Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 45

Уважаеми, pooh06. Писали сте много и едва ли ще мога да отговоря на всичко, но ще опитам да дам кратки, ясно и точни отговори на въпросите, които успея да идентифицирак.

- Нямам нищо общо с недвижимите имоти. Нито съм брокер, нито спекулант, нито инвестирам в такива. Даже всъщност нямам и работа - може да се каже, че съм безработна. С оглед на това очевидно не пиша от личен интерес, а според това как виждам нещата. Единственият ми интерес е колкото може по-плавно минаване през кризата, без паника и сривове. За разлика от някои хора, които си мечтаят за паника, сривове и какво ли не, със заблудата, че тогава ще намажат. Или може би с утехата, че на по-успелите ще им стане гадно.
- Както личи от горното тире, моята заплата не се е увеличила, а твърденията ми се базират на статистика - за средната заплата и за МРЗ. Това важи за целия седем годишен период (няма пак да давам графики). А че в момента има криза и хора си губят работата е следствие от епидемията и няма общо с "балони".  Съгласна съм, че кризата ще се задълбочи наесен, но отново какво общо има това с балон? Очакванията за криза ли го надуват?
- "Спекулация е финансово действие, което не гарантира сигурност на капиталовата инвестиция, както и възвръщане на основната сума." Е и? Точно рискова инвестиция - купуваш евтино с надеждата да продадеш скъпо. Всички борси работят на този принцип, а те са жизнено важни за икономиката. И всеки "спекулант" си носи риска. Ако ти стиска, спекулирай и ти. Но няма нищо престъпно или неморално в това (Борсите, например неморални ли са? Или престъпни?).
- България няма как да не е лидер в неравенството, с тези един милион роми, които са почти изцяло необразовани и даже и да искат, не могат да работят високо платена работа. А те и не искат. Има и други патриархално настроени, които си седят в селото и се оплакват, че никой не им строи завод върху селската мера, та да ходят лесно на работа и после да си копат зеленчуците. В резултат има и остър недостиг на осигуровки, което пък удря по пенсиите. Това си е факт, но да попитам какво общо има с надуването на балон? Би трябвало да е точно обратно - пазарът на НИ да е в криза, от това катастрофално положение. А ако приемем, че пазар няма, всички са бедни и само шепа спекуланти купуват имоти, мен това какво ме грее? Ми да си купуват и да си носят риска. Купувайки те си дават парите и те влизат в икономиката. А после ако не успеят да продадат, ще духат супата. Мен лично защо трябва да ме притеснява това? И толкова ли са тъпи спекулантите, че продължават и сега да спекулират да надуват балон, вместо да кешират?
- И аз като вас, без да ангажирам никого с мнението си смятам, че цените ще вървят надолу в здравословна корекция. Но не виждам основание за пукане на балони (срив на цените). Кой ще избере да живее под наем и ще чака, кой ще купи е въпрос на стратегия, която сме бистрили много пъти. Никоя от двете опции не е гарантирано печеливша, да не говорим, че има много нюанси.
-  Аха, значи малко сближихте позицията си с моята - "Балона по нашите географски ширини все пак няма да се спука, но трябва да изпусне солидно количество въздух".  Ми ей на, а аз какво казвам? Ще има здравословна корекция, което не е пукане.
- Пак да потретя - това, кой колко е готов да плати тук си сега е половината уравнение. Другата е дали някой е склонен да продава или може да чака. Или да спре да строи. Да напомня ли, че строителите са продали още на зелено на практика всичко свястно? Тогава какво ги грее? Ако кандидатите спрат да купуват,  ще спрат да строят. И няма да се появи свръхпредлагане. И аз имам някакви имоти за продан, но хич и не мисля да продавам, защото някой бил готов да купи за малко пари. Ми да е жив и здрав и успех. Така казах на един тип наскоро и после продадох една земя на друг, който осъзна, че земите не се размножават и докато чака няма да останат.
- А, това и аз се чудя - как агенциите се намърдаха с огромния си апетит за 3,6% (често за 2 х 3,6%) и защо пазарът ги търпи, при положение, че в общия случай не си заслужават тези пари. Един адвокат е много по-ценен за много по-малко пари. Но и това какво общо има с балон? По принцип брокерите нямат интерес от раздути цени, както пишете. Те имат интерес да има сделка, и то бързо, за да си вземат комисиона. А дали сделката ще е за 100 000 или за 110 000 не влияе толкова тежко на размера на техните пари, че да бавят сделките. Те бавят и спират сделки, от които няма да вземат пари изобщо, но много често изобщо не защитават клиентите си продавачи и ги натискат да продават и неизгодно, за да стане всичко и да си кешират. Та защо те да надуват балон ?

За кой град става дума?
Аз пък в момента търся в провинцията, но и там има "стряскащи' поне за мен цени.

