Публикувана: 3 апр. 2025, 07:20 ч.
Последно мнение: 1 май 2025, 16:13 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 89

33 349
749
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са предимствата и недостатъците на жилищните сгради от съветски тип?
Какви са тенденциите в наемите и демографията на обитателите в новопостроените сгради в София?
Каква е текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в София и Бургас, както и в цяла България?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са предимствата и недостатъците на жилищните сгради от съветски тип?
  
  Жилищните сгради от съветски тип предлагат добре планирани квартали и инфраструктура, която отговаря на нуждите на хората преди 50 години. Въпреки това, те не са адаптирани към съвременните изисквания. Градските архитекти не успяват да предложат възходящи решения, което поставя под въпрос колко ефективно новото строителство отговаря на съвременните нужди.
- Какви са тенденциите в наемите и демографията на обитателите в новопостроените сгради в София?
  
  Много новопостроени сгради в София отдават поне 60-80% от жилищата под наем, което може да повлияе на междусъседските отношения и цялостната атмосфера в сградата. Обитателите имат различни навици и поведение, което може да доведе до освобождаване на места или дори до конфликт.
- Каква е текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в София и Бургас, както и в цяла България?
  
  София и Бургас са свидетели на исторически връх в сделките с имоти, като броят на изповяданите сделки се е увеличил значително през първото тримесечие. По-голямата част от сделките са финансирани с ипотечни кредити, което показва оживен пазар, но също така повдига въпроси относно неговата устойчивост в контекста на бъдещи икономически промени. Нарастването на цените на имотите в София затруднява потенциалните купувачи, тъй като средните доходи не се увеличават със същата скорост като цените, което води до нарастваща недостъпност и по-малък брой сделки на годишна база в сравнение с наличните имоти. Имотният пазар в България в момента е белязан от голямо търсене и нестабилност, като много купувачи търсят нови строежи. Въпреки увеличението на цените, експертите прогнозират спад в строителството поради изчерпване на разрешителните за строеж. Инвеститорите са изправени пред бюрократични пречки, което води до забавяне на новите проекти.
- Какви са рисковете, свързани с инвестирането в недвижими имоти?
- Какви са проблемите с фалшивите обяви за имоти?

# 285 16 апр. 2025, 16:34 ч.

Мнения: X

Цитат на: rumka833 в ср, 16 апр 2025, 16:31

Къде пък е написано, че всичките работещи трябва да си купуват имоти? Аз не съм го видяла нито в закон, нито в незакон.
Не може ли собствениците на малки фирми да са тези, които си купуват имотите? Понеже - в моето обкръжение, това са основните купуващи? А за там - ти как знаеш на кого, колко му е увеличението на доходите? Примерно при мен в момента - е мега ултра гига зор с работата, и работя по 12 часа и повече. Но очакванията са ми, че ще си заслужава. И в крайна сметка, в резултат на този цялостен напън, аз очаквам да имам възможност да си купя нещо. Базовата логика не я ли виждаш? Че не всичките сме равни...

Цитат на: donevM в ср, 16 апр 2025, 15:42

При положение, че имотите се вдигнаха и както прогнозиращ ще се вдигат с по 20% годишно, а заплатите не растат с толкова, кой ще захранва въпросното перпетуум-мобиле?

Сериозно, базовата логика не я ли виждате?

Не, не я виждам базовата фундаментална икономическа логика, защото ви бяга със свръхзвукова скорост.

Това което твърдите е, че имотите са недостъпни, все по-малко хора могат да си ги позволят. Въпреки това цената ще се вдига с рекордни темпове?! При 30% свободни имоти и десетки хиляди в строеж.

Еми, не, пазарът не работи така.

# 286 16 апр. 2025, 16:41 ч.

Мнения: 575

Цитат на: donevM в ср, 16 апр 2025, 12:30

Аз пак ще напиша, хвърлят се едни огромни суми на думи, едни стотици хиляди до милиони "не са проблем" и са "лесна работа".

Но всъщност едва ли има много хора, да не кажа изобщо, които пишат в тази тема и имат ипотека от рода на 700 000 лв.

Мисля, че има хора в този форум с ипотеки по 700 000 лева, но имат и доходите за тях.
Аз не бих се притеснявал за тях, а гледал себе си как да стигна до тези доходи.

# 287 16 апр. 2025, 16:44 ч.

Мнения: 53 413

Предполагам обаче, че има хора, които нямат ипотека за 700 000 лева, понеже ги имат в сметките си и са купили със свои пари (не казвам кеш, за да няма спорове).

# 288 16 апр. 2025, 16:47 ч.

Мнения: X

Далеч не са толкова много хората с 700 хиляди лева кеш, още по-малко са тези, които могат да ги затворят всичките в имот.

Но тук коментирахме друго, колко лесно и достъпно било да изтеглиш 700 хиляди лева.

# 289 16 апр. 2025, 16:59 ч.

Мнения: 575

В момента е лесно, изключително лесно в България, много е сходно с Щатите 2006-2008 година.
Да не вземеш ипотека на 2.6-3% е странно ако могат парите ти да правят 10-15% възвръщаемост.
Разбира се трябва да имаш доходи и пари да реагираш по-всяко време ако се обърне посоката. Плюс много стабилно менажиране на риска.

# 290 16 апр. 2025, 17:08 ч.

Мнения: X

Само, че 700 хиляди лева са си 700 хиляди лева главница, независимо от лихвените нива. Това са 58 години по 1000лв на месец, дори при 0 лихва!

А банките у нас имат договорното право да бутат лихвите във всеки един момент.

# 291 16 апр. 2025, 17:08 ч.

Мнения: 53 413

Цитат на: donevM в ср, 16 апр 2025, 16:47

Не съм казвала дали са много или не. Просто отговорих на едно твърдение.

И тук се сещам за един парадокс на гледната точка - когато нямаш пари и спестявания ти се струва, че 100 000 са супер много пари, дето ако ги имаше би... Когато имаш 100 000 установяваш, че нищо особено не е станало и това пари ли са? Друго си е да имаш един милион. Ама и милион като направиш пак започва да ти се струва, че не е нищо особено, поне пет да бяха... И така нататък Simple Smile

Според мен много конфликти в тази тема се пораждат именно заради въпросния парадокс и различната гледна точка (според парадокса) на спорещите Simple Smile

# 292 16 апр. 2025, 17:10 ч.

Мнения: 4 617

Цитат на: Sapien в ср, 16 апр 2025, 16:59

Да не вземеш ипотека на 2.6-3% е странно ако могат парите ти да правят 10-15% възвръщаемост.
Разбира се трябва да имаш доходи и пари да реагираш по-всяко време ако се обърне посоката. Плюс много стабилно менажиране на риска.

Кажи как да менажираш риска де?
Рискът лихвата да се вдигне от 3% на 5% как го менажираш? На 700 хил.лв. ипотека имаш 700к*3%/12=1750 лв. месечно за лихва (без главницата). Ако се вдигне на 5% става 2916 лв. само за лихвата. Този риск как го менажира шофьора с 4 бона заплата, който можел да вземе такъв кредит? Че той тогава само за лихвата ще работи, а главницата 700 бона ще връща в някой друг живот.
Рискът цената на жилището да падне с 10% как го менажираш? А с 20%? Не говоря за срив и крах "по два за лев", а просто цените да се върнат на нивата от миналата година. Нали били пораснали с 20%? Е, ако догодина не пораснат, а просто се върнат на нивото на предната, това са 700к*20%=140 хил. загуба. Този риск как го менажираш?
Говорите си ги тук едни, ама на практика не са баш така нещата.

# 293 16 апр. 2025, 17:32 ч.

Мнения: 53 413

Е, то управлението на риска изисква инструменти/ресурси и ако ги няма, само с анализ и обмисляне, не става. Човек трябва да може да прежали загубата като цяло, дали защото има много пари, дали защото има много обекти, дали защото има някаква застраховка (буквално или преносно).

Някога, когато са ме обучавали на риск мениджмънт, основното и най-важно беше илюстрирано с тази координатна система с 4 квадранта. По едната ос е вероятността да се случи управляваният риск, по другата е загубата/вредата, ако се сучи. И вариантите са:
- Ако сме в червеното (висока загуба и висока вероятност) нещата се стопират и се търси друг вариант.
- Ако сме в зеления сектор - смело напред.
- Ако вероятността е малка, но вредата ако все пак се случи е голяма, се търси застраховане. Поради малката вероятност премията няма да е токова висока.
- Ако вероятността е голяма, но вредата малка, се заделят провизии, защото застраховката ще е скъпа.
Toест управлението на риска касае жълтите квадранти, понеже в червения е безпредметно, а в зеления ненужно Simple Smile

Да не влизам в детайли, но тази схема в някакъв вид може да се приложи за всяко управление на рискове. И всеки да си преценява.

# 294 16 апр. 2025, 17:35 ч.

Мнения: 575

Всеки сам трябва да отговори за себе си как да си управлява риска.
В случая на шофьора може би не трябва да взима 700 хил ипотека с 2000 основна заплата и да се надява, че с извънреден труд следващите 30 години да върже сметките.

А как трябва да постъпи човек ако живее в страна извън ЕС, и диверсифицира в имот в Бг за да има изложение на растящ пазар и евро? Да го плати кеш 170-190 хил и да си чака 500-600 долара всеки месец или да структурира ипотеката(3-4%) да се плаща от наем, да вземе данъчни облекчения на данъците си от инвестиционен имот и да има влог на 4.5 % , да вкара част от парите в да кажем къси продажби на путове / покрити колове и да не губи пари от превалутиране?

# 295 16 апр. 2025, 18:24 ч.

Мнения: 4 617

@ЧС - то и аз съм ги учил тези схеми навремето си, ама в повечето случаи трябва да сложиш вероятности "по експертна преценка".
Ако застраховаш кола например и знаеш от достоверна статистика, че 10% от колите претърпяват инцидент годишно, и средната щета е 2000 евро, ще си сметнеш струва ли си да си застраховаш колата и срещу каква премия.
Но как ще сметнеш риска дали ще се качи лихвата и с колко, дали ще паднат цените и с колко, дали може да си загубиш работата ако дойде рецесия?
Ето какво казваt например Голдман Сакс и Блумбърг за риска от рецесия - ГС сега го смятат на 65%, а преди няколко месеца беше 15%.

Според Блумбърг пък е само 30%, обаче през 2023 пак според тях е бил 65%, но стана ли рецесия тогава - не стана.

Та така - това са водещите икономисти и виждаш колко познават, а шофьорът кандидат за ипотека с неговата матрица да видим колко ще познае.

Освен това някои видове риск не можеш да застраховаш или хеджираш - няма такива продукти. За лихвите има, но цената им няма да ти хареса (и ще ти изяде от доходността), а пък риска от падане на цената на имот в България няма как да хеджираш.
Трябва да го поемеш. То е и нормално де. Ако хеджираш всички рискове и инвестицията ти стане безрискова, тя ще има и безрискова доходност, която е само няколко % в момента. Ако искаш по-висока доходност, трябва да поемеш повече риск.

Цитат на: Sapien в ср, 16 апр 2025, 16:59

Да не вземеш ипотека на 2.6-3% е странно ако могат парите ти да правят 10-15% възвръщаемост.

Отговарям с един от любимите ми цитати: от небето валят безплатни пари, подлагайте кофите!
Къде е уловката, защото нали няма безплатен обяд?
Уловката е, че нито 10-15% е сигурна доходност от поскъпване на имота, нито лихвата 3% е сигурна за целия срок. Сигурно е само, че подпишеш ли, имаш да връщаш на банката цялата главница + лихва, която може да се вдига, и няма мърдане 20-30 години.

# 296 16 апр. 2025, 18:25 ч.

София, Bulgaria
Мнения: 2 993

Мнооооогооо крайности, само карайности...
Да ви кажа ли, кои хора вземат 700К лева кредит?! Хора с чист месечен доход само на единия 8К лева. Другият си има друг доход + 2 наема от други апартаменти. Дори 800К лева ще вземат, защото така искат. Хора, нормални, с добри професии и кариери. Познавам ги от 10 г. стъпка по стъпка си изградиха положението си. Не са се нахвърляли, като не видели и непреценили възможнстите си.
Знаете ли, че само аз имам в потфолиото си за 15 години 18 клиента, които купиха в Надежда, Люлин, Овча Купел и т.н., първото си жилище. Към момента всичките, някой по-рано, някои на скоро смениха и имота/за по-хубав, по-голям/ и локацията към по-скъпа и по-предпочитана от тях.

Относно кредитите, всеки трябва да си съобрази силите. А тези дето отричат тотолно кредитите да имат много здраве. Без тях още щяхме да орем нивите с волове.
Как се събират пари за имот? Дори да си с бизнес.
Аз прогнози не правя, достатъчно опит съм натрупала в този живот и няма криза, рецесия, инфлация, която да ме е подминала. Не един и два цикъла съм преминала. И всичко съм преживяла в 1-во лице.
И лош кредит съм имала. И какво, ей ма на жива съм, изправих се и точно благодарение на предприемчивост, смелост, действия постигнах в пъти повече от това, което загубих. А примери много имам такива, не съм някаква бяла лястовица.
Та за имотите, не знам, какво вещае бъдещото, не съм толкова категорична, като някои хора тук. Нито за добро, нито за лошо. Но знам, че някои хора тук от 6-7 години едно и също пишат и много ясно в един момент могат и да познаят, но това не ги прави добри анализатори.
Ето аз си признавам преди 3 год. прецених, че ще има свиване на пазара. Заех защитна позиция, преструктуриране и свиване с идеята бизнесът ми да е по-устойчив. Голяма грешка и много грешна преценка. Три години и много пропуснати ползи, защото веднъж, като свиеш перките, е много трудно отново да направиш размах. А пари без размах не се правят.

# 297 16 апр. 2025, 18:25 ч.

Мнения: 11 272

ТОЧНО ТАКА РАБОТИ ПАЗАРЪТ, колега.
Но ти ПАК не си в час - както не си в час какво значи "средно" ниво.
Като не можеш да си купиш, ще живееш под наем, и пак ще оцелееш. Те това е. В чужбините дали всичките са собственици, или са масово наематели?
Почваш да ме нервиш, защото умишлено се правиш, че не разбираш. И също така ме обиждаш. Не че ми дреме на шапката, но не е особено възпитано.

Пък дали 30% свободни имоти е добре, или не е добре - пазарът ще покаже, а не Дончо.
А дали са 30%, и ако са 30% - каква част от тях са адекватни на това, което се харесва на човеците - е друга тема.

Ей те на и теб: колко много апартамента огледа във Варна - и как ни един не си хареса!!! ЗАЩО НИ ЕДИН НЕ СИ ХАРЕСА? Може би, щото, тия 30% дето ги размятваш, са само "на хартия"? Пък на практика - ги няма.

Цитат на: donevM в ср, 16 апр 2025, 16:34

Цитат на: rumka833 в ср, 16 апр 2025, 16:31

Цитат на: donevM в ср, 16 апр 2025, 15:42

# 298 16 апр. 2025, 18:30 ч.

Мнения: 53 413

Еййй, Крис, все гледаш да си контра и все с най-черните сценарии Simple Smile

Но, както казах аз, за да управляваш риск трябва да имаш ресурси, инструменти, не само анализ, нали?

Та ако го имаш един милион можеш да го инвестираш за +10% доходност, а да вземеш кредит с 3% лихва. И ако лихвата скочи неприемливо - продаваш акции и изплащаш предсрочно. Ако умреш или те уволнят - пак същото. Ако имотът е ценен може да го продадеш и с ипотеката, даже и на печалба. И още варианти има сигурно, ако не си се изхвърлил на принципа на жабата и вола.

# 299 16 апр. 2025, 18:31 ч.

Бургас
Мнения: 9 929

Аз твърдя от години точно обратното - че са достъпни и на пазара има за всекиго по нещо.
Румке, не се изнервяй. Някои ще си твърдят, че "пазарът не работи така", други ще продължат да купуват и те това е.

Препоръчани теми

Онлайн магазин Тему (Temu) за България 2025 – 5 - Май

🌹 Ергенът: Любов в рая 🌹Тема #12

Кой уби едно 8-годишно дете?

С какво ви дразнят хората? - тема №3

Причина:

Причина: