Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 67

Пазарът ще намести "излишните" жилища...

Ама защо не вземате предвид, че някои остаряват морални, и вече живите хора не искат да живеят в тях? И аз имам къща на село, когато я купувах толкова много й се радвах. Ама сега, 20 лета по-късно, я виждам, че има нужда от стабилен ремонт, и затова тъй си и стои. Имам и други имоти, които когато съм купувала, съм харесвала, ама вече им е минало времето. Едното е офис, не е лош. На център е. Ама вече не става. Получавала съм предложения за да го продам, но на толкова ниска цена, че съм решила да го държа.
Значи, жилища и офиси има, те не се изпаряват. Но в дъртите къщи с гредоред никой не иска да иде да живее. Нито в странните офиси някой да работи.
Затова се правят и се продават нови, които отговарят на разбиранията на съвременните купувачи. Нещо като причината за да си купиш ново палто, макар старото ти да не е скъсано. Или нови чорапи, макар че и плетените шушони от баба ти, реално, пак могат да те стоплят.

Какво казваш? Че вкусовете се менят и всеки иска ново, а старото за боклука? В такъв случай, каква е логиката за инвестиране в имоти, сшед като за 20-30г ще са морално остарели и неатрактивни? Нешо не ми се връзва.

То търсене има, но се брои само платежоспособното търсене.
Иначе и в Африка има голямо търсене на храна, но понеже не могат да си я позволят, стоят гладни.
В България аналог бих направил с колите - нова кола трябва на човек по-често, отколкото ново жилище (понеже се амортизира по-бързо). Но въпреки това нови коли се продават към 30 хил. на година, от които половината служебни баничарки. А от 3 милиона коли в движение 50% са над 20-годишни, 90% са над 10-годишни.
Хората си карат старите коли, понеже нямат пари за нови, не че не им трябват.
И с жилищата е така - всеки иска ново, съвременно, просторно жилище, но си живеят в старите.
За да вярваш, че новите жилища вечно ще се качват, трябва да вярваш, че доходите на хората ще растат по-бързо от инфлацията - което не е съвсем ясно за следващите няколко години. Засега не се очертава да е така.

Невярна логика. След като колата се амортизирала бързо, следователно трябвало нова.

Ми, те и лалетата увяхват за 3 дена, трябва ли през 3 дена да купувам нови?

Точно обратната е логиката. Понеже новата кола се амортизира бързо, а нова кола НЕ трябва на човек много често, то по-добре да се купи жилище, поне не се амортизира толкова.

Освен това, колата не се амортизира бързо, а стойността ѝ пада бързо. Това са 2 изцяло различни неща.
Иначе, и кола и апартамент може да ги ползваш извън амортизационния цикъл и да си функционират перфектно.

Жилищата остаряват морално, да. Но никой не е твърдял през 20г да сменяш жилище. Това си е предозиране. Старите жилища са на по 50+ години. Панели не се строят от 35 години някъде.

Освен това, преди 30 + години хората имаха сходни възможности.
Сега един има повече и купува по-често, друг не. Един купува по-голямо, друг по-малко. Има и много семейства от по 1 човек. Хората подбират повече кварталите, заради избора, също избират качества, материали, изолации, довършване.

Мисълта ми е, това "морално остаряване" за което говорим не е линеен процес. И не става толкова бързо във времето. 20 години минават доста бързо. Аз вече и компютри и смартфони сменям доста рядко. Технологиите се забавят.

