Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем!-2

Ей там е тънката разлика, че ако е ипотекиран имота, то той лесно може да се реализира като обезпечение. Ако си с потребителски заем за да ти пипнат семейното жилище бая разправия има и могат да пипат само дела на кредитополучателя ..
Лично аз не бих заложила имот ако кредитът не е 60-70 % от цената на имота.., чисто и просто изкушенията за манипулации да ти продадат евтино ипотекирания имот са много и не си струва риска да попаднеш  в тези схеми

Доколкото знам това няма да е първият имот на нейно име и доколкото съм запозната е по-лесно да бъде взет. Не съм сигурна, имам някакъв спомен, че не могат да изгонят човек от единственото му жилище (не важи за ипотекиран имот) колкото и задължения да има към банки, така че аз ако бях на нейно място щях да се насоча към ипотечен кредит.
Също така трябва да се има предвид, че в началото на кредита, ако 500лв е вноската, 300лв е за лихвата и 200 е за кредита, докато в края е обратното.

Аз от 5 дена смятам повече от счетоводител и се опитвам да преценя риска.
Две банки ми предлагат различни условия при по-добри или по-лоши условия по различни параметри за един и същ финансов ресурс и психологическо усещане.
Едната банка предлага 90% финансиране и устно 3.2%, но официалното им предложение е 3.5% .
Втората банка предлага 80% финансиране и писмено потвърден европейски формуляр с 3% .

При сделка с първата банка излизам от сделката с 12 хиляди в брой ако пазарната и продажната цена са много близки
При сделка с втората банка излизам с макс 1000 лв ако пазарната и продажната цена са много близки.
Втората банка предлага потребителски кредит паралелно на ипотечния, който да компенсира ситуацията и дори оценявайки неговото ускъпяване ... два кредита vs един кредит като крайна стойност при ГПР на кредита изравнен за едни и същи услуги които ме задължават ИЛИ бих ползвал така или иначе през целия срок на договора при сегашните условия , излиза че два кредита са по-евтини от официалното предложение на първата банка с абсолютна стойност около 6000 лв. Ако не ползвам потребителски кредит абсолютната разлика е 9000 лв.

Първата банка използва лихвен процент по тяхна си методология, докато втората използва софибор. надбавката на двете банки по устна уговорка и писмено потвърдена от другата е в размер на 2.7% за целия период на договора. Втората банка използваща софибор развива в европейския си формуляр хипотезата за пазарен срив, който се вписва в намерението на БНБ да спре да котира софибора от 1-ви юли 2018 и позволява на банката с едно обявление в клоновете на хвърчащи листи да замени пазарния индекс при формиране на лихвата.
В момента смятам че е възможно втората банка да спекулира с по атрактивна лихва знаейки, че след 6 месеца а в случая на кредит след фиксираните 12 месеца лихва да използват методология , която да изчислява по-голяма абсолютна стойност и примерно лихвата да се изравни с устното предложение на първата банка или дори с официалното и 3.5% за момента.

При проблем с оценката тъй като се оказа че говорим за сграда която е на поне 9.5 или 10 или 10.5 години - не знам оценителя кое гледа издаването на АКТ 16 или започването на строежа или получаването на някой от междинните АКТ 14 или 15 и взема това за възраст на имота.

Втората банка говори с оценител, който предложи средна цена 640 на квадрат. При оценка по-малка от 650 потребителския кредит е задължителен за финализиране на покупката въпреки възможността от заеми от приятели и роднини, които биха могли да бъдат приблизително безлихвени или нисколихвени .
При офертата на първата банка при оценка 580 самоучастието не би ни стигнало.
При офертата на втората банка оценка по-малко от 650 самоучастието не би ни стигнало.

Втората банка е доста проактивна тъй като се опитва да ме спечели като нов клиент, докато първата е пасивна въпреки, че съм 10 години лоялен, но това запазвам за себе си и не бих искал да го включвам при вземането на решение.

Ако използваме една и съща главница за двата кредита като условия и изравнено ГПР (едни и същи компоненти) то абсолютната разлика е ~2000 лв между двата кредита, но при едно такова сравняване се избягва момента с риска при самоучастието. Тоест едната банка рискува повече и финансира повече, което означава че би искала да получи повече под формата на по-висок процент върху кредита. Втората банка намаля лихвения процент спрямо официално обявения си, но също така и декларира по-малък процент финансиране: от 3.7% на 3% лихва, но финансиране от 85% на 80%. и се опитва да компенсира с оферта за втори потребителски кредит.
ИК+ПК съответно водят до 7 години по висока вноска спрямо използването на ИК от първата.
Признавам им едно ако имаш процента за самоучастие втората банка нямат конкуренция както сами декларираха това по време на преговорите

Някакви съвети ?

