- Публикувана: 15 ян. 2026, 09:09 ч.
- Последно мнение: 19 ян. 2026, 10:54 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95
Процесът на спад е бавен и бъдете сигурни че ще се случи.
А това, че се качили разходите няма особено значение. Те и без това са само някаква част от цените на готови имоти, 50% ли, 60 ли, 80 ли, 30 ли, кой знае - строителите ни не са публични дружества както по света, та да им видим финансовите отчети.
Обичам да давам примера с петрола, който преди 5 години беше $70-80, сега е 60. Нима на производителите не са се качили разходите за труд, за оборудване, за транспорт, за услуги, за какво ли още не? Качили са се. А може би просто търсенето му е спаднало заради електромобили и ефективност? Не, търсенето си расте и е по-високо от всякога (само 2020 покрай ковид беше спаднало):
Производството му обаче се качи още повече от търсенето, а в учебника по икономика пише, че в такава ситуация или трябва цената да падне, или потребителите да трупат запаси за в бъдеще (за да се предпазят от евентуален бъдещ недостиг).
При нас с имотите явно става второто, но ще дойде време да стане и първото. Кога точно ще е, тази година ли, след 2 ли, след 5 ли, ще видим.
При нас само предлагането на нови имоти може да се измери (брой разрешителни за строеж, въведени в експлоатация и т.н.) а за търсенето всеки си гадае. Никой не знае колко хора живеят в София, даже в България. Има официални данни, които показват спад, има и лични впечатления за обратното. Едни виждат всичко обявено да се изкупува, други виждат тъмни прозорци в отдавна завършени сгради. Гадаем си, общо взето 😀
Крис, за да падне търсенето на имоти в София, трябва да настъпи някакъв катаклизъм, като например световна война САЩ срещу НАТО, да кажем.
Мога да дам пример как аз успях да продам непродаваем имот в село, без постоянно живеещи хора, без магазин и без транспорт. Ами беше ковид, хората се бяха побъркали да стоят затворени в апартамента и търсеха някъде да отидат. Сега, когато хотели, ресторанти и самолети са пълни, някой дали ще купува подобни имоти...да бе да.
Вярно от сегашна гледна точка имотът е по-скъп и съм реализирала загуба, но никога нямаше да намеря купувач, ако бях чакала.
При имотите пазарът се диктува от наличието на работа, щом има работа, цените растат и търсенето е стабилно.
Мога да дам пример как аз успях да продам непродаваем имот в село, без постоянно живеещи хора, без магазин и без транспорт. Ами беше ковид, хората се бяха побъркали да стоят затворени в апартамента и търсеха някъде да отидат. Сега, когато хотели, ресторанти и самолети са пълни, някой дали ще купува подобни имоти...да бе да.
Вярно от сегашна гледна точка имотът е по-скъп и съм реализирала загуба, но никога нямаше да намеря купувач, ако бях чакала.
При имотите пазарът се диктува от наличието на работа, щом има работа, цените растат и търсенето е стабилно.
Щом казваш...
Според мен и от много други неща се влияе, например от достъпност (доходи:цени), от демография, от наличие на жилища (брой жилища:брой домакинства), от желание за печалба (спекулация ако искаш му викай), обратната му страна пък е страх от загуба (както когато нещо се качва всички бързат да купуват за да не изпуснат, така и като почне да пада пък бързат да продават за да не изгубят), и нататък да не продължавам.
Според мен и от много други неща се влияе, например от достъпност (доходи:цени), от демография, от наличие на жилища (брой жилища:брой домакинства), от желание за печалба (спекулация ако искаш му викай), обратната му страна пък е страх от загуба (както когато нещо се качва всички бързат да купуват за да не изпуснат, така и като почне да пада пък бързат да продават за да не изгубят), и нататък да не продължавам.
