Обсъждане на имотни обяви-29

Аз имах предвид същото в по-предния коментар, мислех, че няма нужда да се навлиза в детайли, но ти си го обяснила по-добре

По моя скромен опит само по-малки строители/инвеститори работят с клиенти директно. Или когато сградата е малка, съответно малък брой сделки. От гледна точка на клиента това е най-добрия вариант, защото инвеститора най-добре си познава сградата и може да даде детайлна и конкретна информация, без брокерски локуми. В единия случай дори управителя на инвеститорската фирма беше и архитект на самата сграда, той дори се кефеше като го разпитвах подробности, вика никой досега не се е интересувал толкова навътре, директно опъна триметровите папируси на масата и изкара половин лекция. Един от малкото случаи, в които съм бил истински доволен след разговор с инвеститор (въпреки че не купих там в крайна сметка).

Но такива са рядко, особено ако е голям блок със стотици апартаменти, съответно потенциалните желаещи ще са хиляди, никой от инвеститора няма да се занимава. Пускат го на агенция, товарят си 3% отгоре включено в цената, и до там.
Това е интересен трик, като се замислиш май е по-смислено човек да се абонира за нюзлетъра на агенцията, отколкото да говори със самата агенция. Нюзлетъра няма да ти досажда с глупости, ще ти даде само някаква информация, която или те интересува, или не, но нищо повече. И то безплатно. Ще го запомня това занапред.

Аз съм правил нещо подобно, но се бях абонирал за нюзлетър на самия инвеститор, което се предполага, че трябва да е по-добре отколкото за агенция. Интересувах се от конкретна сграда, казаха, че още не са отворили продажбите и като започнат, ще пишат на нюзлетъра. Отворих им сайта буквално часове след техния мейл и вече бяха продадени всички смислени апартаменти. Питах ги как става така, щяха да пишат уж преди да отворят продажбите, пък вече има продадени. Казаха, че това, което е заето е на собствениците на парцела, които си избират първи. Сградата беше малка, 10-12 апартамента, съответно трите най-големи бяха вече заети, останалото бяха двустайки и маломерни 3-стайни, които не ме интересуват. Така че понякога и нюзлетъра не спасява...

Не е точно така - зависи от мястото на строежа (колко е атрактивна локацията, съответно парцела), колко са съсобствениците. И се почва едно надлъгване (пазарене) с инвеститора. При повече съсобственици (което е най-честият случай) всеки от тях има ид.ч. от целия парцел. Общо взето рядко собственик взима върха на тортата, които са най-големи, скъпи, атрактивни. По-малка ид.ч. води до компромиси с етаж и изложение, заради кв.м.

Доколко съм чувала,собствениците на земята с малки ид.ч. често дори нямат достатъчно за половин едностаен ап.Тогава имат право да си купят по-голямо жилище,но плащат на по-ниски цени от пазарните.Интересно запознатите да споделят опит,личен или на техни близки,приятели.

Не съм чувала, но това е от логично по-логично. Да кажем, че собствениците имат общо обезщетение в размер на 30% от 5000 квадрата или 1500 квадрата. Ако някой има 50, 25 или даже 10 процента това му стига за хубаво жилище/хубави жилища. Но ако има 2% тогава какво? Ми тогава това са 30 квадрата и му продават апартамент 100 квадрата на цената на 70 и готово. Тоест има си обезщетение за неговия дял и купува останалото.

А какво се случва, ако този с 2% не може да си позволи да купува? И не го устройват 30 кв.м?

Плащат му кешовица.

Гледам обяви за Резиденшъл парк Овча купел, има ли нещо общо с другия Резиденшъл парк?

Обезщетението се договаря примерно 30% за собствениците на земята общо.
Ако собствеността е 50/50%, ясно е че получават по равно, но има случаи на много собственици със различни % собственост.
Например, ако са двама единият с 98% и а другия с 2% собственост. Първият получава 98% от 30% обезщетение, а втория 2% от 30% обезщетение. И понякога тези 2% са нищожни м2 и обикновено им се изплаща дължимото обезщетение, доколкото зная, защото в м2 стига за едно мазе или гараж примерно.

   
Има и други случаи - бяхме наследници - реститути в провинцията на двама братя. Единия с 2 деца, другия с 4.
С братовчед ми двамата с по 25%, но не ни интересуваше имот в градчето.
Взехме си полагаемото по банков път. Моето го вложих в друг имот.
Другите 4рима наследници взеха общо 1 магазин под блока, от години седи празен.
2 от тях се ядосват, че с парите са можели да купят нещо малко в София за децата си.
Но късно се сетиха.

