Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 45

Това е ОК, стига да си напълно наясно какво става и какво купуваш. Затова писах 30% цена е ок. Но ако ти искат 100% от цената, тогава вече изобщо не е ок.

Както вече се каза, адвокатите на брокерите са абсолютно безполезни.
И май не осъзнавате, че брокерите гледат ТЕХНИЯ интерес, а не вашия. Ако има някакъв недостатък, който е във ваш ущърб, това няма да им попречи на комисионната. А самостоятелните адвокати държат много повече на реномето си от брокерските агенции. Ако щеш, дори само и заради културата и интелигентността на хората, а не толкова заради последствията.

Трудното е вземането на заем с банката.
А вие казвате "заемът е лесен", но "не ни взимат на сериозно".
Сериозно!?
Ще идете с парите при строителя и той ще ви върне? Абсурд.
Това с брокера и уреждането на служители, оценки си е ала-бала.
Нищо не може да се уреди с банка, повече от това, което вие сами бихте могли да си уредите.
Бтв, питането на колеги е много добра идея.
Аз също мога да ви дам 1-2 адвоката на лс, но нямам гаранция дали са свободни.

Пак не се изразих правилно.
Когато ходихме сами в банката някак не ни взеха на сериозно, видяха ни дохода и казаха 'ами елате с имот и ще ви дадем заем, да' и приключихме темата. Оттам ние сами си сложихме таван 100к евро и започнахме да търсим.
След това едва 2 от 10 брокера изобщо тръгнаха да ни водят по банки преди дори да сме харесали имот, за да попълваме документи за предварително одобрение и едва тогава започна да ни се говори за проценти, застраховки, такси и т.н.
Та за това очевидно заем лесно ще ни отпуснат предвид висок доход, осигуровки на реалната заплата и т.н., но вече зависи с какви условия. Някакси не се виждам да преговарям с шефа на клона за по-ниски проценти.

Питала съм колеги, всички бяха с брокери или купили много отдавна.
Ако може наистина имена на адвокати на лично ще съм благодарна.

Вие всъщност за брокер на НИ ли пишете, или за кредитен консултант? Първият няма нищо общо с банки и ще ви заведе където ще му дадат процент, нищо че изобщо не му е работа това.
Вторият е длъжен да предостави няколко оферти и би могъл да организира (и повлияе на) оценката, но на него пък имотите не са му работа.
Такова съвместителство е нито рак, нито риба, най-много да ви набутат с кофти условия щом сте платежоспособни и неориентирани.

Намерете си имот (с брокер или без), после банка (с консултант или без) и не забравяйте че вие плащате сметката, малко повече самочувствие иначе ще ви изядат.

Извинете, не съм срещала това в ЗУТ, но може и да съм го пропуснала. Може ли по - конкретно?
Иначе съгласно ЗУТ тераса е:
"§ 5. По смисъла на този закон:
59. (предишна т. 56 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Тераса" е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена"
В случай, че е покривна тераса с достъп само от въпросният апартамент, не би следвало да е обща част.
Големите тераси, обикновено в проекта по ценообразуване/площоразделяне се включват с редуцирана площ (площта до 10м2 - 100%; площта от 10-20 м2 - 50%; площта над 20 м2 - 25%), ако няма някави промени разбира се. т.е. ако към апартамента има тераса 80 м2, би следвало да се заплатят:10+10*0,5+60*0,25=30 м2 редуцирана площ.

За терасата- ако наистина е обща част мисля, че най- чисто би било да се сключи договор за наем с етажната собственост и да си я ползвате както си искате. Така ако стане проблем с нея, ще бъде заплатен от фонд ремонти на ЕС- както и ако я ползвате ей така на уговорка със строителя между другото. Но не бихте имали разправии със съседите по повод на нея. Строителят продава апартамент с прилежащи части, ако ви я включи в цената, тя няма да стане ваша и утре ако тръгнете да продавате как ще рекламирате имота- най- хубавото на апартамента е панорамната тераса, но тя всъщност няма да е ваша 🙂 Каквато и да решите имайте предвид, че ако някой съсед се заяде, ще имате разправии- това е лично мнение, не ангажирам никой. Все пак вие ще ползвате безвъзмездно нещо общо.