Ако втората банка е ЦКБ, мисля, че е тя, в никакъв случай. Че и два кредита, майстори:smiley:

ЦКБ не ползва Софибор, не е тя. Т.е. ако е ЦКБ, то е първата банка.

Ходих и при ЦКБ ако трябва да сме конкретни подведен от офертата им в сайта Моитепари.
Не получих очаквания 3% лихвен процент и ГПР 3.1% а ми оферираха лихвен процент 3.3% и ГПР 3.4%, при което не съм ходил отново да изясним дефиницията за нетен доход и максимално осигурителен доход, но това няма значение. Техния лихвен процент БРЛП е динамичен от първата година и включва компонента с която могат да го манипулират. той обаче по метология включва в себе си 20% софибор така че би трябвало да претърпи частична промяна при евентуален "пазарен срив".
ЦКБ по начало като банка не ми е харесала въпреки по атрактивните начални условия с които да започнеш преговарянето. Имат доста такси за допълнителните банкови продукти по дебитни и разплащателни сметки поне на пръв поглед, които трябва да преценя и включа в ГПР-то. Ограничена клонова и ATM мрежа поне в Русе.

Примерно първата банка предлага дебитна карта с безплатни тегления от всеки банкомат в България и за втората банка залагам 12 лв за поне 12 тегления (едно на месец) от чужд банкомат в ГПР-то тъй като те такъв продукт не предлагат.

Моето мнение е, че и банката със собствената методика може да вдигне добавката, ако край падането на Софибор, се размътят нещата.
Само да допълня, че ако банката със собствена методика е Сибанк, Софибор е една от компонентите, от които се формира лихвения процент.

Здравейте,
Кредит с лихвен процент от 3.9% е доста висок за сегашните равнища на лихвените проценти. Не знам каква е финансовата Ви репутация като доходи, но ако е над 2000.00 лв нетен доход, кредитите ипотечни може да са Ви и 3,0%

Така е, всяка банка е задължена от банковия надзор и поради влезлите разпоредби на ЗКНИП (Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите) от 29.07.2019 да публикува на интернет страницата си методиката, по която изчислява лихвения процент.

В случая със ЦКБ е важно да се има пред вид, че там са изброени един куп лихвени проценти - референтен лихвен процент, аналитичен референтен лихвен процент, приложен РЛП, Базиран РЛП. И това обърква потребители, които не са длъжни все пак да имат експертизата да се справят с тази информация. За нашия пример е важен формулата за последния. - Базиран референтен лихвен процент за ипотечни кредити. БРЛПик.-това му е съкращението. http://www.ccbank.bg/bg/bottom-menu-left-column/bank-tariffs/. Внимавайте - за потребителските кредити формулите са различни. Но и това не ни дава кой знае каква помощ, защото формулата е сложна и компонентите в нея в много случаи нищо не говорят на обикновения кредитоискател.

Относно Sofibor - Има решение от юли БНБ да не администрира този индекс. Ще се даде на частна компания да го прави. И последно - във всеки договор за ипотечен кредит има членове, които касаят форсмажорни финансови условия, при които дори надбавката (която по условие е твърда, постоянна част) може да се промени.
Хубав ден и вярвам, че съм бил полезен.

Здравейте,
Това е добра концепция, но хората се навиват на ипотечен кредит, защото лихвите са по-ниски и сроковете може да са до 30 години изплащане и дори в някои банки и до 35 години. Това оскъпява разбира се кредитът доста, но пък месечната вноска е ниска и не нарушава съществено стила на живот на кредитополучателя.

Но аз за друго исках да пиша. Много малко хора знаят, че всяка една банка е задължена във ЕСИФ - Европейския стандартизиран информационен формуляр, който е задължителен при офериране към клиента, да предложат и ограничена отговорност. Това е отговорност до размера на обезпечението, в случая на ипотеката. Което означава, че ако нямате възможност да плащате повече кредита си, банката ще Ви вземе обезпечението и само толкова. За колкото иска да си го продава, Кредитополучателя не дължи никакви суми по този кредит вече.