О, да, с последното съм абсолютно съгласна. Насрочих среща с агенцията буквално часове след като беше поместен нюзлетърът за след ден или два по спомени и на място почти нямаше свободни имоти за избор и трябваше да се вземе решение буквално за часове. С което да не ме разбере някой погрешно: нито лобирам за някой строител или агенция, нито насърчавам купувачите да купуват под наслов:" Бързайте, че не останаха". Просто към онзи момент имах много ясна представа какво искам и търся и вече беше минало доволни време, през което бях прегледала различни имоти, локации, схеми на покупко-продажби и когато излезна този проект, той се доближаваше максимално до моето търсене. В такива случаи няма смисъл да се бави и да се отлага решението, а гаранция никога няма, но без малко риск какъв ще е животът в крайна сметка.

Да, въпрос на преценка е, според ситуацията. Предполагам (не съм участвала в такива преговори), че все пак за апетитни имоти (ценна локация с малко предлагане) все пак може да се стигне до взаимоприемлива договорка. Ако се запънат съсобственици с малък %, няма да получат нищо, инвеститорът ще се откаже. Но пък и ако инвеститорът се запъне, може да изпусне ценен парцел, заради 10-20-30 квадрата, да речем. Чувала съм за случаи, в които част от съсобствениците (предполагам с по-малки ид.ч. от парцела) са получили малко жилище на по-непривлекателен етаж - партер, първи. Може да има компромис и с изложението, гледката и т.н., все фактори, които определят цената на дадено жилище. Чух за един празен парцел, тесен, но на калкан между 7-8 етажни сгради. Искали милион, не знам в лева или евро. И си седи празен парцелът между 2 нови кооперации, едната току-що завършена. Ако бяха кандисали да се обединят с чистак новата кооперация, щяха да получат доста прилично обезщетение като имоти.
За магазините /офисите е много тегаво - това си е различен пазарен сегмент, има си особености. Дори и в баш центъра (Витошка и около нея) има празни партерни помещения. Вероятно искат майка си и баща си като наем. Но пък отново в съседна кооперация (не в баш центъра), ъглов хубав магазин стои празен от поне 3 години, още от преди пандемията. Не мисля, че лесно ще се намери наемател - конкретната локация не е бизи, няма човекопоток. Клиентиге за какъвто и да било магазин биха били от квартала, т.е. не особено много.

В кооперацията, в която купих е точно обратното. Собствениците на парцела са взели двустайни и тристайни, а четиристайните на последните етажи с големи хубави тераси ще ги пуснат за продажба. Аз се позачудих закратко на единия. Много ми хареса като за собствено жилище, но за под наем не знам дали ще се върже сметката. Двустайния, който взех вероятно ще се избие по-бързо.

Ами то може и тука да е била такава логиката, само че аз тогава търсех точно да е или партер с някаква, макар и малка градина отпред, или последен етаж с голяма тераса. Като го казах това на един друг оглед (не при гореспоменатата сграда), и тоя от инвеститора се ухили и вика "Точно такива клиенти като вас ни трябват" Може да е против икономическата логика, но хич не ме влече да живея на 3ти "типов" етаж с 3 кв.м. тераска.
Тъй че може инвеститора съзнателно да е пробутал първия и последния етаж на собствениците, за да си запази по-вървежните средни етажи с двустайките, които по-лесно се продават, но така вече за мене не представляваше интерес.

Партерен апартамент с тераса-градина? Това, което аз съм виждала, е по-голям балкон на ниво вътрешен двор (паркинг), ограден със стъкло от паркоместата и застлан с изкуствена трева. Да ми тръгват/паркират колите под носа - не, благодаря. В центъра е така - парцелите са малки, дворът е паркинг и няма място за градини. При кооперации в полите на Витоша или близо до нея - може би, дори е вероятно, пускани са такива визуализации в темата. Но въпреки това, въпреки уж подръжката на новите кооперации, народонаселението си е със същия манталитет - все ще има някой, който ще хвърля нещо отгоре...преди да бъде изметено/изчистено, все ще е върху теб/пред теб.

За центъра нямам представа как е. Както съм казвал нееднократно, той не е опция за мене - няма какво да правя там, нито там работя, нито ме влече. Освен това искам задължително ново строителство (не от преди 10 год, а на зелено), а в центъра много, много рядко има такова.

В почти всички нови сгради ако на приземния етаж има жилища (а не гаражи или магазини), тогава те имат малки дворчета. Така или иначе двора на комплекса (общите площи) са озеленени, просто една ивица покрай партерните жилища е отделена по някакъв начин и от жилищата има излаз директно на двора. Доколко това е добре или зле, зависи от изложението и ориентацията на сградата. Ако градината ти гледа към натоварен булевард, очевидно не е много яко (но има и такива). Ако се пада с южно изложение към вътрешен двор, е много добре според мен.

Паркирането в новите сгради е подземно, така че риска да ти тръгват коли под носа, е малък. Има и по някое друго паркомясто в дворовете, но то е по-скоро за гости. (Доколкото знам от няколко години изискват задължително да има и места за гости, т.е. трябва да има повече паркоместа отколкото жилища.)