- Публикувана: 8 юни 2026, 08:13 ч.
- Последно мнение: 9 септ. 2026, 14:19 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98
Това е така, но има и математически трик. При облигациите накрая вземаш едни 5% и това е. Но при заемите не си слагаш всяка вноска в портмонето и да чакаш да си вземеш всичко, а всеки месец (след всяка вноска) завърташ вноската отново. И накрая банката печели не просто лихвения процент от сумата, а доста повече. Мързи ме да правя модел.
По-скоро е обратното, това е т.нар. reinvestment risk.
Едно е да вложиш в дълг, на който главницата ще се изплати чак на падежа и не мислиш как да я реинвестираш, друго е в ипотека с месечни плащания. Ако главницата е 200к, примерно 1к ги получаваш обратно първия месец и вече нищо не носят, трябва да търсиш да ги вложиш отново при поне същата доходност. Другия месец още 1000, и така нататък, а пазарната доходност може да е паднала междувременно. Може пък и да се е качила.
Модел няма какво да правиш, нали затова се смята duration на всеки дългов инструмент.
Модели мнооого, и все хора с докторати са ги правили, и пак не винаги работят.
Ето предния месец Лео Ашенбренер, едно еврейче на 24 години, бил вундеркинд, гений, на 15 завършил гимназия и след това в университета изкарал три специалности - математика, икономика и статистика. Управляваше фонд с над $40 милиарда активи... и фалира. Изкупиха му го старите хиени от Ситадел, като загубите бяха над $30 млрд.
Ама това не е по темата хич.
Едно е да вложиш в дълг, на който главницата ще се изплати чак на падежа и не мислиш как да я реинвестираш, друго е в ипотека с месечни плащания. Ако главницата е 200к, примерно 1к ги получаваш обратно първия месец и вече нищо не носят, трябва да търсиш да ги вложиш отново при поне същата доходност. Другия месец още 1000, и така нататък, а пазарната доходност може да е паднала междувременно. Може пък и да се е качила.
Модел няма какво да правиш, нали затова се смята duration на всеки дългов инструмент.
Модели мнооого, и все хора с докторати са ги правили, и пак не винаги работят.
Ето предния месец Лео Ашенбренер, едно еврейче на 24 години, бил вундеркинд, гений, на 15 завършил гимназия и след това в университета изкарал три специалности - математика, икономика и статистика. Управляваше фонд с над $40 милиарда активи... и фалира. Изкупиха му го старите хиени от Ситадел, като загубите бяха над $30 млрд.
Ама това не е по темата хич.
Простата математика показва, че за първата година не им е по-изгодно да отпуснат ипотека на 2.5%, отколкото същите пари да ги сложат в държавни книжа.
Но тези неща са за 20-30 години, а пилците се броят наесен.
Явно смятат, че за 20-30 години ще им е по-изгодно да държат ипотека на променлив процент, отколкото държавни книжа на фиксиран 5%. Което подсказва и виждането им за променливите лихвени проценти през този бъдещ период.
Но тези неща са за 20-30 години, а пилците се броят наесен.
Явно смятат, че за 20-30 години ще им е по-изгодно да държат ипотека на променлив процент, отколкото държавни книжа на фиксиран 5%. Което подсказва и виждането им за променливите лихвени проценти през този бъдещ период.
Аз затова купувам облигации с падеж до 3 месеца за да не поемам дюрейшън риск. То си има даже ЕТФи дето инвестират в такива краткосрочни облигации и веднъж като купиш ЕТФа усилието е нулево. Наскоро слушах едно интервю с един банкер който каза че след като приехме еврото на банките им плащат за резервите лихва равна на юрибор, който към днешна дата е около 3%. Другото интересно което каза е че малките банки започват да предлагат по- високи лихви по депозити и така заедно с възможността за инвестиция в ДЦК има конкуренция за капитала.
Че какво ги спира банките да правят пари и от двете?
Ипотеките са нови пари, дцк се купуват със съществуващи пари. Дцк също така се водят актив за банките и могат да служат за обезпечение на нови пари. Не ги мислете банките. Те пари ше изкарат. На 3% правят над 50% печалба на дадените пари за 30г.
Ипотеките са нови пари, дцк се купуват със съществуващи пари. Дцк също така се водят актив за банките и могат да служат за обезпечение на нови пари. Не ги мислете банките. Те пари ше изкарат. На 3% правят над 50% печалба на дадените пари за 30г.
Че какво ги спира банките да правят пари и от двете?
Ипотеките са нови пари, дцк се купуват със съществуващи пари.
Ипотеките са нови пари, дцк се купуват със съществуващи пари.
Сега като сме в ЕС, на по-високо ниво всеки заем в системата, потребителски, ипотечен, държавен, надува М3 (широките пари), ама все пак тази система не е съвсем интегрирана, никой българин не си държи парите в Дойче Банк Франкфурт, нито германец в Пощенска Банка София.
Не ми е напълно понятно как точно я измислиха тази ЕЗ, това е нещо, което го няма никъде в света. Отделни държави, отделни бюджети, отделни правителства и политики, отделни дългове, пък една ЦБ и една валута.
Не беше удачно решение, според мен, ама ни го натресоха без да ни питат.
Тихо Крис, че който е против еврото е бил копейка 
Предполагам знаеш какво права и обратна зависимости?
Например не всеки противник на еврото е копейка, но всички копейки са против еврото
Някой има ли скорошни впечатления от Охридско езеро парк? Един познат се е засилил да купува - вторична сделка, ще замести първоначалния купувач в предварителния договор. Неговата сграда уж била на акт 14, но банката не иска да му даде ипотека сега, само потребителски. Нямам представа защо, вероятно защото ще е втора по ред ипотека след тази в полза на Пощенска банка, която кредитира строителството.
Нещо не ми вдъхва доверие на мен тоя строител, комплекс и сделка.
Нещо не ми вдъхва доверие на мен тоя строител, комплекс и сделка.
Какво мислите за Виста Авеню 2 в Паркуей Сити във Витоша? Покупка за флип не за живеене, макар че ми харесва идеята за чисто нов квартал с ниски и приятно изглеждащи сгради. Има ли някакъв шанс да му се вземат над 3000 евро като се завърши до ключ след акт 16? Уж метро станция ще има там но не знам колко време ще отнеме.