Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-21

Как така си продала на двойно по-ниска цена от данъчната оценка? Това възможно ли е?

Как така си продала на двойно по-ниска цена от данъчната оценка? Това възможно ли е?

Във Варна масово се правят сделки на ДО, може би защото тя е почти на нивото на пазарните цени на имотите. Продадох за 63к, данъчната беше 120к лева. Общината се е погрижила.

Гугъл ти в кой град си купила?
Това с разходите по сделката е ужас. И ние купихме тристаен на цената на двустаен и много се замислям да го продам и да купя друг, но разликата която ще остане ще се изяде от всички разходи и даже може да сме на загуба.

  Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването...)

Щом си тръгнал да продаваш недвижимост, трябват ти кинти накуп, то е ясно. Какво ще правиш с тях не е наша работа, пък и не ни интересува (наистина). Съвкупонстта от пачки на едно място води до непосредствена душевна наслада и синтез на хормона на щастието. Kакто в момента, когато аха да ги инвестираш, така и в момента преди да ги прахосаш по ядене, пиене, курволяци и мерцедес на старо.
Не е лъжа, че един читав имот е в състояние да ти предостави тази банкнотна съвкупност, но истината е, че няма да е веднага. Смамуцаната пазарната конюнктура, водеща до охлювната ликвидност дори и на изгодните имоти, съчетана с липсата на опит и знания какво се прави в такава ситуация, може да доведе до агонизиращ продажбен процес и имота ти по маркетинговите закони на Мърфи да се позиционира в съзнанието на потенциалните купувачи като КУЦА ОФЕРТА. Добре, че точно в този момент се появяваме ние, за да оправим нещата и да ти подхвърлим безплатно този къшей безценна информация. За всичко това ще се зарадваме и само на едно "Благодаря" след постигнатия успех. Споко и на нас конспираторската ни сервират информацията наготово зад кулисите, а ние само драскаме, но дивиденти черпим всякакви.
Уточняваме, че ще говорим главно за жилищни имоти (апартаменти), тъй като са най-масови като обект на продажба в големия град. В бъдеще време може да напишем нещо и за парцели, земи, гори, свинарници, гъбарници, проблемни имоти, наследствени имоти, право на стоеж, строителни площадки, площадки за приземяване на извънземни и пр.
Стига приказки! По същество!
Определи подходяща цена за имота си!
Това е може би едно от най-важните неща в целия процес. Защо? Ако цената ти е прекалено ниска (под пазарната), то най-вероятно ще сключиш бърза сделка и без да довършиш тази статията, но ти си балък. В този случай, молим те, не се хвали, че си абониран за публикациите ни или пък, че си чел нещо писано от нас, изобщо даже не ни споменавай.
В случай, че определената начална цена е доста над пазарната, тогава пък правиш директна и много мила услуга на конкурентите си. Така всеки купувач ще съпоставя цените на конкурентите ти с твоята, която е по-висока, а това става много лесно, живеейки в условия на интернет. Като прибавим и това, че на пазара има много други човеци, които почват отвисоко с идеята постепенно да свалят цената си бавно във времето и се надяват някой да се "закачи", се създава една идеална среда за конкуренцията. Конкурентните имоти, на цени близо до пазарните, съпоставени с твоя и на останалите продавачи с подобна максималистична стратегия, ще изглеждат направо изгодни, ще се продадат по-рано, а ти и другите отворковци, ще лапате мухите. Не пробвай разни гимнастики. Дори и да си експерт по маркетинг, както и да рекламираш имота си, няма лесно да го продадеш, ако не е на адекватна пазарна цена. Освен ако не се появи някой неимформиран идиот изневиделица, който да издумка тъпо едни пари на масата и после гледай к'во става. Всички обявяват едни нереално високи цени, все едно има трайно и незадоволено търсене в района, а никой не взема надъхания идиот като фактор и така не могат да продадат имота си с години. Това е пазарна драма, на която ще обърнем внимание в друга публикация. Все пак, съветът ни е да не разчиташ на появата идиота, шансовете са малки и "за всеки влак си има пътници" ти прави лоша услуга.
