Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 92

Защото сме нация от Мрънкалници, затова и сме на тези позиции. А не защото реално сме зле
Образованието, здравеопазването, обученията на възрастни - безплатни. На не били най-ултра идеалните?? Ама ги има, нали? И ПАК се мрънка и недоволства.
Затова сме на последните позиции.
Каквото и да стане, няма да идем на по-предни позиции

Не знам какво се оплаквате, след като всички забогатяхте

https://ime.bg/articles/dannite-vse-po-nastojchivo-sochat-che-by … riya-zabogatyava/

Може ли да кажа защо бързат да продават на зелено. Защото народопсихологията ни е следната: ако видиш, че има много непродадени в блока, значи нещо не му е наред я на блока, я на сделката, я на строителя. И после не могат да ги продадат. Имаме приятели със строителни (грамадни) фирми. Много сме разговаряли по въпроса. Те МОГАТ да чакат, за да се качат още цените. Буквално, не си знаят парите. Но са принудени да продават, защото ако не се продаде по-голямата част на зелено, после трудно се харчим

Е хайде сега - не си знаели парите... Нали Дани вика, че земята скъпа, желязото скъпо, рушветите големи, надниците високи... 2-2500 за София било нормална цена, за да им оправдае разходите. И аз си мисля, че е както казваш ти, ама ето човека друго казва?

Мрънкалници е едно доста добро определение. Хората хабят огромно количество енергия да обясняват колко всичко е зле, как ги ограбват, как ще ги прекарат.
Иначе по темата с имотите много зависи дали ги разглеждаме като стока, като инвестиция или спекулативен актив.
Има твърде много фактори които оказват влиание и аз лично не мисля, че не можем да ги обхванем. И да има такива хора си пазят анализите за себе си.
Примери може да вадите във всяка посока, ама какво ще стане. Спомням си преди години отивах на бар с приятели и пътувах в автобуса. Някакви хора на задната седалка си говореха как ще вземат копачки и ще се издържат с това. Тогава ми беше ясно, че биткойна ще се срине и наистина от 40к отиде на 16к. Ама сега е 100к +.
Да ама петрола от 100 падна на 40 и сега е едвам 70. А това е вече 15 години. Я си представи на 100 долара някой ако се е нашил.
Та примери много.

Че то колкото на по-късен етап са, повече се търсят бе Румка, готовите до ключ най-много даже. Нещо не е така, май си знаят парите и затова продават рано

Нещо пак имаме умишлено разминаване между казано и цитиране.

Те като имат бол пари защо да са длъжни да ги трошат за другите и да им купуват скъпа земя и материали, а да продават евтино?
Много ясно, че ще е скъпа земята и материалите, но и % за строителите ще си го има. И там също е "скъпо".
Нали има и рискове и тн.
Значи викаш, казал съм, строителния сектор е във възход, парцелите жулят върхови цени, всички под изпълнители, всички работници, от архитекти до кранисти и те, само строителя да работи за "Бог да прОсти".
Сори, не съм казвал такова нещо. Цитирате ме грешно.

Строеж на зелено се разтегля във времето, може и 5 години да се строи, после ремонт, ала, бала. Ако на човек не му е спешно, що да не си кара бавно и славно, и да не налива пари на куп. Обикновено купувачите са хора с вече едно жилище, а строителите повечето не са балами. Демек няма какво да ги мислим и двете страни, общо взето са доволни. А иначе човешко е да се мрънка, всички мрънкат без значение от пол, религия или националност, но рядко някой става и си казва, абе не ме кефи това, ще взема нещо да направя по въпроса.

Ето ви пример към момента от ИИ с реална оферта. Около 950-1100е/кв е себестойност и се продава 2х. 50% печалба на година за 2г. В лошия случай 33% при 3г със забавяне.

https://realistimo.com/bg/buy/offer-c72e2822-a760-4adf-9c46-7fa5f068fcd7/

План за жилищен блок за горната обява.

Максимално допустимо РЗП според КИНТ и ЗУТ.

Паркиране: подземно + надземно, според нормативите (минимум 1 място/апартамент).

Жилища: двустайни и тристайни, по БДС (шпакловка и замазка), общите части завършени (фоайе, стълбище, коридори, асансьор, парапети, настилки).

Етапи и срокове: проектиране, разрешителни, изкоп, груб строеж, довършителни, въвеждане в експлоатация (~24 месеца).

Разходи: по пера + труд и работници.

Бюджет: със среден клас материали.

