Томева, ако сте си прекарали вода до терасата, аз бих сложила водна мъгла задължително, много гот ще бъде да охлажда, докато си седите на сянка в жегата.
- Публикувана: 11 май 2020, 12:08 ч.
- Последно мнение: 25 юни 2020, 13:58 ч.
Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 44
Какво очаква имотите в София ,най добре проличава от по малките пазари.В събота пътувахме до Пловдив.Вторият по големина град в България.Прекрасен град,по добър за живеене от София.Като влизаш в града ,пред една готова сграда, те посреща една огромна табела 450 евро без ддс.Квартала е един от новите и добрите до гребната база.Та се питам ,строителите в Пловдив само с пясък ли строят, та продават толкова евтино.Просто и ясно 450 евро.
Колко според теб е строителството на квадрат? Някъде бях чел че за София кв е 300-400евро с обещетение за земята. А ги продават с 3х-4х надценка.
Томева, ако сте си прекарали вода до терасата, аз бих сложила водна мъгла задължително, много гот ще бъде да охлажда, докато си седите на сянка в жегата.
Какво очаква имотите в София ,най добре проличава от по малките пазари.В събота пътувахме до Пловдив.Вторият по големина град в България.Прекрасен град,по добър за живеене от София.Като влизаш в града ,пред една готова сграда, те посреща една огромна табела 450 евро без ддс.Квартала е един от новите и добрите до гребната база.Та се питам ,строителите в Пловдив само с пясък ли строят, та продават толкова евтино.Просто и ясно 450 евро.
Колко според теб е строителството на квадрат? Някъде бях чел че за София кв е 300-400евро с обещетение за земята. А ги продават с 3х-4х надценка.
Пробвай да построиш за €300-400 заедно с обезщетението. Продай за €700-800 и бързо ще забогатееш.
Ще видим това лято, дали сме го измислил добре този покрив на терасата, като стане готов. Уж изолации слагаме...това ..онова. Ако пак е жега, пускам маркуча.
Водно подово в покривната тераса. Лятото циркулира студена вода, а зимата - топла, която се подгрява от соларна система.
При Драго2008 има големи възможности, понеже са на етап строеж. Общата тераса може да се оползотвори за целия вход.
Какво очаква имотите в София ,най добре проличава от по малките пазари.В събота пътувахме до Пловдив.Вторият по големина град в България.Прекрасен град,по добър за живеене от София.Като влизаш в града ,пред една готова сграда, те посреща една огромна табела 450 евро без ддс.Квартала е един от новите и добрите до гребната база.Та се питам ,строителите в Пловдив само с пясък ли строят, та продават толкова евтино.Просто и ясно 450 евро.
Колко според теб е строителството на квадрат? Някъде бях чел че за София кв е 300-400евро с обещетение за земята. А ги продават с 3х-4х надценка.
Пробвай да построиш за €300-400 заедно с обезщетението. Продай за €700-800 и бързо ще забогатееш.
Направо да нарамва пловдивските тухли на гръб и да ги продава в София. Чиста работа.
Защо никой не говори за балон в цените на автомобилите например? 
Томева, съчувствам ти за комина на къщата срещу вас.
Да се надяваме, че поне заради пандемията и връзката между замърсяване и респираторни заболявания тази зима общината ще забърза рестрикциите за отоплението на твърдо гориво.
Да се надяваме, че поне заради пандемията и връзката между замърсяване и респираторни заболявания тази зима общината ще забърза рестрикциите за отоплението на твърдо гориво.
Ааааа... има още едно коминче от другата страна...
, ама аз не се впечатлявам много... гледах ги зимата, не работеха, ама може и да ги ползват хората. Какво очаква имотите в София ,най добре проличава от по малките пазари.В събота пътувахме до Пловдив.Вторият по големина град в България.Прекрасен град,по добър за живеене от София.Като влизаш в града ,пред една готова сграда, те посреща една огромна табела 450 евро без ддс.Квартала е един от новите и добрите до гребната база.Та се питам ,строителите в Пловдив само с пясък ли строят, та продават толкова евтино.Просто и ясно 450 евро.
Колко според теб е строителството на квадрат? Някъде бях чел че за София кв е 300-400евро с обещетение за земята. А ги продават с 3х-4х надценка.
Пробвай да построиш за €300-400 заедно с обезщетението. Продай за €700-800 и бързо ще забогатееш.
Цената не включва земята, за нея се дават апартаменти. Вече за маркетинг и реклама нямам представа, но едва ли е много.
Колко според теб струва кв до шиз?
A апартаментите, дето ги дават за компенсация, безплатни ли са, че да не влизат в ценообразуването?
Не твърдя че не влизат в ценообразуването, но че не се плаща кеш на собствениците на земята т.е. инвестицията е по-малка. Отделно, ако се вдига голям комплекс е едно, а ако се прави малка кооперация е съвсем друго. Затова и последните години се набляга на големи комплекси. Едва ли обещетението товари цената на кв толкова значително, че да се иска 1000-1700 е/кв.
Много ми е интересно как доста хора спорят че нямало балони, че хората купували, пък като им кажат 1200-1700 е/кв бягат като опарени (за справка предишни теми във форума).
Ако имате други виждания за себестойността на даден строеж, моля да споделите с конкретни числа.
Няма малка-голяма инвестиция. Всяко нещо струва, колкото струва. Ако нямаш пари, ходиш до банката. Те ти дават, купуваш. Плащаш си и такси и лихва. Залагаш ипотеки.
Няма такива "големи строежи", следователно земята е без пари.
Още като купуваш земята, се знае колко е разрешената РЗП в бъдещето и купувача иска пари на базата на това хипотетично РЗП. А не, да хвърля боб, или да ти продава всичко по 50 Евро на квадрат.
