Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 78

Преди малко една брокерка раздаваше реклами пред входа ни. Над 2000 евро за панел в София. Уж ми обясни, че няма имоти, всички искат да купят, лихвите са ниски, а накрая ме пита ако знам някой да си търси апартамент, да й се обадя, за да му продаде.

Това си е маркетинг, а той се прави без значение, какъв е пазара. Колкото повече интерес генерираш, толкова по-добър резултат постигаш.
Също така, докато прави такъв директен маркетинг, може и да не намери купувач с това, но със сигурност ще ѝ излезе друг бизнес. Я някои обмисля да продава, но се чуди. Или някой търси да купи, но не такъв имот. Няма загуба. Повече такива активни брокери трябва, а не само да чакат някой да се обади по обява.

Никога не бих купил панел, имат срок на годност и вече изтича, а и искат цени като за ново строителство. Самозабравили са се!

        Чудех се дали да пиша или не. Все едно и също пишем, но все пак аз съм на пазара реално- ще опресня последните наблюдения и ситуации.
 Започвам с цитата на Томева от предните теми, който обобщава картината. Но все пак ще допълня няколко неща Първо, около мен отново се говори усърдно за балон. Водя дълги разговори за да убеждавам хората, защо всъщност ситуацията не е балон. Балон би имало ако масово хората не са в състояние да си плащат ипотеките или се случи потресаваща криза, която всеки с малко разум се надява да няма. Включвам следния цитат от тази статия :https://boulevardbulgaria.bg/articles/tamash-hak-kovach-dsk-ne-razbiram-isteriyata-okolo-ipotechnoto-kreditirane

Същественото тук е, че масовата ипотека е 1000лв. В момента обаче с вноска 1000лв не може да си купиш нищо повече от гарсониера....И да, вече във бъдеще би могло да има балони и хора в несъстоятелност, ако има критична маса хора, които взимат непосилни за тях кредити. Но мисля, че повечето хора изобщо не смеят и не мислят да рискуват. Семействата около мен, които са под наем изобщо се отказаха да търсят. Ще чакат наследствата си един ден(почти всички имат родители в София). При наеми от 600-700лв, няма как да ги накараш да извадят по 2 к на месец за 30 години, които те реално нямат... И нека да не забравяме, че има страшно много хора, на ниски наеми, които никой не гони, защото самите наемодатели нямат пари за ремонти и какво ли още не.
И така търсене има, вече възможностите на масовия купувач са по- малки и затова продажбите стават бавно и толкова жилища висят.... На тази картина добавяме известно количество хора с много имоти, които продават на супер високи цени и строители, които също явно имат пари и не намаляват и това прави пазара такъв какъвто е.  Търсене има, но сделките на вторичния пазар са по-малко и стават бавно. Отново говоря с брокери, които са честни и казват, че положението с продажбите е много спряло. Обадиха ми с предложение за заплащане на част от комисионната ако им доведа продавач или купувач. Никога досега не съм имала такава оферта И голяма част от имотите, които ние следим се намалиха отново... Просто, които иска да подаде намаля и това не е балон. Просто е грешно подравняване на цените в началото.

Няма пазар, който да върви само нагоре. Или да стопира за известно време без промяна, преди пак да тръгне нагоре.

Панелна гарсониера в Дружба за повече от 100 хил. евро (ако обявите са верни) е безумно. За ниските наеми, понеже собствениците не ремонтират, личият ми опит преди години друго показва Вдигат и не им пука. Като се махнеш, дават на висока цена на друг. Рядко са тези, които държат на нисък наем години наред.

При наеми 6-700 лв. съм съгласна, но хората в моето обкръжение плащат обикновено около 1300-1500 за нещо прилично на прилична локация, при това без деца и не говорим за лукс - жилище с всичко необходимо, приятно за живот, това е. Наемите също са доста нагоре. Аз наскоро гледах информативно какво може да си купи човек за до 130 хил. евро - ами нищо. Евентуално малък панел в несанирана сграда и краен, не толкова приятен квартал. Ние нашия го купихме за малко над 150, 100 кв.м. в затворен комплекс, което аз лично считам за ударът на годината в моето семейство Дълго време чаках да паднат цените, имахме възможност да купим и когато същите вървяха по 100, 120, но все си казвах, че са много и няма как да стават повече. Затова и накрая се решихме, в тази връзка ми е мнението. Вярно, че няма пазар, който да е все нагоре, но то напоследък точно това виждаме. Вноската ни излиза на 1350 лв. с преференциална лихва, което е относимо, защото виждаме, че лихвите скоро може да не са това, което са, но и 2000 да стане - здраве да е, всичко това обаче се смята при песимистичен сценарий и е хубаво човек да си го има предвид.

