Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 60

Моето лаишко мнение е, че себестойността на строителството няма почти никакво значение за крайната цена, на която се предлага. Еквивалентни имоти (като качество и местоположение) на груб строеж  биха стрували 1300 евро на квадрат в София, под 1000 евро във Варна и Пловдив и под 500 евро в Банско или Слънчев бряг. Всичко е въпрос на търсене и предлагане. Разходите за строеж в цяла България са почти еднакви.

Да, защо в Пловдив има НС на 600-1000 евра, а в София под 1000 няма?
Обезщетения, материали, труд, документи, всичко е еднакво.

Supply-demand

Парцелът не струва еднакво. НС 600 евро е Пловдив бих искала да видя къде има.

Трудът и земята не са еднакви. А в София само земята е 1/3 от цената на всички апартаменти.

Октомври гледах, имаше в Пловдив.
Тогава в София пак нямаше под 1000.
ЧС- да, труда в София може да е повече, но земята - ако се купува, да, тук, София е по-скъпа, но ако е за обезщетение не са ли еднакви като процент? Все си мисля, че са еднакви, или греша?

Може да са еднакви, може и да не са. Но цената е в абсолютни цифри, а не в проценти. И затова надбавката за земя в София е много по-голяма. А накрая всичко се калкулира в цената. И за капак окончателната цена се определя от пазара.

Именно от там тръгна въпроса ми какво значение има за нас. Еднаквата себестойност на блока в София и този в Добрич няма да накара строителя да ти продаде на цените от Добрич. Пък нека си разбрал колко пари е вложил в арматура, бетон, тухли и труд.

Не е еднаква себестойността по отношение на земята, защото ако беше еднаква нямаше да се съгласят на същите 25-30%. Съответно ако обещетението в проценти е едно и също и в Добрич, то това би станало само и единствено ако след това стойността на имота в София е много по-висок (кое е и).

Тук, всички работници освен "общаците" са на 2000+лв заплата минимум (и не биха започнали работа за по-малко), нещо, което ме съмнява да е вярно за работниците в Добрич. Не случайно по софийските строежи има работници от цяла България.

За по-важните неща, изискващи по-голяма надеждност или безопасност като ВиК и ел.инсталация ги правят със сигурност квалифициран (т.е. високоплатен) персонал, тъй като проблемите в последствие са много по-скъпи, ако трябва да ги отстранява строителя. Които заплати отново са много по-високи в София.

Другия момент е и, че парите които трябва да се платят за "документация" е много-много по-скъпа, иначе АКТ 16 вероятно сградата няма да види. Съответно знам от два строителя, че не желаят/не могат да си позволят да строят в София и предпочитат по-малките градове, въпреки огромния интерес в столицата.

Накрая излиза, че само материалите са на сходни цени, а те често са по-малко от половината от крайната цена.

В момента е крайно неподходящ момент да си строител и да вдигаш сграда. Вероятно в момента е по-добре да се замразят всякакви проекти, при условие, че промишления ток днес е феноментално скъп, с пикова цена за днешния ден: 987.98лв/MWh.
Доставка на арматура в момента от Русия/Украйна - абсурд.
За другите материали не ми се мисли как ще реагира пазара.

В Пловдив най най най-евтините, което януари бях намерила беше 670е. Като сградата е била започната 2012г и сега довършват. Стените прогизнали с вода. И съживяваха феникс, представяйки го за бутикова сграда.
В момента на зелено в малките кооперации се строи на 800-850е. На първа копка и за месец скачат с по 50е.
Да не говорим, че ми предлагаха 900е на идеен проект, дори нямаше още одобрение за строеж и то не в топ локация.
Не включвам мащабните проекти за по 3000 Хил жилища в Тракия. Там последно най-лошото изложение и етаж бяха 720е.
Имам тясно наблюдение към пазара, последните 4 месеца. А цени от октомври са крайно не актуални.
Цените са доста динамични до достигане на на акт 14.
 А относно себестойността, хората са прави. Има основни разходи, които могат да се сравнят, но има и такива, които няма как. Цената на земята как може да бъде фактор за сравнение в различните градове.
Не знам дали ще се замразят проектите, но с интерес наблюдавам този мащабен проект за който споменах от 30 сгради. От любопитство се чудя дали ще устои инвеститора на тези променливи в момента и колко ще е забавянето в строежа. Дано да има повече материал на склад.

Благодаря на всички за изразените мнения.

Въпроса ми беше зададен за конкретни разходи (стомана и бетон) защото дадох капаро за апартамент на зелено и наблюдавам как започва да става масова практика да се качват вече уговорени цени. Мисля, че стомана, бетон и горива са най-уязвими в монента с оглед на войната в Украйна и ще бъде използван като предтекст за покачване на цените. В този ред на мисли ми беше интересно какъв процент от себестойноста са тези категории. Далеч съм от идеята да смятам , кой колко печели, но пък и вярвам , че информираните решения са най-добрите.

Иначе съм абсолютно съгласен с мненията на Мan_darin_ka и DayInMay.
Аз лично , не бих платил нищо повече от 20 € кв/м от това , което сме се разбрали защото след това няма никакъв финансов смисъл за мен( инвестиционен имот).

Доколкото четох, юридически строителят трябва да докаже увеличените си разходи, за да ги прехвърли към клиента по вече сключен договор, но като гледам в България просто си плащаме и това е. Иначе с нашия сив сектор щеше да е забавно да доказват увеличените разходи за труд например.

Много смешно. Половината ми колеги , над 30 сет годишни живеят още при родителите си .. Някои от тях са женени и с деца и всички са в едно жилище. Дори има една 40 годишна живее с приятеля си и заедно с баба си, в нейното жилище.  Всички са в София, всички са хора с добра професия и горе-долу нормални доходи...  
При това аз цитирам статистика и не споря, не е мое "откритие" че въпроса да е към мен... Това е статистиката
Пък дори тези,  които имат собствено жилище, задължително с тях има 1 баба/дядо... или много често да кажем
Та три генерации ( внуци, родители, баба/дядо) са в едно жилище, пренаселени са , така се води..

Не винаги живеят заедно заради липса на отделно жилище. Баби и дядовци са полезни при отглеждане на малки деца.

Бабите и дядовците често имат нужда от помощ, а не са само безплатни детегледачи.

В дадения преди пример - внучката с гаджето живеят в жилището на и с бабата - какво толкова лошо има в това? Ако бабана има нужда от помощ и не можеш да я проагитираш да отиде в по-малко жилище - да я изоставят ли? Единствено заради мантрата да са "самостоятелни"?

В един стандартен 3-стаен с 2 спални, какъв е проблемът бабата в едната спалня, младите - в другата. И да обясня от личен опит - дори да си на 10-15 мин. пеша до бабата/дядото, пак не е същото, като да си в едно жилище с възрастни, които имат нужда от помощ. 15 мин. натам, 15 мин. насам, там половин час и ето ти 1 час загубен. И няма да го губиш всеки ден. Ще говориш по телефона и ще питаш имат ли нужда от нещо - и отговорът в повечето случаи ще бъде, че нямат. А реално ще имат нужда от помощ.