Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 39

И друго исках да кажа - още не си започнал с отдаването. Май ще ти е за първи път. Хубаво - подготвяш се, искаш да помислиш за всичко, да е изпипано, да си защитиш максимално интереса. Но малко прекрачваш една тънка граница и залиташ в някаква супер крайна мнителност. Прекалено много мислиш за съд, неустойки, сякаш задължително някой ще те прецака. С най-добри чувства те съветвам да се опиташ да бъдеш по-добронамерен и позитивен. Концентрирай си енергията в предоставяне на по-добри условия в жилището и по-ведро отношение съм кандидатите. И свестните наематели сами ще си дойдат. Обикновено хората се усещат. Двупосочно.

Пенко, тук безплатно ти отговарят практикуващи юристи, при това с опит точно в наемните отношения.
Помисли дали диалогът ти с тях е равностоен и дали да не си коригираш малко поне тона, защото според мен не си в позиция да се държиш като във варненската тема да речем.

Аз съм си аз, държа се както си се държа без значение от темата. Ако ви развалям нещо темата кажете и няма да участвам, няма проблем, дълго съм ви чел преди да се включа и знам, че това си е ваша тема на няколкото активно пишещи. Не мисля, че обиждам някой или се държа неуважително. На никой тук не му пише кой е и какво работи, така че просто като някой каже нещо гледам да питам защо и да получа повече мнения и обяснения, предлагам варианти, задавам допълнително въпроси, а когато имам да кажа нещо от моя опит - споделям.


Диди,  не мисля, че някой ще ме прецака, но аз друго ще ти кажа "Ако искаш мир, готви се за война". Кой е казал, че няма да съм приветлив и позитивен?

Между другото, това което ще предложа на пазара ще има достатъчно кандидати, а аз търся определен профил такива и общо взето предварително съм планирал процес, чиито дизайн е да се намерят точно такива, пък после ще споделя дали е било успешно.

За общите части и натуриите по тях, при нас не е било изобщо чак така, но съседи ги дразнеха дори дребни неща в общите части на мазето, не видими по стълбите и площадките. Решиха "проблема" с пожарна безопасност, сигнали, натиск от и към домоуправителя, и заплахи за глоби за етажната собственост от пожарната. Само като идея го давам.

Аиша, ако са блоковете, за които се сещам, там районът е много добър. Много ти е нисък наема. Двойно под минимума, който можеш да взимаш.

"привлича с кой знае каква възвръщаемост и общо взето за мен имотите са някакъв финансов фундамент/инструмент в целият микс, не и нещо основно. Тя като гледам при повечето и основната възвращаемост идва от маржа който си правят ако купят на зелено при малък депозит и плащане чак на акт 16 и от качването на цените на имотите не от наеми".
Тук съм абсолютно на същото мнение. Особено ако амортизацията на апартамента е много голяма и трябва да се правят по-често ремонти. Майсторите са скъпа услуга, качествените (а вече и некачествените мебели) също. Поне аз обзавеждам като за себе си и като тегля чертата, сметката ми изобщо не е голяма. Мое мнение е, че най-изгодно е, ако се наследи някой имот и се отдаде, дори и на по-символичен наем, защото на практика не си инвестирал нищо.

моето виждане е, че ако се извиват ръцете на хората да доплатят наемите до края на годината за повече от 3 месеца /това с трите месеца е ОК и може да бъде включено - но не се знае дали ще бъде платено накрая освен ако не им пратиш призовка или нотариално покана/. Та, оставам с усещането че в яда си ще ти нанесат поражения по имота. Може да са културни, читави, разбрани, интелигентни, богато и такива, които са "над" нещата и са свикнали с тази кауза от чужбинските си наемания. Ама по-скоро да са от другия модел - съвсем нормални, накоито няма да им се иска хем да изгубят депозита/двоен, нали? /, хем още 3 месеца наем.
ТИ БИ ЛИ СЕ СЪГЛАСИЛ?

Да бих се съгласил ако искам чисто ново апартаментче, с паркомясто, гледка към морето, ТЕЦ, затворен комплекс до парк на нормална цена и хазяин, който ще ми даде сигурност, че няма да ме измете на 4тия месец (и това ми се е случвало щото решили да се връщат от Испания) няма да ми се вре да ме проверява и няма да се налага да се виждам с него. Тоест ако има какво да предложиш, можеш и да изискваш. Аз така ги виждам нещата, надявам се не се изказвам неуважително и в никакъв случай не споря с никой. Отделно това, че я има някаква точка, не значи че ще реша да я приложа. Също така мисля да сложа и реципрочна точка, ако аз прекратя щото така ми скимнало аз да плащам неустойки.

Аз съм в клуба на Aisha с подпазарните наеми. Миналата година правих ремонт и ми беше тегаво. Та за мен колкото по-дълго се отлага ремонтът, по-добре. Макар и по-нисък наем. Не знам къде ги намирате тези неползващите. Моите са все от далече - Варна,Добрич, Силистра и си седят и си ползват яко. Имахме кандидат от Перник. Мъжът ми веднага отряза,че щял бързо да се изнесе, за какво да плаща наем като е от близо.
Та предпочитам по-малък, но предвидим приход. Иначе и аз я имам клаузата за предсрочното изнасяне, но тя работи само ако имаш мин.двоен депозит. Аз съм с един и г/д стига за сметките.
Относно мнителността на Penkoman, абсолютно го подкрепям в желанието му да се защити доколкото може. Просто оставяш имущество за мноооого пари в ръцете на чужд човек, нормално е да си притеснен.
Другата ми причина за подпазарния наем е, че не обичам брокерите и номерата им. Пробвах и с доверен брокер на уж пазарна цена, е 5 месеца по-късно разбрах от тук че е 30% подпазарна. Просто ако целиш в масовия сегмент пазарна цена, трябва или да чакаш по-дълго време и да загубиш наем чрез доверен брокер (понеже почти никой друг брокер няма да доведе кандидати за да вземе двоен комисион), или да играеш на хорото на мьекащите псевдо брокерчета с опит на длъжността 3 дни. Те не правят реална селекция. Гонят си двойния комисион и това е.