Симона, аз теглих кредит преди 2год, но не ипотечен. Бях се ориентирала предварително за общите условия като цяло и тръгнах по всички банки в града с едни и същи въпроси. Направих си таблица, в която записах какво предлагат. Най- важния въпрос, който имах, беше На сумата Х за еди колко си години колко ще върна като крайна сума, какъв ще е ГПР на кредита- не ме интересуваха лихвените проценти толкова, често има разлика в лихвените проценти, а в крайната сума за връщане- не. Така събрах предварителна инфо и когато избрахме имота, се върнах в част от банките за конкретни оферти. Когато едните ми казаха Не можем да свалим повече от еди колко си процента, казах Ок, другите ще свалят. И те сами ме завръщаха, защото като вас съм с добра заплата, реални осигуровки- златно пиленце за кредит. Накрая сключих договор с банката, която ми даде най-добра оферта, дори аз предложих намаляване на годините за сметка на по- висока вноска и оттам намалиха още малко крайната сума. Така че моят съвет е да се ориентирате и да ходите подготвени- заявявате какво искате и какво може да дадете и си търсите вашето. Аз също съм на мнение, че брокерите например изобщо не ги вълнува дали ще намерите най- добрата оферта за кредит или не, те искат да приключат сделката. Успех ви желая!

Бихте ли споделили на ЛС информация за добри адвокати по сделки с имоти. Оказва се, че почти никой от познатите ни не е ползвал независим такъв, а разчитат основно на тези от банката, от която ползват кредит да им проверят имота.

Чл. 38 от Закона за собствеността.
 При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

Тераси, най-често над кота корниз, са точно такава обща част - плосък покрив на сградата, но се използват за тераса от апартаментите на върха на "тортата" и достъп до тях имат, най-често, само собствениците на тези апартаменти. Т.е. терасите са върху покрива на сградата, а покривът е обща част по закон.
Някои инвеститори са се изхитрили да ги включват в н.а. на конкретния апартамент, но как става врътката - не знам. Не съм и убедена, че ако започне дело в един момент, ще успеят да си защитят собствеността върху тези тераси.

Защо изобщо ще мъкнете брокерите по банки? Много ясно, че 8 от 10 няма да се съгласят.
Не необходимо да преговаряте с шеф на клон. И без това, той лично не дава одобрението и %та. Всичко се решава на ниво централа. Той само може да каже, че сте "много свестни" и евентуално да мине по-лесно одобрение. Също евентуално, да каже добра дума за 0.1% разлика. Което е, подчертавам евентуално. И това, ако той има наистина доброто желание, а не само така да изглежда.
Повече може да паднете в пазарлъка, ако идете успоредно в 2 банки и покажете едната оферта от едната банка, на другата. Тогава могат и да ви паднат 0.3-0.5%.
Така или иначе, в БГ лихвите са плаващи. И няма твърда договорка за 30г напред.
С 2 думи, не ви трябва брокер и не ви трябва шеф на клон.
Отделно,  и обикновените служители като договарят заем, задължително минават и през шефа си на клона, за подписи и консултация.
Забелязвам във всяко мнение упорито пишете някакви чужди мисли. Някой ви е напълнил главата с бръмбари, и вие ги следвате буква по буква. Трябва да сте малко по-критични за внесените мнения отвън. Особено брокерските!

Бтв, пратих 2 адвоката на лс.
Но забравих да пиша, не очаквайте те да ви кажат какво и къде да купите.
Трябва да си изберете нещо конкретно, да си харесате, квартал, място, строител, сграда.
И адвокатът евентуално да огледа договора, капарото и тн. Той няма как да ви каже в коя банка да идете и в кой квартал/строител. Тези работи са лично ваша отговорност и привилегия, и ви съветвам по най-бързия начин да ги уточните.

man_darin_ka, цитираш закон, който няма отношение към проектирането и строителството. Никой не твърди, че покривът не е обща част.

Няма врътка, има проект и зависи как е проектирана сградата.
 Ако в проекта  фигурира покривна тераса, т.е. "открита използваема площ, разположена върху помещения",  прилежаща към определен апартамент, тя не е обща част.
И ако покривната тераса протече ангажимент на собственика ѝ е да я ремонтира със собсвени средства.
В много редки случаи, се срещат проекти, в които тези хоризонтални повърхности, образувани при отдръпването на сградата навътре над кота корниз са записани като "неизползваем покрив" . В този случай трябва да има осигурен достъп до тях от общите части на сградата и да не се оставя достъп от апартаментите на същата кота към тях (за врата става въпрос), прозорци си има разбира се. Ако в този случай, след въвеждане в експлоатация на сградата, някой собственик реши, че може да си отвори една врата и да си използва "неизползваемият покрив" без да го е заплатил ще бъде в нарушение.
Ако неизползваемият покрив протече, следва да бъде ремонтиран със средства на етажната собственост, тъй като е обща част.