Здравейте,
първоначално реших, че избягването на имената на банките е добро решение за да се избегнат лични пристрастрия при оценяването на двете предложения. Много скоро осъзнах че интересът към конкретните банки е по-голям от безпристрастните мнения.
Първата банката е ПИБ, а втората е Райфайзен.
Обмислянето на двете предложения ми отне доста лично време през последните 6 дена и смятам, че вече не е практично да продължавам

Мисля да продължа с ПИБ поради:
- подписвам с плаващ лихвен процент, който не би се повлиял от намерението на БНБ за софибор. Това че лицензиран субект ще го изчислява изглежда успокоително, но към момента не намирам нищо конкретно като БНБ да казва че еди кой си ще го изчислява или БНБ реши че повече няма да има софибор и банките ще трябва да си сменят формирането на лихвите. Възможностите са ясни, но не намирам официално обявление за изхода от ситуацията и както днес се говори за това че друг ще го изчислява така и може след 6 месеца да се окаже че това не е така.
- разликата в лихвения процент при една и съща главница и период ускъпяват кредита с 2000 лв ако се реализира устното предложение от 3.2 при ПИБ.
- разликата от 0.2% в лихвата може да се компенсира с намаляне на срока на кредита от 20 години на 19 години и грубо увеличение на вноската от около 20 лв или по-малко.
- спестявам си местенето на сметки, кредитни карти и прочие и си запазвам навиците които съм си изградил при ежедневното използване на услугите им.
- поемам риск че за 2 години лихвата може да стане 6.6% ако тренда на СЛП се обърне със същите темпове, но и възможността да постигнем предоговаряне. Банката няма изгода от това да губи кредит ако нивата на средните лихви по ипотечни кредити са по-ниски и би трябвало да склони за някакво разумно предоговаряне и корекция дори на твърда надбавка.
- оценката на жилището би трябвало да е под 580 евро на чиста жилищна площ за да се стигне до невъзможност за финализиране на сделката с лични средства. Имам информация за оценка на старо строителство, но ремонтирано от 590 в същия квартал, което банката е приела и реализирала сделка.
- не дължа такси за усвояване или разглеждането на кредита

При всички случаи ще се постарая да реализирам пазарната оценка на имота преди поемането на ангажимент към продавача или банката ... тоест ще се опитам ако пазарната и продажната цена са с разлика повече от 4-5 000 евро да прекратя сделката докато е време.

Ами, аз лично се омотах с тия номера.
Накрая пак стигаме до момента, че е важно и субективното усещане. Лятото купувахме, брокера ни взе неофициално становище на лицензиран оценител, чиито оценки се признават от повечето банки. С тях обиколихме за оферти. Старата ни банка подходи консервативно и ни даде ниска сума, другите ги преценихме и накрая се спряхме точно на Райфайзен. Официалната ни оценка беше още по-висока и взехме цялата сума за покупката + 7 % отгоре за таксите за прехвърляне. ПИБ и СиБанк не ми допаднаха точно с начина си на формиране на оценката и допълнителните продукти, които трябва да се ползват задължително. От друга страна ПИБ явно са доста гъвкави, защото купувачът на старото ни жилище беше с лоша кредитна история и взе също пълната сума+разходите по прехвърлянето от тях.

mariangeorgiev, не четете, не четете..какво ме топли, че дължа само 50 хил на бамката, когато тя продава имот за 100 Хил на половин цена. Сега там по закон оценка, -10, -20 % на всеки търг, но финално банката търси 50 хил и изобщо не е заинтересована да влачи търговете, че да продаде скъпо.. За имотната мафия около имоти с ипотека е изгодно да се вземе на 50 хил, и банката и тя щастлива , пък и като Ви чета, трябвало и кредитополучателя да е щастлив
За ограничената отговорност хубаво, само дето лихвите са по-високи и се доближават до тези на  потребителските кредити..
За Софибора не се плашете, той няма да изчезне. Имаше вече такова сътресение с ОЛП.. А и Софибора е част от всички формули за БЛП. Анализ на някои формули бях правила назад във времето..ми безумно е да плащам и за некадърността на банкерите в дадена банка.
Като теглите кредити се интересувайте и от репутацията на банката и от нейното фин. състояние. Нима не сте чули колко силна е зависимостта между кабинката в Банско и здравето на ПИБ. Съмненията за източване и тн,и тн

За всичко сте права frosch. Прочетох си внимателно постовете. Притесних се, че съм дал някъде съвет. Видях, че съм давал само информация. Което е същността на форума. Това, което съм написал е само как работи системата. Не съм слагал оценки дали е добра или пък порочна. За съжаление не мога да я променя. Но мога да осветля за някои възможности, за които хората не знаят. И за някои подводни камъни в структурирането на ипотечна сделка с банка. Такава е темата.

И благодаря за напомнянето за четенето. Стойностен съвет, наистина. Хубав ден и успешна седмица.

Като стана въпрос за репутация и финансово състояние на банките - за Алианц Банк имате ли впечатления? Досега името "Алианц" винаги съм го свързвала със застраховки.