Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-9

Грешите, аз нямам никакъв конфликт, още повече на интереси, с нея. Напротив, бих се радвал на съвместна работа с брокерското съсловие. И не, не е нападка, а отговор на започнат от нея разговор.
От друга страна, човек трябва да внимава, особено като ръси приказки на едро. Защото макар и форум, тук минават и хора, които разбират за какво иде реч и се дразнят, пък и режат понякога... И започва да прозира "професионализма" ... Например като се оплете с един юридически казус, веднага я поставиха на място. Толкова за нея.
А че може да се продава 12 месеца имот, аз го намирам за нормално при определени условия. Ако не се бърза, най-вече. И се тръгне от една по-висока цена, която се сваля докато се намери пазарната. Или тази, при която някои е готов да купи. Наистина, 12 месеца са си доста за хора като мен, които искат да превъртят парите си и на мен не ми се е случвало. Но ако си представим имот, който не се ползва, парите не са спешност, и се търси максимум цена, това е възможен сценарий. Е, не всеки брокер би тръгнал по тази пътека, най-вероятно никой няма да иска да се занимава. Но няма и нужда. Има хора, които могат сами да си решат казуса ... Ако някой продаде имота си за 1-2 седмици, трябва да се замисли дали не е изпуснал една екскурзия до Мачу Пикчу ... за петима ...
И не, не сте длъжи нищо да четете. Просто подминавайте писанията ми. Благодаря!

Благодаря за темата
Усешни сделки на всички 

В предната тема се засегна темата за водене на преговори и пазарльци. Има една книга " Силата да преговаряме" на Дерек Арден, той имаше и семинар в София миналата година. Та той прави разлика между водене на преговори и пазарене, като воденето не преговори също го разделя на 4 вида. Аз мисля, че е прав като казва, че пазарлък се води, когато с отсрещната страна няма да Ви свързва нищо повече и най-вероятно повече няма да имате отношения. А докато при преговорите идеалният вариант е да постигнете съгласие по всички точки, но най-важното е да изградите и доверие по между си, тогава поставате началото и за бъдещо сътрудничество. Много интересна е книгата, разбира се, там се засяга тезата, че винаги и всичко трябва да се договаря. За себе си съм установила, че когато трябва да водя преговори за мои си неща съм мноооогоооо зле...емоцията взема връх и толкова съм доволна , че купувам нещото си, че ми се иска да платя дори от горе...луда работа...Но когато е като работа, която трябва да свърша е съвсем различно...тогава е просто бизнес с поставени цели и задачи.
Така, че няма нищо неудобно в това да водиш преговори по дадена сделка, просто трябва да излезете от зоната на комфорт и да намалите емоциите, ако ли пък не... плащате исканата цена и това е, щом Ви е добре така.

А да попитам в старата тема се спомена, че ако цената не подлежи на коментар купувачът би се обидил. Има ли място за обида при преговорите. Все пак не се урежда само цена, има и куп други детайли които се уговарят преди предварителен договор.
Аз, не бих се обидила ако цената е крайна, разбира се говорим ако е сходна с цените на имот с подобни параметри, знам че всеки имот е индивидуален, но все пак.

Лично аз като гледах за имот, все имах очакването, че ще може да се свали малко от цената. Така съм гледала обяви и за имоти, които надхвърляха бюджета ни. Дали е правилно - такова ми е било очакването. Като отидохме на оглед за нашия апартамент, без да се пазарим ни свалиха 2% от цената - просто беше договорена от други кандидат-купувачи и това изигра роля - купихме го
Аз когато мислех да продавам едно жилище, но без реално голямо желание - сложих нереално висока цена, с идеята - ако се продаде на тази цена добре, ако не се продаде - пак добре (щях да дам отбивка от цената при сериозен интерес). Впоследствие (сега) се отказах да го продавам, защото искам още да го ползваме.

Това е ОК само за общия случай на масови и стандартни имоти. Но ако човек има нещо наистина ценно и стойностно може да чака с години за да го продаде без да сваля цената. И ако не е в криза за пари де И тогава няма да търси пазарната цена, на която все някой ще купи, а ще чака конкретния продавач, който търси именно продавания имот и е готов да плати за него. Ако аз например имам цигулка на Страдивариус и я пусна за продажба за един милион евро и никой не я поиска до месец няма да седна да свалям цената, а ще чакам някой, който разбира от цигулки и на когото трябва шедьовър, да поиска да купи.

Та за да се сваля цената има две предпоставки - закъсал продавач и стандартен имот.


