Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 89

Ами стани маникюристка. Нали така казват тук.

Томева, смея да твърдя, че хората не се учат от историята дори и когато има информация в изобилие. Точно заради това историята е циклична и винаги е била. И във форума е имало много пъти примери, за хора които дори не са чували и разбрали какво е станало 2009. Но дори и да са чували, като не са го изпитали на свой гръб, не могат да го асимилират. Точно заради това като каже някой 5-10% лоши кредити и тук се маят и чудят защото “какво пък толкова” нали не е 50%. Това говори за огромно неразбиране на динамиката на пазара и икономиката. И преди съм обяснявал. Цените на имотите са страшно НЕ еластични. Малка промяна в търсене и предлагане води до огромна промяна в цените както нагоре, така и надолу. 5% лоши кредити са в състояние да обърнат пазара и да го сринат.
За някои заядливци да поясня, че не предричам бъдещето, а разяснявам как работи пазара при хипотетично обстоятелство. И да, 10% ще се води апокалипсис.

В известния роман на Хемингуей "И изгрява слънце" - героят Майк като го питат как фалирал отговаря "първо малко по малко, после изведнъж".
Та и лихвата понякога така се качва - първо малко по малко, после изведнъж.
Ако видиш в историята последните 50 години - не у нас, че ние дори не сме имали свободен пазар през целия този период - а например САЩ, била е и 2%, била е и 18%. Това на най-развития пазар, където имат и силен Фед (централната банка), която се намесва да помага и да изглажда икономическите цикли.

Сега ЧС да не каже, че гледам винаги най-песимистичния сценарий - не, гледам например някакъв реален, който се е случвал и по света и у нас многократно последните десетилетия.
Най-песимистичния е например 1929 г. или 1939 г. или пък в по-нови времена Зимбабве, Бразилия, Аржентина, или други държави с хиперинфлация, лоши дългове, и т.н. Ако искате от Европа - МВФ в Гърция 2011 г. когато за да намалят дълга ги накараха да режат драстично заплати и пенсии, или Кипър 2013 г. с "подстрижка" на депозитите, или Турция в наши дни с 45% лихва и забрана да си обръщаш лирите в долари или евро. Такъв песимистичен всички се молим никога да не идва в България.

А как стават тия работи? По следния примерен сценарий - да не каже някой, че всявам паника или казвам, че банковата система е нестабилна - не, стабилна си, е долното е просто пример.
Първо тръгва малко по малко, като при Майк - рецесия, безработица, някой си загубил работата, не можел да си плаща кредита и той става лош. И преди лошите кредити да са станали 18% решаваш да погледнеш каква е ситуацията в твоята банка - ето примерен баланс на банка, няма значение коя:

Банката дължи 30 милиарда на клиентите си (вкл. и на теб като държащ там пари на депозит), но има 5 милиарда резерви в централната банка, а другите 25 е раздала като кредити.
Викаш си абе то не е голям риска, ама я да поизтегля малко пари оттам, че ако всички рекат да си ги искат, банката няма как да им даде парите, освен ако и тя не си направи кредитите предсрочно изискуеми. И без това никаква лихва не ми дават - в сейф да ги заключа поне ще са по-сигурни, или пък в злато, или в ДЦК.

Като почне да намалява това съотношение 30:5, банката за да не изпадне извън нормативните изисквания на БНБ трябва да спре отлива на депозити - почва да вдига лихвата, за да те мотивира да си оставиш парите все пак в нея. Тогава по формулата пък се вдига и лихвата по кредитите, и това кара още повече хора да изпаднат в затруднения да ги обслужват. Вдига процента лоши кредити, и вдига броя на хората, които като прочетат това в новините се замислят струва ли си да си държат парите там.
На това Джордж Сорос му вика "рефлексивен процес", тоест самозахранващ се. Като тръгне в една посока, сам набира инерция за още по-бързо движение в тази посока. И ако стане така и никой не го спре, става като при Майк - от малко по малко, на изведнъж.

Разбира се, регулаторите следят да не стават такива работи, политиците също излизат по телевизията и почват да отправят призиви към гражданите да бъдат отговорни, а ако не помага слагат и лимити примерно 100 лева на ден кеш от банкомат, и 1000 лева на седмица теглене, или капиталови контроли като лимит колко можеш да обръщаш в чужда валута или да нареждаш превод към чужбина. Такива има в момента в Европа само в Турция, извън Европа ги има в доста развиващи се държави, а в развитите избягват понеже е зле за репутацията - там обикновено се ограничават до вдигане на лихвата, за да подтиснат бягството на пари от банките при криза на доверието. Затова и рискът при нас е предимно от вдигане на лихвата, а не толкова капиталови контроли, подстрижка на депозити и т.н.

Ясно, покайте се, всички ше Омрем.

