Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 90 (хипотетично-еврово издание)

Аз нищо не знам, питам, защото не разбирам за какво става въпрос дори... нямам представа кое е законно и кое не. Единственто, което исках да знам е как част от цената да се пише за ремонт.

Това, което ще предложи банката, е законно. Ще обясня. Имотът е оценен на 200 хиляди евро, 160 000 евро отпуска банката. Ако имотът, който купувате, струва 150 хиляди, то още 10 могат да се отпуснат за ремонт. Повечето банки ги отпускат накуп, данъци плащате върху цената, на която го купувате, т.е.  върху 150. Ако обаче оценката е по-ниска това не може да се случи. В другата тема бяхте писали, че се касае за панел от 80-те, къде се намира? Дайте и ще видим според автоматизираните оценки за колко ориентировъчно би бил оценен.

Копирам си мнението от друга тема:

Нямам обява, но ще е покупка директно собственик.
Дружба 2,; 3 мин от метро, 1 етаж (до асансьор), ~61км2, панел от 80те.
1 хол + кухня общо
2 спални
Баня и мокро помещение и антре.
2 балкона като единият е остъклен , но и 2та са с решетки.

Саниран с дограми освен прозореца на едната стая, където е балкона.
Състоянието е ок, последно ремонтът е правен отдавна, но не се налага нещо тежко, може би банята трябва да се оправи, но нищо не е спешно. И едно пребоядисване. Балконите са с плочки. Подът е плочки и паркет.

Съмнявам се на повече от 140 хил. евро оценка в такъв случай, която дори е твърде оптимистична. Пазарните аналози в момента са около 130. В този случай сумата, която би отпуснала банката, е около 110 хиляди.

Аз и с тези оценители не знам как да действам. Банките ми казват, че ти си работят и аз трябва да платя там опрелената такса за оценката. Но аз откъде да знам  какъв е  и дали оценителят ще е добър/щедър, като те ми го пробутват.

Оценителите са независими, вършат си работата. Два пъти са ми оценявали имот, и двата пъти бяха ок и са оценявали, според мен, справедливо.

Точно и тя ме посъветва да не се занимавам с това, а да си търся просто жилищна сграда.

Благодаря ви, момичета❤ Явно не е било моето на този етап.

Богатството на българина стигна 1 трилион лева, 70% от тях са в апартаменти статия във вестник 24 часа.

И в централните новини по бнт https://bntnews.bg/news/brutnoto-bogatstvo-na-balgarite-vazliza- … -1339651news.html

Да попитам по-вещите тук, ако съм продавач и купувачът желае сделката да се изповяда на данъчна оценка, има ли рискове за мен? Знам, че е данъчна измама и не бих искала такава сделка, но доколкото знам рисковете са за купувача по принцип?

Чисто практически, ако ти се издължи кеш, колкото трябва, няма какво друго да рискуваш, освен санкции и глоби, които са хипотетични.
Имаш и проблема, какво ще го правиш тоя кеш. Че вече и строителите не го искат много. А ако го приемат, ще ти пуснат новата сделка минус него, и ако продаваш в под 3г срок ще си платиш данък печалба.

Ами да - може да ти преведе само сумата по данъчна оценка и да претендира за владение и че имотът е изплатен. Как ще се изплати кеш, сумата далеч надвишава допустимата за плащане в брой по закон. Рисковете са и за двете страни, да не кажа, че за продавача изглеждат по-големи.

Ако не правиш данъчна декларация този данък печал0а не се ли заличава след 3години или съм чела пълни глупости?
Имаме същия проблем.Купихме имот,но строителят ги искаше кеш! Сега ,ако го продадем ни  казаха,че трябва данък печалба,която излиза 25к.Това са много пари. Мислехме и се отказахме да го продаваме,макар че то и разходите по него за тези 3г няма да са по-малко ,че и повече...

 Иначе продавахме друг имот и доколкото си спомням,човекът пак направи така.Една част от сумата ни изпрати като "ремонт".

И какви разходи имате по апартамент, който няма да продавате 3 г.? Освен данък сгради и такса смет, евентуално такса поддръжка? Чак 25 000 лв.?

След като минат 3г няма данък печалба, освен ако не продаваш повече от 2бр, в рамките на 1 година. Тогава се води системна дейност и трябва да платиш данък.
Ако някой ти струпа 200к кеш в торби, проблемът е и какво ще ги правиш. Не можеш да ги декларираш като доход от продажба на апартамент, защото вече си получил по банков път сумата по договор, подобна на данъчната оценка.

