Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-13

Здравейте от мен, от доста време не съм писала. Миналата година успях да се обзаведа с нов имот, а междувременно успях да продам други два малки имота в провинцията, така че пак съм в търсене.

Към Aila и другите търсещи мога да дам един съвет: намерете си един брокер - ВАШ и нека той да се свързва за оферти на други брокери. Защо ли? Защото 99% от офертите са от брокери и комисионна така или иначе трябва да платите, но нека поне е на човек, който ще защитава интересите ви!

Моето активно търсене продължи от август до края на януари мин.година - т.е. около 6 месеца, като за това време бях харесвала имоти от различни брокери и бях звъняла лично на тях. Имах харесани имоти с потресаващи брокери, които ме лъжеха за дадена "подробност" (държа да отбележа, че така или иначе си проверявах имота независимо от брокера).
За това време бях ходила на 10-тина огледа, защото все брокерите ме убеждаваха,че аджаба "ами то апартамента в Лозенец, който сте харесали е на шумен булевард и по-добре да не го гледате"  
Или "ами апартамента с джакузито го продава една баба и не ми вдига телефона, даже се притеснявам да не й се е случило нещо"  

Най-накрая, вече през новата година (2016) реших да действам с брокер - харесах си една, която наистина прие търсенето ми присърце. Първият мейл с предложения ми изпрати на 06.01.2016 (повечето тогава още са по почивки) и продължихме с огледи до 15.01.2016.  Разбира се, понеже вече знаех наизуст пазара, не само тя, но и аз изпращах апартаменти, които са ми харесали, за да уреди тя огледи.

На 15.01.2016 беше последният оглед за апартамент, който аз бях намерила, но не се бях свързала директно с брокера от обявата, а както казах - ползвах МОЯТА брокерка. След това последва втори и трети оглед на същия - не се размрънка,че я разкарвам, напротив.
След около седмица преговори, подписахме предварителен договор, на която среща имах "честта" да седна и да разговарям с брокерката на продавача. Е, ако това трябваше да е моята брокерка - злобно,алчно и надуто същество, на минутата бих се отказала от апартамента, който купих.

В последствие имота се отдаде под наем за един ден без никакви притеснения.

Сега съм решила да си взема нещо доста евтинко от строител, но след като вече имах една среща, която приключи недотам добре - този ми завишаваше цените, вместо да ги намалява, мисля да включа отново същия брокер в сделката. В крайна сметка на по-малък имот 2.5% не са чак толкова много, а при срещата този ми говореше небивалици от рода на - тази цена е при плащане преди акт 14 (!) на 100%. Преди акт 14 той не дължи ДДС за апартаментите,изповядва ги на смешни цени,  а на мен ми иска 1000 евро на квадрат и обяснява как ако се забавя с плащането до 7 дни няма да ми иска лихва.

Май стана дълго, но така е, като само чета, а рядко отговарям

Никога не бих се съгласила да платя 100% на акт 14, камо ли не на реалната цена. Абсурд просто!
2012 година купихме на Акт 14, платихме 60%, 20% на акт 15 и 20% на акт 16. Но тогава ситуацията беше друга, купувачите бяха царе на пазара.

Именно, chiana2003 - изобщо не е изгодно за мен, но и строителят, когато е врял и кипял и види сама жена, може да си я върти както си иска. При схеми с разсрочено плащане, цената се качвала с 10% от обявената в сайта.
Може и да се лъжа, но ако бях взела брокерка на срещата, можеше да стигнем до сделка, защото местоположението и качеството на строителство, също както и апартамента ми харесват. Но си казах - "ето, предния път сама си намерих апартамента, пък плащах комисионна, хайде този път е от строител и ще е лесно, нека действам сама и да си спестя 2.5%".
Най-вероятно пак ще взема същия апартамент, но при издаден поне акт 15, с няколко хиляди евро отгоре.
 

Прати някой твой близък с брокерката, да видиш дали ще могат да договорят по-добри условия.

Мисля си, че причината нито е в това, че си сама жена, нито че си била без брокер, а че купуваш на пазар, където продавачът (в случая строителят) е цар. Което и chiana е казала. Просто в момента за този имот, щом е хубав, има достатъчно кандидати и продавачът може да си организира наддаване. Така че силно се съмнявам брокер да промени нещо в твоя полза в случая, но пък нищо не пречи да се опита За проверка на хипотезата вземаш твоята брокерка и  отиваш пак, да видим какво ще стане

Poppea, пределно ми е ясен принципа на търсене и предлагане.
Просто в случая не виждам смисъл да бързам - имотът така или иначе е в строеж и дори и сделката да се случи веднага не бих могла да спечеля от бързане - нито мога да живея в него, нито да го отдавам под наем.
Не си заслужава усилията да създавам излишен интерес, който реално няма, към апартамента.

На мен не ми е жизнено важно да сключа сделка на момента, даже за мен би било по-добре това да стане на по-късен етап, за да нося по-малък риск.
Та това пращане на хора според мен само повишава интереса и съответно продавача би било още по-малко склонен на преговори при интерес към дадено жилище от повече от един купувач.

Още повече, в района се строи зверски и сравнително скоро ще има доста нови готови сгради и съответно не мисля, че цената би се качила драстично. А покачване от порядъка на 10-15% в цената на същия апартамент при сравнение "преди акт 14" и "след акт 16" според мен компенсира риска и съм готова да ги платя. Това си е лично мое мнение и не ангажирам никого, но предпочитам да "загубя" 5000 евро отгоре, отколкото да направя "невероятна" сделка на ранен етап за 50 000 евро и после да чакам от умрял писмо.
 
 

Това се оказва част от практика, тренирана с т.нар "ролеви игри" в "брокерската фирма"....
В Господари на ефира от преди няколко дни - от 12-та минута нататък гледайте
http://play.novatv.bg/programi/gospodari-na-efira/804715

Ти ги прати, пък те нека не го харесат  .

Нямам толкова близък, който би го направил, а и не считам за удачно да губя времето на трима човека, само за да проверя някаква си теория дали някакъв човек би им казал същото и на тях. Глупаво ми се струва, но ако някой има желание и време за губене мога да му дам контакти на лично да се пробва

Понятието "хубав имот" е много относително. Мен ме устройва, защото пасва на бюджета ми, защото няма да плащам комисионни,и защото смятах,че като е строител, бих могла да договоря разсрочено плащане, но това съвсем не значи, че други хора биха го харесали. Като размер е почти идентичен с панелните гарсониери, а аз самата допреди година и половина смятах, че в такова пространство живеят само най-бедните и упорито избягвах такива апартаменти. Апропо, ако сега намеря панелна гарсониера в хубав квартал до 50к., бих тичала на оглед.

А що се отнася до ролевите игри, които правели в агенциите - не знам какво печелят, като реално не се е стигало дори и до оглед с нито една от агенциите, които ми отказваха да видя харесан апартамент още по телефона. Единственото, което са събрали от мен е информация за търсенето ми, но така и никога никой не се обади да предложи нещо. Може би им плащат да водят статистически проучвания - след като аз им се обаждам, хем ме разпитват, хем не плащат телефонен разговор Но повече от това не са постигнали.
Те като нямат реални оферти в самата измислена агенция, а само стръв за клиенти, реално няма какво да предложат, дори и някой да им се върже да стане клиент.

.

Естествено, че ти си решаваш какво да предпочетеш. Аз само се опитах да посочва нещо, което ми се струва неправилно интерпретирано, и то е, че ако си сама жена без брокер, могат да те разиграват само по тази причина. В случая строителят не разиграва никого, той просто се чувства в позиция с повече козове от клиента и я използва. Между другото, не знам конкретните параметри на този строеж, но в София от около година хубавите имоти се свършват още на етап проектиране и това е навсякъде, дори в крайните квартали. Но щом смяташ, че в този строеж ще останат хубави имоти до акт 16 и ти тогава ще купиш, това си е твое право да го решиш така    

Понятието "хубав имот" има определен брой параметри като вътрешен апартамент, нормални като размер помещения, добри изложения, прави стени, добра инфраструктура наоколо и разни такива, така че не е толкова относително, колкото ти смяташ. Разбира се,има и субективен момент, някой харесва на висок етаж, друг не, но има неща, които повечето хора предпочитат.

Агенциите не знам какво печелят, но  масово публикуват фалшиви обяви, тоест имоти, които или отдавна са продадени, или пък са съвсем фейк, измислени, компилация от стари снимки на различни жилища, и при интерес шикалкавят и търсят начини да не заведат клиента, защото просто няма къде да го заведат, няма такъв имот на пазара. А защо го правят, и за мен е загадка, обаче масово го правят. Според мен, е за да се хвалят какви големи бази с предлагани имоти имат. Но може и да е друго. И да, надяват се като им кажеш какво търсиш, да ти се обаждат с оферти, които "само малко" (според тях ) се отклоняват от търсеното, и да те убеждават да ги вземеш. Изключително дразнещо, но това е положението.
Панелни жилища на добър етаж в хубав квартал се намират много, много трудно, обяви ли се нещо, веднага изчезва.

Да се запиша при вас

С приятеля ми взехме 2 апартамента в рдин блок. Сега ни предлагат и гараж, двоен, т.е има две паркоместа, които са едни след друго. Цена - около 14 000 евро. Обсмисляме апартментите да бъдат пуснати под наем, но ако евентуално и двата наемателя имат коли, няма да може да се ползва и от двамата едновременно. От друга страна, ако все пак размислим и решим да заживеем е някой от апартаментите, ще ни трябва гараж. И сега сме в чуденка. Как ви се струва цялото нещо? За или против сте покупката на гаража? Ако планирахме да живеем там, най-вероятно щяхме да го вземем, но предвид първоначалния план да се отдадат под наем, няма как да бъде ползван от двама различни наемателя едновременно... А паркирането си е проблем за района.

Купувайте го. До няколко години ше има данък паркиране в София. А под наем може да го отдавате само на единия наемател, защо и на двамата 
Един гараж си върви минимум 120 лв наем, а ако няма места в района и над 150

За ,категорично ,за! Възможно е да давате паркоместата под наем ,отделно от жилищата,примерно на семейство,щом е кът паркирането, е напълно възможен вариант.Тогава не е грижа това,че са едно след друго Имам два реални примера за такова нещо в Студентски град и ж.к.Иван Вазов. Успех!