Публикувана: 26 фев. 2025, 08:14 ч.
Последно мнение: 3 апр. 2025, 07:21 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 88

32 195
746
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са основните предизвикателства за средните семейства при закупуването на имот в България?
Каква е ролята на брокерите на недвижими имоти в процеса на продажба на имоти?
Каква е представата за оценката на имоти от банки и независими оценители?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са основните предизвикателства за средните семейства при закупуването на имот в България?
  
  Средните семейства с нормални доходи често се сблъскват със значителни предизвикателства при закупуването на имот в България. Пазарната цена на жилищата често е значително по-висока от техните финансови възможности, което прави достъпността на имотите проблем. Средният доход обикновено не позволява закупуване на жилища на средни цени, което принуждава тези семейства да се насочат към имоти, които изискват по-високи доходи, което ги поставя в затруднено положение.
- Каква е ролята на брокерите на недвижими имоти в процеса на продажба на имоти?
  
  Брокерските агенти играят решаваща роля в процеса на продажба на имоти, като помагат на продавачите да определят справедлива пазарна цена, рекламират имота и преговарят с потенциални купувачи. Въпреки това, някои брокери са обвинени в обявяване на завишени цени, за да манипулират пазара и да печелят комисионни. За да поддържат доверието на клиентите, брокерите трябва да бъдат честни и прозрачни в своите практики.
- Каква е представата за оценката на имоти от банки и независими оценители?
  
  Оценката на имоти от банки и независими оценители е критичен процес, но различията в оценките са често срещани. Оценителите работят с критерии, определени от банките, и могат да оценят един и същ имот по различен начин. Често се наблюдава, че банките дават по-ниски оценки, за да сведат до минимум риска, което затруднява купувачите, тъй като реалната цена може да е по-висока от оценката.
- Какви са ефектите от ипотеките и кредитирането върху жилищния пазар?
- Каква е подходящата цена за имот и как се определя тя?

# 450 20 март 2025, 17:15 ч.

Мнения: X

Бройте ме от отбора на "реалистите прагматици", финансов специалист не съм.

Бих ви пратил колкото си искате германски имоти, правилно обявени за 50м2 и такива у нас със еквивалентна чиста площ, обявени за 80м2. НЕ знам колко реално се интересувате, но напоследък архитектите и инвеститорите дори заходите и коридорите към паркинга взеха да ги пишат общи части.

Обаче, сигурен съм, че дори черно на бяло да ви покажа, както ви показах за цените, пак ще намерите как да отречете фактите. Denial му се вика на това и е една от нормалните фази на развитие на всички икономически процеси.

Казвате имотите нямат алтернатива като инвестиция, показвам ви супер лесно достъпна тяхна алтернатива и вместо да приемете фактите, започвате пак с ad hominem. Бил съм бил финансов специалист, не, просто инвестирането в ETF става във всяка банка, или чрез мобилно приложение, с 3 кликания по екрана.

# 451 20 март 2025, 17:19 ч.

Бургас
Мнения: 9 532

А чии части са коридорите към паркинга? Тези коридори в сградата ли се намират, или извън нея?

# 452 20 март 2025, 17:23 ч.

Мнения: 10 145

То па за 156 долара голяма инвестиция Simple Smile

# 453 20 март 2025, 17:23 ч.

Мнения: X

Цитат на: Tintina в чт, 20 мар 2025, 17:19

А чии части са коридорите към паркинга? Тези коридори в сградата ли се намират, или извън нея?

В нотариалния акт прекрасно е описано чия собственост са - обща на всички живущи. Абсолютно същото е и във всяка европейска страна.

Тука идва обаче много важния момент, НИКОЙ в европейските страни не ви ги включва тези квадрати в жилищната площ. И никой не ви обяснява, че купувате 80м2, щото има стълбище.

Тази практика, която брокерите измислиха някъде след 2000-та, води до две неща:

- Заблуждава хора без опит, особено при покупки на зелено.
- Изкривява твърденията за средните цени. Тук били 2000 евро, а в Германия 4000... Да, ама не... Тук са 2800 евро, а в Германия 4000. Като добавим и това, че тук се продават строителни площадки, а там готови жилища, нещата отиват към 3200евро срещу 4000...

И чистата и безпристрастна математика какво казва - 20-30% разлика в цените при 250% разлика в заплатите... OUCH.

Цитат

То па за 156 долара голяма инвестиция

Това е цената на 1 дял, а не размера на моята инвестиция.

# 454 20 март 2025, 17:38 ч.

Мнения: 1 679

Достъпността не винаги се свързва само с цената. Имотите в БГ са достъпни от гледна точка ниски данъци, ниска цена за поддръжка, възможност на родител да купи на дете (на някои места, това е свързано с допълнителни усложнения или данъци) и т.н. Препродажбата е лесна и печеливша и пак с ниски данъци. Въобще много са факторите. А какво ще става в бъдеще все тая. Правиш каквото мислиш, че е добре за теб в момента и това е.