📐 Параметри на парцела

Местоположение: ж.к. Младост 1

Площ: 1 100 м²

Зона: Жк (КИНТ 3.0, плътност 40%, озеленяване 40%)

РЗП: ~3 300 м² надземно + ~400 м² сутерен

Цена на парцела: €700 000

💶 Таблица 1 — Разходи по пера

(БДС за жилищата, общите части завършени)

Пера   Сума (€)
Груб строеж (конструкция)   1 191 310
Инсталации, мазилки, замазки   511 292
Дограма и фасада (ТИС)   409 034
Вътрешни работи в жилищата (БДС)   150 000
Довършване на общите части   220 000
Асансьор и общи системи   51 129
Външни връзки и абонатна станция   102 258
Двор, благоустрояване и озеленяване   102 258
Надзор, геодезия, изпитвания   51 129
Проектиране и административни такси   204 517
Непредвидени/резерв (10%)   299 293
ОБЩО (без земя)   3 292 220
Парцeл   700 000

ОБЩО „до БДС“ с парцела   3 992 220


👉 Себестойност / м² (без земя): ~€968/м²
👉 Себестойност / м² (с парцела): ~€1 174/м²


👷 Таблица 2 — Труд и брой работници (оценка)

(надници: общ ~€80–100/ден; квалифицирани ~€100–140/ден; средно ~€110/ден)

Пакет   Типична бригада (средно / пик)   Продълж.   Работодни (≈)   Разход за труд (€)
Груб строеж (конструкция)   20 / 35   5–6 м   4 340   476 524
Инсталации + мазилки/замазки   18 / 30   6 м   2 092   230 081
Дограма и фасада (ТИС)   10 / 18   3–4 м   1 116   122 710
Вътрешни работи в жилищата (БДС)   10 / 16   3 м   818   90 000
Довършване на общите части   12 / 20   3 м   1 200   132 000
Асансьор и общи системи   3 / 6   1 м   93   10 226
Външни връзки/абонатна   6 / 10   1–2 м   465   51 129
Двор, благоустрояване   6 / 10   1–2 м   465   51 129
Общо (труд)   — / ~45–50 пик   ~16–18 м   ~10 600   ≈ 1 163 800
📝 Обобщение

Срок на проекта: ~24 месеца (от проектиране до Акт 16).

Обща цена (с парцела): ~€3.99 млн.

Себестойност: ~€968/м² без земя → ~€1 174/м² със земя.

Работна сила: средно 25–30 души на обекта, пик ~50 работници.

Продажни цени в Младост (2025): ~€1 900–2 000/м² → остава добър марж за печалба.

Страхотно. Направо ми се прииска да си го купя и да си го застроя.
Маржът е напълно нормален, когато става въпрос за 3 годишен период и тежко производство. Говорили сме го много пъти.

Радвам се, че най-накрая като минем в Еврото ще отпадне това непрекъснато чудене дали някакви числа са в лева или евро. Значи, викаш 3 млн Е целия блок с терена. Без пари е.

По принцип ми го даде 2г срока, но аз сложих още една.
Купувай, строи и продавай. На 2к е/кв ще хвърчи като топъл хляб. До чехли надценката идва 250%. Добре ли е

Има жилища, към чиято цена се слага и тяхната уникалност така да се каже, или много доброто им разпределение, или локация. За над 15 години работа, съм правила разни мебели само за един апартамент с идеално прави стени. Гардероб в ниша пуснат 2 мм по-малък от нишата, влезе идеално и останаха точно по 1 мм от двете страни. Това беше една от първите сгради в района, където са Еделвайсите, ама не помня Еделвайс ли беше, Магнолия ли. Артекс май беше строител, но и разпределението беше супер добро, имаше си всичко, както си трябва. Като изключим локацията, която е субективна, такива жилища има малко, може и два пъти от посоченото да си заложиш печалба. Щото има едни къщи по витошката яка, където тръбата за отходните води от втория етаж минава по средата на хола на първия етаж. Пак се купуват де, ама някакси не е за ценители.

Казах ти защо.
Защото ако не продадат в началото, после потенциалните купувачи си мислят "щом до сега не е продадено, значи има проблем - я с документите, я с друго. При този бурен пазар не е нормално никой да не е поискал да си купи". ТОВА е причината. А те наистина не си знаят парите. Всички сте чували за тях но строителството не им е основният бизнес, макар че и от него правят много пари.

Като питах как в Пловдив дават цени 1000/кв.м. там да не би да строят без желязо и без керемиди, ти каза - то в София всичко е по-скъпо. Ето сега Гого даде някаква сметка, не знам доколко е вярна, наистина по-скъпо е, 1000 е само вложеното без печалба, а в Пловдив вложеното явно е до 7-800 щом продават на 1000.
Ама като се кача на Витоша и погледна колко място има още в Софийското Поле, ехеее, има да стане 2-3 пъти по-голям града. Така че щом влагаш 1000 (и то не твои, а на клиента) и вадиш 2500, то тази добра печалба трябва да привлече все повече предприемачи да строят. Те така и правят де, то се вижда. Като въведат всичко това в експлоатация и няма кой да го насели, тогава ако ми затрябва може и да купя нещо. Но само ако е изгодно.

Ами то реално всеки строи колкото може. Все пак тази техника, материали, а и хора не са безкрайни. Сега видях, че има 250 000 заети в строителството. Това било 8% от всички работещи. Колко повече могат да ангажират. Реално е огромна индустрия към момента. Търсенето е голямо, а явно към момента предлагането не може да смогне. При София предполагам има реално нарастване на населението. В другите градове нещата са на минус или на нула.