Обсъждане на имотни обяви-29

На запад за новите квартали/комплекси се одобрява цялостен проект за застрояване на целия квартал (или поне микрорайон) на веднъж и се строи всичко на куп заедно с инфраструктурата. Не е на парче както тук.
Защото и да има перфектна инфраструктура, като минат самосвалите и бетоновозите за 1-2 сгради и инфраструктурата вече я няма. Те затова ги карат да я възстановяват (което не е да я даряват на общината).
Панелните комплекси затова все пак имат някаква инфраструктура и поликлиники, детски градини и т.н., защото се е планирало на едро. Ама след реституции, компенсации и т.н. в момента земята около големите градове в България е с толкова много собственици, че няма как да ги издириш всичките. А и както хич не се събират данъците върху земята, няма какво да принуди хората да продават на пазарни цени и всеки гледа да не се мине и да си включи инфлацията за следващите 200 години. Ако все пак се стигне до продажба веднага се вадят някакви завещания писани на салфетки и се почват едни безкрайни дела.

Така е, само че там средностатистическия гражданин не притежава парцел в рамките на градоустройствения план, както често се среща в България. А един човек като има парцел и е в регулация, няма как да му забраниш да си построи нещо, въпреки че е малък парцела. От там идва това накъсване.
Иначе то и тука в разните комплекси над Околовръстното го има това, което казваш - един инвеститор изкупува 50-100-200 дка земя и прави малък квартал. Едни от първите бяха Линднер с Бизнес парка (още преди 20г), който си е един малък (бизнес) квартал. После пак Линднер направиха същото с Резиденшъл парк, и сега го правят и в Лозен. Има и още десетки такива комплекси в това каре между Бизнес парка, Ринг мол и Бистрица. Друг е въпросът, че инвеститора колкото и перфектно да направи всичко вътре в комплекса си, на границата на парцела се сблъсква с реалността...

В по-вътрешните квартали това няма как да стане, просто защото няма толкова големи парцели.
Това с даряването е друго - че когато един инвеститор строи върху голо поле, до което няма нито път, нито вода, нито канал, нито ток, общината му издава разрешение за строеж само срещу ангажимент да изгради път + тротоар върху собствения си парцел (на инвеститора), да направи цялата инфраструктура (всъщност тя се изгражда от ВиК и от енергото, но за сметка на инвеститора), и накрая тази площ от инвеститора трябва да я дари на общината.

Разбира се това цялото е включено в цената на жилищата, т.е. в крайна сметка го плащат новите собственици.
Но това "на запад" също е така - ако строиш на голо поле, си длъжен да си докараш вода и ток за своя сметка.
Планирало се е на едро, щото с крадена земя е много лесно да се планира.
Мандаринка горе го обясни много добре. Така харесваните в момента "стари" квартали с уж големите отстояния и налична инфраструктура са правени без оглед на цената на земята, защото е била държавна. После като идва реституцията, на който земята му се пада в паркче или градинка - пичели, на който се пада под блок или супермаркет - гори. Компенсират го със друга земя на майна си, което не е същото. Така че тия дето се радват на "хубавата" инфраструктура всъщност профитират на гърба на едновремешните собственици. По същия начин и тия, дето се кефят как в старото строителство няма  "общи части" - няма, защото общото е чуждо (макар че по комунистически беше обратно - чуждото е общо ).

Здравейте, някой би ли споделил информация за качеството на строителство на Идеа хоум. Интересува ме. сграда Кансо в Овча купел?

Има как, въвеждаш стриктни регулации как да става планирането и застрояването и на какви минимални блокове могат да се започват проектите и ги спазваш стриктно. От там собствениците ако имат пари да се организират в кооперативи, ако нямат да продават - тяхна воля. Това мислене, че като имаш една плюнка земя наследена от пра-пра-прадядо значи трябва да живееш като богаташ е българска простотия.
Ако данъците върху земята се събираха адекватно щяха и хората да са принудени да направят нещо със земята си, а не са чакат второ пришествие. В момента почти никой собственик на незастроен парцел не си плаща данъците и чак ако тръгне да продава или строи плаща само за последните 5 години, колкото е давността. Тоест ако повече от 5 години не си плащал, то на практика разходите ти за тази земя в бъдеще стават нулеви и можеш да си я държиш безкрайно. Това е големия проблем в България.
Ама работещите на запад решения в страната на безкрайната далавера са непопулярни.