Ама баш он ден (завчера) Европейската банка за пореден път свали лихвените проценти.

https://www.bta.bg/bg/news/economy/874449-evropeyskata-tsentraln … dmi-poreden-pat-i

5% лоши кредити няма как да обърнат пазара, щото хората с кеш ще ги изкупят и ще питат за още.
Търсене и при тия цени има. Ако паднат цените, търсенето ще нарастне експоненциално.

При нас няма как да се получи това лавинообразно, самопораждащо се сваляне на цените, защото масово хората не са на зор. Ни данъци, ни някакви спешни разходи.
Не можем да правим паралел със САЩ или пък със бързооборотни и развалящи се стоки.
Ние сме и много силно регулиран пазар на кредитиране.
50% от дохода като вноски и до 75% обезпечение е доста консервативно.

Крис, аз съм го казвала, че не вярвам да останат на същите нива и дори вече се покачват, както и исторически, в близкото минало, депозитите са били на нива 3-4-5% в зависимост от вида, но не вярвам в покачването от 2% до 5% от днес за вчера. Особено при текущите договори, всеки е подписал и знае как се определя, според съответната методика, описано е също, че не се променя едностранно и при липса на съответния индекс се заменя с друг, който е със същата стойност. Сега, по линия на предстоящите промени, е описано същото - може да се замени с депозити в евро, но лихвата не следва да е по-висока от тази, която е плащана до момента. Т.е. за тези кредити, за да се покачи изведнъж трябва депозитите от 0.30 да скочат на 4%. Не, че е невъзможно, но… просто обичайно не се случва така. Пак могат да станат 4%, но не изведнъж.

Добре де, 2009 можеше, и се случи, сега не може?
Разликите какви са?
ЕС членство? Чек.
Валутен борд? Чек.
Управляващи политици, тогава разни опортюнисти и некадърници, които не са успели да овладеят кризата, а сега са способни и разумни хора? Опс... Чек.
Други разлики да виждаш, поради които тогаваш можеше, а сега не може?
И виж, аз не казвам "ще" - аз казвам "може". Нищо не му пречи.

Дани, защо хората с кеш не ги изкупят сега? Малък голям пазар, но все пак има имоти на пазара. Не виждам да се изкупуват до кокал. Какво чакат хората с парите? Явно не им харесват цените в момента или не им харесват предложенията на пазара.
След 2009 аз бях от хората с парите. Имах и много познати с пари кеш, които купувахме като невидели, но цените вървяха надолу. Всичко опира до психологията на пазара към дадения момент.
Относно лихвите и аз смятам, че няма да има резки промени нагоре, но като нямаш заплата и 0% лихва не те устройва. ецб променя основната лихва, която се ползва за бенчмарк на другите лихви. Пазара може да реши да не се съобразява с нея.

@Gogo - един легендарен инвеститор от Уолстрийт, Уолтър Диймър, е казал следната мъдрост: Когато дойде времето да се купува, няма да искаш да купуваш.
И е много прав. Кога е било времето да се купува се вижда обикновено само ретроспективно, а пък в разгара му всеки си вика "я да си държа аз парите под дюшека или в гърнето с жълтици, че както всичко е тръгнало на фалит, не ми се рискува баш сега".
Ако 1-2-3 години цените са падали, никой няма да иска да купува баш тогава, защото психологическата настройка е, че инерцията ще продължи в същата посока. Както и сега, виждаш, е че ще продължава в посока качване.

Понеже от Тримата тенори - никой не отговори, пак да попитам -
Как живеят хората в Белград, Подгорица, Скопие, Букурещ, Атина, Любляна,Тирана, Загреб и т.н.
Със сходни доходи на тези в София и със сходни цени?
Те да очакват ли Апокалипсисът?

Аз вече казах. И сега се купува. Но основно за живеене. Повечето инвеститори пасуват. А имат кеш. Имат и възможности за заеми.
При понижаване на цената, скача търсенето. Елементарна крива в графиката на "търсене и предлагане".
Може и от чужбина да дойдат инвеститори. И индивидуално и цели фондове.
Много по-организирани фирми за имоти има сега, които изкупуват каквото видят от имотите. Хоум ту ю, е най-известният пример. Големи строителни инвеститори от типа на БЛД, колко щеш. Самите те ще започнат да изкупуват, строители дори ще започнат да изкупуват имоти, парцели. Много пари вече има в тоя бизнес. (В смисъл не да се изкарват пари, а вече изкарани и усвоени пари)

Дори дребни риби като мен. Тая година може и да съм супер изпилен, защото купувам. Но след 1-2-3-4 г ще имам насъбран кеш. При свалени цени няма да купувам ли? Че аз ще купувам и при ръст, дори.

