Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 78

Брой ме мене.

Споделям малко по-различно мнение:

https://boulevardbulgaria.bg/articles/tamash-hak-kovach-dsk-ne-r … hnoto-kreditirane

Не знам има ли някакви задкулисни причини внезапно да се заговори преди 2-3 седмици за ипотечен балон и да започнат призиви БНБ да направи нещо и колко е лошо кредитите да са евтини. И то от хора, които уж са ултра либерални за икономиката, но призовават за държавни мерки и им харесва централно определена лихва от ЕЦБ (не сме в еврозоната и всяка промяна при нас не може да е пряка, а косвена). Хубаво анализи за света, ама всяка държава си има особености. И да се има предвид, че много от ипотечния ръст идва от рефинансирани стари заеми.

Няма пазар, който само се качва, но ако помните - и след 2008 г. хубавите имоти не поевтиняха значително. Точно в годините след това си търсих, примерно за 60 000 евро в хубав квартал (с улици и т.н.) можеше да вземеш нещо за тотален ремонт, на първи етаж без тераса или някъде старо без асансьор. Изключвам гарсониери-кутийки, в които няма място за двама души в кухнята. Ако някъде се появи нещо добро на ниска цена, е било изключение. А наемите от години не падат значително, по-скоро се вдигат, виждам край нас в София какво се отдава. Не знам дали си правите сметка, че затягане на кредитирането, за каквото се говори, ще свие не само пазара на жилища, а ще ограничи възможността да се купи имот, т.е. доста желаещи ще трябва да се примирят с наемане.

Опитвам се да пусна един анализ на Боян Юруков за прането на пари и имотите, ама сайтът не се отваря. В общи линии - има пари за пране, затова има огромни строежи, затова и много имоти са празни.

Запитайте се и колко от новопостроените и старите са подходящи за живот - без слънчева светлина (ателиета, стари кооперации и къщи, нови в сянката на още по-нови), с мухъл и течове, за които съседите не искат да дават пари, некачествени материали с никаква изолация, зле разположени помещения, близост до мръсни и натоварени кръстовища....

В ДЦК можете да инвестирате и сега много лесно - избирате си взаимен фонд в ДЦК, в каквато държава си искате, влагате пари и готово. Има обаче една подробност - първо, хората могат да са влошили пари и на депозит с малко лихва, и ДЦК, и в рискови фондове, и пак да им остават свободни. Само депозитите са гарантирани, а исторически сносен апартамент в голям град не поевтинява много във времето, особено на места, където си има текучество на хора и търсене на жилища.

Я да ви питам в тази връзка - колко е нормалната комисиона за продавача на агенция за имоти в средно голям град? Дали е по-добре да се съгласиш да продадеш на по-ниска цена без брокер или да разчиташ на агенция?

За Бургас брокерите искат 3% без ДДС, по принцип има голямо търсене на имоти и с обява от собственика лесно може да се намери купувач, ако  имотът е сравнително привлекателен спрямо цената си, брокерите следят обявите и като пиявици почват да звънят и да изнудват за комисионна

Да ама лихвата по ДЦК ти е гарантирана от държавата, а имотът дали ще се качи никой не ти гарантира. Ако догодина вместо да се качи вземе, че падне с 5-10%, би ли вложил още пари в още един, или би ги махнал оттам и пренасочил към нещо по-сигурно?

Гледаш от позицията на купувачите. А от позицията на продавачи и строители как е ако се вдигнат лихвите: хората трудно могат да си позволят вноската, да вдигнем ли цените още догодина, или ще трябва да ги намалим, че инак как ще продаваме?

И аз не съм много за държавна намеса, но дори в САЩ, където ползват предимно ипотеки с фискирани за 30 години лихви, имат изисквания и регулации. При фиксираната лихва е много по-малко вероятно да си се изхвърлил и да се озъбиш ако ти скочи вноската двойно, и въпреки това към банките има изисквания какви ипотеки могат да отпускат - колко % заем спрямо оценка, колко % от дохода да отиват за вноска, държавни гаранции за първи купувачи от Фреди Мак и Фани Ме, и т.н.
Веднъж разхлабиха тези изисквания и се юрнаха да отпускат с плаващи лихви и високо съотношение заем:оценка 2005-2007 г. и видяхме какво стана. След това пак затегнаха.

При нас с плаващите лихви е много опасна ситуация. Практически няма във финансовата памет на народа период с покачващи се лихви. Едно време почнаха от двуцифрени, после плавно спадаха и задържаха на 7-8% за известен период, после още спадаха до сегашните 2.5-3%, които обаче нищо не им пречи пак да станат 7-8%. Народът не е изпитвал такова нещо и ако не щеш ли дойде, много хора ще пострадат катастрофално.

