Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 46

Не ги разбирам, да. Тук в тази тема за наеми сме все прости хазяйки, дето си правим сметка на парите. Не сме в клуба на милиардерите, че да се фръцкаме един пред друг как пазарим гардероби, коли и апартаменти, без да гледаме етикета с цената.

   
Ако телевизора си е на гръцкото дете - няма проблеми. Мама ще купи нов после.
Но нали имат много да учат, защо вири краци пред ТВ, вместо да заляга над конспектите.

Не е до интелект, до начин на мислене е.
И аз докато живеех във Варна мислех и разсъждавах по този начин, 1+1=2. Платила съм 2 лв, избия ли 2та лева съм напред.
Да, ама не. Има много различни гледни точки, и се научих да гледам по едро върху реалноста. Може би няма нужда да ги избивам 2та лева веднага, може да ги инвестирам на друго място, където всеки половин лев, ще ми донесе по нови цели 2 лв. Знам, не е много логично и ние българите обичаме да си нямаме борчове, но фактите сочат че най големите милиардери са започнали с борчове.

Та това иска да каже Никиту.

Да, и нашият така се обосноваваше, вкл. пред мен на човек, платил 100 процента преди А15. И на А16 имаше 5-6 довършени.

...

Emma, помня, че и преди сме обсъждали този въпрос. Или беше истински пример или някой питаше може ли да обърне входната врата на апартамента да се отваря навън към общия коридор. Или нещо подобно. Може да тръгнат стени да избиват - напълно или частично (да правят сводове), повечето хора местят контакти и т.н. А си има проект, минават комисии да гледат дали всичко е по проект. Там с входната врата основно обсъжданията бяха дали от пожарната (много важна комисия, наистина) няма да направят проблем с подписа. При мен наистина никой не се уреди с връзки да почне да си ремонтира преди А16. На обезщетените собственици им ремонтираха бригади на инвеститора. Дори на груб строеж, за да си видиш жилището (на тухли), пак се обаждаш в офиса на инвеститора и се прави уговорка с ръководител строеж. Пак има логика, според мен - има стълбище, но с перила само за безопасност на работниците. Ходят работници всякакви нагоре-надолу, кофи, кабели, строителни материали. Не може всякакви хора да се мотаят в тази обстановка, не е безопасно. Аз уцелих добър момент да отида да видя, нащраках снимки на ел.инсталацията, преди мазилка.
Само споделям личен опит, не твърдя, че на всички строежи е така. Само казвам, че има и такива инвеститори. Известен инвеститор, не е от най-големите (тип  Главболгарстрой), но не е и от дребните.

Извини ме, но аз не разбрах какво питаш, освен обмена на стратегии при инвестициите в имоти и житейски финансови стратегии.
Това не е вярно, че със и без оптимизиране по различните пера цифрата ще е същата.

Какъв е казуса, не те разбрах, явно и реших, че става въпрос за финансиране.

Маржът се свива, защото този тип спекула е възможен само в ограничен периметър от време, в периода на първоначално натрупване на капитала, да речем или труден достъп на строителите до финансов реурс от банка и се налага да се дофинансират от някъде и са склонни да разделят печалбата с въпросните спекуланти. После, обаче и те, гадовете започват да се стискат и искат цялата печалба за себе си. Тоест, правят същото, ама в по-голям мащаб и се пазарят като цигани за кабелчета, бетон, тухли, дограми и прочее, понякога сами си ги внасят, произвеждат и изобщо го раздават като един Плюшкин перо по перо, но това е сигурно, заради бедния им произход.

Лъки, изобщо не става въпрос за борчове. Всички знаем, че пари се правят с пари. Но дори най-големите милиардери гледат цените и си знаят разходите.
И изобщо не става въпрос за инвестиране на друго място. Далеч съм от мисълта, че рентиерството е най-доходоносният бизнес на планетата. Но тук обсъждаме именно него. Има друга тема за инвестиции.

 Абе и аз съм учил висше профил икономика, но голям праз. Почти всички учебници бяха написани в комунизма или малко след това. В лекциите се обсъждаха неща свързани с правила, които важат в остаряла и различна икономика. Забелязвам хората още следят и подчертават процента или годините за възвращаемост(избиване) в имотите като някаква мантра. Това е ограничение, което мога да премахна за да мисля върху печалбата си. За това изобщо не ме интересува кога ще си избия парите вложени в нещо. За твоя оксиморон обяснявам - интересува ме месечната доходност  и възвращаемостта при продажба.

Питаше ме, дали имам ипотечен кредит... За това отговорих, не съм задавал въпрос или казус.

Извинявай, но за да говориш за месечна доходност, трябва да си наясно с месечните ти приходи, както и с разходите, разделени на месечна база. Как да стане това, като не си знаеш числата?

Що се отнася до възвращаемостта при продажба, то най-добре да седят заключени имотите. Всеки наемател малко или много амортизира и намалява стойността на имота.