Черна станция, ти си добър анализатор, въпросът обаче не е как са се намърдали брокерите, знаеш че това е световен бизнес,  България не прави изключение и не сме открили топлата вода. Знаеш, че комисионата е 6-7 %, в някои държави е изцяло за купувача,  в някои е изцяло за продавача, а някъде се поделя между двете страни. Въпросът е да се предлага качество и добра услуга. Това тук е проблемът. Ползвали сме брокерски услуги в Германия, ами...нищо от очакваното не видях и не получих. А си мислих...лелее...немски брокери, уааа...уааа, грънци...ноториуса отговаря за документите, банката за парите, купувачът се оправя с всичко и всички, освен с продавача, до който нямаш достъп. Брокерът е посредник,  свързва двете страни и толкоз. Да, няма такива стоп капаро и дрън...дрън...даже и предварителен договор нямаше в конкретния случай. Ако искаш си наемаш адвокат и си плащаш. Оправяш си банката и ако имотът още е на пазара го купуваш.

Според мен брокерството е доста залязваща професия. Може би едно време като не е имало интернет и обявите са се правили я във вестник, я разлепени по входовете. Тогава е имало нужда от тази професия. В днешния дигитален свят тя е напълно излишна. Лично мнение.

За поддръжниците на идеята за балон искам да дам една картинка, представляваща  в графичен вид един от най-известните балони - дот ком балона. Моля ги да я разгледат и да намерят има ли прилики със ситуацията с имотите в България.
Забележете характерните неща:
- около 5 години имаме плавен ръст от около 20% годишно. Яко, но нормално за нова технология.
- после за по-малко от година и половина имаме скок от 150%. Ето това е надуване на балон
- после пак за една година имаме спад от около 65%. Ето това е пукане.



Та нямам нищо против очакването на корекции, но искам да уеднаквим понятията. За мен балон няма (вижте пак графиката) има ръст, обусловен от много реални фактори, и се очаква някаква корекция. При всички условности за статистиката в България, прилагам и друга картинка (хайде, нека са две), за илюстрация на сегашния "балон". Моля сравнете трите картинки - според мен се вижда много добре кога е имало балон и в НИ в България, ама не е сега

Извинявайте, но вие изобщо участвате ли във въпросния пазар на имоти или просто да се намирате на приказка? Опитвали ли сте да си купите имот "на зелено" в последно време? Опитайте и сам/а ще си отговорите на въпроса.

То не е само до това има или няма парите. Ние отказваме да си вдигнем тавана от 100 000 евро (+ - сега няма да изпуснем хубав апартамент за 1000-2000 евро отгоре) за тристаен, като можем да дадем повече и банката ще ни отпусне заем, имаме и спестени пари.

Първата причина е, че за сега не бързаме, добавяме към спестяванията, ходим по огледи и чакаме добро предложение. Не сме от тези дето ходим на огледи само 'щото да идем, искаме местоположение и снимки и отказваме, ако нещо не ни изнася. Мразя да ми губят времето с безмислени огледи или да отидем на един и да ни заведат на още 5 (непланувани).

Втората причина е наглостта на някои продавачи, пример:
Живеем в апартамент на познати в комплекс, купен за 40 000 евро + - през 2008, на шпакловка и замазка, тристаен.
Онзи ден срещам обява на тристаен в същия комплекс, който според мен е бил не повече от 50 000 евро през 2008. Нашият няма тераса, а този имаше. Продаваше се на шпакловка и замазка за 150 000 евро... Значи човека го е купил, не си е мръднал пръста дори да го ремонтира и сега иска да му вземе 2-но повече? Аз не искам да пълня джобовете на такива хора...

Третата причина е, че като минат 5-6 огледа и се започва едно "Ама айде вече трябва да решавате" и т.н. Ами, не, ако искам на още 50 огледа ще ида. Да ги направят платени и така ще отсяват едни определени хора дето само се разхождат.

И още нещо относно това, че всичко живо се бута в София. Покрай разочарованията от всички огледи, започнахме да гледаме обяви в Русе, но файда, че цените са надолу, като и доходите ти ще са.  В крайна сметка е едно и също според мен.

К'о, к'о каза?

От графиката се вижда, че балон не е имало 2018.

Първо не вярвам в достоверността на графиките на агенциите, защото липсват важни нюанси като квартали, тип на имотите и т.н. По-скоро нека се предоставят отворени данни, а анализа ще го направим лесно.

Второ - изпускате индекса за достъпност на жилищата. Как може през 2000г. нещо да е струвало 300 евро, а сега да струва 1200. За мнозина заплатите от тогава не са се променили 4-пъти нагоре. Потребителските цени растат, а народа в голямата си част обеднява.