Копирам мнение на икономически експерт от Facebook (https://www.facebook.com/julian.voynov) надявам се да е позволено, предвид че посочвам източника Юлиан Войнов / Julian Voynov:
Имотният пазар в цял свят се срива. От тази гледна точка еуфорията, която се наблюдава в България е страшно нездрава и със сигурност ще има много болка, когато процесите на забавяне и срив достигнат България. Бъдете разумни във финансовите си решения и не се надявайте, че България е остров на стабилност, извън глобалните процеси. Конспиративни теории и вярвания в случая няма да помогнат!
Според данните на Oxford Economics почти всички страни в базата данни се очаква да изпитат забавяне през следващата година, което най-вероятно ще бъде най-голямото такова по отношение на цените на жилищата поне от 2000 г. насам. Повече от половината от включените държави е вероятно да регистрират драстично свиване на цените, което последно е наблюдавано през 2009г.
МВФ също дава подобни сигнали, като предупреждава, че глобалният жилищен пазар е в „повратна точка“:
„Тъй като централните банки по света агресивно затягат паричната политика, за да се справят с ценовия натиск, нарастващите разходи по заеми и по-строгите стандарти за кредитиране, съчетани с раздути оценки на жилищата, може да доведат до рязък спад в цените им“, се казва в доклада за глобалната финансова стабилност.
МВФ прогнозира, че при силно неблагоприятен сценарий реалните цени на жилищата могат да намалеят с 25% през следващите три години в нововъзникващите пазари в сравнение с 10% в развитите икономики.
Забавянето на жилищния пазар също е вероятно да потисне по-широката икономическа активност, което ще навреди на строителния сектор и неговите доставчици.
Тази динамика вече се проявява в Китай, където кризата с имотите се засили през последните месеци и икономиката му тази година нарасна с най-бавния си темп от началото на отчитането през 1992 г., с изключение на периода на пандемията. Продадената жилищна площ е намаляла с 26% през годината до септември в сравнение със същия период на миналата година.
Европейската централна банка изчислява, че в среда с ниски лихвени проценти увеличението на ипотечния процент с 1 процентен пункт съответства на приблизително 9% спад в цените на жилищата и 15% спад в жилищните инвестиции след около две години.
Ключова разлика сега е силата на пазара на труда. Безработицата няма да бъде толкова тежка, колкото беше след финансовата криза.  МВФ прогнозира нивото на безработица да нарасне с по-малко от 1 процентен пункт през следващата година, в сравнение с финансовия срив, когато беше по-близо до 3 процентни пункта.
За съжаление България не е включена в тракера на жилищните цени, поради малкия си пазар, но е ясно накъде вървят нещата. Повече разум в тази турбулентна ситуация и по-малко осланяне на емоции е най-добрият начин за преминаване през предстоящите трудни месеци!

Вчера четох и коментар на известен в Linkedin брокер, който потвърждава, че определено се забелязва забавяне на пазара.

Е и? Нещо подобно писах преди време - след като цените от началото на годината досега са се вдигнали с 35%, то един спад с 25% не е никакъв срив, а просто корекция, която връща нещата към състоянието в началото на годината. Имайте предвид и факта, че цените не са расли само тази година, а растат стабилно от около седем години.
Само аз ли не виждам нищо апокалиптично и неочаквано???

Ако си купила за 100, после се качили на 135 и спаднали на 105 - не е трагично за теб, да.
Но ако си купила на 135 и спаднат на 105? Особено ако си дала 20 твои и 115 назаем от банката?

Ми ако паднат с %28 или %34? Някакво осреднено падане ли визираме, че едни имоти може са паднат и с %50, а други, които са били с по-реални цени - с %10? Да ви кажа, има си голямо значение тази корекцийка. Това касае много бъдещите купувачи.
А това, което каза Cris в предния коментар, касае купилите последната 1 година.

Ми, Ако, ми Ако ...
Това не са сериозни аргументи.

На английски ги наричат "what if ... arguments"

Трагично става, ако не можеш да си плащаш ипотеката.

Така е, ама това е граничен случай. както казах, цените растат здраво от 7 години (тогава купих аз точно в началото на засилване на тренда). От това можем евентуално за апроксимираме, че от закупените последните десет години имоти сделките на пик са не повече от 10%.  Знаем също, че половината сделки стават кеш, а не с ипотека. И така остават 5% набутали се с ипотека на висока цена. От тях финансови проблеми да си плащат новите лихви едва ли имат повече от половината. И какво излиза, че рисковите случаи на хора, купили скъпо с ипотека и затруднени от новите лихви, съвсем не са някакъв критичен обем.

Остаряват морални, и вече не са желани за покупка. Например старите гредореди (вече с много наследници, които не могат да се разберат. Води се жилище, но никой не живее в него(. Или другите, с преходи, или с малки стаички. Те са си за тотален ремонт, и не се живее в тях, след като умре възрастният човек. Ако са на добра локация, се ремонтират, ако и общите части са добри. Ако са на лошо място, в нежелана локация, никой не ги иска нито за живеене, нито за купуване. Те се броят за налична бройка жилище, но са реално неизползваеми. Така че, само за статистиката който се бори, да вземе да се спре.

Значи ако ви предложат изгодно апартамент в стара двестагодишна сграда на "Шанс Елизе" в Париж,ще откажете? Искате си алУмин,стъкло и кухнята да е стерилна като в болница.

Зависи в какво състояние е, дали е паметник на културата, дали подлежи на ремонт, дали е разрешени да се събори и да се построи друго... Истината винаги е в детайлите.

Сега се сещам, че като ходихме в Атина преди около два месеца разхождайки се из града видяхме много истински съборетини, стоящи си тъка. За някои даже бяха положени усилия за външно укрепване със стоманени конструкции, явно по-скъпи от сградите. И се чудехме защо седят така - дали докато сградата стои, даже и само с фасадата си, а отзад всичко срутено, тя запазва право на строеж, дали понеже са паметници е наказуемо да се бутнат, дали друго... Но много биеха на очи - стари над 100м годишни сгради в състояние на руини, но си стоят.