Икономии винаги е добре да се правят. Сметка на разходите също.
Но ако се слезе много надълбоко и на дребно вече трейдваш (разменяш) времето за сметките срещу икономията, която би ти дало.
Иначе, ясно, че по-добре теракот за 30лв, отколкото за 60, при сходно качество и външен вид.
По-добре и поставяне на теракот за 60, вместо за 160.
Разбира се, ако разликата е малка, примерно 60 срещу 80, а 2я има организиран мениджър, който го надзирава, следи качество, редовно е на обекта, има под ръка хамали, които да качват материали и тн и тн, тогава вече кой избираш зависи от това, какво търсиш. Ако времето ти е ценно, избираш 2я. Но получаваш срещу по-високата цена повече продукт, дори и нематериален.
Ако само даваш повече пари, а нищо не получаваш по-добро, тогава няма смисъл да ги даваш тия пари. По-добре да участват в друга инвестиция.

Хуку вероятно иска да каже, че за един бизнес и бизнесмен ключово е интензивността, с която обръща капитала. И тя е с 1ви приоритет. Над разходите. (Е, разбира се, в някакви граници).
Най-елементарният пример, ако имаме следния случай.
Покупко-продажба на апартамент, без промяна на състоянието и нивото на довършеност, да кажем, че е готов, печели 10%, които са 20кЕ, и може да го извърши това за 1 месец.

2ри вариант, ремонтира го, влага 20к евро, но после печели 40к Евро.
Но пък хаби 3 месеца.
Да, той ще спечели 2 пъти повече от 2я случай, но ще изхаби 3 пъти повече време. Иначе би купил и продал 3 апартамента подред (подред, защото хипотетично разглеждаме наличен капитал за 1 апартамент), и би спечелил 60к евро.

Това е много опростен сценарий, но принципът е този.
Сега, друг е въпросът, че това е доста теоретично и апартаментите не са домати, да ги прехвърляш по 3 за месец. Не знам той как го постига, но аз съм решил, че не ми се занимава интензивно (в такава степен) с този бизнес. Затова си карам, яваш, яваш, ипотека от банка, покупка, ремонт, наеми, много рядко продажба срещу друга покупка и тн. Да, ще направя по-малко пари накрая, ще имам по-малко капитал, но пък бизнесът в момента не ми е номер 1 приоритет. И така си избирам.

Диди пак гледаш какво си дала, какво печелиш и каво ти остава. Аз не го гледам това. Пример - имаш 200к евро, ако седят в сметката ти, каква печалба имаш - нулева. Излиза, че тези пари, дали ги имаш или нямаш, печелиш 0 лева.
Разликата да купиш апартамент и седи, не е много голяма, плюса до сега в България беше, че наваксвахме с цените, където също помагаше инфлацията. Но в една нормална и стабилна икономика няма разлика. Когато отдаваш под наем, получаваш пари,така вече имаш печалба от тези пари за разлика от предните два случая. Ти обаче, искаш да си гледаш разходите, за да разбеш дали си на плюс. Т.е. манталитета на българина - да не се набута и да не се прекара, и не оценяваш парите, които печелиш.
Дани 1, добре знае, че времето е пари. Всеки месец бавене е минус един наем.

Има разлика дали си стискаш парите, или купуваш недвижим имот.
Говоря ако ги имаш налични парите. С Х /налични/ пари преди 5г можеше да купиш дадено жилище. Със същите Х пари в момента можеш да купиш..дЕдовия да речем.

teta75, така е, но нямаш гаранция, че след година, имотите няма да поевтинеят два пъти, както това се случи след кризата 2008г. И тия 200к евро ще станат 100к примерно.
Аз се чудя на Дидито икономика ли е завършила или икономия. Докато учех, всеки месец правихме по 2-3 бизнес плана. Там правиш анализ на пазара, възможности, конкуренция, разходи, печалба  и др. Трябва човек доста зле да си е направил сметките, че разходите да са му приблизително равни на печалбата, да следи стриктно разходите за да му остане някаква печалба и да се втурне да инвестира в това .

То от теорията (ученето, правенето на бизнес планове за оценка по даден предмет) до практиката (реален бизнес) разстоянието е голямо, често пъти непреодолимо.

Huku23, за да гледаш само евентуални парични потоци от наеми, които сам си си решил,че са такива, значи тотално не те бърка колко са ти разходите,включително и по ремонти и т.н.
Само че тези парични потоци ти не можеш да ги контролираш. Утре ще построят на съседната улица още 100 апартамента като твоя и вместо Х наем, ще взимаш Х минус 20-30%. Същевременно обзавеждането,което днес купуваш,ще се е поамортизирало и ще трябва да го подмениш и твоите приходи,които така на ангро смяташ, съвсем ще намалеят. Щом казваш,че нямаш кредити,явно доходите ти до момента са от друго,защото няма как с наем 600-700-800 евро на актив с продажна цена към момента  200 к евро да е устойчиво да не си гледаш разходите.