Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 92

Чета големи небивалици. Няма да споменавам имена. Дано някой не го вземе за чиста монета или указание.
Нормите, които банките са задължени да спазват за целия си портфейл и пр., приписани като норми за отделни правоотношения и то при редовно погасяване и пр. и пр.
Собствеността върху имота си е 100 % на ипотекарния длъжник, не е процент на банката, но и да го напишем сто пъти, пак ще остане неразбрано.

Знаем, че собствеността юридически е на длъжника. Но ако от имот, струващ 200к си изплатил 20, при продажба ще имаш 1/10 имот. Ако си изплатил 100, ще имаш след продажба 1/2 имот.

Добре, да продължим тази логика. Банка Х има 100 ипотечни кредита. Погасяват се редовно, вноските вървят, лихвите също, птички пеят, слънцето грее. Банковият мениджър седи, седи, па викне на магарето "чуш": "Абе цените падат, що не взема аз да искам по-голямо обезпечение?" "Тъй и тъй уважаеми кредитополучатели, я дайте по още едно обезпечение, щото не може то така". "Ами нямаме!". "Ай сега като нямате, връщайте целия кредит. Ама какво като го плащате, плащали сте лихви, главницата не. Тука да не е пансион за благородни девици! Или давайте обезпечение, или имотът отива на публична продан!". Кършат ръце, не плащат. Отиват 100 имота на ЧСИ, при падащи цени и изобилие от имоти.
Финансовият удар на века

А сега сериозно - всеки кредит може да се преструктурира, предоговаря, рефинансира и това се прави постоянно. Самите банки подсказват варианти, те искат пари, не им трябват жилища, които дълго и трудно се продават.

Да, това е логиката и официалната мантра на банките - не ни трябват имоти, а пари от лихви.
Но имаше такива случаи при предния срив - не предсрочно изискуем в цялост, а 20-30-40к по главница. Когато е криза, не всички ги имаха. И на някои им ги взеха.

Освен това - не искат имоти, ама в крайна сметка си ги "прибраха", продадоха и продължиха напред.

Продадоха, дори и на загуба.
Много хора просто не знаят да си правят сметката.
Освен това мислят, че като се крият, не плащат, не преговарят, ще им се размине. Ами няма. Точно на такива хора и на разни безнадеждни кредити, отпуснати по втория начин - щото и такива ги имаше в ранните 2000 г., им ги взеха и продадоха.
В пъти по-добре е да си го продадеш сам, отколкото да ти начислят още хиляда такси, които банката прибира за всеки отделен етап от този процес.

Само дето тези неща не са прищявки на разни мениджъри, а си има регулации и закони, които не подлежат на прищявки и предположения. Ако балансшийта на банката е отрицателен, разбирай риска й не е покрит, щото мениджъра не си е поискал обезпечение, това спъва целия друг бизнес на банката. Ако банката има 10000 ипотеки, бизнес кредити, участия и финансирания на други проекти, ако щеш и покупки на ДЦК, то не върви заради някакви си 100 изгърмяли ипотеки под вода да й се спъва целия бизнес. Сама се сещаш, че тя ще гледа да си реши проблема по максимално бърз начин, дори и със загуба ако се наложи, за да си отключи бизнеса. Тя не е като длъжника, който е емоционално и физически вложен в имота. За говорещите глави - не казвам какво ще се случи, а как работят нещата. Не опира до мениждър, който си бърка в носа. Като нищо да е някой ИИ.

Емма, тази анкета е безсмислена и цели да обиди хората, които не участват на пазара. Можеше да бъдеш по-продуктивна и полезна и да пуснеш анкета на какви цени се купува реално, за която те помолих преди 2 седмици.

Там е работата, че не са изгърмяли.
Изгърмяли ще са, когато кредитите са необслужвани.
И ако пазарът "се срине", 100-те ипотеки за панелките на Ганьо и Ганьовица ще са най-малкият проблем на банката.

Кредитите гърмят малко по малко и после изведнъж . Но вече едва ли някога ще видим това, понеже както разбрахме, мениджърите може да решат да отложат нереализираните загуби до безкрай. В сащ го правят

Е как няма да са на загуба. Ако е нова ипотека, ще останеш с остатъчен дълг при падане на цените.

В този ред на мисли каква част от оборота на банките са ипотечните кредити. Никога не съм срещал подобна информация. Ако е 10% едва ли им е основен проблем. Ако е повечко вече ще е друго.

Нямат конкретни гранци, така ми каза един финансов консултант. Немските банки имат точно определно сегментирано портфолио и не може ипотечните кредити да надвишават 30%.

В момента да се тегли кредит само за да инвестираш в имоти, не ми се струва мъдро.
Някаква истерия се наблюдава покрай влизането в ЕЗ, все едно досега цените на имотите не са били в евро.
Тези дето не им е спешно и нямат пари КЕШ за намърдване е добре да изчакат с пуканките.
Другото лято вероятно ако не на по-ниски цени , то повечко готови за нанасяне апартаменти ще се появят.
Дори и цените да не се сринат, едва ли ще продължи това поскъпване от последните 5 години и двойни цени от 2020...
За тези дето са притиснати и плащат наеми и искат да имат свой дом , защото е настъпил момента е друго.

Пазара е луд в момента.
Каквото по-свястно готово излезне и се купува за няма и ден.
Безработицата е ниска, идват хора от други страни да работят в България.

Ако някой смята, че този текст от общите условия е там само за парлама и никога няма да се активира, може да опита да договори с юристите на банката да му го премахнат, и да сподели тук успял ли е.
Щом е там, то ще се активира при определени пазарни условия. От 15 години не се е активирал, защото оттогава пазарната стойност на обезпечението не е падала. Ако падне, със сигурност ще се активира. Също така, досега банките ги регулираше БНБ, която позволи на КТБ да фалира и измъкна ПИБ от подобна съдба чрез държавна помощ. Допуска също Маджо да си има банка (ИАБ) или ТИМ (ЦКБ). А от 2026 вече ще ги регулира ЕЦБ.

За 10те % аз бях разбрал, че някой си е купил жилище с 10% самоучастие по ипотека. Но ако е взел и 20% потребителски и е внесъл като екуити, тоест жилището струва 100к цена и пазарна оценка и той е дал 30 и ипотека 70, тогава няма голям риск стойността да падне бързо, и трябва да покрие първо потребителския, понеже ипотеката е достатъчно обезпечена. Ако ли пък оценката е излязла 80 и е взел 70 кредит с 10 самоучастие, а 20 е взел потребителски за подобрения, доплащане на ръка, разноски по сделката и т.н. тогава може би наистина е по-добре първо да довнесе малко по ипотеката, а след това да изплати потребителския.
Макар че ще е трудно да изплати бързо голяма част, след като досега едвам да събрали 10%, сега за колко време ще съберат още 10%, като вече имат и две вноски всеки месец, със сигурност повече от наема им преди? Ако не намалят стандарта откъм почивки и ресторанти, трудно ще спестяват повече сега отпреди.