Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 37

На доста стари сгради сега се инсталират асансьори. Ние точно такъв апартамент оферирахме. Старият собственик обаче , беше вписано в пропостата, че приема нашата офертната цена и ще заплати своя дял на ЕС преди покупката, за да може ние като нови собственици да ползваме асансьора. Освен дела си за инсталацията на асансьора и самото съоръжение, трябваше да заплати и дял от всички разходи по ремонт и поддръжка от монтирането на асансьора до настоящия  момент.
Сделка там при нотариус се изповядва САМО с приложен документ от домоуправител за липса на задължения към ЕС.

За да определите кой вариант е по-изгоден, трябва да сравните възвръщаемостта на инвестицията (ROI) за двата случая. Това се прави като разделите годишния доход от наем на направената инвестиция. Ето как можем да го изчислим:

1. Ремонт за 30 000 лв. с наем от 1000 лв.
Годишен доход: 1000 лв. × 12 = 12 000 лв.
ROI: (12 000 лв. ÷ 30 000 лв.) × 100 = 40% годишно
2. Ремонт за 65 000 лв. с наем от 1600 лв.
Годишен доход: 1600 лв. × 12 = 19 200 лв.
ROI: (19 200 лв. ÷ 65 000 лв.) × 100 = 29.54% годишно
Сравнение
При първия вариант възвръщаемостта е 40% годишно, докато при втория е 29.54% годишно. Това означава, че първият вариант е по-изгоден от гледна точка на ROI.
Други фактори за разглеждане:
Риск и време за възвръщане:

Първият вариант ще се изплати по-бързо (в около 2.5 години), докато вторият ще отнеме около 3.4 години.
Потенциал за стойност на имота:

По-големият ремонт може да повиши пазарната стойност на имота, което може да е полезно при продажба.
Тип на наемателите:

По-луксозно ремонтиран апартамент вероятно ще привлече наематели с по-високи доходи, което може да намали риска от проблеми с плащанията.
Алтернативна употреба на парите:

Ако имате възможност да инвестирате спестените 35 000 лв. (разликата между двата ремонта) в други активи, това също може да повлияе на решението.
Заключение:
Чисто финансово, ремонтът за 30 000 лв. с наем от 1000 лв. е по-изгоден, защото предлага по-добра възвръщаемост. Ако обаче търсите по-луксозно позициониране на имота или искате да увеличите дългосрочно стойността му, ремонтът за 65 000 лв. може да бъде оправдан.

Ако наемът в първия случай е 900 лв., трябва отново да изчислим възвръщаемостта (ROI) и да я сравним с втория случай.

При първия вариант (900 лв. наем) възвръщаемостта е 36% годишно.
При втория вариант (1600 лв. наем) възвръщаемостта остава 29.54% годишно.
Резултат: Дори при наем от 900 лв., първият вариант остава по-изгоден чисто финансово.

Заключение:
Ако фокусът Ви е възвръщаемостта на инвестицията, ремонтът за 30 000 лв. с наем от 900 лв. е по-добрият вариант.
Все пак, както и преди, не забравяйте да прецените дългосрочните ползи от евентуалното увеличаване на стойността на имота и типа на наемателите, които бихте привлекли с по-висок клас ремонт.