Благодаря за уточнението! Когато говорим за това, че стойността на имотния пазар в България е приблизително 5 пъти БВП, това е сериозен икономически сигнал, който заслужава внимателен анализ. Ето какво означава това в българския контекст:

1. Какво означава 5× БВП за България?
   •   БВП на България за 2023 г. е около 190 милиарда лева (приблизително 97 млрд. евро).
   •   Ако стойността на всички жилищни и търговски имоти се оценява на 5 пъти тази сума, това значи имотният пазар е над 950 милиарда лева (около 485 млрд. евро).

   Това съотношение е много високо за икономика с бавен демографски растеж, умерени доходи и ограничено вътрешно търсене.

2. Какво говорят икономическите теории?

Нормалното съотношение
   •   В повечето стабилни икономики (като Германия или Франция), стойността на имотите спрямо БВП варира между 2× и 3.5×.
   •   Нива над 4× са рядкост и често свидетелстват за:
   •   Прекомерно финансиране на имоти
   •   Имотен балон
   •   Прекалена концентрация на частното богатство в недвижимо имущество

3. Какво това означава за България?

Потенциални проблеми:

а) Надценени имоти
   •   Цените на жилищата в София и други градове растат по-бързо от реалните доходи.
   •   Има сериозен риск от ценови балон, особено при новото строителство.

б) Неравномерно разпределение на богатството
   •   Огромна част от спестяванията на домакинствата са в имоти — често непроизводителни активи.
   •   Това ограничава инвестициите в бизнес, иновации и човешки капитал.

в) Уязвимост на банковата система
   •   Българските банки са силно обвързани с ипотечното кредитиране.
   •   Спад в цените на имотите може да доведе до увеличение на необслужвани кредити и загуби за банките.

г) Труден достъп до жилище
   •   Младите семейства все по-трудно си позволяват покупка на собствен дом без големи кредити или помощ от родители.

4. Има ли и добри страни?

Да, ако се управлява правилно:
   •   Българите масово инвестират в имоти заради липса на доверие в пенсионната система и ниска доходност на банкови депозити.
   •   Това създава стабилен вътрешен пазар на имоти, но не може да продължава вечно без риск.

Извод: Добре ли е?

   Не. Съотношение от 5× БВП на имотния пазар в България е сигнал за системен риск. Това не е устойчиво в дългосрочен план и увеличава вероятността от:

   •   спад в цените (корекция или срив),
   •   икономическа стагнация,
   •   социално напрежение (поради недостъпни жилища).

Разглеждайки съотношението между стойността на имотния пазар и БВП в България спрямо други страни от Централна и Източна Европа, можем да направим следните сравнения:

🇧🇬 България
   •   БВП (2023): около 190 млрд. лева (приблизително 97 млрд. евро)
   •   Оценка на имотния пазар: няма конкретни данни за общата стойност на имотите, но се наблюдава значителен ръст в цените на жилищата, особено в големите градове като София, Пловдив и Варна .

🇷🇴 Румъния
   •   БВП (2023): около 322.9 млрд. евро
   •   Оценка на имотния пазар: няма конкретни данни за общата стойност на имотите, но се наблюдава стабилен ръст в цените на жилищата, особено в градове като Клуж-Напока и Букурещ . 

🇭🇺 Унгария
   •   БВП (2023): около 180 млрд. евро
   •   Оценка на имотния пазар: няма конкретни данни за общата стойност на имотите, но се отбелязва спад в цените на жилищата през 2023 г., като се очаква възстановяване през 2024 г. .

🇨🇿 Чехия
   •   БВП (2023): около 310 млрд. евро
   •   Оценка на имотния пазар: няма конкретни данни за общата стойност на имотите, но се наблюдава стабилизация на цените на жилищата след спад през 2023 г. . 

📊 Сравнителен анализ

Страна   БВП (2023, млрд. евро)   Тенденции в имотния пазар
България   ~97   Ръст в цените на жилищата
Румъния   ~322.9   Стабилен ръст в цените
Унгария   ~180   Спад, очаква се възстановяване
Чехия   ~310   Стабилизация след спад

🧭 Заключение

Въпреки че няма конкретни данни за съотношението между стойността на имотния пазар и БВП в България, наблюдаваните тенденции показват значителен ръст в цените на жилищата, което може да доведе до потенциални рискове за икономическата стабилност. Сравнението с други страни от региона показва, че България следва подобни тенденции, но е важно да се следи развитието на пазара и да се предприемат мерки за предотвратяване на потенциални балони в цените на имотите.