Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-9

Договора с наемателя да, но и приемно предавателен протокол. Да се знае кое точно е ваша собственост, като мебели, оборудване и кое на наемателите.

Една оценка на изгодата от имотна инвестиция е да се избие за 10 години. Т.е. - 120 наема трябва да дадат сума, равна на цената. Естествено, има разходи и тия 120 наема не влизат в джоба, но тук не става въпрос за това. Не е задължително да се следва. Но се приема за мерило. Колкото си по-нагоре от 120 е по-зле. В случая имаме 173 наема. Ако не очакваме жилището да поскъпне прекомерно след няколко години и да се продаде с печалба, или да се ползва за лични нужди, смятам инвестицията за неизгодна...
Тази възвращаемост е измислена, сравнявайки рисковете от инвестиция в недвижимост и в друго (бизнес, ценни книжа и т.н.).
Тук има добър калкулатор: http://www.calculator.net/rental-property-calculator.html .

Даже тук залагат на доста по-висок процент ...http://www.b2rfinance.com/blog/what-makes-a-good-rental-property/

Запозната съм с изискванията на Пощенска банка, но предполагам при останалите е подобно. Изисква се изрично нотариално пълномощно по образец на банката, то включва няколко точки - упълномощаване за кредита, за ипотеката, за нотариалния акт. Най-добре попитайте във Вашата банка, и да Ви изпратят при нотариуса с който работят, за да няма проблеми после. При нас случая е обратен, съпругът ми отсъства а той е кредитоискателят.

Една оценка на изгодата от имотна инвестиция е да се избие за 10 години. Т.е. - 120 наема трябва да дадат сума, равна на цената.

Тази оценка беше вярна преди години-да речем края-началото на този век.В момента това е така ,но да речем за 15-20 годишен срок.Така ,че за мен офертата определено е добра с цел инвестиция.

Тъй като говорим с числа, редно е да кажем кой откъде ги взима. Чел съм западни статии по въпроса, затова цитирам 120. Сега като пуснах едно търсене, излязоха доста завишени критерии. Вероятно се дължи на риска от понижение цената на имота съобразно последните кризи. И ако предположим, че в България нещата са по-различни, на мен лично повече от 12 години ( над 150 наема ми се струват неизгодни, тъй като има и поддръжка, а и се плащат данъци, понякога има празни месеци, някои наематели те завличат я със сметки, я с непредвиден ремонт, я с някоя липса ...). Тогава е редно човек да се огледа къде другаде може да си вложи парите. Не са само наемите от апартаменти ... Но в спорове по темата не ми се влиза. Всеки разполага със собствените си пари и ги харчи както намери за добре. Някой потърси съвет, дадох му моето мнение. За да го има предвид...

Здравейте, може ли да ми разясните какви са рисковете при покупка на имот с ипотека? Имаме адвокат, просто искам да знам къде да очаквам "подводни камъни"

Е да, но както съм казвал и преди, с имотите е най-лесно(или поне така се възприема от мнозинството, като най-сигурния, едва ли безрисков вариант за съхранение и увеличение на паричната си маса, ако е така по-малък риск=по-малка доходност).
Мнозинството от нас не са нито потомствени предприемачи, нито търговци, нито ресторантьори, нито строители, нито земеделци, нито животновъди. Няма ги традициите и опита на унаследения бизнес и умения от 3-4-5 поколения назад. По-скоро са редки обратните примери. Та, на такива хора(масовия случай) като им паднат 100, 200 бона или колкото и да са там x пари, те реално не знаят какво да ги правят, как да ги съхранят и увеличат. Затова се втурват към имотите, защото са "лесна" и популярна алтернатива. А по принцип логиката е друга "Щом масово хора правят едно и също-не го прави и ти, помисли за друга алтернатива".

А на цената на оценката ли го продават това жилище? Ако да - съотношението цена - наем е чудесно.

Ако банката даде Гаранционно писмо, в което да е описано надлежно, колко е дълга с лихви, вноски и т.н и при какви условия би заличила ипотека и в какъв срок, риск за купувача няма.

Повече от чудесно, самоизплаща се за около 15 години.
Идвам и го купувам, дайте линк.

И аз мисля съотношение цена - наем за 10 години, че е нереално в момента. Поне аз не мога да се сетя за такъв пример в София. 15 дори 20 години ми се струва по-обективно. Иначе си го представям за някои имоти по морето с ваканционни наеми - там цените паднаха много и може цената на жилището да се равнява на наемите за 10 години напред евентуално.  Това го пиша естествено като абсолютен лаик, не съм в имотния бизнес.

    За какъв период може да се изплати жилище: примерно жилището в София закупено на цена 6оооо евро, обзавеждане 14000 евро общо 74000. Намира се в не лош квартал с квартиранти 300 евро на месец. Е съвсем очевадна сметка и за изключително лош математик като мен - малко повече от 20 години. А за данъци и за това, че днес бойлера трябва да се сменя или пералнята сдала багажа  и т,н и т,н въобще не го коментирам. Е случаи разни,  но реалността за мен е такава.

