Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

Не че нещо ама не гледайте на чуждите хора в джобчетата. Това колко пари взема някой от един обект, е различно от чистата му печалба. Тези хора през ден купуват инструменти, лекарства (работата е смазваща тялото), транспортни разходи, осигуровки…
Това, че една маникюристка взема 50 лева за 2 часа работа не означава, че си ги прибира в джоба. От тези 50 лева трябва да плати наем, сметки, оборудване, материали,  непрестанни семинари, за да може да ви направи онова интересно нещо, което сте видяли в тик ток…

Ако си мислите, че се става милионер с тези професии и през 3 години ще си купувате по един апартамент в София, не разбирам какво още правите пред компютрите си.

Според мен това "болезнено" вдигане на бюджета може да бъде доста рисково, ако нарушава задължителните резерви, защото предстоят промени във всяко едно отношение и може да ви изиграе лоша шега. Предполагам, че сте двойка, с кредит, възможно е в някакво обозримо бъдеще да се появят дете или две, което би извадило единият партньор от бюджета като приход и биха се добавили децата като разход, без да броим потенциалните ралики, които ни предстоят с приемането на Еврото и какво ли още не, затова е добре да се разглежда ситуацията в динамика и да се приема най-лошия вариант за най-вероятен, изобщо бих отхвърлила първия вариант.

Мислили ли сте за вариант да се вложи тази сума в максинално ликвиден и хубав имот без ремонт. Идеална локация, прекрасна сграда, високи тавани, френски прозорци, хубав етаж, големи стаи и изобщо разточителна квадратура, минимум 100 м2 светла площ. Тоест, това бих направила аз- бих инвестирала в максимално хубав имот, даже, по-възможност за пълен ремонт, бих го отдала под наем след основно почистване /изхвърляне на боклуци, после бих планирала спокойно ремонта, когато съм готова- година, две, три, колкото-толкова.
Наемът на такъв апартмент с безапелационна локация с бабешки вид, само почистен, с измити стъкла и с изхвърлени боклуци в момента гравитира около 1200 лв.

Харесвам Пловдив, даже лятото ходих до Марково да го разгледам, но въпреки това, по отношение на ликвидност и предвид грандиозната сума за влагане, не бих поела този риск за Пловдив, без възможност за диверсификация.
Тоест, ако тези 400 000 са ми свободни за влагане и търся добри възможности, но са примерно 10% от стойността на нетните ми активи, да, бих инвестирала в Пловдив или Варна. Но в случай, че това е цялата ми сума за влагане, никога не бих поела този риск и бих вложила максимално сигурно с абсолютно максимално доказана пазарна капитализация- демек София и в безапелационна локация и останалите параметри на ликвидност, но локацията е приоритетна. Демек- ако има имот в Докторска на първи етаж, в сравнение с имот в Лозенец на среден етаж, бих купила този в Докторска.

Третата стратегия- купуване в компромисен район - Гео Милев и Хиподрума, ама с фантастичен ремонт, също не бих последвала. Ремонта и обзавеждането са като автомобила- с времето цената му пада, излиза от мода, има амортизация, остаряване, овехтяване и в крайна сметка отново се стига до ремонт някога. Тоест- вложението в ремонт не е вложение в повечето случаи, освен, че инвеститора в ремонта и обзавеждането вече си е калкулирал печалбата и може да сте сигурни, че ще платите и това.
Има изключения, съвсем малки, но не бих ги разглеждала от инвестиционна гледна точка.

Може би е добре да се конкретизира и населеното място. Ако човек е домошар и не излиза, градът няма чак толкова значение. Но, ако предпочита да е навън, е важно и градът да му харесва много. Поне аз от там тръгнах. София не покриваше нито едно от изискванията ми и я махнах като опция. В тоя ред на мисли, ако населеното място супер много ми харесва, бих направила компромис с жилището, но за човек, който прекарва основно времето си вкъщи, нещата са по различни.

Никой не прекарва основното си време вкъщи обаче. Трябват ти разни неща, пазаруваш, имаш деца, куче, ходите в парка, в детски център, на училище, в разни групи по интереси. Всеки използва града, в който е максимално и е добре, ако необходимите неща са ти наблизо. То това е хубавият квартал и град всъщност.

Много съжалявам, но освен ако не говорим за тежки социопати без деца, няма никакъв шанс да се съглася с горното.
Има социална среда, културен живот, забавления и прочее, също и деца, които трябва да се социализират и средата в този случай играе чудовищна и формираща роля.

Точно тристаен, южно изложение, с ТЕЦ, чиста площ от 95 кв.м., с отделна голяма тераса на площадката от 12 кв., отделно таванска стая и мазе, в Долен Лозенец, точно срещу входа на ВИАС, на 3мин пеша от метро станция Васил Левски, СС, на трети етаж, без асансьор, буквално първата обява на която се спряхме, 300000 евро. Прекрасно поддържано малко блокче, на 4 етажа с по 2 апартамента на етаж, към днешна дата сме нямали проблеми с паркирането. Не беше възможен коментар на цената. Собствениците бяха в чужбина. Според родителите ми, нямал нужда от ремонт, а от освежаване, според нас пък: за тотален ремонт. Какъвто и започнахме почти веднага. В момента си водя стриктно записки за харчовете и ще имам ясна картинка какво ще излезе реално като приключим.