Има, има ниски наеми. Както споменах моята роднина дава 70 кв. панел за 400 лв. Да, 400 лв. Обзаведен, саниран, с нова кухня и баня. В доста приличен квартал, на 5-10 мин. от Центъра. Но само, защото е с отдавнашни наематели, с които се разбира и я е страх да им вдигне наема.

Още един случай знам на роднини от страната на бащата на децата ми. Живеят под наем за пак такава сума, в НС около 65 кв., обзаведен, но и те са отдавна там, разбират се с хазяите. В източен квартал, панелен, но доста долюбван от някои в темата

Който си е намерил лекото и мекото, не иска да го пуска ей така.

Гледах и наемите - пак по-крайни квартали. За 600 лв. всъщност не можеш нищо да намериш, освен някоя малка дупка. При много компромиси - към 900 лв. отива обзаведен нормално апартамент, и то не голям, а хол-кухня със спалня.

По различни причини хората седят под наем, покупката е свързана не само да извадиш една сума за самоучастие, ами се изискват такси за ипотека, застраховка и т.н., разходи по преместване, трудно се намира нещо, в което можеш да влезеш и да заживееш без да ремонтираш.

Но пък и кредитния ми консултант пак се обади да предлага безплатни консултации.

Всички чакат балон, така е. Но и всички са чакали Второто пришествие, а то така и не е дошло и след векове чакане. Просто хората очакват желаното, очакват сбъдване на мечтата. И за някои това е лош ход. Иначе някаква корекция все някога ще има, ама дали ще е пукане на балон? Откакто се чака това пукане имотите поскъпнаха двойно, пък сега и да спаднат с 20% все тая. По-реалистично е да се чака застой или корекция според мен, но всеки си решава на какво да заложи.

Това въобще не е дефиницията на балон. Можеш на много места да я видиш каква е. Върти се около това, че цената на един актив може да се е надула доста над сегашната стойност на паричните потоци, които ще получиш, ако инвестираш в него.
Трикът е да прецениш колко ще са тия парични потоци - може сега да са малки, но в бъдеще да се вдигнат, а може и обратното - сега да са високи, но в бъдеще да паднат.
Същата сметка трябва да я прави всеки, който купува не за инвестиция, а за живеене - в случая положителния паричния поток е избегнатия наем, който иначе би плащал в бъдеще.

А господина от ДСК искам само да го питам неговата ипотека за 200 хиляди лева ли е, и какво точно жилище си е купил в София за толкова пари? Жилище за семейство среден клас минава 200 хиляди, ама евро. Така че вноската, дето я е смятал 1000 лева, я кажи 1000 евро, и то на сегашните лихви. А ако станат 5-6%, колкото са другаде по света сега, пиши я и 1500-1800. Ако някой може да издържа на такава вноска, и ще му е по-изгодна от евентуален наем - нека купува смело.

Все тая може да е за тебе, ако си го купила преди 10 години на половин цена от сегашната. Но ако го купиш сега и спадне с 20% все тая ли ще ти е? Особено ако си дал 10% даун и вече си с още 10% вътре на банката?

Може и да има толкова ниски при заварено положение, но на мен ми се вижда безумно ниско. Плащах за едностаен 400 лв. през 2015 г. за имот, който не е в центъра и тогавац така си вървяха цените. В един момент собственикът може да индексира, особено ако разбере, че съсед А и съсед Б получават тройно от наем.

И на какъв принцип определяш цената? На око? На слух? Някаква математическа формула?

Логиката ти е безукорна. Обаче каква беше твоята заплата преди 5 години? А преди десет? И ако някое плащане тогава ти е било непосилно как ти е същото това плащане днес?  През последните няколко десетилетия хората вземаха кредити и масово ги изплащат предсрочно. Или предпочитат да не го правят, защото не им тежи ВЕЧЕ.  И докато вноските са постоянни (ако не мръдне лихвата), то наемите си растат. Може дълго време да има плато, ама после идва скок.

Та който иска да купува за живеене най-често бърка ако чака. Е, ако има обоснована причина за някое дребно чакане е друго, ама да чакаш "до година-две цените ще паднат" е загубена работа. Аз така чаках кога да се включа в един ЕТФ и ти ми се смееше, ама не ми е хрумвало да чакам големия срив.

По принцип и да мръдне лихвата, то тя ще касае плаващата компонента, а всички знаем, че и те си имат върхове и спадове. Има голяма вероятност да е висока за 2-3 години, например, след което отново да падне. Фиксираната част е рекордно ниска (при мен точно 2%) и тя няма как да се пипне при стари договори, може да се увеличи само за нови.

Тези чакащите да се спука балона, и като се спука, пак няма да купят, а ще чакат нещо друго, което ще им пречи.
Или както е примера, по горе, Ами защо да се напъвам, ще седя на евтиния наем и ще чакам наследството.
 Защо, ами защото е трудно да се напънеш и лесно да се оправдаваш, че имало балон.