Кой е казал, че има намерение да купува имот за инвестиция? От години едно и също, тема, след тема, след тема...
Ако си говорите по принцип и заради принципа, допуснете, че огромната част от сделките 2023 са жилища за лично ползване. Само за инвестиции пишете. И как са се прецакали тези дето са купили, ама дали има такива и колко са последните години...и въобще фактор ли са? Аз не знам, вие, ако знаете, ок.
Да не говорим, че тези, които са превърнали инвестирането в професия, толкова са в час и си договарят и цени и схеми. На едни такива, ей сега продадохме 2 двустайни апартамента купени януари 2023 с разлика 30К за всеки, чисто. След разходи и довършване. И до колкото знам за инвестиции използват и други финансови инструменти. В някои имат печалби в други са на загуба и се обмисляше да развързва и пренасочва.
Ейй... хора, нали знаете, че в живота да загубиш пари в някакъв момент е най-малкото зло, което може да се случи. Пари може да загубиш и от там, където най-малко очакваш. Кризи, цикли, идват заминават си, пак идват и така.. Ако те подмине някоя, друга ще те удари...

Ако отворите линка - ще видите точни сметки с колко би се вдигнала вноската. Двойно - глупости. Има голяма разлика между двойно увеличение на процентните пунктове и двойно увеличение на вноската.

Сега, сигурно има много хора, които криво са си направили сметката и планират само покачване и минимум 10% доходност (въпросът е и на каква база ги смятаме), ама се съмнявам да са мнозинството на пазара.

И много хора са го обяснявали - това, че се вдига вноската с 40-50, дори 100 лв., не означава веднага затруднение, просрочен кредит и излиза на търг да се продава. Затруднения с плащането идват когато се срине дохода в семейството, ако един или двама си изгубят работата и просто нямат пари. Или да предположим, че някой е купил с ипотека за 500 лв. вноска, дава под наем за 700 лв., обаче му се качват разходите (данъци, поддръжка и ремонти), банката увеличи вноската, той не може да увеличи наема и бърза да продава. Честно казано, брокерите да кажат, ама дори и в средно голям областен град наемите не падат, а се качват (имам леля-наемодателка).

Така де, спекулираме си, но рязка криза и срив на всичко е най-малката вероятност. По-скоро спад и слаб интерес в определени категории.

Кой е казал, че кой има намерение да купува имот за инвестиция? Аз ли нещо не разбрах?
Естествено, че много хора купуват и за лично ползване, не виждам това някъде да се отрича. Даже съм дискутирала в темата казуси на хора около мен, които са закупили/желаят да закупят имот за живеене. Живот и здраве и аз ще съм сред тях. Но доколкото знам тук се дискутира всичко, свързано с имоти - и за инвестиция, и за живеене.
И не, аз определено не смятам, че купилите последните години са се "прецакали". Всеки случай е индивидуален. Не разбрах защо се афектирате толкова.

Относно затягането на кредитирането - аз съм абсолютно "ЗА", като съм наясно, че това ще ограничи потенциалните купувачи, но го отчитам като позитивно, защото ще вкара малко разум на пазара и вече хора с 0 лв в банките няма да теглят допълнително кредити за "самоучастието".

Не ми трябва линк, защото аз умея да смятам и с елка и дори наум - за такава сметка е достатъчно.
Ако жилището ти е 200к евро (нормално за София в момента) и си с кредит, при 2.5% лихва имаш да плащаш първия месец 200к*0.025/12=416.6 евро за лихва, а общата вноска вкл. главница ти е 790 евро (тука вече ползвах калкулатора)
Ако лихвата стане 5%, имаш да плащаш точно двойно повече лихва, или 200к*0.05/12=833 евро първия месец.
Вноската ти би се вдигнала с около 50%.
Ако лихвата стане 7-8%, колкото беше преди десетина години, смятайте сами. Някои казват - ама тя не може да стане. Защо да не може - преди 10 години пак бяхме в ЕС, пак бяхме във валутен борд, чуждестранни инвестиции имаше даже повече от сега, както и еврофондове, а икономиката беше в растеж. И все пак лихвите бяха 7-8%.
Някоя банка дава ли гаранция, че не може да стане? Като теглите кредит, помолете да впишат в договора "лихвата се изменя по такава и такава формула, с таван 5%" - ще го направят ли? Ще направят грънци. Защото и те не знаят колко може да стане след няколко години.

