Публикувана: 22 юли 2024, 12:54 ч.
Последно мнение: 4 септ. 2024, 20:22 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 82

32 362
756
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Как се прехвърля наследство и какви данъци се плащат?
Какво се случва с имотите, когато собствениците не ги поддържат?
Как влияят икономическите условия върху покупателната способност?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Как се прехвърля наследство и какви данъци се плащат?
  
  Наследството в България обикновено се урежда чрез дарения на имоти на деца с цел избягване на данъци. При прехвърляне на имот чрез дарение не се дължи данък върху наследството за наследници, което е едно от основните предимства на този подход.
- Какво се случва с имотите, когато собствениците не ги поддържат?
  
  Неподдържаните имоти с течение на времето губят стойност и могат да станат неизползваеми. Често собствениците изпитват финансови затруднения, което води до отлагане на капиталови ремонти и влошаване на състоянието на имота.
- Как влияят икономическите условия върху покупателната способност?
  
  Високите цени на имотите намаляват покупателната способност на населението. Когато цените на имотите се покачват, много хора спират да купуват, което води до намаляване на предлагането от страна на продавачите. Лошата икономическа ситуация и нестабилните доходи допринасят за този процес.
- Какви са очакваните тенденции на пазара на недвижими имоти?
- Какво е значението на условията на ипотечните кредити?

# 180 5 авг. 2024, 11:31 ч.

Мнения: 4 447

Ипотечни кредити са с много по-малък риск. Там физическото лице отговаря със 100% от имуществото си + има самоучастие 10%, което докато (ако) лицето сдаде багажа, ще е станало 20-30%. Е ти един хубав буфер, който в идните години (ако твоята прогноза се сбъдне) ще е станал около 40% и бамката не я грее факта, че ще има срив и че 10-20% от хората няма да могат да покрият ипотеката си, защото риска и загубата ще е за физическото лице, не за нея.
Докато при бизнесите е различно - едно ООД и риска за остава за банката. Как да даде на фирма кредит в такъв случай? Иначе, шефа на Артекс може да се провери, може да е нагрухан и той до уши с кредити и да е реализирал кредитния си потенциал на макс.

# 181 5 авг. 2024, 11:41 ч.

Мнения: 4 572

Да, при кредит на ООД като обезпечение за банката ще остане само имуществото на ООД-то. То все пак не е малко - земя или право на строеж, проект, започнат строеж (финансирането се отпуска на траншове според напредъка и без това).
Но нищо не му пречи да гарантира и с личния си подпис като съдлъжник - нали е милионер? Или да заложи и някое от другите си ООД-та.
Защо не го прави, ако е уверен, че завърши ли строежа апартаментите автоматично скачат с 40%? За лихви ще даде много по-малко от 40%.
Все пак по цял свят девелопърите така се финансират - извадят 10-20% самоучастие, примерно във вид на земя, проект и малко кеш, останалото - кредит. От клиенти вземат някакъв символичен депозит, колкото да не се откажат. Но при нас го правим по български.

# 182 5 авг. 2024, 12:11 ч.

Мнения: 8 025

Доста повърхностни разсъждения показващи непознаване на фирменото кредитиране.

Скрит текст:

Предприятията в много редки случаи се залагат като съвкупност (както се написали по-назад - "да заложи ООД-то". Не ипотекират цялото си имущество, а само конкретни активи. Като обезпечение по кредити се взема само необходимото до размера на конкретния кредит. Съществуват множество гаранционни инструменти на държавно и европейско равнище, които също помагат. Изобщо работещите бизнеси нямат никакви проблеми с подсигуряване на финансови ресурси.В голям процент от случаите собственика е съкредитополучател и отговаря с цялото си лично имущество. Има множество кредити за текущи средства, които се отпускат БЕЗ всякакво обезпечение, само срещу подпис на собственика на предприятието.

Определено фирма Аретекс инженеринг АД има доволно голям кредитен потенциал. Защо продава на тъмно зелено и не реализира преброените от вас 40% печалба? Вероятно защото е далновиден и предпазлив. Подсигурява си предварително напълно безплатно финансиране на проекта. Подсигурява си на повече от 50% предварителна реализация и не ламти за свръхпечалби. Защото от проектирането до завършването си минава доста време и всичко би могло да се случи с пазарните нагласи. Т.е дори и стагнация на пазара. 5% непродадени апартаменти да останат по сградите - ето ви закопана и нереализирана печалба прим. Такава ситуация проект след проект, година след година пречи на стабилността на фирмените финанси.
А и когато има напиращи да влязат в кошарата овчици, стригач на вълна винаги се намира.

