добавят в последния момент /да, понякога трябва и съгласието на наемателя, разбира се/. Но, като цяло, усещането ми е, че брокерите изобщо не се интересуват за ничии интереси - те само искат да си вземат комисионната. Ами аз искам и да направят поне минимален филтър на потенциалните наематели - ако съм казала без деца, да не ми водят клиенти с деца. Не се опитват да преценят и задържат клиентите си - т.е. да попитат - имате ли някакви изисквания, предпочитания, да кажат - а, бе, имаме клиенти, малко се разминавате, ама все пак ги вижте, личното впечатление.... бла-бла....
Не, те ми водят клиенти и ако аз не го искам /моя, може и грешна преценка/, едва ли не ме гледат, че са ми направили услуга. Не знам, но в тази държава всичко е обърнато наопаки - вместо агенциите да "ухажват" клиентите си, те ни отмятат като бройка за получена комисионна. Но... пък без тях започва едно ходене по мъките с всичките тези нерегламентирани брокерчета, фалшиви обяви.....
Затова искам да има нормативна база, всичко да е чисто, конкретизирано, права, задължения, отговорности... Пък, ако трябва и да си плащам за това.

Извинявам се - моя грешка 

По-скоро за реална оценка на състоянието на сградата може би трябва да търсим инженер-конструктор? Някой може ли да препоръча?

Ясно е, че един пълен невежа в материята, като теб, не може да стане оценител на недвижими имоти с няколкоседмичен курс. Затова са въведени изисквания за съответното образование и стаж. Имам лиценз за оценител още от 2000-ната година и всички в курса бяхме строителни инженери. Само 2-ма човека не бяха такива и бяха предварително предупредени, че няма да получат тапия. Те имаха интереси в областта на недвижимите имоти и бяха преценили, че курсът ще е полезен за тях, въпреки, че няма да станат оценители. Отдавна не правя оценки и не следя в момента новостите в тази сфера, но не вярвам да са снижили толкова критериите, че всеки да може да стане оценител. Факт е, че в УАСГ от няколко години има нова бакалавърска програма, именно за оценка и управление на недвижими имоти.
Изказването ти, че могат да ти дадат каквато искаш оценка за имота е смешно. Никой няма да оцени старата ти тухла в краен квартал за стотици хиляди лева, колкото и да ти се иска.

Какво сте чували напоследък за Артекс? В нета чета за някакви финансови проблеми. Това за качеството на строителството така ли е или е рекламен трик? Оглеждам се за покупка "на зелено" от тях, иначе цените са им

Да, качествено строят, финансови проблеми също имат заради големия си облигационен заем, над 6 млн. евро. Цените са такива, не заради пазарния принцип, а на база лични предпочитания.  Локациите вече също не са им добри.

ДА попитам нещо в сравни. Прочетох какви са необходимите документи за регистрация на имот в общината. Там не пише да е необходима кадастралната скица, а брокерът ни каза да я носим. Проблемът е, че не можем да намерим нито копие, нито оригиналът, та ако не ни трябва наистина няма смисъл да вадим нов. Та трябва ли ни или не ни трябва?
Мерси

Не трябва. В общината се носи само копие и оригинал на Нотариален акт ( за сверка е оригинала ) и се попълва едно заявление. Това е.