- Публикувана: 8 юни 2026, 08:13 ч.
- Последно мнение: 10 авг. 2026, 23:41 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98
Интересна статия за имотите в България. https://www.24chasa.bg/biznes/article/23248725
Наблюдавах пазара през последните 6 месеца. Доста вял и неактивен ми се струва, апартаменти, които следях, още не са продадени. Но в същото време има продажби и на етап преди разрешение за строеж. Не знам какво ще излезе накрая, но някой трябва да намери начин да бута провалилоте се строежи, да не стоят като паметници като тези от предишния бум.
Ние се откажахме да купуваме поне засега. Май ще посдваме суветите на Крис за алтернативен начин за съхранение на пари
Едни познати, които ще купуват първо жилище, ни попитаха как се процедира при покупка, но се оказа, че ние не знаем. Вече две жилища купуваме, второто беше миналата година, но все с помощ в администратичната част, така че сме абсолютни лаици. Може ли да помогнете.
Значи, харесваш си апартамент в имот.бг, правиш оглед, решаваш да го купиш. Сега какво се прави:
Предполагам някакво капаро плащаш с предварителен договор? Плащаш 3.6% комисионна на брокера на другата страна? После си наемаш собствен адвокат, за да защити твоите интереси (срещу брокера, на когото си платил 10 хилки), така ли е? После кой запазва нотариуса - продавачът ли?
Извинявам се за лаишките въпроси, много хора около мен купиха последните 10 години, но всичките само от строители. Това с вторичния пазар се оказа тъмна Индия дори и за някои, които са купили по 2 апартамента.
Ние се откажахме да купуваме поне засега. Май ще посдваме суветите на Крис за алтернативен начин за съхранение на пари
Едни познати, които ще купуват първо жилище, ни попитаха как се процедира при покупка, но се оказа, че ние не знаем. Вече две жилища купуваме, второто беше миналата година, но все с помощ в администратичната част, така че сме абсолютни лаици. Може ли да помогнете.
Значи, харесваш си апартамент в имот.бг, правиш оглед, решаваш да го купиш. Сега какво се прави:
Предполагам някакво капаро плащаш с предварителен договор? Плащаш 3.6% комисионна на брокера на другата страна? После си наемаш собствен адвокат, за да защити твоите интереси (срещу брокера, на когото си платил 10 хилки), така ли е? После кой запазва нотариуса - продавачът ли?
Извинявам се за лаишките въпроси, много хора около мен купиха последните 10 години, но всичките само от строители. Това с вторичния пазар се оказа тъмна Индия дори и за някои, които са купили по 2 апартамента.
Аз бих започнал с адвокат още преди капарото и преди да подписвам каквото и да е с брокер. Адвокатът проверява собствеността, тежестите и документите, но може да направи и нещо друго...... да установи кои са собствениците на имота и да се свърже с тях директно.
Ако продавачът няма обвързващ договор с брокера, а Вие също не сте поели задължение за комисиона, в определени случаи посредникът може изобщо да бъде прескочен. Тогава адвокатът води преговорите, прави проверките, изготвя предварителния договор и организира нотариалната сделка, а Вие можете да си спестите тези 3,6%.
Само че това трябва да се провери преди огледи, протоколи и подписване на брокерски документи, защото именно там често се уговаря комисионата. При имот за 300 000 евро 3,6% са 10 800 евро, така че има смисъл първият човек, с когото говорите, да бъде Вашият адвокат, а не брокерът.
Ако продавачът няма обвързващ договор с брокера, а Вие също не сте поели задължение за комисиона, в определени случаи посредникът може изобщо да бъде прескочен. Тогава адвокатът води преговорите, прави проверките, изготвя предварителния договор и организира нотариалната сделка, а Вие можете да си спестите тези 3,6%.
Само че това трябва да се провери преди огледи, протоколи и подписване на брокерски документи, защото именно там често се уговаря комисионата. При имот за 300 000 евро 3,6% са 10 800 евро, така че има смисъл първият човек, с когото говорите, да бъде Вашият адвокат, а не брокерът.
Значи, харесваш си апартамент в имот.бг, правиш оглед, решаваш да го купиш.
До тук добре. После, преди предварителния договор, ако искате да сте сигурни, плащате една гаранция от 1000 евро с една квитанция, написана на коляно, в която се споменават продавачът, купувачът, имота, цената и намерението за сключване на предварителен договор до .... дни. И се казва, че ако изникнат проблеми по вина на продавача (проблеми с имота, или документите, или реши да го продаде на друг, или вдигне цената) връща парите в двоен размер. И обратно, а ако купувачът не подпише в срока губи тези пари и правото на претенции към апартамента.
После вече, като сте се подсигурили (доколкото може), следвате съвета от по-горе - търсите адвокат. В никакъв случай не трябва да се гледа лековато на предварителния договор, защото той е основа на НА после. Може да стане и окончателен договор. Та адвокът ще провери, ще запише защитни клаузи и прочее. Тук вече и капарото е сериозно 10% от цената обикновено.
След това продавачът набавя всички документи в посочен срок, адвокатът ги преглежда и отивате при нотариус.
Общоприето правило е купувачът да избира нотариуса.
П.П. Ако мислите да заобиколите брокера нищо не пишете изобщо, а първо с адвоката, както посъветваха. Но рискувате да изпуснете апартамента, нищо не е еднозначно на този свят.
До тук добре. После, преди предварителния договор, ако искате да сте сигурни, плащате една гаранция от 1000 евро с една квитанция, написана на коляно, в която се споменават продавачът, купувачът, имота, цената и намерението за сключване на предварителен договор до .... дни. И се казва, че ако изникнат проблеми по вина на продавача (проблеми с имота, или документите, или реши да го продаде на друг, или вдигне цената) връща парите в двоен размер. И обратно, а ако купувачът не подпише в срока губи тези пари и правото на претенции към апартамента.
После вече, като сте се подсигурили (доколкото може), следвате съвета от по-горе - търсите адвокат. В никакъв случай не трябва да се гледа лековато на предварителния договор, защото той е основа на НА после. Може да стане и окончателен договор. Та адвокът ще провери, ще запише защитни клаузи и прочее. Тук вече и капарото е сериозно 10% от цената обикновено.
След това продавачът набавя всички документи в посочен срок, адвокатът ги преглежда и отивате при нотариус.
Общоприето правило е купувачът да избира нотариуса.
П.П. Ако мислите да заобиколите брокера нищо не пишете изобщо, а първо с адвоката, както посъветваха. Но рискувате да изпуснете апартамента, нищо не е еднозначно на този свят.
Благодаря ви. Ние сме плащали на адвокат за 1вото жилище, мисля че 300лв бяха преди 20 години.
Значи трябва да ходиш по оглед с 1000 Евро кеш, за да можеш да реагираш, ако харесаш жилище и да не те изпреварят? А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд? И ако купувачът си има адвокат, не може ли да мине за негов представител и да си плати само за истинската услуга?
Значи трябва да ходиш по оглед с 1000 Евро кеш, за да можеш да реагираш, ако харесаш жилище и да не те изпреварят? А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд? И ако купувачът си има адвокат, не може ли да мине за негов представител и да си плати само за истинската услуга?
Много ми е интересно как точно адвокатът ще разбере кой е собственикът на апартамента още на етап обява.
Защото договорът с брокера се подписва преди огледа, иначе просто не те водят на оглед.
За имотния регистър всички знаем, обаче в обявите често има уловки - пише шести вместо пети етаж, пише близък район, пише тристаен вместо двустаен и т.н.
Без точен адрес е невъзможно да разбереш кой е собственикът, а дори и тогава понякога не е възможно, защото записи от преди 1997 няма в регистъра.
Аз например имам част от имот, който не присъства в регистъра. И в кадастъра също.
Или разбираме и о - изненада, собственикът от години живее в чужбина и е възложил всичко на брокера, когото ние искаме да прескочим.
Защото договорът с брокера се подписва преди огледа, иначе просто не те водят на оглед.
За имотния регистър всички знаем, обаче в обявите често има уловки - пише шести вместо пети етаж, пише близък район, пише тристаен вместо двустаен и т.н.
Без точен адрес е невъзможно да разбереш кой е собственикът, а дори и тогава понякога не е възможно, защото записи от преди 1997 няма в регистъра.
Аз например имам част от имот, който не присъства в регистъра. И в кадастъра също.
Или разбираме и о - изненада, собственикът от години живее в чужбина и е възложил всичко на брокера, когото ние искаме да прескочим.
Благодаря ви. Ние сме плащали на адвокат за 1вото жилище, мисля че 300лв бяха преди 20 години.
Значи трябва да ходиш по оглед с 1000 Евро кеш, за да можеш да реагираш, ако харесаш жилище и да не те изпреварят? А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд? И ако купувачът си има адвокат, не може ли да мине за негов представител и да си плати само за истинската услуга?
Значи трябва да ходиш по оглед с 1000 Евро кеш, за да можеш да реагираш, ако харесаш жилище и да не те изпреварят? А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд? И ако купувачът си има адвокат, не може ли да мине за негов представител и да си плати само за истинската услуга?
Горе написах една добавка. Нищо не е задължително, но ако много харесате апартамента е хубаво да имате тези 1000 евро. Но това е ако купувате директно от собственика.
Ако има брокер е сложно, защото брокерите на продавача много обичат да вземат двойна комисиона и ако не им я дадете саботират сделката, което е неизпълнение на техния договор с продавача, ама не им дреме. ОБАЧЕ, ако вие отидете със СВОЙ брокер те си имат някакво съглашение и тогава брокерът на продавача не ви цака и вас. Вие плащате на своя брокер, който може и да е фиктивен и да му платите съвсем малко само за услугата. Там нещата вече са разнообразни.
...А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд?...
Тук в темата е имало случаи пишещи да идентифицират имота само по снимки (изглед към околността). Но наистина е малко вероятно, брокерите се стараят да спрат всяка сделка, която ги заобикаля. Затова ако имате познат свой брокер май е по-добре. Може да се мине и само с почерпка.
Докато има кой да им плаща двойния комисион, все ще го има...
Докато не можеш да купиш без да го платиш, защото крият имота ще го има.
...А наистина ли даваш комисиона на брокера на продавача, не е ли отпаднал този абсурд?...
Докато не можеш да купиш без да го платиш, защото крият имота ще го има.
Много ми е интересно как точно адвокатът ще разбере кой е собственикът на апартамента още на етап обява.
Защото договорът с брокера се подписва преди огледа, иначе просто не те водят на оглед.
За имотния регистър всички знаем, обаче в обявите често има уловки - пише шести вместо пети етаж, пише близък район, пише тристаен вместо двустаен и т.н.
Без точен адрес е невъзможно да разбереш кой е собственикът, а дори и тогава понякога не е възможно, защото записи от преди 1997 няма в регистъра.
Аз например имам част от имот, който не присъства в регистъра. И в кадастъра също.
Или разбираме и о - изненада, собственикът от години живее в чужбина и е възложил всичко на брокера, когото ние искаме да прескочим.
Защото договорът с брокера се подписва преди огледа, иначе просто не те водят на оглед.
За имотния регистър всички знаем, обаче в обявите често има уловки - пише шести вместо пети етаж, пише близък район, пише тристаен вместо двустаен и т.н.
Без точен адрес е невъзможно да разбереш кой е собственикът, а дори и тогава понякога не е възможно, защото записи от преди 1997 няма в регистъра.
Аз например имам част от имот, който не присъства в регистъра. И в кадастъра също.
Или разбираме и о - изненада, собственикът от години живее в чужбина и е възложил всичко на брокера, когото ние искаме да прескочим.
Точно така, но аз говоря за една възможност, а не за универсална схема, която работи при всеки имот. Ако имотът може да бъде достатъчно индивидуализиран и собственикът бъде установен, адвокатът може да провери ситуацията и да потърси директен контакт. Ако това обективно не е възможно, тази опция просто отпада.!!
Ако собственикът е в чужбина и действително е възложил продажбата на брокер с договор, който го обвързва .......ами прекрасно, брокерът няма какво да бъде прескачан. Но ако продавачът няма такава обвързаност и купувачът също не е подписал договор за посредничество, защо купувачът е длъжен да подари 3,6% от цената на брокера на продавача?
Това всъщност беше целият ми аргумент: преди автоматично да подпишеш за няколко хиляди евро комисиона, проверяваш дали изобщо е необходимо да я плащаш.
Който идентификатор е публикуван в обявата, нали 
Който си го искам и получавам.
Преди оглед изрично подчертавам, че очаквам докумен иначе не се разказвам.
Никой не е възразил.
Имам доволно количество покупко-продажби без брокери. Нямам проблем с предоставянето на данни.
Да прескочиш брокер значи да си го наел и после да го прескочиш и да не му платиш. Когато искат пари от купувача, който не е наел брокера, това си е чист пладнешки обир. За съжаление явно е действаща практика.
юрист, как се проверява дали трябва да платиш комисиона?
Деборана, истинска работа е когато наемеш някого, брокер или адвокат, и той ти извърши услуга. Ако мислиш, че брокер трябва да получи заплащане от човек, който нито го е наел, нито е получил услуга, кажи си. Аз днес отворих вратата на един комшия и дори я държах докато той си внасяше кашон, да взема да му поискам 10 хилки, а?
юрист, как се проверява дали трябва да платиш комисиона?
Деборана, истинска работа е когато наемеш някого, брокер или адвокат, и той ти извърши услуга. Ако мислиш, че брокер трябва да получи заплащане от човек, който нито го е наел, нито е получил услуга, кажи си. Аз днес отворих вратата на един комшия и дори я държах докато той си внасяше кашон, да взема да му поискам 10 хилки, а?