Аз се радвам на нови попълнения в клуба на алчните хазяи "Много сме, силни сме!"
Но си мисля, че Пенко се уповава прекалено силно на клаузи в договора. Практиката на алчните хазяйки сочи, че колкото и нагласен апартамент да даваш, колкото и железен договор да имаш, колкото и опит в пресяването на кандидатите да имаш, пак в един момент може да попаднеш на некоректни/мърлячи и т.н. Пример е Драго, доста жилища е ремонтирала и отдава под наем, и пак с жилището до МА има фал.

Тук виждам една голяма грешка, според негативния опит на повече от един хазяин - да не минаваш да проверяваш периодично състоянието на жилището. Не става дума за бъркане по гардероби и завиране под леглото, нищо такова. Но сериозни повреди/щети, липса на елементарна хигиена и подобни се виждат от пръв поглед. Например, провиснали вратички на мебели/кухненски шкафчета, обелени вратички на кухненски шкафове, дупки по кухненския плот, немито от нанасянето, стени, набодени с кабърчета/пирончета за декорация с плакати и други неща, в банята - мухлясали фуги, ей такива неща. Бас държа, че няма как да изчистят/поправят за ден-два, до деня, в който сте се уговорили, че ще минеш.
За спора за неустойката в случай на предсрочно напускане - мисля, че никой не ти го обясни с думи прости. Дори да имаш право юридически за 11 мес. неустойка до края на договора, на практика повече от депозита няма как да им вземеш лесно. Депозитът е у теб, вече държиш тези пари. Ако става дума за допълнителни суми, над този депозит, в 99,99% от случаите просто няма да ти платят, ще се изнесат в твое отсъствие, ако са добри и бели, ще ти пуснат ключовете в пощенската кутия или ще ги дадат на съседите, а ти ги гони по Долно или Горно Уйно или в следващата квартира, която са наели. Дори да заведеш дело и да спечелиш, ще чакаш поне 2-3 години, ще платиш адвокатски хонорари и накрая пак в голям % от случаите ще се окаже, че няма как да си вземеш парите. Ще ти остане само моралното удовлетворение, че ти си бил прав.

А сега ми хрумна нещо за ап. на Aisha. Мислила ли си да го продадеш? Защото локацията наистина е топ топ и с този нисък наем бих уговорила наемателя да е на разположение за огледи. С парите ще вземеш нещо готово за отдаване на по-лошо място, но тухла и нова година. Не пречи да пробваш на максимална цена. Скоро търсих обяви в района и предлагане почти няма.

Що за логика? Какво е това измислено мерило за изгодност? Изгодността се измерва на база настоящата стойност на имота. Какво ако е наследствен? Нали някой от семейството пак се е трудил и се е лишавал, за да го купи. Дай да го пуснем за 200 лева, като е от баба ни…

Значи, че всеки може да пише в договора каквото иска е ясно.
Че ако даваш нещо повече, като стойност, локация, състояние, нисък наем, то можеш да изискваш повече, като клаузи например и това е ясно.
Въпросът ми беше съвсем конкретен, защото точно преди няколко дни, за един апартамент, който щях да продавам, точно адвокати ми ги набутаха тия работи в нов проекто-договор с моята настояща наемателка.
Съответно аз много се усъмних, че изобщо това ще мине, ако се стигне до съд, но така или иначе и аз, и тя решихме, че няма да се занимаваме да подписваме такова чудо, ако ще и да ми попречи на продажбата.
Иначе, че се слага за сплашване, това ясно.
Питането ми беше, юредически има ли стойност.
И също така, може ли да се иска неустойка в размери повече от 1 месечен наем по закон. Конкретно за България и за законово основание говорим.
А писаното от Илит, за положението на "прекомерно обогатяване" е много на място и разяснително.

Ако предлагам нещо наистина хубаво, ще предпочета просто да го пусна на максимално по-висок наем (гарантирано всеки месец), а не да се надявам на някакви абсурдни клаузи. Пак казвам единственият реалистичен начин е да се поиска предплащане за целия период още в началото. Преди години съм го правила като наемател по своя инициатива. Имах доста свободни средства, а и исках малка отбивка от наема. Това с 12 - 10 - 6 наема неустойка не е човешко. В крайна сметка животът е непридвидим и никой не може да гарантира живота си година напред. Просто не е честно.
А и просто няма смисъл. Ако жилището е наистина хубаво, ще се отдаде за два дена. Тия неща за празни месеци само съм ги чувала по групите. Хем аз не отдавам нещо кой знае какво, винаги се отдава буквално за часове след качване на обявите. Два пъти са ми напускали наематели преди първата година и съм удържала депозитите. Отдавам отново след два дена и даже съм с почти цял депозит на плюс.

Е с почти цял депозит си, защото не са спазили предизвестието. Ама не е ок да седи 1-2 месеца, да си пусне предизвестие и да трябва да върнеш депозита, да търсиш нови наематели, да чистиш наново и тн.

Именно де. Ако са стояли 1 - 2 месеца, губят целия депозит. Нищо няма да им върна. Но не е човешко да искам да ми платят 12 наема, пък аз след 2 дена да отдам пак, и така за една година да събера 22 наема. Too much ми идва дори за Клуба на алчните наемодателки.