Разликите между 2009 и 2025та са огромни.
Нищо общо между икономика, БВП, доходи, лихви, переспективи, бъдеще.
Банките са с по-добри резерви и провизии и са задължени да бъдат. Вноски по заеми до 50%.

Криза за сега няма. Какво ще овладяваме?

А защо трябва да правят такива фокуси, а не купят каквото има обявено на пазара - нали Дани и Тинтина казват, че пазарните цени били нормални и достъпни, и още догодина щели да се качат с 20%? Да теглят смело кредит на 3% и да купуват, и само за една година ще са със 17% напред - какво може да се обърка?
Тази крива работи само при купуването за потребление. А при активите за инвестиране работи точно обратното: всеки инвеститор купува това, което се качва. А това, което тази година е паднало, за какво да инвестира в него - за да падне още догодина ли?
Според мен точно ако започне падане, инвеститорите ще спрат да купуват. Единствената причина да си "паркират" парите там е качването на цените - и ако то спре, за какво да купуват имоти, нима няма в какво друго да си влагат парите?
Ето какво според мен казват фондовете от чужбина за тази идея:

Ми те имат достъп до цяла вселена от инвестиционни възможности - САЩ, Китай, Бразилия, ИТ, АИ, редки метали, електрически коли, какво ли не... баш апартаменти в Манастирски Ливади ще дойдат да купуват, че да ги дават под наем на средната класа в София с 3000 лева доход на човек?

За какви бомби и апокалипсиси говорите, не зная. Но ето ви просто мое твърдение.

Средните лихвени нива за последните 20 години са 5.5%, ако сега лихвите се покачат до толкова, пазара ще се обърне и спекулантите ще започнат да продават.

Нали не смятаме, че това лихвите да се завърнат до средното е някакво супер невъзможно събитие?

Не разбирам какво очакваш дати отговоря. Как да живеят? Аналогично на нас. Ако не разбираш, иди до там и виж. Дали са в EU или не, няма съществено значение. Прогреса и цените си вървят. Икономиките и на тях са им обвързани с други държави, можеш да направиш анализ с кои и как биха им се отразили разни геополитики и да споделиш с нас. Нашата е обвързана с Германия. Не сме остров на стабилност. Не можем да се направим сами богати чрез кредити и имотен бум. Това е прехвърляне на богатство от едни за сметна на други. Ако масата обеднее, богатите ще са с много пари на пустинен остров. Не парите правят човек богат, а възможността на парите да купят чужд труд, услуга и продукт. Понеже Крис въведе модата да се цитират книги - ние не можем да се хванем за косата и да се изтеглим сами към пътя на богатството като барон Мюнхаузен.

Дани, ще разгледам твоя хипотетичен сценарий и ще ти задам няколко въпроса.
Първо, за да се стигне до този сценарий, трябва да са на лице някои или всички събития като например:
1. Сговняване на икономиката.
2. Нарастване на безработица.
3. Отлив на наематели, разбирай освобождаване на квартири, downsize’ване, съжителство със съквартиранти, прибиране в къщи при мама и тате, отлагане на следване заради липса на финанси.
4. Банките силно ще ограничат кредитирането.
5. Всички са оползотворили кредитния си потенциал и нямат кеш, включително и ти самия го казваш, че е така.
6. Ще търсят капитал, чрез продажби при силно свито търсене.
Би следвало това да удари и теб и да доведе до намаляне на парични потоци. Как точно и с какво точно ще купуваш в такъв момент? Хайде обясни ми? Защо хората с кеш ще бързат да купят при обърнат пазар? На запад му казват “да бързаш да хванеш падащ нож”. Всеки ще се ослушва за дъно и повечето няма да го видят. Те няма да купят и при ниски цени. Малцина биха се облажнили от едно дъно. Тива което Крис ти говори за това кога се купува е факт, доказан на всякакви пазари.
1. Обикновените хора купуват докато пазара расте. Колкото по-бърз е темпа на растеж, толкова повече се купува.
2. Когато пазара се обърне, обикновените хора спират да купуват.
3. Инвеститорите са много малка част от пазара. Масата народ оказва много по-голямо влияние.
4. Професионалистите винаги успяват да хванат дъното, обикновените хора винаги биват заклани като прасета (плащат цената).
5. Обикновените хора винаги са супер оптимисти до степен на ирационалност и могат да поддържат така пазара за неопределено дълго време.

Параграф 22...
Тук е ужасно скъпо...
Опссс,
Ама то и наоколо не било евтинко...

В Букурещ, макар и по-богат град от София, имотите са по-евтини. Отделно, това, че някъде другаде имотите също са в балон, не отменя нашия балон. Базова логика.

Инак, да сравнявате Любляна, която е с икономическото развитие на ниво германски град с избушеното Скопие е доста странно.

Не е параграф 22. Викат му глобализация. Можеш да провериш какво мисли Тръмп за нея.