Кой го знае кога ще е. Ще настъпи, когато предлагането надвиши търсенето. Аз мислех, че вече ще се е случило, но може пък и още известно време да продължат новите кранове и изкопи, а хората да купуват по втори и трети апартамент "да затворят парите" докато се усетят.
А това, че се качили разходите няма особено значение. Те и без това са само някаква част от цените на готови имоти, 50% ли, 60 ли, 80 ли, 30 ли, кой знае - строителите ни не са публични дружества както по света, та да им видим финансовите отчети.
Обичам да давам примера с петрола, който преди 5 години беше $70-80, сега е 60. Нима на производителите не са се качили разходите за труд, за оборудване, за транспорт, за услуги, за какво ли още не? Качили са се. А може би просто търсенето му е спаднало заради електромобили и ефективност? Не, търсенето си расте и е по-високо от всякога (само 2020 покрай ковид беше спаднало):
Производството му обаче се качи още повече от търсенето, а в учебника по икономика пише, че в такава ситуация или трябва цената да падне, или потребителите да трупат запаси за в бъдеще (за да се предпазят от евентуален бъдещ недостиг).
При нас с имотите явно става второто, но ще дойде време да стане и първото. Кога точно ще е, тази година ли, след 2 ли, след 5 ли, ще видим.
При нас само предлагането на нови имоти може да се измери (брой разрешителни за строеж, въведени в експлоатация и т.н.) а за търсенето всеки си гадае. Никой не знае колко хора живеят в София, даже в България. Има официални данни, които показват спад, има и лични впечатления за обратното. Едни виждат всичко обявено да се изкупува, други виждат тъмни прозорци в отдавна завършени сгради. Гадаем си, общо взето 😀
А това, че се качили разходите няма особено значение. Те и без това са само някаква част от цените на готови имоти, 50% ли, 60 ли, 80 ли, 30 ли, кой знае - строителите ни не са публични дружества както по света, та да им видим финансовите отчети.
Обичам да давам примера с петрола, който преди 5 години беше $70-80, сега е 60. Нима на производителите не са се качили разходите за труд, за оборудване, за транспорт, за услуги, за какво ли още не? Качили са се. А може би просто търсенето му е спаднало заради електромобили и ефективност? Не, търсенето си расте и е по-високо от всякога (само 2020 покрай ковид беше спаднало):
Производството му обаче се качи още повече от търсенето, а в учебника по икономика пише, че в такава ситуация или трябва цената да падне, или потребителите да трупат запаси за в бъдеще (за да се предпазят от евентуален бъдещ недостиг).
При нас с имотите явно става второто, но ще дойде време да стане и първото. Кога точно ще е, тази година ли, след 2 ли, след 5 ли, ще видим.
При нас само предлагането на нови имоти може да се измери (брой разрешителни за строеж, въведени в експлоатация и т.н.) а за търсенето всеки си гадае. Никой не знае колко хора живеят в София, даже в България. Има официални данни, които показват спад, има и лични впечатления за обратното. Едни виждат всичко обявено да се изкупува, други виждат тъмни прозорци в отдавна завършени сгради. Гадаем си, общо взето 😀
Да, за петрола, като не можеш да го спреш от кладенеца и все извира, ще трябва да го складираш или продаваш.
Съответно като няма търсене ще трябва да намаляш ДОКАТО СЕ ПРОДАДЕ.
Ама за имотите пише точно обратното. Нямаш зор да продаваш, имотите и парцелите НЕ ИЗВИРАТ от кладенеца.
За разходите на добиване, също пряка корелация между имоти и петрол е абсурд.
Първо, имотите имат % парцел, което няма разходи за труд, но пък е уникално и няма кой да го създаде. Да, имаш "кладенец", ама ти не говориш за "цената на кладенеца", КОЯТО СЪМ СИГУРЕН, ЧЕ РАСТЕ. А говориш все едно кладенеца е под наем. Той не се губи. Не е същото.