Всичко е много лесно на думи и с финасирането и да се справиш с имотната сделка, ама на практика филмът е коренно различен за огромна част от хората. Ако имаш няколко сделки зад гърба си, ако си идеален кредитополучател и с достатъчно наличен кеш...ееее..., то така всеки може, когато всичко е наред. Ама това са 10% от сделките. За всички останали е ходене по ръба. А на тези 10% само ще кажа: имайте едно на ум. Това, което е минавало вчера, днес може и да не мине.
И, да, трябват ти контакти и добри банкери, които се борят за теб. Преди 15 минути приключи последния разговор с една такава банкерка, управител на клон, която 3 дена се бори да стане нещо, което са казали, че ще стане, но в последствие променят. Нищо не казвам...а само, че далеч не всичко е " цветя и рози". И не, никой не прави нищо, заради хубавите ми очи, но знаят, че съм гласувала диверие и ако ме издънят, следващите кредити за тази банка, няма да са към тях, а ще работя и с други доказали се. С една дума,  за кого ще се напъне повече, за този, който месечно и генерира клиенти или за случайно влязал в клона? И при кредитните инспектори има многооо...случайно попаднали, които играят роля да препращат имейли.
За оценките на имоти, последно получих оценка 255000 лв., след това някой заспал по системата я оряза на 180 000 лв., след бунт и т.н. стана 265000 лв. Пълна лудница...Който разбира, знае какво означава това...
За мен абсолютно задължително е да имаш адвокат и кредитен консултант, най-вече, ако има много изключения в профила ти на кредитополучател. Ама всеки си решава и преценява силите и капацитета и времето, което трябва да вложи в това и кое, колко му струва.

Съгласна съм, че е по- лесно с кредитен консултант и адвокат и че иначе се занимаваш сам с всичко и това отнема време. Лошото е, че като купуваме обичайно сме разпределили разходите и тогава вече всеки трябва да си даде сметка може ли сам и да си загуби времето или не може и трябва да плати. Права сте, че всичко е много лично и зависи от купувача. Ако смята, че му е трудно и сложно сам мисля, че е по-добре добре да включи в бюджета и тези разходи, за да не си бие главата после. Въпрос на лична преценка. Не смятам, че по принцип човек не може да се оправи.
Колкото до това дали в банката ще обърнат внимание на еднократен клиент или на брокер, който води всеки месец хора- сама казвате " всеки месец" ( не всеки ден).  Има толкова много банки на пазара и толкова таргети за изпълняване, че би трябвало да има полза и от мен като единичен клиент. Все пак сключването на договор за кредит не е като да продаваш хляб, който се консумира всеки ден 🙂
По повода на платените услуги и това доколко са ефективни ще кажа нещо извън темата. Имаме проф домоуправител, най- известните в града🙄 Вече една година на ОС обясняват как не могат да се свържат с едните собственици, защото телефонът, който има строителя, не е активен. Последния път ми дойде в повече и съвсем любезно казах, че този телефон по- активен няма да стане и че най- малко от НА могат да видят адреса на човека и ако трябва да изпратим нотариална покана. Домоуправителят супер изненадан Да, права сте, не се бяхме сетили. Та толкова да платените услуги и доколко мислят в интерес на обслужваните хора🙂

Томева, а рискът при плащането на ипотечен кредит върху 265 000 лв., а не върху 180 000 лв. за следващите 20-25 години за кого остава? За клиента или за брокера/кредитния инспектор? Втората група са щастливи, че са си взели едни повече пари сега, нататък - не ги засяга. А клиентът сега е щастлив, че са му дали парите да си купи мечтаното жилище, но какво прави в бъдеще, ако са го надценили?
Сигурно защото съм вече на години, а и съм такъв характер, аз лично предпочитам консервативния подход. В края на крайщата, сега не  е като преди - купуваш жилище веднъж в живота и завинаги. Ако ми потръгнат добре нещата, винаги мога да продам и да купя ново. Имало било допълнителни разходи - ами има, не споря, ама и житейските ситуации се променят с течение на времето, вкусовете и желанията - също. Ако съм оптимист за бъдещето, значи няма да има проблем в това бъдеще да се разширя/преместя в по-добър квартал и т.н. Но с известна гаранция и срещу неблагоприятно стечение на обстоятелствата. Лично мнение, не обвързвам никого с него.

Мандаринка, в случая не става въпрос дали е консервативен подхода или не, а за грешка, недоглеждане, дълго е за обяснение, а не е и мястото. Стресиращо е, че очакваш 85% от оценката, а тя варира с 80 000 лв. разлика, а ти вече си в сделка, а уж си направила всичко възможно, за да се застраховаш: оценка още преди ПД и да даваш, каквито и да е пари, минала си предварително одобрение като кредитополучател. И не, в случая не е завишена първата първата оценка. Дори си от редките случаи, където имаш и необходимото самоучастие. Не знам, какво повече, освен вече да прескачаме етапа на ПД и само с депозит от 2000 лв и направо на нотариално изповядване. Между другото това е много добър вариант и сме го правили няколко пъти, стига да се навие продавача.
И аз не знам, дали е от годините, но мисля точно като теб. Това може да е първото жилище, но няма да е последното и човек не бива да се надскача и да прави по-големи крачки, че става шпагат и после на земята.