Що се отнася до преговорите, наистина не само цената е важна. Когато ние (аз и ММ) купувахме апартамент за нас беше важно не толкова дали ще ни свалят 1, 2 или 3 хиляди евро (свалиха лесно), но да договорим такива условия на плащане, че да се подсигурим в максимална степен, че покупката на зелено няма да свърши с пиене на една студена вода. И го започнахме доста заобиколно, първоначално анонсирахме, че ще купим с кредит (защото тогава по принцип се дават по-добри условия за разсрочване на плащанията), но поискахме договор с алтернатива и за плащане със собствени средства. После прегледахме внимателно договора и видяхме, че нещата са описани така, както ние искаме (не беше направена разлика). Тогава обявихме, че ще купуваме без кредит, с наши пари. Отговорът беше, че в такъв случай условията на плащане ще са различни, но все пак не се отрязахме по телефона, а решихме да се видим. И ние тръгнахме на последната среща с твърдото очакване, че отиваме да се откажем от сделката, а не да купим. Обаче на последната среща по време на преговорите наблегнахме на пропуск в първоначалната оферта (продавачът беше изложил алтернативите така, че не се правеше разграничение между различните видове финансиране на сделката) и настояхме да се спази офертата. Продавачът се оказа много коректен и изключително кооперативен и призна, че макар да не им е практика, щом е дал такава оферта с пропуск ще приеме, макар за него да е по-рисково. И вместо да се разделим, както възнамерявахме, ние подписахме. И за добро, защото (поне за сега) и двете страни нямаме никакви оплаквания. 
Та тук да вметна нещо, на което ме е научила над двадесет годишната ми практика с преговори и договори - най-добра сделка правиш тогава, когато си готов да се откажеш от нея и не ти пука особено. Това се усеща от другата страна и нещата..стават добре:D И обратно - когато си в слаба позиция не можеш да се пазариш много. Изкуството на преговорите започва с това да можеш да оцениш първоначалната си позиция - дали е слаба, равностойна или силна. И на база на това се гради стратегия.

И още - моите родители продадоха имот за една седмица без брокер и без каквото и да е специално маркетиране. Просто цената им беше под пазарната, опашка имаше за имота.
Така че бързото продаване... да си мислят продавачите
Черна станция, и аз разсъждавам като теб.

Понякога ниската цена не е достатъчна, имаше в старата тема потребителка, която не може да продаде в курортен град. Приличен имот, достъпна цена, но няма пазар.

Абсолютно подкрепям! С добавката, че дори и да блъфираш, не трябва да го показваш и трябва да можеш  да платиш мизата накрая

Точно така е.
Не бих очаквала например жилище със специални подобрения (вентилация, климатична инсталация и т.н.), обзаведено по проект и с мебели по поръчка специално за него да е на идентична цена с подобно със същата квадратура, но на голи стени, без подобренията или на шпакловка и замазка. Дори видът и качеството на използваните материали имат значение и хората все по-често ги вземат под внимание.
Подобен апартамент примерно (ако изобщо излезе на пазара) далеч не би струвал колкото стандартен такъв със същата квадратура и разположение (хол с кухненски бокс, спалня и сервизни помещения), защото би се продавал точно във вида и състоянието, в което е на снимките, иначе не би си струвало изобщо, понякога такава допълнителна инвестиция гълта почти 1/2 от цената на жилището.
http://www.nashdom-bg.com/files/3(46).jpg
http://www.nashdom-bg.com/files/4(21).jpg
http://www.nashdom-bg.com/files/12(5).jpg
http://www.nashdom-bg.com/files/13(5).jpg

Не че е кисело гроздето, но голяма безвкусица, някак си е стерилно, потискащо...а това че обзавеждането може да глътне 1/2 от цената на жилището-все едно на автомобил за 10 бона да сложа озвучаване за 5 бона и накрая да го продавам за 15. То всичко може, ама проба грешка

О, за толкова ще я продадеш до месец, защото цигулките Страдивариус струват повече, те са безценни и милион евра даже е под пазарната цена ама в България такъв имот няма! дето да се оприличи на такава цигулка. /освен този дето сега си си го купила, де/

Това с цигулката беше само пример де. И не е нужно да говорим за имот от ранга на тези цигулки за да важи същият принцип. Ето ти един не толкова абстрактен пример - апартамент  от 150 квадрата чисти, на супер място, качествено изпълнение, мебели по поръчка, направени с добра визия, гледка, транспорт, паркове наблизо и пр. Обаче апартаментът е разделен на две, така че да могат да съжителстват две поколения, като са хем отделно, хем заедно. Идва време да се продава. Повечето хора ще искат единен апартамент и за тях инвестицията в разделянето (две кухни, междинни стени, два отделни входа и т.н.) са недостатък, защото ще трябва да ги оправят. Но за някой, който иска да наглежда старата си майка, или за семейство, което иска да извика баба и дядо да гледат детето и да го водят на училище докато работят, така разделеният имот е дюшеш. Само трябва да се изчакат тези, за които "дефектът е ефект". Останалите ще искат отбив от цената заради изменението.

Абе ясно, разбира се, че е така.
Въпросът е, че хората за най-обикновени жилища си мислят, че са нещо уникално, защото те са си ги правили по техен вкус, и ако чакат да дойде точно този купувач, който ще има същия вкус като техния и високо ще оцени уникалните според тях подобрения или мебели, ще има да си чакат да дойде кукуво лято.