При подобно планиране на едро границите между парцелите стават основните булеварди, за които общината има достатъчно ресурс да ги поддържа. Бизнес парка е малък, адекватно сравнение с мащабите на планиране на нови квартали на запад ще е да гледаш целия Младост 3.

В по-вътрешните квартали просто не трябва да се строи, ако се спазват адекватни отстояния. Тука се прави за да не се инвестира въобще в инфраструктура (нито от инвеститорите, нито от общината), а да се злоупотребява с вече съществуващото от времето на комунизма.
Крадена или не земя, панелните комплекси вече са построени, не могат да се бутнат. Начините за обезщетение на наследниците са други. Само че при реституцията адски много хора минават с фалшиви документи в опит да грабнат и те парче, та все някъде трябва да се тегли чертата за обезщетенията.

Все едно сме в Дивия запад В цивилизования свят градоустройството е на първо място и собствениците на парцели се съобразяват с каквото е написано в разпоредбите, няма каквото ти кефне. Улица не може да се направи без канализация, правилно оттичане на води и т.н. или ако се направи законът въобще не е на страната на този дето я е построил. Собствеността няма общо с изключение на случаите когато улицата е частна, но тогава тя е само за достъп до няколко жилища, не може да имаш частна улица нарсед квартала. А и тогава живущите там са напълно наясно къде са, има ли канализация, няма ли, и т.н. Не да открият това чак като завали. Самите жители биха имали право да си търсят правата по съдебен път, наводнената улица си е нарушен достъп до жилището. Просто у нас никой не иска да се занимава, пък и не знае как . Най-кофти е, че ситуацията се намира за нормална, ама си е кофти само за живущите там естествено. Но  пък който купува котка в торба... ¯\_(ツ)_/¯

Разбиранията за капитализма ни са такива - от времето на Дивия Запад. Аз няколко пъти съм писала, че познавам човек от Лийдс, който има парцел в центъра на града, но не може да го застрои , общината не му дава. Имат желание , но не могат да разполагат с парцела , както им скимне . Както е у нас. И както  разбираме неприкосновеността на частната собственост - че можеш да правиш с нея каквото ти скимне . Законите в САЩ за отчуждаване , когато има обществен интерес , също доколкото знам не са ласкави със собствениците.

Това не е свързано с частната собственост, а със самия градоустройствен закон, който явно допуска такива изцепки. Както и с липсата на обратна връзка след като е явно че има проблеми с приложението му, но пък няма механизъм грешката да се поправи.

Ами не е баш така, не съм юрист и не съм запознат с регулациите, но по общи впечатления от това, което се вижда по улицата определено се строи и на малки парцели. Само че на малки парцели се строят малки сгради, т.е. къщи. А не 6-етажен блок с основа 100 кв.м. каквито безумия се виждат из София.