# 183 5 авг. 2024, 12:24 ч.

Мнения: 4 447

Сега ако обясниш и защо повечето брокери и агенции не купуват имоти при все че правят космически печалби от комисиони и нямат капиталови разходи за нищо освен левчета за обяви и канцеларски материали. Помня, че някой беше проверявал разни брокери, които твърдят, че имотите ще скачат само нагоре, пък в имотния регистър нямат ни един апартамент на тяхно име. Странно. Казаха, че били инвестирали в бизнеса си. Все още се чудя къде потъват парите от комисиони. Примерно Томева май не е купувала ни един апартамент последните 5г. Защо? Врътни 1-2-3 на зелено с кредит и си утрои парите. Беше разправяла за някакъв хвърчащ младеж, че го бил направил, ама това неговото си е късмет.

# 184 5 авг. 2024, 12:31 ч.

Мнения: 8 025

"Всяка коза - на свой крак" е принципа.
Ти ще си дадеш ли апартамента да го продава някой, за когото знаеш, че има 10-20-100 собствени за продаване?

# 185 5 авг. 2024, 12:33 ч.

Мнения: 4 447

те не тръбят, че имат по 10-20. Ако ги питаш "ти купуваш" ли, дежурния отговор е "аз инвестирам в бизнеса си". И ми е чудно, къде потъват тези пари. Защо един консултантски бизнес в сферата на услугите има нужда от толкова капитал. Според мен няма нужда. Ама кой съм аз да разбирам.

# 186 5 авг. 2024, 12:47 ч.

София
Мнения: 4 724

Съгласна изцяло с dariVale, като искам да добавя, че когато банката инвестира в големи проекти, тя може да поставя условия към паричния поток от инвестицията за да си подсигури погасяването на кредита. Това по-простичко означава, че банката може да изисква определен процент продажби към даден етап от строителството, както и да поставя условия за минимална сума на продажбата на всеки етап.

# 187 5 авг. 2024, 12:58 ч.

Мнения: 8 025

Цитат на: Gogo1979 в пн, 05 авг 2024, 12:33

Отчетите на всички ТД са публични.Който го интересува може да провери какви инвестиции има което и да било от тях. Какво го интересува обикновения гражданин брокера купува лиимоти, за да ги препродава, за какво си харчи обложената с данъци печалба. А най-голям смях у мен предизвиква пресмятането на разходите на някой бизнес.
Защо да няма инвестиране в развиването на бизнеса при агенциите? Имат набор служители, на които плащат заплати независимо дали има приход от комисионни или няма (средно по 1500.00 лв/мес са разноските за 1 човек). Поддържат се офиси, офис техника, коли.
Не всеки има нагласата да умножава парите си като купува/продава тухли и бетон. Отделно - не виждам каква е връзката на пазарното поведение на АНИ с цените на имотите, които са все пак тема на настоящата тема.

# 188 5 авг. 2024, 13:05 ч.

Мнения: 1 026

Вие сериозно ли сте се загрижили за банките. Има си цели отдели занимаващи се с риск мениджмънт, правят се стрес тестове. Предполагам, че всякакви катаклизми са сметнати в риска. Ако кредита е в размер на 70-80% какъвто и спад да има не виждам как банката ще е на загуба. Па и да има ще има рефинансиране, гратисен период и какво ли още не. Ще дадат шанс на хората да си ги изплащат. На банките имоти едва ли са им нужни.

# 189 5 авг. 2024, 14:46 ч.

Мнения: 4 447

Stamatko, може да се поинтересуваш от малко история. Банките винаги са имали риск мениджмънт и винаги са оставали "изненадани" от разни сривове и финансови кризи. Не че ги мисля, но риска не може да се премахне, той се трансферира на Ганвеститора.

Даривале, естествено, че ще им правя сметка на агенциите. Те защо си позволяват да дават финансови съвети, внушения и манипулации, за да си движат бизнеса. Да си сложат парите там където им е устата. Иначе, защо да им вярваме ако говорят едно, а правят друго?

