Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-17

Ами и на мен не ми се връзва, затова се чудя на тия зависели апартаменти. Сега ние търсим панел, при новото строителство търсенето сигурно е много по-голямо и цените наистина са много високи, дори на зелено. Панелките е нормално да не се търсят толкова, но защо тогава им обявяват такива цени? Иначе да, съгласна съм, че няколко месеца не са много време, но при уж толкова голямо търсене все нещо трябва да се продаде, а то всичко виси. Иначе и ние не бързаме толкова, жилището ни е тясно вече, но поне е собствено, та съм се заредила с търпение. Явно няма да стане от днес за утре, особено с ограничен бюджет. Но ми е интересно доколко цените по обявите са реални, защото подозирам (без да съм сигурна), че реалните продажби са на по-ниски цени. Или поне от нашето търсене това, което се продаде, беше от най-евтините и с доста недостатъци - а останалите още стоят, аз си ги дебна. Някои свалят цената, но симовлично.

Как ви се струва цената на този апартамент: http://www.homes.bg/as892338

ами, за мен е добре, предвид всичко на пазара в момента

И при панелите има търсене,  е се заблуждавай. Това са цените, няма по ниски в момента.
За тайните канали и за "работата" на брокери те да не отварям дума. Паразити. Даже документите не гледат. Целта им е да се сключи сделката и да си вземат едни хилядарки. 

Няма никакви тайни канали за намиране на имот, но и начина не е само imot.bg.  Разбира се, че хората си правят сделки и помежду си, без имотът въобще да излезе на пазара. Сделки стават и в брокерската мрежа. Има обмен на информация между нас и много често колеги споделят за предстоящ имот на пазара. Тази година имам 4 такива сделки, процентно е под 10%, не е много, но пък 4 семейства постигнаха целта си и са щастливи новодомци. Всеки брокер има купувачи, с които работи и следи пазара, поддържа връзка с колеги, знае се за имоти, които са с депозит, но в последствие не се стига до сделка и брокерът реагира на момента. Всичко това не покрива на 100% сделките, по мое виждане около 30-40% от имотите стигат до брокерите, макар че този процент се увеличава с годините. Имот.бг не дава реалистична картинка на пазара. Там висят и фалшиви обяви, имоти, които отдавана са продадени, но не са свалени. Висят и проблемни имоти, т.е имоти с неоправени документи, които в историята си имат непреодолим на този етап тежести и обстоятелства. Само през юни 2 имота бяхме на път да купим, но се отказахме, защото бяха "омазани" и не говоря за ипотеки и възбрани само, а за висящи дела към единия, а другият въпреки, че беше купен на търг от ЧСИ имаше висящото дело за спор за собствеността, което дело в зависимост от изхода, може да направи самата продажба на ЧСИ нелегитимна. И двата имота още си висят в по сайтовете. На днешния пазар, ако имотът е читав, без "омазана история"  и на пазарна цена се продава, ако не за дни, то максимум за месец. Застои ли се, почти винаги е надценен и то поне с 10%, защото всеки купувач гледа и имоти с 3-4-5% над бюджета си и със сигурност би отишъл на оглед и пробвал да договори цена.
Купувачите имат ограничен бюджет независимо, какво купуват: панелка или ново строителство, имот за 70 000Е или 270 000 Евро и търсят стойност и възможност след всички допълнителни разходи/ ремонти, такси и т.н/  да се поберат в бюджета.
Погледнато реално един купувач има ограничени възможности да следи информационния поток и няма как да има поглед над цялостната картинка. Съдя дори по-това, че на един нов брокер му трябва от 6-8 месеца, за да навлезе в бранша/ горе долу/ и да стане ефективен. Да направи контакти, да научи строителните фирми, кой, къде строи, какво се очаква да строи, кой е добър, на кой сградите са само напудрени, а предходните му са с вечни проблеми. Да се запознае с други брокери, да поддържа връзка с тях, да си обменя информация, да може да генерира имоти за продажба. А за още по-детайлна информация са нужни години...

Ако работя с брокер като описания, щях да съм повече от щастлива, спокойна и с кеф да платя комисионната.  Но когато ти пращат обяви 100% от имот.бг, когато не се интересува да погледне имота, а само го играе телефонист, когато ти каже,че няма проблем  с документите, а всъщност има... какво правим?
И са такива.
Както и да е, човек се учи.

Проблеми с документи няма как да се предвиди дали ще има по една обява в интернет, дори и брокерът ти да разпита предварително. Много рядко брокерът на продавача е запознат с историята на имота, да не кажа, че в 90% дори не са виждали последния НА. Добре, че нотариалните актове са общодостъпни, точно за 2-3 часа може заинтересованото лице да получи всички предходни и да събере инфо за имота, но не и за продавача. Там няма как да разбере, как е придобил имота: по време на брак или след развод, наследствен ли е, колко и кои са наследниците....Тънката линия е да задържиш харесания имот за своя клиент без финансов риск, докато не се провери. Обикновено още бързо лъсва проблемът, ако разбира се умееш да четеш и разбираш това, което четеш.
За единия имот, за който писах, че се отказахме да го депозираме с 1000лв. направихме дори консултация с банката, която беше ясна още в началото и тя каза, че ще го финансира, въпреки, че специално обърнах внимание на едно обстоятелство в историята му. Вечерта на срещата за депозит информирах купувачите, за това, което според нас е притеснително и че препоръчваме да не се купува. Естествено имаше разочарование, защото имотът много им беше харесал и те вече  виждаха  бъдещето си в него.  Естествено и продавачът беше разочарован, дори се наежи срещу нас,  и тръгна да звъни на ЧСИ-то си, от което беше купил имота...след кратък разговор разбра, че не си измисляме и не преекспонираме ситуацията.
С една дума купувачът днес трябва да е готов напълно с банката, която ще го финансира, с адвокат или юрист, който ще работи с него, защото много често е въпрос на часове за вземане на решение.