Второ, разходите за труд при добив на петрол са малка част от цената му. Предполагам 1/4 (за по-лесните кладенци). Оттам нататък има добив от пясък, като в Алберта Канада, има морски нефтени платформи. Там ще е по-скъпо. Затова и когато варира цената на петрола, там им са фактор разходите, но при обикновените находища никой не е правил на въпрос разходите за добив.
За сметка на това при строежите на имоти в София разходите са доста големи. Отиват към 50%.
Трета разлика. Един път инсталиран механизмът за добив, петролът се добива денонощно. Всеки ден нови барели. Всичките еднакви. Имотът се строи по 2-3-4-5 години. Минава се през много етапи, много рискове и несигурности. Инвеститорът и строителите затварят едни пари, дето не се знае какво става с тях. И така 3-4 години. През това време трябва да хранят семейство, съдружници, служители, държавни служители (с данъците си)
Забелязахте ли как няколко брокера и ключови лица в имотния пазар раздуха мегафона за растеж от 10% (настроиха настроенията) в началото на годината и хоп вече всеки брокер, всеки строител, всеки участник на пазара вече реитерира, тръби, говори и очаква 10% ръст. Как пък се синхронизираха така. Що един не излезе да каже "аз очаквам 15 или 20%". 
Да, за петрола, като не можеш да го спреш от кладенеца и все извира, ще трябва да го складираш или продаваш.
Съответно като няма търсене ще трябва да намаляш ДОКАТО СЕ ПРОДАДЕ.
Съответно като няма търсене ще трябва да намаляш ДОКАТО СЕ ПРОДАДЕ.
Дори конвенционалнияе петрол "не извира", а се изпомпва от земята. Като не ти е изгодно - не помпиш, а го оставяш да си седи там в очакване на по-добри времена. Доколкото продължаваш да помпиш, то е за да си спестиш разходите по съкращаване на хората, които вече си докарал на обекта и после пак наемането им, и замразяване на оборудването и после пак пускането му.
А пък при по-новите методи, например шистовите, буквално се сондира нов кладенец през няколко седмици, фраква се, той дава няколко седмици/месеци много, после спира, а ти през това време местиш сондите няколкостотин метра натам и трябва да си изкопал нова дупка преди да пресъхне старата. В Канада пък пясъците буквално ги копаят с багери, както въглища в мина, после ги карат в рафинерията, където топят мазута с пара и отделят петрола от асфалта. И този процес е постоянен и изисква разходи, не е да тече от кранче.
Общо взето, повечето петрол се добива с производствен процес, подобен на строителството, освен в Саудитска Арабия, ама тя е 10-15% от световния добив.
И както при всичко друго, вкл. строителството, когато предлагането надвиши търсенето цената спада (което може да се забави, ако потребителите накупят повече, отколкото им трябва сега, или за да си имат за в бъдеще, или за да го продадат с печалба после, като/ако се качи).
Има си разлики, разбира се - да, в строителството земята в ограничаващ фактор, ама земя има бол - като не стига наличната, урегулира се нова, съседната. Това го виждаш по цял свят - градовете растат, когато има (платежоспособно) търсене на жилища и населението расте. Само 1 до 2% от земята на света е застроена, вкл. градове, индустрия, пътища и всичко.
Мен ме интересува пазарната капитализация, наемите са допълнителен дивидент, който в последните няколко години се трансформираха в по-солиден размер.
В имотното ми портфолио много малко са за продажба, повечето са дългосрочни.
В имотното ми портфолио много малко са за продажба, повечето са дългосрочни.
Как така не продаваш пък те интересува пазарна капитализация? Ако не продаваш, няма как да капитализираш
. Освен ако не ипотекираш и не извадиш кеш от скочила капитализация. Но малко хора познавам в БГ, които се занимават с такива врътки масово. Това изисква менажиране и отдаване под наем, за да покрива частично или напълно ипотеката. Иначе всеки се любува на цената на имота си, но като не продава "кел файда". Тук отново става дума чисто и просто за психология.