Естествено, ако заложиш в сметката си ипотека от 100к (макар че няма какво да си купиш в София за толкова) и увеличение на лихвения процент от 2.5% на 3.5%, тогава да - може и да се получи увеличение с 50-100 лева, което едва ли би затруднило някого. При други параметри съответно резултатът става различен.

Какво пречи да се кредитира самоучастието. Щом хората могат да си позволят да изплащат ипотека и потребителски кредит, аз не виждам проблем. Има хора с добри заплати, които биха предпочели сега да купят, а не да събират 5 години, все пак не всички имат мама и тате, които да продадат земите си за да купят двустаен на септична яма. Ето това последното за мен е липса на здрав разум.

Самоучастието (ако може изобщо да се нарече така) с кредитиране повишава кредитния риск. Moже да бъде и пример за недобра финансова грамотност от страна на кредитополучателя. Във времена на висока инфлация безконтролното кредитиране помпа още повече инфлацията.
Teзи с добрите заплати - те няма да чакат 5 г. Особено ако са и с добра финансова грамотност. Проблемът е, че през последните две години около мен има доста хора, купили имоти без самоучастие (т.е. с кредитиране), недостатъчно високи доходи и съответно високи вноски спрямо дохода. Ако има непредвидена ситуация (загуба на работа, вдигане на лихви, здравословни проблеми) тези кредити не са добре обезпечени.

Пречи на стабилността. Често хората се надхвърлят - виж че не знаят как да ползват ипотечен калкулатор. Щом има хора, които мислят "е, голяма работа ако се вдигне лихвата - ще ми се вдигне вноската с 50-100 лева". Ама ако е с 500-1000?
Тогава ще идеш при шефа и ще кажеш "шефе, моля да ми увеличиш заплатата, защото банката ми вдигна лихвата" - но шефът ще каже "ми и на нас ни се вдигнаха лихвите по фирмените кредити, точно сега сме в затруднение, така че стискай зъби засега, пък догодина ще видим".
Да не дава господ, де.

То това пак добре, ама да не вземе шефът да каже "ми и ние нямаме пари, ще правим съкращения, айде да си ходиш...", че тогава е по-зле.
При нас две поредни години имаше съкращения, ами не е яко, особено ако не си си правил сметката и си нямал финансовата култура да заделяш някой лев, а се хвърляш в дълбоки води като "самоучастие с кредитиране".

Не знам има ли информация, колко хора са загубили жилищата си, заради невъзможност за плащане на ипотека. Мисля, че е малък процентът, което би означавало, че рисковете са оправдани като цяло.

Ами аз познавам такъв случай, от преди 3-4 години, едно момиче не само го загуби, но беше и осъдена да плаща още. Тогава дори не беше толкова нашумяло това безконтролно кредитиране (или поне така мисля, тъй като не следях активно пазара в онзи период).

Имало е и други периоди в историята, когато хората масово са ги губели. Идеята е да се избегне или поне да се намали до минимум възможността това да се случи отново, защото не е добре за никого.

Имам чувството, че тук ако някой изкаже някаква критика за имотния пазар се приема все едно завижда, яд го е, само си мечтаел да се срине и т.н.. Аз лично не мечтая за срив (като за мен "срив" не са 5-10%, това е по-скоро нормална корекция), а просто за малко разум. Ако се срине пазара икономиката ще пострада доста. В България, за съжаление, нямаме добре развита икономика и свободните пари масово се бутат в имоти.
Ще има болка за всички при по-голям срив, именно затова се апелира към повече предпазливост.

Да, малък е процентът. В БНБ има данни за необслужваните кредити по категории. Фирмените са повече, впрочем. А като правите сметки с 200 хил. евро, да не забравяме, че има самоучастие, колкото и да се твърди как едва ли не 100% ти отпускат с ипотека и потребителски.

Имало е причини лихвите да са 7-8%. Те и просрочените кредити тогава бяха много повече.

Щом банката позволява ипотека и потребителски, значи някой е направил сметката. Не говорим за изхвърляне над дохода, когато хипотетично намаляване на заплатата или безработица/непредвидено събитие може да събори финансовата стабилност на длъжника.

А, впрочем, много заеми си имат застраховка срещу безработица. Поемат се вноските за няколко месеца. Освен това ако говорим за хора с високи доходи, ако не са осигурявани на минималната, ще вземат и обезщетение. В този случай проблемът ще се появи едва ако след тези няколко месеца човекът не може да си намери работа или има само нископлатена.