Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98

Не е проблем демографията. Хора има предостатъчно като количество. Това, че има липси на кадри, не е от липса на хора, ами от липса такива, които да работят. И ако трябва да се субсидира или помага на някой, то това трябва да са само болни хора, инвалиди, възрастни и сираци (реални такива).

Ти не разбираш. Те не субсидират хората, защото са добрите самаряни. Те субсидират икономиката, за да не се види каква понци пирамида/схема е. Отделно гонят и политическите си цели, ритат кенчето, замитат под килима, прехвърлят топката на следващия, подмазват се на Урсула и тн. Най-малко са загрижени за народа, но все пак ние сме хлебарките, които консумират и няма как.
За демографията, не знам как може да казваш, че няма проблем, като средната възраст е 47г, броя пенсионери спрямо броя работещи е изключително неблагоприятен и тн. Пък и нали тук се казва "ако се сринат цените ще го отдавам под наем". За да е вярна тази мантра трябва да има младежи, които да го наемат или мигранти.

И младежи има, и мигранти има, просто не за всеки град. Който е купил на подходяща локация, проблем няма да има. Иначе с лопата да ринеш хора здрави и прави, които лежат на помощи, особено в по-западна Европа. И не само мигранти, ами чисти месни люде. Виси там на 500-600 евро и целият свят му е  виновен, ама да се хване да поработи, сакън. И два пъти повече деца да се родят, ако 30 % от тях са на тоя принцип, все тая, че другите работят, пак няма да излиза сметката.

Aз визирам България. Тук нито се ражда, нито мигранти идват. И ние си имаме търтеи на помощи с летящи мерцедеси. То хубаво казваш, който си е направил сметката и е инвестирал в подходяща локация, няма да има проблем, но това са 20, хайде 30% от жилищата, а другите? Има много повече жилища на лоши локации от жилища на топ локации. Какво да правят те?

Ако някой не си е направил добре сметката с инвестициите, то това си е негов проблем. Отдаването под наем си е бизнес с всичките му рискове. Тези с добре преценени покупки, ще си печелят. Сега ако  някой е купил в Бобов Дол за 20 000 евро и иска двойна и тройна печалба, малко трудно.

Това са общи приказки, аз чакам Дани да каже защо според него банка би предпочела да финансира Кака Пенка на 2.5% плаваща лихва вместо държавата на 4.5% фиксирана?
Причината НЕ Е, че можело държавата да не си плати. Дори едно лихвено плащане по един бонд да се пропусне, това води до незабавни и изключително тежки последици за цялото портфолио от дълг, 35 милиарда (преди вчерашните 2.5). Това би значело веднага спиране на цялото финансиране докато целият дълг не се реструктурира, и то при много по-тежки условия. Никое правителство не си позволява такова нещо, освен ако ножът е до кокала и държавата е във фалит. Правят-струват, вземат нов дълг за да платят стария, но го плащат. Така че рискът от дефолт е практически никакъв (на този етап).
Аз виждам причината в разликата, че едната лихва е фиксирана, а другата плаваща, следователно  банките очакват тя да се качи и да спечелят повече от ипотеки дългосрочно, отколкото ако финансират държавата. Дани (или някой друг) какво мисли?

По-нагоре каза, че можело при риск веднага да продаде заложения апартамент и да си вземе дължимото, а от държавата да не си го вземе. Искам да видя сценарий, при който държавата не си плаща и обявява фалит, обаче апартаменти на частно се продават лесно и бързо, за повече пари, отколкото са заложени преди да е имало дългов мораториум и криза. Това ще е нещо наистина ново за първи път в света.

Интересно ми е апартаменти купени през Q3 2025, в момента с каква загуба ще ги ликвидират. Ето едно интересно клипче за богатството на българина. По- голямата част от населението имат под 25 хил евро. И за банките има интересно, явно има вариант да изнесат пари за отдаване в други държави в европа. Ако това се случи и намалее ликвидноста на банките в бг това ще се отрази на лихвите.

https://www.youtube.com/watch?v=4DrhDUfhfqs

Нещо не ме прочете правилно. Написах, че е по-трудно и по-бавно взимането на заема от държава в лошо положение, отколкото ипотекиран имот в голям град. Не че изобщо няма да го вземе.
Държавният заем не е с ипотека на парче, дето директно да продадеш 1/2 от сградата на НОИ от днес за утре, та да си върнеш кредита.

Искаш нещо, на което няма как да отговоря точно. Няма как да знам съображенията на банките, защото има много скрити параметри, които са ми неизвестни. Примерно търг банки могат да се финансират от националните и с парите да финансират ипотеки. Но не съм сигурен дали с тези пари могат да финансират държавни заеми и да купуват ДЦК. Това са правила, а не логика, и няма как да са ми известни.
По същия начин, вероятно имат и други регулации, които им определят Х% за частни заеми, Х% за ДЦК.
Дали е така не знам, дали има други правила и регулации също.
Но според мен това е много ключово и без такава информация не мога да кажа, защо банките изобщо се занимават и с частни лица и заеми.
Фиксирана-плаваща лихва не мисля, че е толкова значим фактор.
За пореден път, ни сме шамани, ни синоптици. Само казваме какво виждаме. Каквото мога, обяснявам си с логика, но където има скрити параметри, само може да се гадае.

Кога да ги ликвидират, сега ли?
И защо трябва сега да ги ликвидират?

Нали коментара на Дани по- горе беше че банките могат по всяко време да ликвидират апартаментите и затова ипотеките са по- безрискови заеми от тези на държавата. Банките не са в бизнеса на управление на имоти. Ако някой спре да плаша трябва да ликвидират имота.

Банките пак и отново преливат от пари, тъй че скоро няма да ликвидират нищо.

https://nova.bg/news/view/2026/06/29/542375/%D0%B1%D0%BD%D0%B1-% … 0%B8%D0%BD%D0%B0/

От държавата нищо не трябва насила да вземаш - тя сама ти превежда периодично лихвата, и на падежа главницата по облигациите си. Изпусне ли дори едно плащане по някоя от издадените облигации, това е катастрофално, веднага С&П и Мудис намаляват рейтинга, никой повече не отпуска и 1 евро назаем, и никоя сериозна държава никога не го прави, освен африканските. България го е правила само 1990 при Луканов, а 1996/7 ги предоговориха преди да се стигне до неплащане.
И при двете такива ситуации се сещаш за колко се продаваха апартаменти, и колко лесно и бързо някоя банка можеше да го продаде, ако пристъпи към принудително събиране на ипотеката си.

По другия въпрос, могат ли банките ако днес получат 200к депозити да ги вложат в ДЦК или трябва част от тях задължително да отпуснат като кредити на физически лица - не, не трябва, могат да влагат в ДЦК колкото си щат, разбира се грижат се и за поддържане на някакъв пазарен дял сред клиенти, ако искат все пак дългосрочно да са търговска банка, която събира депозити, защото хората като си открият сметка за заплата, искат да могат да ползват и кредит от тая банка като им затрябва.
Така че съотношението е по-скоро от търговски характер, а не законов. Но могат да влагат в ДЦК и им се брои при стрес тестовете за много по-ниско рисков актив.

[hidden]
От НАРЕДБА № 38 На БНБ ЗА КАПИТАЛОВАТА АДЕКВАТНОСТ НА БАНКИТЕ
Активи с нулево рисково тегло

Чл. 13. (1) Активите с нулево рисково тегло са:
1. касовата наличност;
2. вземанията срещу правителството на Република България или БНБ, както и вземанията, пряко, безусловно и изцяло гарантирани от тях;
3. вземанията срещу правителства и централни банки на държави съгласно приложение № 1 или вземания, пряко, безусловно и изцяло гарантирани от тях;

Активи с рисково тегло 50 на сто

Чл. 15. (1) (Изм. - ДВ, бр. 19 от 2006 г., в сила от 01.04.2006 г.) Активи с рисково тегло 50 на сто са вземанията по кредити, изцяло и напълно обезпечени с първа по ред ипотека върху напълно застрахован и оценен по справедлива цена недвижим имот в жилищна сграда, който е обитаван или ще бъде обитаван или отдаван под наем от кредитополучателя, като стойността на кредитите не превишава 50 % от стойността на ипотекирания имот

Активи с рисково тегло 100 на сто

Чл. 16. (1) Активи с рисково тегло 100 на сто са всички други активи, които не са посочени в чл. 13, 14 и 15.
[/hidden]

А пък необслужваните кредити растат за второ поредно тримесечие

https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_publicatio … _b_2026_03_bg.pdf