# 190 5 авг. 2024, 15:21 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 993

Последната ми сделка е 2019г. Купих си личен имот, в който живеем и днес. Изместих се от 2ст. в 3ст. апартамент. В 2ст. в момента живее едно от децата, но е въпрос на време да се разкара и да го даваме под наем.
Не инвестирам в имоти, защото съм решила, че ми е време за по-спокоен живот. Да не ги мисля, кой, какво, как и дали.

Относно колегите, да, инвестират тези, които съумяват да правят много сделки и добри пари. Някои купуват, ремонтират и продават, други купуват на зелено и на акт 16 продават. В бранша има огромна разлика между брокерите Едни едва свързват двата края, други генерират много добри приходи и правят голям бизнес.
Брокер е професия, при която нямаш таван на дохода, но нямаш и гарантирано нищо.
С една дума, зависи кой брокер сте питали: "Ти инвестираш ли?"
Което споделих преди време за колегата, той не е някакъв хвърчащ младеж, а младеж или млад мъж, около тридесете години и познавам още десетина такива. Много добре си развиват агенциите и инвестициите, които не са само в недвижими имоти.

# 191 5 авг. 2024, 15:26 ч.

Мнения: 4 572

Цитат на: dariVale в пн, 05 авг 2024, 12:11

Определено фирма Аретекс инженеринг АД има доволно голям кредитен потенциал. Защо продава на тъмно зелено и не реализира преброените от вас 40% печалба? Вероятно защото е далновиден и предпазлив. Подсигурява си предварително напълно безплатно финансиране на проекта. Подсигурява си на повече от 50% предварителна реализация и не ламти за свръхпечалби. Защото от проектирането до завършването си минава доста време и всичко би могло да се случи с пазарните нагласи. Т.е дори и стагнация на пазара. 5% непродадени апартаменти да останат по сградите - ето ви закопана и нереализирана печалба прим. Такава ситуация проект след проект, година след година пречи на стабилността на фирмените финанси.
А и когато има напиращи да влязат в кошарата овчици, стригач на вълна винаги се намира.

Отговарям по цветове на пасажите по-горе:
Значи ако далновидният бърза да продаде, макар и по-евтино, този който бърза да купи какъв е?
Ако "безплатно" наричаш да продадеш актива с 40% по-евтино, мерси на такова безплатно. Кредитът, макар и да струва пари (лихва) ще е много по-удачен, ако вярваш че след завършване магически скача с 40%.
Именно! Но този, който купува за да препродаде след завършване, него евентуална стагнация няма да го удари?

Не знам кое точно ви се струва повърхностно. Ако мислте, че критикувам фирма Артекс - далеч съм от тази мисъл. Явно успешна фирма. Напротив, хваля ги, че бързат да се отърват от актив, чиято пазарна стойност може да има големи и резки флуктуации. Този, който купува без да има идея какво ще го прави, освен да го продаде защото те имотите винаги само се качват, към тях са ми насочени опасенията.

# 192 5 авг. 2024, 15:42 ч.

Мнения: 4 447

Още храна за размисъл и повърхностни разсъждения: Защо БГ няма хедж фондове като блекстоун, които да инвестират и управляват имоти. А Ганьо просто да си вкарва парите в тях?

# 193 5 авг. 2024, 16:12 ч.

Мнения: 10 352

Щот’ Ганьо на никой не вЀрва! Води се само от собствения си пазарен усет и не ще да дава проценти на некой си там, дет’ иска да печели с неговите пари. Не ли?

# 194 5 авг. 2024, 16:29 ч.

София
Мнения: 4 724

Цитат на: Gogo1979 в пн, 05 авг 2024, 15:42

Защото няма необходимите условия на нашия пазар за компании от такъв мащаб, а най-вече че сме "мижав" пазар за тях. "Бай Ганьо" и сега може да си инвестира парите във real estate фондове.

Препоръчани теми

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #7: от вторник до четвъртък, 20:00

Спекулата на цените, протестът на 13/02 и какво ще се случи при въвеждането на еврото у нас?

Седмокласна Изпитна 28.07 - 03.08 Трето класиране!

760
Набори

Азиатска козметика и грим - тема 29

Причина:

Причина: