Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 46

Olive, абсолютно съм съгласна с написаното от теб!

Така беше, както казва AI.Много добре си го спомням.Познати купуваха точно преди кризата.Буквално 2м. по-късно значително паднаха цените в новият им блок.Сигурно 2г. вися транспарант, че се продават апартаменти.Други пак 1-2м. преди кризата не успяха да се сдобият с новостроящо се, инвеститора фалира, а не след дълго почина.После не знам колко чакаха друг да поеме и завърши.Съседи  продадоха смотан имот в пика и после си направиха голяма къща в краен квартал.

Мислех, че темата е за наеми, има друга където се обсъжда пазара на имоти в България. Последните няколко страници се измести фокуса нещо. В другата тема не чета и пиша от доста време, защото едни и същи хора пишат едни и същи мантри. Апокалипсиса така и не дойде.

В момента едното жилище струва тройно спрямо цената 2020г. Само за 5г съм успяла да спася парите с които купих, от обезценяване. В момента имам три пъти сумата която имах преди 5г. Цената му никога няма да падне на стойността му която то имаше през 2020г, на която го купих.

2006-2009 търсих другото ни жилище и цената никога не е падала.  Не съм в София.

Наемите са ми цел номер 2.
Цел номер 1 бе да защитя парите от стопяване от инфлациите.

А не са ли? Всеки тук пише, че парите не са фактор, вчера ако можеш да си купиш апартамент, утре не стигат за паркомясто. Същото е и с разходите, повечето хора тук ги смятат като много важно перо. Чудя се на хората, как с лекота дават 200к евро за апартамент, но 20к лв им е проблем.
Пример :
Купува се апартамент за даване под наем, струва 150к евро, разходи до ключ - 20к евро.
След 6 месеца друг човек купува подобен апартамент в същата локация за 180к евро,в задачата се пита - ако разходите до ключ са също 20к евро, трябва ли втория купувач да смята и 30к евро разлика в цената, т.е. разходите в случая да се смятат 50к евро.
Това се опитвам да обясня, че за мен разхода не е фактор поради ред причини.
Давам и реален пример, преди около месец взех едностаен за 35к евро, в района се предлагат между 50 и 70к евро. Трябва ли да смятам, дали за смяна на обзавеждането ще избирам между 5 или 10к лв за да си "избия" с наема този разход. Както казах, важни са ми доходността и възвращаемостта , който разбрал - разбрал.

Аз не разбрах.

Това много теоретично ми звучи.
Все едно:
Нещата са прости, днес пускам фиш от тотото, не гледам колко съм платил за фиша, утре удрям 6цата.
После пак.
Кое не е ясно?

Ами не става така в реалността. Не винаги може да се намери изгодна сделка, че и много под пазара, цитират се 40% надолу.

Аз лично, и цената на апартамент гледам да е максимално ниска (с някакви червени линии, например, НС, акт 16 или бъдещ реален, конкретен квартал), съответно после и разходите гледам да ги минимизирам малко от малко.
Ако има теракот за 50 и за 100лв, защо да взимам от по-скъпия?
Ако има труд за 50 и 100, защо да взимам от по-скъпия (при еднаков качество).
Щото нямало значение. Ми има. 10 апартамента така, ще купя 11ти с разликата. И не е въпросът в парите. Печеля капитал, печеля темпо. Печеля разправии, да търся тоя капитал от другаде.

На думи изглежда лесно, но е колосално трудно да се продава, особено последните 1-2 години, колосално трудно е и да се купува. Има огромно разминаване между вижданията на купувачи и продавачи. Купувачите търсят цени от 2020. Продавачите от 2027.

Освен от пари, при ремонти гледам да пестя от време. Т.е. това, че ще ми ремонтират за 1/2 от цената изобщо не означава, че ще е 2 пъти по-бавно. Напротив. Моите ремонти са обикновено в пъти по-бързи от "скъпите", които имат повече окачени тавани, вградени казанчета чака се повече за поръчкови мебели и тн и тн.

Изобщо, поне 1 конкретен пример ще има ли, какво печелим от по-скъпия ремонт, и какъв по-точно е той. Поне 1 пример ще има ли как ги намираме тия 1ст за 35кЕ, като вчера ми се обажда брокер, сондирайки и ми предлага 120к Е за едностаен, без да съм го пуснал в продажба.
35к Е, при 45квм с общите части се пада по 600 Е на квм. Бива си я цената.

Аз лично пестя време и занимавка. Не мога да съм там и да вися на главата на майстори 24/7.
И това си има цена.

Всичко е фактор.
Изобщо не коментираме, че въпросните 20 к за ремонт са проблем, а че са важно перо и се калкулира и оптимизира.

А и ти сам каза, че имаш пет апартамента, поправи ме ако греша в бройката, което те изважда от листата на спародичен наследник на гарсониерата на баба и те вкарва в листата на мислещ инвеститор и съответно, ако не си спекулант с краткосрочен хоризонт и стратегията ти не е да капарираш на зелено и да продадеш на А16, според теб няма ли разлика между 30к за СМР до ключ на единица и 17к на единица? Защото и там има вече изключително сериозни маржове, да не казвам как се справят новите собственици, предимно хора около 30 с доказани професии и ангажираност на пълен работен ден, за които думата "майстор" им докарва мигрена и нямат нищо против да си платят- влизат в първото по-лъскаво студио за архитектура и дизайн и плащат още 15% отгоре за дизайн, още 15 % СМР, материали и прочее, които отиват в джоба на архитекта, който ползва отстъпки за същите материали и СМР-та.
В случая, тази дейност е изнесена в първоначалния инвеститор, в случая ти и ако калкулираш 5-тте си апартамента със 17к. за ремонт по себестойност и ги продадеш на 40 к. върху продажната цена на имота, това прави 115 к чисто върху маржа на имотите.