Момичета, искам да ви питам:
за панелно жилище ипотеката колко процента е?
има ли разлика с ново строителство, или с ЕПК

благодаря ви

85% при повечето банки.

По това споделям напълно   И аз това казах - хубави имоти излизат рядко и трябва да си бърз и решителен. И точно това за мен е знак за прегрял пазар - даваш хиляди и стотиции хиляди евро, а решението трябва да вземеш все едно купуваш кило крастваици от пазара. Всъщност, познавам хира, които избират краставици с пповече мислене и по-бавно


Всъщност оплакванията на купвачите тука са точно защото наетите от тях брокери не мислят като вас, а им изпращат само обяви от имот.бг, които те и сами могат да видят Не знам защо и как, но явно колегите ви нямат достъп до каналите извън имот.бг (каквито и да са те) по някаква причина.

ТоHu, срещат се и изключения сред брокерите като професионално поведение, но по отношение предлагането те няма какво да направят - каквото продавачите изкарат на пазара, това брокерите предлагат.

svetla, и аз мисля като ТоHu, че истерията срещу панелите отшумя и те са търсени, и те си държат цени. Няма да коментирам кой и защо поддържаше мнението, че те едва ли не всеки момент ще падат, но тов аняма нищо общо с истината и купувачите взеха да се усещат за това

Абе има истина и в твърдението, че жилище не се намира в сайт с обяви. Не казвам, че е 100% вярно, но има истина. Нима не е нормално строител с добра репутация (за когото брокерите са сигурни, че няма да ги издъни и изложи пред клиентите) и свестни брокери (за които строителят знае, че ще му водят само истински клиенти с пари и знаещи какво искат) да поддръжат връзка? Аз поне така бих направила. И после не е ли нормално строителят, като почне нов обект, най-напред да прозвъни тези познати брокери и да ги информира? И чак после да пуска в обявите каквото е останало?  Мисля, че има такова нещо, защото няма как иначе от хубави нови сгради да се обявяват за продажба само 1-2 апартамента, и то в непривлекателни конфигурация, размер, изложение или етаж? Къде са останалите?

Говорим за различни неща.  Оплакванията на пишещите (ТоHu, svetla, vessela) и мнението на Томева касаят изключително вторичния пазар, а не новите проекти. И става въпрос за хубави имоти панел или стара тухла, които не били излизали (според Томева) по обявите в нета.  

 За новите проекти изобщо не виждам смисъл от брокерска услуга, освен когато инвеститорът не работи екслузивно с посредник (обикновено негова собствена фирма). Инвеститорите си имат информационни табели на обекта, имат си сайтове, имат си телефони и не виждам какво ще обявяват при посредници.

За новите проекти на добри локации цената е такава (масово 170-180 000 евро без ДДС), че не се разграбват като топъл хляб веднага и под масата, и няма как да има оплаквания за тях, че не излизат в публичното пространство  Всички са си обявени публично, с чертежи, квадратури, цени и начини на плащане, който иска, може да си купи без посредник, директно от инвеститора. Между другоот, дори и тези нови проекти, които са обявени в брокерски агенции, за тях пише, че са без комисионна от купувача. Тоест, дали чрез тях или директно няма особено значение.

Къде са останалите? Обади се и питай Една част от хубавите отиват като обезщетение, останалите (поне според инвеститора) са купени или резервирани още на чертеж. Дали е така - не знам, но който се интересува сериозно, се обажда и пита. Специално за тези на Миджур и Милин камък подозирам, че наистина са купени още на чертеж - местата са такива, че там вече няма парцели и потенциал за ново строителство. 

Колко е разумно да се смъкне от цената? Десет процента?

Явно всичко е до това да си познаеш жилището и е до късмет. След като го купихме нашето за 10 - 15 минути буквално, без никакво време за размисъл - една година си мислех, че сме направили грешка. Обаче няколко дни след като се нанесохме (след като писах и тука) съм така влюбена в него, че не мога да повярвам какъв късмет сме имали. Има, разбира се, забележки, но веднъж като си го приемеш за дом не те дразнят. И изобщо  На всеки желая да е толкова щастлив в новото си жилище, колкото съм щастлива и аз  А пък това, че е на пърия етаж - вече ми е любим етаж 
П.С. Жилището е било повече от три години на пазара и никой друг не го е харесал 

НОВА ТЕМА
 http://www.bg-mamma.com/?topic=987696.msg35320469#msg35320469