# 455 20 март 2025, 17:43 ч.

Бургас
Мнения: 9 532

Практиката не е измислена от брокерите, а от промените на законодателството относно описването и вписването не на общите части в НА, въведени след 1991 г.
Ако мислиш, че в Германия не плащаш общи части и стълбища, защото не са ти вписани в НА, значи живееш в голяма заблуда.

Цитат на: donevM в чт, 20 мар 2025, 17:15

НЕ знам колко реално се интересувате, но напоследък архитектите и инвеститорите дори заходите и коридорите към паркинга взеха да ги пишат общи части...

Цитат на: donevM в чт, 20 мар 2025, 17:23

В нотариалния акт прекрасно е описано чия собственост са - обща на всички живущи. Абсолютно същото е и във всяка европейска страна.

Наистина не разбирам какво се опитваш да кажеш. Хем започнали да ги пишат общи части напоследък, хем в НА било написано, че са обща част...

# 456 20 март 2025, 17:43 ч.

Мнения: 676

Цитат на: chris78 в чт, 20 мар 2025, 11:06

Цитат на: dany1 в чт, 20 мар 2025, 10:45

Извади от 4700 данъка и ще останат 3000Е.

Имат си хората калкулатор - ето го: https://thetax.nl/
На 57к годишно бруто нетото е 3500 на месец.
Сега наема. Бай ви Ганьо също е изръшкал немалко свят, и в Холандия е бил много пъти. 1800 за студио може и да има - на някоя специална локация. Тъй като заплатите ги вадихме от Гугъл, нека извадим и наемите от Гугъл:

Едноспален (не гарсониера, а 2-стаен по нашенски) - 1000 извън центъра, 1300 в центъра. 1/3 ли е от средния доход? 1/3 е, даже по-малко.

В студентските градчета наемите са високи, да. Ама учиш без пари. Те затова и са високи - от цял ЕС пристигат студенти да учат без пари. Ако ти е висок наема - иди учи в друга държава и си плащай пък висока университетска такса.

И последно ще задам въпрос относно това - макар че много пъти съм питал форума, и никой не отговаря:

Цитат на: dany1 в чт, 20 мар 2025, 09:28

А доходите се вдигат. С много. Да, неравномерно е, ИТтата хич не им се вдига доходът. Но учители, лекари, полицаи растат с доста. Нали това искаха масата.

Когато доходът на полицаи, учители, прокурори, депутати и чиновници се вдига, твоят доход - сегашен и бъдещ - вдига ли се, или пада?
Нали знаеш, че техните заплати ти ги плащаш.

Представи си, че парите бяха злато - както са били до близкото минало, и както един ден трябва пак да станат (или друг твърд актив, а не хартишки).
Тогава държавата ако иска да вдигне дохода на полицаите, не може да "пусне" ново злато - трябва да дойде при теб и да каже "Тангра, от другия месец трябва да даваш по 100 жълтици на месец повече. Ако не даваш, имаме законно право да ти пратим същите тия ченгета с пистолети, да те арестуват и да вземем жълтиците от сейфа у вас".
Ще имаш ли нещо против? Защото това, което сега държавата прави е същото, но завоалирано през надуване на паричната маса. Губиш покупателна способност на дохода си, и отговаряш за новите държавни дългове, които вземат и ти ще връщаш. Или мислиш, че ченгетата ще ги връщат?
Обаче сега нямаш нищо против, дори се радваш, че наемателите ти щели да имат повече пари да ти плащат по-висок наем Simple Smile

Естествено че тука хората ще извадят наем на апартамент с локация еквивалентна на жълтите павета и ще го сравнят със средна заплата.

# 457 20 март 2025, 18:02 ч.

Мнения: 4 488

Цитат на: Хипопотам в чт, 20 мар 2025, 17:38

А какво ще става в бъдеще все тая. Правиш каквото мислиш, че е добре за теб в момента и това е.

Това е много недалновидно. Може би ако е за живеене - макар че ако мислиш за момента, ще живееш под наем и няма да се товариш как в бъдеще ще си плащаш ипотеката.
Но в този форум хората не са такива. Само чета - купих едно за даване под наем, капарирах едно на зелено за препродажба...
Тогава е ключово какво мислиш да правиш в бъдеще.
Аз винаги ако купувам нещо за инвестиция, мисля след време ще има ли на кого да го продам за повече.
Тука казвате, българите забогатявали, но като гледам не е с този темп, с който се качиха напоследък цените. И също така стават и все по-малко на брой.
Докато стабилни финансови активи или злато, това са ликвидни неща, които се търсят по цял свят и може с един клик на мишката да ги продадеш на китаец, американец, или бразилец. Които стават повече и забогатяват по-бързо от нас, и търсят да купуват стабилни активи.

# 458 20 март 2025, 18:31 ч.

Мнения: 1 839

Винаги съм се чудел на хора, които много държат да обяснят на другите как да си живеят живота, какво да купуват, какво да продават и държат да им обяснят, че са много глупави.

Много често срещано в България.
Явно разполагате със свободно време.

# 459 20 март 2025, 19:07 ч.

Мнения: 1 813

Цитат на: Tintina в чт, 20 мар 2025, 17:19

А чии части са коридорите към паркинга? Тези коридори в сградата ли се намират, или извън нея?