Почването отвисоко също така създава предпоставки имота да се застои по-дълго в пазарното пространство, а всяко нещо, което престоява, се разваля. "Гледам някакъв имот се върти вече почти година, още преди аз да започна да търся и никой още не го е купил. Сигурно му има нещо, макар че вече е на добра цена. Никой не го е харесал, аз ли ще съм този шаран." Такива са общите констатации на масовия купувач, който няма време да задълбава в пазарни анализи.
Формулата е: Колкото по-близо до реалната пазарна цена е имота, толкова по-бързо и безболезнено се продава. Без много договорки, безбройни огледи и т.н. Който ценообраузува на принципа "трябват ми еди колко си пари, за да реша проблем Х и затуй ще му искам толкова" или "аз за такива пари съм го взел навремето и няма да го продам по-ниско, макар че цените паднаха", да се обади на 666-666 (това е телефона за викане на неволята). Колкото повече са тези хора, толкова по-изгоден изглежда твоя имот, без да е подценен.
Добре де разбрах, как да определя цената си?
Много от продавачите използват прийома споменат по-горе. Почват отвисоко и налучкват цената, слизайки надолу. Ако това налучвкане е бавно, се получава това, което дъвкахме току що. Ако е бързо и с големи крачки пък, хората мислят, че си на зор, трябват ти спешно пари и отправят много по-смели предложения за цена.
Другото близо до ума на всекиму, е да погледне как вървят имотите в района, като се позове на интернет или местния вестник. Без това действие е ясно, че няма как да се мине, но шанса да се объркаш и да стъпиш на грешна преценка чрез този подход, не е малък. Голяма част от цените там са определени по абсолютно същия начин. Продавача гледа в интернет имотите подобни на неговия. Задължително подсъзнателно ПРОПУСКА изгодните оферти, търси такива, които са на цена близо до желаната от него, с някакви негови вътрешни аргументи се убеждава, че така вървят имотите и установява цена за своя. Молим да ни извинят тези, които се считат за изключение.
За да се ориентиаш правилно, избирайки този начин, е добре да знаеш една проста и доказала се във времето формула. Вземаш една средна цена за района на жилища с параметреи като твоето. Примерно виждаш, че масово се рекламират апартаменти на 60 000 евро. После вземаш и цената на най-евтиния такъв имот и някъде по средата е твоята цена. Не сме го измислили ние това, затва не ни питай каква е логиката, но да знаеш, че работи. Убеждавали сме се многократно. Естествено, възможно е да има отколонения в зависимост от състоянието и някои специфики на жилището, но нали за това имаш глава на шията си, да мислиш, а не да копираш като папагал.
Другият метод е интуитивният, но за него трябва да си в бранша. Пък ако не си, може да се консултираш с няколко различни капацитета в областта, в случай че не ти се занимава да проучваш сам.
С посредник или не!
На този въпрос ни е трудно да отговорим, но все пак ще го направим. По принцип опре ли до продажба, действаме сами, понеже го правим добре, а и не представлява трудност за нас. Но е имало и случаи, когато сме ползвали посреднически услуги и сме оставали доволни. Обичаме да оптимизираме времето си максимално, тъй като то ни е много нужно за правене на парички и отдаване на разгул и удоволствия след мощния генезис на мангизите. (С последното изречение отговаряме косвено на единствения ни за сега верен фен Данчо, защо толкова рядко публикуваме статии. Данчо, благодарим ти за подкрепата, че ни лайкваш постовете във фейсбук и затова, че кликаш на банерите. Имаме по 2 клика на месец, почти сме убедени, че си ти).
Ако не си продавал до сега и нямаш много опит, по-добре се довери на професионалист. Четеш ли внимателно? Казахме "на професионалист", а не на първия, дошъл да снима имота ти.
По- голямата част от брокерите са пълен, одърпан ташак, без майтап. Без значение дали работят в малки или големи фирми. Съществуват тук-там обаче и профита, които си заслужават признанието, възнаграждението и едно голямо, мощно ЕВАЛА, за това, че успешно си пробиват път до клиантелата под напора на този грозен брокерски ОБЩ ЗНАМЕНАТЕЛ. По принцип ние работим с хора и имаме изграден и много добре шлифован усет за това, кой ще ни свърши работа, но за теб не гарантираме (препръки даваме, само при запитване през формата за контакти).
Колкото повече брокери, толкова по-голям шанс
Това е една от най-популярните и токсични заблуди, способна да отрови продажбата още в зародиш и в случаите, в които не я прецаква, то плодовете от нея често са маносани. Ще пробваме да те имунизираме спрямо нея, а ти хващайки цаката на цялата работа, остави конкурентие си да пасат трева, а те човече, вярваш или не, са като едни пасящи магарета. Така упорито го правят, сякаш им харесва. Не знаем кое му е толкова сложното, но тази точка е най-трудното нещо за възприемане от редовия продавач. МАГАРЕТА!
Знаеш ли какво става на практика? Сега както винаги ще ти споделим от опит. Даваме пример с Христо и Ивайло и двамата жители на големия град. Ицо пусна обявата си навсякъде, а схващането "колкото повече, толкова повече" плюс първоначалният ентусиазъм, възпламениха желанието му да оповести продажбата си едва ли не пред цялата родна Република. Искаше къде що има купувач, да узнае за имота му, който според него бе страхотна инвестиция, ама най-вече за бъдещия собственик. Сърцето на нашият приятел бе обилно накапвано с мед, в изключително (думата "изключително" да се разбира като "голямо изключение") редките случаи, когато имаше удоволствието да разговаря с някое частно лице, но всичко свършваше още по телефона с тъпата заключителна реплика "Да благодаря, ще помисля и ако има нещо ще се чуем пак".
Истината е, че дойдоха само брокери, които в нашите очи изглеждаха като прииждащи отвсякъде, по-многобройни от сирийската армия и настъпваха агресивно да нахлуят в дома му и да го продадат, но така необучени, охиенчени и гладни, че се надявахме поне опитите им за оцеляване да допринасят за трупане на търговския им опит. (Не, не ви мразим, брокери, но гнилите сред вас са мнозинство). Махна Ицо с цигара в ръката и издишайки дима рече "Да идват агенциите да снимат, да рекламират да търсят клиенти, да го предлагат и който продаде, за него комисиона, па ако е по-заспал и дава индикации, че е годен за прецакване, може и без." И те идат и прииждат, въоръжени с телефони, таблети, апарати и снимат трескаво като японци, все едно не са виждали апартамент, в чиято площ като че ли е калкулирана и площта на автобусната спирка отсреща. Парите, които искаше Ицо за двустайния си апартамент бяха 42 000, но ще избързаме и ще кажем, че го продаде за много под тази цена. Пхахахахахахах. На следващия ден апартаментът му беше изтипосан навсякъде в интернет и на различни цени от различни агенции в порядъка от 39 985 до 44 500 евро.
Рекохме му един ден:
- Абе, Ице ти прост ли си да те е*а, нали 42 евра му търсиш, гледай тука некви бушмени са ти пуснали апартамента на 39.
- Ба, абе да си гледат кефа, а да видим как ще го продадат за 39. Да дойдат да ме хванат за....
Ние сме продавали, продавали, продавали имоти, толкова колкото Ицо врабчета не е виждал, не се сдържаме и пак без да ни е искал съвет му викаме:
- Абе Ице, оправи нещата, никой няма да ти даде 42 000, като имота ти излиза на 39 000 в интернет.
Христо малко поизнервен рече:
- Абе немам време да ходя да се занимавам, кво ме интересува кой как го рекламира, не мога да ги следя всичките, аз му искам 42, мнооо ми е интересно как ще го продадат за 39, знайш ли кви майни ши им тегля, само да дойдат.
Никога не казвай "никога" и винаги внимавай какво искаш и какво питаш, защото ще получиш точно това, което искаш и отговора, който ти е нужен. Ето как Съдбата отговори на Ицовия въпрос под формата на закана "мнооо ми е интересно как ще го продадат за 39, кът аз му искам 42, дееба".

ТУК ЧЕТИ ВНИМАТЕЛНО!
Какво се случва всъщност докато Ицо си мисли, че всички фирми се натискат да продават имота му. Тези, които са избрали да бъдат коректни и го рекламират на посочената от него цена, изпадат в тъпа ситуация, при положение, че некоректните такива го обвявяват на своя глава много по-евтино. Това автоматично ги отсвирва от играта и остават най-вече некоректните. По-лесният вариант за всеки малко по-опитен посредник е да заведе клиента си другаде, отколкото да се обяснява обречено на купувача, че цената всъщност е 42, а не 39. Така те или сами се отказват да предлагат имота или ако го предложат, рискуват да духат супатва впоследствие, когато купувача види същият имот, но на доста по-ниска цена. Гол и 1:0. Целта на селските тарикати е почти постигната. Начинът им на мислене е 50/50 или ако мине, мине. Ако вземе, че мине, следва щракане с пръсти, ако не мине, здраве да е. Злодеянията на тези паразити са подкрепени и от масовото безхаберие и незаинтересованост от страна на продавачите как се оферира имота им, което на практика ощетява и тях самите. Безразличието си остава, дори и когато те узнаят за това. Ти не прави така. А ако си от тези, които мислят, че е все тая кой какво обявява, а е важно ТВОЯТА цена каква е и ТИ колко искаш, само виж какво става по-нататък
Изведнъж СЪДБАТА понечва да сбъдне мечтата на всеки продавач, в случая Ицо, и му праща някакво частно лице (без посредник) от Разлог, което му се изтипосва пред прага с желанието да направи оглед. Влязло частното лице, сумтяло и мърморило напред-назад из стаите, стараейки се да изтъква негативните страни на имота, ама този непохватен прийом за сваляне на цената не минава пред Ицо и той му смъкнал само 500 евро за спорта, колкото да се почувста разлогчанина куул и да може все пак да се похвали на жена си като се прибере колко добър преговарящ е. Стиснали ръцете на 41 500, без комисионни за посредници, направо муцка.
Частното лице се прибрало и се похвалило на съпругата си за добрия пазарлък. После направили втори оглед заедно и след финалното оглеждане седнали да поровят из нета, че да не пропуснат нещо по-изгодно. Попаднали на христовия апартамент на 39 000 евро и в тоз момент и Христос не можел да помогне на наш Христо за сделката. Бузите на частното лице почервенели, а и жена му го щипнала по самочуствието с темата за преговарянето. Бъдещата покупко-продажба взела да проскърцва. Цялото красноречие на Ицо издишало по телефона и така и не можал да обясни аджеба кво става. Разлогчанина му рекнал "Видя, че жилището ми хареса и го вдигна на 42, а? Тарикат. Ако го дадеш за 37 000 го взимам"

Наш Христо се разгневи след случката и се постара да разкара обявите на некоректите посредници ("След дъжд качулка" е специален текст, който е заложен като код в българското ДНК. Това му прошепнал Господ в ухото на Ицо, който замалко не умря от яд и е много възможно потенциалните купувачи да са минали на лента пред очите му). Не след дълго се появи друг купувач, но макар и след чистката, той бил гледал обявата преди време, започнаха преговори отново от 39 000 евро за смъкване на цената, Ицо беше на зор, плати и комисионна на фирмата и взе много по-малко, отколкото искаше. Така и некоректите посредници не постигнаха своето, но й той не успя да вземе парите, които иска.
Ивайло е с по-нагъната мозъчна кора от Ицо, благоприятстваша вслушането в приятелските ни безплатни препоръки, чрез които избегна всички гореописани свинства. Без да губи никакво време и пари, започна ударно като максимално се възползва от ситуацията.
Правило 1.
Ако ще продаваш или катеогрично без посредник или само с 1. По принцип Ивчо би се пробвал сам. В случая нямаше време, но отвращението от това да води множество безсмислени разговори и да си вдига нервите с всякакви "разбирачи" и "преговарящи", беше водещият му мотив да се обърне към ЕДИНСТВЕНИЯТ. Знаеше, че ако офертата му НЕ е на идиотско ниска цена, никой няма да я забележи сред гъмжилника от други оферти, голяма част, от които изгодни, но фалшиви. ИЗБРАНИЯТ и не случаен посредник се нагърби с това, бъдейки много по-мотивиран да работи конкретно по офертата и да канализира труда си към нея, а не просто да я има предвид някъде там измежду всички други. Първо, че има материален интерес и второ, че му е гласувано доверие, което трябва да оправдае, а и Иво не е от тези, които няма да потърсят отговорност. Така той максимално се възползва от ресурсите на агенцията, най-важният от които е думата ЕДНОВРЕМЕННО. Цаката е в това, че фирмата рекламира голям брой имоти НАВЕДНЪЖ (обикновено стотици), докато ти можеш да пуснеш само 1 обява на различни места, защото разполагаш с 1 имот. За всички тези обяви, агенцията получава обаждания, които приемат формата на списъци от клиенти, а тези списъци с времето набъбват. Жътва, бе. Жънат купувачи от масово посятите оферти. Е, Ивайло си изигра умело картите, възлагайки на някой да работи персонално за него, тъй като имотът му беше предложен на всички подходящи купувачи, коитозабележИ, са дошли от обаждания за други имоти, а не за неговия конкретно. Това може да се случи само, ако някой е заинтересован да работи за имота ти, в противен случай обявата ти служи за привличане на клиенти, които отиват на други места (както в случая с Ивайло, за който говорим в момента), а ти и ония Христо дето обсъждахме по-горе, си мислите, че хората се избиват да работят за имота ти, докато му подбиват цената, много често без твое знание, за да привлекат още клиенти, които пак да пратят другаде, на местата, където имат интерес. Честито!
Още един плюс е, че ако НАИСТИНА някой работи за теб, имаш възможността да се възползваш от неговата масова реклама предварително. Ако стане сделката плащаш, ако не стане, не плащаш. Супер!
Ако имота е за ремонт, не влагай пари в него
В случай, че жилището, което си обявил за спешна продан е за ремонт, не влагай нищо в него, освен някакви дребни козметики. Този съвет, макари и рядко, понякога е нож с две остриета, но по принцип, по неписаните закони на неджижимостите, един ремонт нито ще ускори продажбата ти, нито ще можеш да си върнеш вложените пари в него. Те просто ще бъдат погълнати като от черна дупка. Всеки, който дойде да види имота, приема подобренията като даденост и така тези подобрения ще си останат само за теб и за твоя джоб. Освен това всеки си има някаква негова представа за това как трябва да изглеждат нещата, така че не се хаби.
По-добре направи цената си малко по-атрактивна, чрез метода на редуцирането. Иначе, тези пари, които ще се del-нат при понижаването на цената, така или иначе ще ги дадеш за ремонт, а освен това си спестяваш бъхтенето.
Изпразни имота и го освежи след този акт
Разкарай ненужните мебели и боклуци от апарамента. Това е в случай, че не си решил да го продаваш с обзавеждането.
Първо, че площите изглеждат по-големи, когато имота е празен и второ, старите мебели и претъпкани стаи, може да подтиснат въображението на купувача, той да пръкне некви лоши асоциации и да вземе да не се представи сам себе си в този имот. Празното място "дават волоя" на въображението му той сам да си представи кое къде и как ще е. Всички тези мисли са подсъзнателни, така че не ги подценявай. Циганския труд не е като китайския, но поне е евтин. Използвай го!
След като освободиш пространство, изчисти и освежи имота добре. (Тук препоръчваме всякакъв вид труд без циганския). Много хора купуват на базата на емоции и дълбоки, неясни асоциации и умело се самозалъгват, че са взели решениео на базата на аналитичния си апарат. Направи така, че имота ти да поражда положителни емоции, а не обратното. Като ги човръкне душичката, мозъка им сам ще свърши останалото вместо теб и ще ги убеди, че те сами са взели решението.
Друго не се сещаме, защото казахме най-важното. Ако някой има какво да каже, нещо да добави или просто да изкритикува, може да го направи в коментарите, като използва кирилица

То и всички да плащат данъци до стотинка, има кой да открадне така добре, че пак да няма "тротоари и градинки".
За справка, последно платих 3500лв нот такси, за тия пари трябва парк да ми направят във Варна, ама не би...Герб ли, Тим ли, парите се крадат мъжката.
Сори за офа, обаче това е истината. Може би в София Фандъкова е по мила и разбрана, в провинцията не е така.