Има и друго, че при малки парцели много често се строи на калкан, за да се избегне ситуацията, при която хем си длъжен да спазваш отстояния, хем дори да ги спазиш на практика отстоянията са твърде малки за да се получи нещо смислено. Например при така наречените редови къщи, които в България станаха модерни наскоро и поради това съществуват почти единствено в новопостроени комплекси, при нас тези къщи са в режим на съсобственост на земята. Т.е. инвеститора строи една цяла сграда върху един общ парцел и после продава самостоятелните обекти ("къщите") плюс идеална част от парцела. Звучи логично, само че в повечето държави, включително и в Англия и САЩ, всеки собственик на една такава къща е и изключителен собственик на земята под нея. И всъщност цялото нещо само прилича на една обща сграда (защото има задължение да прилича), но всъщност са отделни сгради долепени една до друга, с дебели калканни стени помежду им и с ОТДЕЛНИ плочи межу етажите. Всеки от тези собственици може да реши да си събори къщата и отстрани ще останат непокътнати другите части от редовата къща.Това го разбрах наскоро, когато един добър познат купи такава редова къща, и аз тръгнах да го бъзикам, че двора му е 100 квадрата и това не е много по-различно от апартамент на приземен етаж с дворче. На което той ми отговори, че държи и парцела под къщата, от което на мен ми падна ченето... Парцела е има-няма 300 квадрата - 100 кв. къщата, 100 кв. озеленен двор и още толкова алея, паркомясто, кофи за боклук и т.н.
Докато при нас така наречените редови къщи всъщност за "вертикални апартаменти" - вместо стаите да са една до друга, са една под друга. Имат си предимства (самостоятелен вход, липса на общи части, всеки има и приземен, и надземен етаж, и т.н.) но определено не са отделни къщи и не можеш да събориш средната къща от целия ред, най-малкото защото на даден етаж всички къщи имат една обща плоча.
Ами и тука не съм изцяло съгласен. Такива проекти с размерите на Младост 3 съм виждал само в Щатите, защото там земята е сравнително евтина, същевременно има население (= потенциални купувачи) и си струва да се планира в такъв мащаб.
Съжалявам, че пак ще дам пример с Германия, но просто за там имам наблюдения - ето един конкретен случай на новоизграден квартал, оградил съм го с белите линии. Не е малък, но в никакъв случай не е с размерите на Младост - както се вижда площта е 80дка или около 550м на 150м. Това нещо преди беше казарма, която от поне 15г. не се ползваше. Строена по Хитлерово време, тогава в края на града, сега се пада обградена от всякъде с жилищни квартали. Като почна имотния бум преди 6-7 години държавата продаде парцела и там направиха ново кварталче. Улицата която се вижда между сградите я нямаше преди, строена е от инвеститора, но е публична улица, т.е. всеки може да мине, не е просто алейка в комплекса. Има две търговски сгради, в които има офиси, магазин, пекарна, фризьор, пицария и хотел (!). Останалото са чисто жилищни сгради (няма ги тия партерни магазинчета, дето са масово разпространени у нас). Има малко площадче, градинка, отдолу на снимката има и училище и детска градина, които не съм сигурен дали са част от комплекса или ги е имало там и преди. Добре е направено, сградите са семпли, но модерни.

Последно като гледах преди около 2 години цените бяха около 10к евро/кв.м. Мястото не е централно, но е вървежно, защото наблизо ("пешеходно разстояние") има много бизнес сгради заети от големи компании - Майкрософт, Амазон, Фуджицу, Делойт, БМВ, и безброй по-малки фирми.

 

Аз говорех за застрояване на нови квартали върху неизползвана земя или бивше село, превръщащо се в квартал, както е случаят при нас с Манастирски ливади и Кръстова вада и т.н. А не строеж на мястото на нещо съборено, какъвто пример даваш. Като строиш на мястото на нещо друго е ясно, че ще си ограничен от това колко място е освободило събарянето.
Ясно, че всичко си има изключения и че и на запад се срещат еднофамилни къщи строени отделно, а не като част от комплекс. Обаче сравнявахме новосъздадени квартали, строени на парче, със социалистическите панелни квартали, които са строени на едро и затова имат инфраструктура. И като цяло обсъждахме квартали с интензивно застрояване, а не малки къщи в предградията. А на запад това се планира на едро и като част от цялостната градска среда, нищо че не се строи от държавата, а от частни инвеститори. Държавата им налага рамка, която се спазва.
Дори когато се строят единични сгради, това пак се съобразява с цялостния проект. Например във Виена всеки квартал си има определена цветова схема и стил за фасадите и каквото и да строиш си длъжен да го спазиш, ако ще да е космически кораб. И в кметството това го има ясно изобразено на карти на града, придружени от въздушни снимки, където се вижда за всеки квартал как се е развивал в последните няколко десетилетия и какво развитие е одобрено за в бъдеще. За целия квартал, еднакво, консистентно и постоянно във времето, независимо отделните собственици на парцелчета дали им харесва. Ама то там го няма и обичая разни тълкувателни писма на разни министърчета да отменят законите в полза на нечии интереси...