Правя от 20 години площоразпределения. И всеки различно ги иска. Напоследък правя площоразпределенията в два варианта - който си изберат. Реално няма (имаше преди) конкретна Наредба, която точно да определи как се разпределят. Един нотариус записва К% ид. части и квадратурата им. Друг не пише К%. Трети друго. Анархия си е.
Та, в първия вариант слагам подходите към паркинга само към квадратурите на паркоместата/гаражите (по-справедливия вариант) като идеални части. Втори вариант - разпределям равномерно К% идеални части според квадратурите на различните имоти, но това натоварва жилищата, които може никога да не ползват паркоместа/гаражи.
Ако питат мен - никога не бих слагал никакви части - жилището си е жилище, паркомястото/гаража си е гараж. Като инвеститор, знаеш колко ти е излязла (ще излезе по прогнозни сметки сградата) и си продаваш с печалбата в зависимост от големината на жилището, изложението, етажа, удобството на достъпа на гаража. Останалото са лакърдии.
Само че, нотариуситеси искат записани тези идеални части и К%, така че пак си трябва записано това, но то не трябва да е база за цената на жилището. Да вадиш от 100 кладенеца вода да докажеш че жилището струва 300 хил евро. Дали ще ми кажеш че има 20-30 кв. м. ид. части, пък колко е жилищната площ все тая - пак си струва 300 хил. евро. Какво да му се радвам, че имам 150 кв. жилище с 20 кв. ид. части. Цената си е тая. Влизаш гледаш големина на стаите, брой, върши ти работа за етапа от живота ти - купуваш... То тия квадратури не са сирене да си режеш колко ти трябва.

Последна редакция: чт, 20 мар 2025, 19:21 от Seiko7075

# 460 20 март 2025, 19:17 ч.

Мнения: 676

Цитат на: Tintina в чт, 20 мар 2025, 08:41

donevM, значи хем лихвите ще се вдигнат, хем жилищата стават недостъпни, хем не се наемат, щото няма толкоз търсене? Хубаво мнение, логично.

Neymar, пропорционално на цените може да не са скочили наемите, но жилища, купувани последните 5-10 години за отдаване под наем са удвоили, някои и утроили цените си. Веднъж имаме поскъпване на актива, втори път - увеличение на наемите. Който не се занимава активно с отдаване, не може да повярва, но жилищата под наем в София се разграбват страшно бързо и двустайните вече гонят 1500 лв. без да са нещо уау.

dany Joy

Грешката ти е че сравняваш исторически цени с наеми в момента. Понеже винаги имаш като опция да продадеш, трябва да сравняваш настоящи цени с настоящи наеми и като го направиш би трябвало да се усетиш че да държиш имот не е добра инвестиция при сегашните наеми. Във варненския форум някой се тупаше в гърдите как купил гараж за 30 хил лева и как му взимал 100 лева на месец, обаче сега гаража струва 70 хил лева и 100 лева доход е доста нисък за такава инвестиция. Този актив за 70 хил лева е негов и той като го държи всеки ден избира да е под формата на гараж докато например може да взима 250 лева от облигации безрисково и без никакво усилие. Със апартаментите е същата работа и доходността е горе долу пропорционална.

# 461 21 март 2025, 06:56 ч.

Мнения: 10 145

Н2U са избухнали с егати рекламата - Левски с луксозни сгради и топ ресторанти за любовницата и Възраждане с детски градини за жената и децата. Обърнали са го на Свят за трима 😅
https://www.facebook.com/share/v/1Gkj2Tien3/?mibextid=wwXIfr

Последна редакция: пт, 21 мар 2025, 17:22 от Не се сърди, човече

# 462 21 март 2025, 07:59 ч.

Мнения: 11 150

Според мен, имотите имат още една добавена стойност, която е: този микро (или малък/среден) бизнес е лесен за управление от наследниците ти. Дори да са най-вързани в ръцете, пак могат да се научат и да се справят. Лесно могат да продадат.
А при финансовите инструменти - ако ЛИЧНО човекът нищо не разбира, за да следи къде, какво става, може лесно да изгуби голяма част от парите си. Сега в момента S&P 500 може да са безрискова алтернатива, но то не значи, че ще е вечно така. А в България един от най-големите проблеми пред микро бизнесите е именно наследяването им. Децата не искат да подхванат бизнеса на родителите - или не го разбират (ако родителят е инженер, зъболекар, прави дограма...) или не го искат, понеже е труден за управление или изисква лично отношение и взаимоотношения с клиентите (агенция за уроци по английски, за недвижими имоти... ).
В това отношение, моите деца ... Не знам дали ще продължат някога нашите другите бизнеси. Печеливши са, явно, щом сме изкарали толкова пари от тях. Но - искат един много конкретен начин на мислене и познаване на тънкости, или много персонален и креативен подход към клиентите. Не става да си наемеш персонал , и да ги оставиш на самотек.
Но ако трябва да учат да управляват сложно финансово портфолио, не знам дали ще имат интерес - понеже това отнема дълги години задълбочено запознаване с материала, и поне в началото - загуби.