Всичко се калкулира точно. Защото има конкуренция. Друг ще направи по-точно сметката, ще пусне на по-ниска цена и ще си останеш с апартаментите. Или обратно, ще пуснеш ти на прекалено ниска цена, и накрая няма да излезе сметката и ще фалираш.
Дори на много големите строежи, по 30-40к квадрата, цената на земята е калкулирана съобразно, още от продавача на земята. Ако пък строителя си е изкярил отнякъде евтина земя, то си е негова печалба и удар, и няма зор, да дели с тебе.
Себестойност за земя + строеж не е лесна работа да се предположи, ако не си в бранша.
Затова повечето си правим пас.
Само единици са отворени, като тебе, та изскачат с някакви себестойности.
По чисто хипотетични сметки, предполагам цитираната от тебе стойност около 400Е на кв важи за най-лошите квартали в София (Надежда, Люлин) и при доста лошо строителство, с лоши материали.
При средни квартали и средно към добро строителство, вероятно тая стойност отива Х2, някъде към 600-700Е
И вече най-качествените строители, на най-хубавите места, вероятно и около 1000.
Освен това, цената е различна за различните строители. Има големи играчи, имаат опит, добри са, оптимизирали са процеси, установили са отношения с производители, с работници, оптимизирали са процеса, управлението.
На тях може и да им излиза -20% от средната себестойност за София. Ако ти се хванеш да строиш за 1 път, ще ти излезе, да не кажа х2, но минимум 1.5 от средната стойност за София. И може и никога да не вземеш акт 16. Оттам, който му излиза тънко, пуска с отстъпка на инвеститори, с които е изградил отношения, и са точни, адекватни, коректни, и си пласира една голяма част от продукцията на цени, които ти няма да видиш. Даже ако строиш сам, пак не можеш ги докара тия цени.
Като друг голям пропуск, който правиш (а и други като тебе), както не правиш разлика между локации и строители, така и не правиш разлика за етапите на строеж.
Цената на дупка е една. На акт 14 друга, На акт 16 до цимет - трета. До ключ и с диваните и хладилника, цената е пета.
А ти ми умножаваш едни въшливи 400 евра по 4, прескачаш 4 ГОДИНИ труд и рискове, документи и тн.
Прескачаш и 100 разхода за обзавеждане и довършителни работи и пляскаш едни 300-400% печалба.
Отделно не я делиш на 4те години.
Изобщо ... защо ли пиша. Това са елементарни неща. Освен за децата, които не са пипали строеж или довършване с ръцете си.
Няма такива "големи строежи", следователно земята е без пари.
Още като купуваш земята, се знае колко е разрешената РЗП в бъдещето и купувача иска пари на базата на това хипотетично РЗП. А не, да хвърля боб, или да ти продава всичко по 50 Евро на квадрат.
Всичко се калкулира точно. Защото има конкуренция. Друг ще направи по-точно сметката, ще пусне на по-ниска цена и ще си останеш с апартаментите. Или обратно, ще пуснеш ти на прекалено ниска цена, и накрая няма да излезе сметката и ще фалираш.
Дори на много големите строежи, по 30-40к квадрата, цената на земята е калкулирана съобразно, още от продавача на земята. Ако пък строителя си е изкярил отнякъде евтина земя, то си е негова печалба и удар, и няма зор, да дели с тебе.
Себестойност за земя + строеж не е лесна работа да се предположи, ако не си в бранша.
Затова повечето си правим пас.
Само единици са отворени, като тебе, та изскачат с някакви себестойности.
По чисто хипотетични сметки, предполагам цитираната от тебе стойност около 400Е на кв важи за най-лошите квартали в София (Надежда, Люлин) и при доста лошо строителство, с лоши материали.
При средни квартали и средно към добро строителство, вероятно тая стойност отива Х2, някъде към 600-700Е
И вече най-качествените строители, на най-хубавите места, вероятно и около 1000.
Освен това, цената е различна за различните строители. Има големи играчи, имаат опит, добри са, оптимизирали са процеси, установили са отношения с производители, с работници, оптимизирали са процеса, управлението.
На тях може и да им излиза -20% от средната себестойност за София. Ако ти се хванеш да строиш за 1 път, ще ти излезе, да не кажа х2, но минимум 1.5 от средната стойност за София. И може и никога да не вземеш акт 16. Оттам, който му излиза тънко, пуска с отстъпка на инвеститори, с които е изградил отношения, и са точни, адекватни, коректни, и си пласира една голяма част от продукцията на цени, които ти няма да видиш. Даже ако строиш сам, пак не можеш ги докара тия цени.
Като друг голям пропуск, който правиш (а и други като тебе), както не правиш разлика между локации и строители, така и не правиш разлика за етапите на строеж.
Цената на дупка е една. На акт 14 друга, На акт 16 до цимет - трета. До ключ и с диваните и хладилника, цената е пета.
А ти ми умножаваш едни въшливи 400 евра по 4, прескачаш 4 ГОДИНИ труд и рискове, документи и тн.
Прескачаш и 100 разхода за обзавеждане и довършителни работи и пляскаш едни 300-400% печалба.
Отделно не я делиш на 4те години.
Изобщо ... защо ли пиша. Това са елементарни неща. Освен за децата, които не са пипали строеж или довършване с ръцете си.
Тоя квартал в Пловдив,с цена на зелено 450,за мен лично е "уж' добър,единственото му предимство е близостта до Гребната и МОЛ-а, което е супер ,ако не бяха негативите.Липса на инфраструктура,ужасен трафик по съседните два булеварда,единият от които съвсем не е проектиран за цялата население, което скоро или не ще заживее там,даже и тротоари няма на места и тесен колкото обикновено шосе.Няма наваксване с училища и детски градини,страшен шум от трафика....