Изненадана съм, че Дианабад и Оборище се определят като второстепенни и компромисни квартали. Явно тук се коментират само най-скъпите места за живеене в София.

Има хора, които излизат да хвърлят боклука с кола, без кола ще погинат на 10-тата минута, винаги са от колата в къщата и обратно. И говоря за хора с деца. Те имат едни нужди. Има хора, като мен и не съм само аз така, които ходят пеша или с колело, те имат други нужди. Газих години наред в кал и локви даже и е в прехваления Лозенец, София не става за този тип живот, то и Пловдив, но това е друга тема. Това беше просто пример, че все пак е добре да се започне от населеното място, дали София или Пловдив, спрямо начинът на живот на човек и после вече да се търси имот.

Зависи какво имаш предвид с “тук”. В темата - не. В конкретната дискусия - да.

Ще се опитам да дам паралелен пример с Варна. Преди няколко дни, вдъхновена от едни чудни хлебчета, се замислих дали да не си купим хлебопекарна. Отделих половин ден от живота си да проучвам марки и модели, да чета ревюта, да сравнявам оферти. В крайна сметка стигнах до извода, че това, което масово се препоръчва, мен не ме устройва, заради тефлоновите и други незалепващи покрития, които са вредни и лично в нашия дом не ги желаем. Това, което ни устройваше като материали, в България го има само в два модела на пет пъти по-висока цена, плюс още няколко скъпарски модела в чужбина, плюс ултра скъпи консумативи с несигурна възможност за внос… С две думи отказахме се да купуваме хлебопекарна. Живея в идеалния център на идеалния център на града и в радиус от 2 пресечки от дома има 4 пекарни, покриващи всякакво възможно работно време, час на зареждане, видове хляб и различни ценови нива. Яд ме е, че профуках 6 часа да чета глупости. Ако живеехме на друго място, нямаше да имаме тази алтернатива.
Всичкото това го казвам във връзка с цитата “това е хубавият квартал и град всъщност”.

Абе и аз имам познати навсякъде с колата, ама като няма къде да паркираш и си с ревливо дете, бързо се оказва, че което ти е най-близо - то е. След работа няма да обиколиш половината град, за да стигнеш до парк, а ще искаш да слезеш и да си там. И аз много неща си мислех, преди да имам деца, даже качвах стълбите за здраве, ама после бързо оцених, че е важно много важно всичко необходимо да ти е наблизо и удобно.

Не се коментират само те, просто това семейство е с бюджет 400 000 евро и им е позволено да търсят най-доброто възможно за бюджета си.
Аз с бюджет от възможен половин милион евра, няма да се целя в Дианабад.
А ще си опъна една палатка на пейката в Докторската градина и няма да мръдна оттам, докато не купя нещо или там, или около Шишман, Московска, Любен Каравелов, Яворов в долната част и нищо друго.

Иначе тук сме дискутирало всякакви казуси, включително и на току що стартиращи живота си младежи, които ахкат и охкат над горните имоти за по милион и се чудят как да стигнат до там и какви са тези хора, които ги купуват.

Помня я твоята сделка- прекрасна. С днешна дата много трудно е да се постигне такава цена. Ако решите- Рени Цоловска ще го продаде за 400 000.

И аз. Пък ако ще, да е за тотален ремонт!

Зависи. Разумните и рационално мислещи хора не търсят най-доброто възможно, а оптималното. Да не говорим, че аз лично не искам да се забивам около "Попа" или площад "Славейков" (там съм родена и отраснала). Също така е добре да се има предвид, че категоризирането по квартали според мен е измамно в София. Много по-обективно е да се разглеждат микрорайони, защото е съвсем нормално на едно място да е кофти, а само на две пресечки от там да е супер.  И ако се намери имот в такова подценено място няма лошо вместо 400 да се платят 300 бона, а спестеното да се инвестира в хубаво обзавеждане или в акции ( 100 000 евро, инвестирани в S&P 500 за изминалата година са донесли чиста печалба от над 60 000 лева).

Напълно си права. По-горе съм уточнила райони с "частично".
И аз имам имоти там, апартамента на баба ми е на площад Гарибалди, но живея на по-хубаво място и не бих се преместила оттук на Гарибалди за нищо на света.
За миналата година- от есента, примерно сделката на Ладида от вложени 300 000 евро, за няколко месеца има пазарна капитализация от 100 000 Евро. По-добре от С@П 500, които за цяла година за 30 000 Евро капитализация.
Иначе и аз имам вложения в същото.

Azzy, благодаря за мненията, наистина има върху какво да помислим.
Черна станция, гледаме и хубавите микрорайони в средните квартали, но там цените са като в хубавите, така че сметката пак излиза същата.