Здравейте,

в момента сме на етап изчакване на изповядване на сделка за имот.
Ще си позволя да дам няколко съвета, като човек, който минава през това преживяване.
1. Ако сте решили да търсите дом - търсете и ще намерите. Една година четохме и слушахме спекулации за цените на имотите. В крайна сметка решихме, че при 30 години ипотечен кредит ще минем през още 1-2-3 кризи и при всички положения ще сме прецакани някога. Философският ми поглед може да е грешен, но пак е някакво успокоение.
2. Не скачайте по голо д*пе в това приключение - до предварителния договор заминаха около 15% от стойността на имота като разходи. ( в това все пак включвам 10% от цената на имота към собствениците на ПД).
3. Брокерът НЕ Е ваш приятел - разберете кога си получава комисионната, и ще ви стане ясно до къде ще очаквате интересите ви да съвпадат - при нас брокерът взе комисионна на ПД. Тоест, за него наистина не е от значение дали вие фактически ще успеете да извършите сделката.
4.С две ръце "ЗА" собствени адвокати - имота имаше проблем с документите - от брокера чувахме "Ама няма проблем, това не е страшно". Натискахме всички до последно и в крайна сметка и нотариус и банката потвърдиха, че Е страшно. Какво щеше да стане? Щяхме да дадем 10%, да платим на брокера и когато банката каже "Ами ние това няма да го финансираме", ние да изгърмим. Защото, ако можехме да купим без ипотечен кредит, нямаше да ходим да търсим така или иначе. В предварителния договор обаче е така: не можеш да купиш, значи сделката се разпада по твоя вина и нищо не ти се връща. Ами честито! В нашия случай се разбрахме със собствениците да изчистят каквито нередности имаше и в ПД дописахме 4 страници, в които ясно се казва, че сделка ще има само при отпускане на ипотечен кредит. Така, ако има проблем с имота и кредит няма - ние няма да сме виновни. Адвокатите (поне нашите) си знаят работата и са единствените хора, които наистина работят в наш интерес и остават адекватни в еуфорията.
5. Къде са каруцата и коня в пространството и кой е отпред- отиваме ние млади, зелени, с бележки за доходи, и всички банки казват - ДА, финансираме - 90%, чудесна лихва, ама и потребителски кредит за ремонта, всичко имаме и даваме. Друг път. Знам какво е да чуеш нещо такова, докато в главата ти се въртят всички реклами на ипотечни кредити - бели дивани, кучета, косачки, деца скачат по легла и там всичко останало. Но ви съветвам - не бъдете съвсем оптимисти, че всичко ще е така. Дано да е, но всъщност - 80% финансиране, че той имота не бил какъвто ние финансираме  и то всъщност вие не сте наши клиенти и потребителски може да отпуснем само на 1/3 от това което говорихме. Такива неща биха разбили сърцето на всеки. Но банки има много, разлики от земята до небето, така че имайте едно на ум кой какво ви говори и търсете план Б. Гадно е, че ще получите реална оферта за ипотечен кредит след предварителния договор (такава е практиката), но се интересувайте и искайте информация достатъчно рано, за да се изненадате неприятно.

 Ами голямо мнение се оказа, може би за страничен наблюдател изглежда, че съм открила топлата вода, но ако за един човек е било полезно, ще съм доволна.
А ако има нещо и някой се чуди - да пише на лично, ще се опитам да съм полезна.
Успех!

Чета ви и се чудя толкова ли са се променили нещата отпреди десетина години. Работила съм в отдел жилищно кредитиране. Тогава на ден през мен само минаваха 4-5 кредита. Брокерите се мъкнеха с клиентите само и само да им покажат как колко много правят за тях. В банката всъщност те нямат абсолютно никаква работа. Има служители в банката които правят оценка, други обработват документи и осчетоводяват, има юрист, има си условия - цена на имота, процент на кредита, доходи и т.н. Шефа на банката, или офиса - той също няма отношение - кредитът или може да се отпусне, или не може.  Накрая слага само един подпис.
Вярно, че си има едни клиенти, дето и за каквото да влезнат в банката, винаги първо шефа търсят, а после си казват че шефа ги обслужил. През това време обаче шефа звънне и ни уведоми, че еди кой си какво иска, вижте го.
За много засукани сделки, банките си имат юристи.
За жилища в строеж е по-различно, за тях не коментирам.
Ама ако някой иска да си се движи с адвокати, няма лошо, но не е задължително-
Може пък да са се променили нещата...