Планирало се е на едро, щото с крадена земя е много лесно да се планира.
...Така харесваните в момента "стари" квартали с уж големите отстояния и налична инфраструктура са правени без оглед на цената на земята, защото е била държавна.... По същия начин и тия, дето се кефят как в старото строителство няма  "общи части" - няма, защото общото е чуждо (макар че по комунистически беше обратно - чуждото е общо ).
[/quote]

Не е точно така - старото строителство обхваща и строеното преди 1944 г., център и широк център (в момента). Писах за ЗТСУ/ЗУТ  от царско време - имаше изискване дори за това, за което Ефибуш пише - за еднакъв "облик" на квартала, за височината - твърдо си имаше изисквания за кота корниз, за следване на линията на застрояване.... Който минава през различните квартали/карета в центъра и широкия център, ще види, че отстъпленията от изискванията за височина, например, за архитектурен стил и т.н., са от времето на късния соц и след него (след 1989 г.). Земята е била в повечето случаи частна (или общинска, продавана на частни собственици за застрояване, но при спазване на изискванията).
И това старо строителство, отпреди 1944 г., си е с най-много "чиста квадратура", без ид.ч. в квадратурата на жилището. Пак собствеността си е била частна, а не държавна/общинска.

Не е вярно, че на запад няма частни парцели в урегулирани имоти. Има! Когато строят се съобразяват с регулацията!
Не могат да започнат строеж, ако ОБЩИНАТА преди това не е изградила обществената инфраструктура, като водопровод, канализация, ел. , улица, тотоари, асфалт и т.н. Но и таксите за започване на строеж са сериозни. Не са като при нас 10лв на м2 и от тях нищо да не е предвидено за обществена инфраструктура!
Тук сме си едно гето и няма изглед скоро това да се промени. За съжаление ще става по-зле, защото на хората не им пука в каква кочина жиевеят!

Разликата с чужбините е, че там не е имало национализация (тоест кражба от страна на държавата) и после реституция (опит за връщане на справедливостта). Да де, ама справедливостта е различно нещо, гледана от различни гледни точки и веднъж като е направено нещо лошо после почти няма как нещата да се върнат безболезнено, тоест всички да са доволни и никой да не се чувства прецакан.

  Където е нямало национализация , се оказва , че също не можеш да разполагаш със собствеността си без оглед на обществения интерес. Всъщност в много европейски държави , земята е била съсредоточена в ръцете на няколко феотдала. Няма такава масова собственост на по декар-два. В Англия знаем, че Кралското семейство притежава почти цялата обработваема земя. Не е налюспена сред милиони по парцелче, с което Андрешко иска да си оправи живота 5  поколения напред.

Да, но законите са приемани навреме и са важали за всички. С национализацията и реституцията не се получава така.
Едно е да си имала нива преди 100 години, по някое време да е отчуждена заедно с всички околни ниви с каквото там обезщетение като за нива и после да е правен план и строен квартал. И друго е да ти е конфискувана земята като нива, после да е станала град, после на някого да му се връщат градски парцели, на друг да не му се връща нищо, защото неговата земя е на кофти място според някакъв план. Има разлика, нали?

Ама то ще вземе да се окаже, че не национализацията е проблемът (защото я е имало и другаде), а наличието на едни, които са по-равноправни от други. За което не ни е виновна нито демокрацията, нито капитализмът, нито Филанкишията. Обективно погледнато, дребни душици няма как да осъществят качествена идея
И не, ако някой има мераци да прави сметище насред града, няма нито една държава, където да му е позволено. Така че "ще си правя каквото искам с моята нива" не е съвсем вярно (и по-добре, че не е). Само е добре да е еднакво невярно за всеки гражданин или "инвеститор".