И трето, но не и последно по важност е качеството на живот в България. Балон има, защото цените постоянно вървят нагоре, без това непременно да е обвързано с по-добър стандарт на живот. В Брюксел съм ходил при клиент с едни и същи обувки по 2 седмици, без да ги бърша от прах, а тук в "елитен" квартал стъпвам на счупени плочки и не мога да мина по обраслия, завзет и обсипан със самоделни елементи тротоар. Управляващите през годините направиха така, че целия бизнес е концентриран основно в София и по-малко в големите градове, а всичко друго е оставено на самотек. Социалната и демографска обстановка ни е болна тема. Подавам след месец бездействие пореден сигнал до общината за опасна дупка на пътя с риск за ПТП и изоставени автомобили.. Не искам да продължавам с примерите.

Добре, де, от 2008ма парите се обезценяват. Сегашните 50к евро не са като 2008ма 50к евро.
Отделно, сегашните 2020та 50к евро няма да имат нищо общо с 2035та 50к евро.
Тогава ще си казваме "Ехеее, какви евтини апартаменти имаше 2020! Само 150кЕ. Сега са по 0.5-1млн Е"

Ако човекът иска да продаде и да купи друг апартамент (доста реалистичен сценарий).
Примерно иска да купи близо до родителите си, за да ги гледа на стари години. Или по-голям, или по-малък.
Нали на другото място ще му искат други 150к Евро.
Значи той на вас да ви продаде на 1/3 от цената на пазара, а после да си троши главата като поиска да купува друг аналогичен апартамент?
А да сте се замисляли, че за 50к Евро той изобщо не би го продавал, а би си държал апартаментчето?
Купил си го е, според законите и правилата. Спестил си е нето доходи, намерил си е продавач, рискувал е на зелено, купил е! Той си е платил и риска и времето и нервите и парите по строежи и чакане плоча след плоча.

Вие не сте му споделяли риска, защо сега искате да му споделяте отплатата на този риск?
Ако е купил в строеж, не е могъл и да тегли кредит.
Значи той е свършил мръсната работа, да купи с кредит, да поеме риск дали ще се излезе от дупката, та чак до акт 16, а вие искате на чисто, завършена готова сграда, с акт 16, теглиш банковия заем на ниска лихва, мяташ ламината и влизаш по терлици след 1 месец ремонт. А тия 3години докато човека е чакал, къде е живял? Дали е платил едни 36 месеца х 1000лв наем, които вие спестявате?

Ти май съвсем започна да пишеш наизуст.
През 2000та година заплатите масово бяха по 120лв.
Сега минималната е 500лв.
Цитираме цени на София, коректно би било, да сравняваме средни заплати В СОФИЯ!
В София средната е около 2000лв.

През 2000та 300евро са поне 4 заплати, за 1 кв м площ.
Сега, 1200евро, са равностойни на 1-2 заплати. А на не малко хора, работещи в София, са равностойни и на половин заплата ...
Съвсем отделно улесненото кредитиране, което изобщо не съществуваше в 2000та година, и специално го отделих в подробен постинг за тебе, тъй като те касае пряко (по твои думи).

Ако заплатата ти не се е повишила 4 пъти от 2000та, силно те съветвам да не купуваш жилище и да си потърсиш друга работа.

@Танграта От 97г. сме във валутен борд и не е коректно да обезценявате еврото така. Аз съм напълно съгласен със Симона, че алчността човешка не познава граници. 200% ROI никъде го няма и затова си позволяваме думи като спекула и балони. Но не е луд тоя, който яде баницата - няма две мнения по този въпрос.

1. от 2000 до сега заплатите са се вдигнали 4 пъти.

2. "Елитни" квартали в София няма, независимо кво пишат и казват. Има по-хубави и по-лоши квартали.

Като цяло изходната информация, на която си правите изводите е грешна.

Ако си продавач, друга песен ще пееш. И на мен са ми чудни днешните цени на имоти в комплекс, в който купих на зелено през 2016 (дори не 2008), но щом се купуват, значи са релевантни.
 Много искам един двустаен за 40к евро, но ако тръгна да продавам своя апартамент, няма да е на цената от 2016

Съгласна съм, че сегашните 50к евро не са като 2008ма 50к евро, но и никой не може да ме убеди, че тристаен апартамент в Цариградски комплекс в Дружба 2 наистина струва 150 000 евро. Та тоя дето ни предлагаха в Гоце Делчев беше 115 000 евро за същото нещо.

И точно това, което обяснихте, че ако иска да продаде и купи друг, е едната огромна причина, поради която цените не падат. И за това мисля, че промяната трябва да започне от купувачите. Така като няма купуване, цените ще паднат и който продава за малко пари после пак ще може да купи за малко. Ама това са си едни мои надежди, дето реално не виждам да се случат.

Може пък докато търсим, да съберем достатъчно, че да си купим нещо с голяма част кеш + потребителски в друг град и всички да са щастливи.