А те уверявам, че в тази тема не си единствения с повече от един имот и поради тази причина всичко това се калкулира изключително прецизно, а за мен същото важи и за месечния ми семеен бюджет, който е петцифрена сума и за разлика от ремонтите, които са временни, моето семейство не може да спре да съществува, нито пък да се лишава, да пътува, да спортува, да се образова, да реинвестира и все в този дух.

Иначе нямам против разговорите за заможните хора и техният манталитет, начин на мислене, финансова култура и изобщо модус вивенди, даже, честно да си призная, мен, лично никак не ме интересува как живеят останалите и как си организират бюджетите и си определят финансовите рамки, генерално това отдавна не е никаква загадка за мен, но едно от местата, на които намирам смисъл да разговарям по темата е именно тази аудитория, именно в тази тема.

Пет съм взел на зелено тази година,нямам 30 и не искам да ги имам. Но  преди десетина години нямах нищо, работех като луд и заплатата пак не ми стигаше, въпреки, че живеех при родителите си. Сега съм безработен и съм много по-добре.  Акъл не давам на никого, споделям личен опит. За мен има по-важни неща, вместо да губя време в търсене на най-ниската цена, най-евтините майстори, най-евтините материали. Не казвам, че купувам най-скъпото, по-скоро избирам около средно ниво .
Предпочитам да мисля, къде ще отида на почивка ,на коя планина в България да отида, дали да не си взема за лятото друг мотор. Също така имам време да  помисля за алтернативна бъдеща инвестиция и не на последно място, от няколко години искам да живея в къща, търся и не мога да преценя локация, квадратура, готова къща или само парцел. Общо взето битовизми. Печеленето на пари не ми е фикс идея, въпреки, че повечето неща,  които харесвам изискват пари.

Не е въпросът в бройката и искането да ги имаш.
Въпросът е, в ефективността и резултатите.
Да, важно е да гониш темпо и оборот, но икономиите помагат именно за темпо и оборот.
Като казваш едното не го броим си спъваш сам работата.
Аз не мога просто да "изключа" и да не мисля за раходи, като знам как се печелят пари и колко труд, време и лишения съм хвърлял.

Не се пести кой знае колко ако "не мислиш". Че в единия случай да имаш време да си планираш почивката, в друия случай да нямаш време. Ето, сега строител ми предлага довършителни работи на сносна цена. Взимам ги и пестя от всичко наведнъж.

Големите играчи правят пълно "затваряне на кръга" неслучайно.
Ако продават петрол, купуват рафинерии, танкери, бензиностанции, складове.
Ако строят на едро си внасят сами материали, работници, внасят си лични хора в политиката.
Строители си имат лични довършителни бригади, теракот, шпакловки, мебелисти, хамали, дизайнери, брокери, които правят апартаменти до ключ и ги дават под наем.
И при голям мащаб и при малък всеки гледа да икономиса. Никой не хвърля пари с лека ръка като салфетки.
Пътят нагоре е като обърната пирамида. Капиталът прогресира, стъпвайки на капитала от предишната година. По-малко икономии, по-малко растеж и бъдеще. 10% повече разход днес ще се равняват на 20% по-малко капитал догодина.

Huku23, като си безработен и без ипотеки,откъде пари за 5 ап. на зелено на година и да не гледаш разходите?
И колко наем очакваш да вземеш на жилището,купено са 35 к евро и колко месеца в годината? Ясно е,че не е в голям град.
С тези недомлъвки и подхвърляне на гръмки твърдения,очаквам да избухнеш с нещо. Някоя невероятна бизнес възможност сигурно,която ние не сме видели.
Хем говориш за доходност,хем си купил 5 имота на зелено,което си е затваряне на едни пари. Според мен далаверата със зеленото свърши, сега като си платиш прехвърлянето,комисиона,ДОД и си на ръба. А ако са по-голяма бройка и ДДС.
Може би сега цялата реклама е,за да ти купи някой инвестиционните имоти да се бъхти 30 години да ги отдава, докато ти излезеш на бърза печалба? Не разбирам,наистина.

Хубаво, де.
Ама ние тук си помагаме и споделяме доста неща.
Примерно аз имам партиди в най-големите доставчици на основни материали- кабели, плочки, санитария, паркети и прочее. Бригади, мебелисти, камиони за кърти, чисти извозва, майстори на дребно и какво ли още не.
И тези списъци непрекъснато се обновяват, не са статични, защото вчерашната бригада, която ми е свършила работа за около 30% по-ниска цена, вече приема поръчки за след две години.

За къщата отсега ти казвам каква е калкулацията, тя не е сложна
Парцел УПИ с всички реквизити, инфраструктура- ток, канал, вода в приличен район, различен от най-скъпите /Драгалевци, Симеоново и Бояна/ е в размер на 150к-250к, после имаш проектиране /около 50-70 е/м2/ и строителството с подизпълнител от договор преди няколко дни в размер на около 900Е/м2 за 200 м2 еднофамилна къща на ш/з и за довършителните около 200е/м2 за базово довършване става общо грубо 1300 е/м2 или 260 000 Е. Ако купуваш готова същата, слагаш минимум 40% отгоре, да не кажа 50 или 100%.

За тази разлика си клатиш краката и си мислиш за новия мотор и къде ще отидеш с него лятото.
Аз бих го направила, само ако съм ангажирана с друг бизнес, много по-почеливш от това, но с това е ангажиран съпругът ми, в нашата конкретна семейна конфигурация.

Как ви се вижда?

ТамЪн 31к 😊