Всъщност не е нужно жилището да се изплаща, защото е много дълготраен актив. Да искате да ви се изплати товарен автомобил разбирам - купувате го за 100 000 евро, карате го 10 години и след това той е за боклука. За да има полза от инвестицията в този автомобил той трябва да носи такава печалба, че хем да остава за вас да живеете, хем да се изплати, т.е. след 10 години да можете да си купите нов автомобил, а този да дадете за скрап/продадете на някаква остатъчна стойност. Така ще можете да завъртите цикъла отново. Ако не искате да купувате камион обаче и имате 100 000 евро можете да ги сложите в банка с лихва 1%. И след 10 години в банката ще имате малко над 110 000 евро, което ще е пак същото като днес, ако приемем, че и инфлацията е била 1%. Значи нищо не сте спечелили и освен това сте стояли "гладни", понеже ако сте теглили лихвата за харчене тя е нямало да се капитализира и реално след 10 години ще имате по-малко реални пари, отколкото сте вложили.
Ако обаче вместо да ги сложите в банка си купите апартамент за 100 000 и го давате под наем за 5000 годишно с тези пари можете да си купувате разни неща, а след 10 години да продадете апартамента за 110 000 (защото евентуално цената му ще се е вдигнала също с инфлацията). Т.е. така хем сте си запазили парите от инфлация, хем сте имали и някакъв доход. Тук изплащането на инвестицията няма същия смисъл като с камиона, защото апартаментът не си е загубил от стойността и не се налага да купувате нов за да го заместите. Е, ако евентуално искате да купите още един и да давате под наем два вече е друго

Обаче и тук има хитрини - за десет години апартаментът няма да е загубил стойност, но от тези 5000 годишно ще сте плащали данъци и дребни ремонти, да кажем 1000 годишно. От време на време ще стоите без наемател, някой ще ви завлече, трябва да си правите и застраховки и така нека чисто годишно да са ви оставали 3500. За 10 години (ако не ги харчите) това са 35 000 евро. Да, ама след 10 години мебелите ще са за тотална смяна, плочки, мазилки, стени и прочее сигурно ще са също за смяна, защото кой наемател пази като свое наетия имот? И така след 10 години ще трябва да дадете половината от тези 35 000 евро за основен ремонт и мебели. А може  да се наложи да дадете и почти всичките 35 000 евро, ако искате да си ремонтирате така, че да се нанесете да си живеете вие в чистичко и новичко, с хубаво обзавеждане. Което навежда на мисълта, че да купиш апартамент за да живееш в него, но да го даваш под наем за известно време, а после да се заселиш май не си струва.
Струва си евентуално, ако купиш апартамент само за даване под наем и го обзаведеш възможно най-евтино. Виж ако имаше начин този апартамент за 100 000 да носи 10 000 годишно вече щеше да е друго. Тогава това си е бизнес. Но с ниво на наемите, при което ще имате 5% брутна годишна възвращаемост има смисъл само, ако това ще е редовен бизнес и след 10 години пак ще го ремонтирате отгоре-отгоре и ще купите евтини мебели за да го отдадете пак под наем. Тогава все пак ще има някаква чиста печалба от 2-3%, което пък си е 2-3 пъти повече от влог в банка. Т.е. апартамент за даване под наем е по-добро вложение от влог в банка. Но няма да забогатеете от това.

С оглед на горното и ние решихме нашия новозакупен имот да не го даваме под наем, макар в момента да не ни трябва. Ще го направим "като за себе си" и ще си го пазим. И след време я ще го продадем, я ще се нанесем. Но всичко ще си е ново и чисто и не си струва да ми го бастисат наематели за някаква минимална печалба. С други думи, ако купувате за себе си, пазете си го за вас си. Ако купувате за инвестиция нарочете имота само за наеми и спестявайте възможно най-много от всичко.

Аз сега съм пред дилема - купеното второ жилище не ни е необходимо в момента. В сегашното сме сравнително добре устроени, детето е на добра градина и прочие. Имам вариант да му направя ремонт и директно да пробвам да го продада (новото) - може да излезна на добра печалба, защото е в хубав район. Втори вариант да го ремонтираме не луксозно, да купим свежи мебели от икеа. Тогава би могъл да се дава под наем на добра цена евентуално. И след 4 години да мислим дали да се местим в него (когато детето стане за първи клас). Трети вариант естествено - да се местим ние в него, но ме хваща параноята, че не ми се мести и най вече не искам да местя детето.

Къде мога да видя актуална статистика за цени на имоти на базата на сключени сделки? (но да не е с по 5 имота в район).

П.С. Редактирах поста, просто не се изразих коректно - не да се избие инвестиция, а да се изравни цената на имота със сумата на наемите от него. Стойността на имота се запазва или расте (обикновено).

Черна станция, защо тогава сте купили жилището, като вложение?

Не като вложение, а за да си живеем в него. След Х години ще ни е нужно. Сега не ни трябва, ама случайно видяхме жилище, което е много близко до нашия идеал за жилище за старини, а и нали се казва, че имотите ще поскъпват (то като се казва така и става, стаден ефект).  Освен това сега ще си го правим спокойно и бавно, без да бързаме. Например в ново строителство не можеш да сложиш естествен паркет/дюшеме, защото плочите са влажни и ще се надуят. Трябва да поизчакаш една година. А и знаеш, че когато си на зор хич не е лесно да си намериш добро жилище и вземаш каквото намериш накрая. Та затова решихме, че не пречи да си купим, да ни се намира като решим да се изнасяме от сегашния имот.