Сега ли е моментът за закупуване на жилище - мнения, съвети, препоръки

И едно допълнение от моя страна. Новото строителство, поне в София, се продава доста преди акт 16. Евентуална покупка след акт 16 най-често ще е вторична продажба и цената ще е натоварена и с надценката на първия купувач. По времето, когато купих моя апартамент на акт 14, два етажа над мен продаваше собственик с 20 хил. евро по-висока цена.

Между другото, бях намерила една сграда, малко преди акт 16 и предаваха апартаментите с дограма, врати, плочки, под и т.н. Само че цветът не ми хареса, а и щяха да строят втора сграда под ъгъл до нея.

Никой не е казал, че няма риск при покупка на зелено. При акт 16 няма риск, но и цената е много по- висока. Аз купих на ниво трап.

Комплексите са много, много удобни за семейства с деца. Правилно са споделили с вас приятелите ви. Децата се познават, родителите също. Споделяли са ми, че лятно време големите деца играят до късно и със зор ги прибират. Голямо спокойствие е. И както казва една приятелка, дори се прибират вечеряли някъде.
Разбира се има и комплекси и комплекси. Трябва да се гледа качеството на строителство, защото има и занемарени и лошо поддържани.
Таксите са различни, мисля че е са по-високи за комплексите с жива охрана. Според мен не повече от 80-100 лв. ще дойде разликата на месец в сравнение с такса в обикновена сграда. Част от парите се събират за капиталови ремонти, така че това е добре. Ако излезе нещо за ремонтиране бързо се отстранява, а не тепърва да се събират пари. Един клиент беше ми се похвалили, че за 4 години си избил парите за имота, от бизнеса който комплекса му е генерирал. В смисъл, че се запознал с много нови хора, някои от които му станали клиенти, други пък го препоръчали и така.

Рискът да се купи на зелено стой при всеки строител.И да проучваме и да не проучваме, все тази. Ако сградата остане недовършена, причината обикновено е финансова, криза и т.н. , а не че има злоупотреба от страна на строителната фирма. Понякога е и лошо управление, липса на опит. Аз не съм фен на такива сделки, но факт е, че масово се купуват. 

За избора си помислете, вие какво харесвате, какво ви допада, къде бихте искали да живеете. Направете огледи на различни имоти. Разгледайте локации. Може да се случи да тръгнете с една нагласа, но в последствие да промените желанието си. Абсолютно няма никакво значение други хора, какво харесват или не. Те са си купили според техните критерии.

Всички имоти са на пазара, няма такова нещо, като скрити имоти. Има имоти, за които информацията излиза в социалните мрежи, брокерски групи, преди да бъдат официално публикувани в имотните портали.

Наемете си личен брокер. Може да се срещните с няколко и да изберете този, който вие прецените. Личният брокер е вашият човек на пазара. По-добре да имате бизнес отношения с един избран от вас, от колкото да рискувате да попаднете незнайно кой и с какви компетенции. Ако пък прецените,  може да продължите да си звъните вие по обяви, но не забравяйте, че звъните на брокера нает от продавача. В този случай предварително си подсигурете адвокат, който има опит в този сектор.

Когато видите вашето жилище със сигурност ще го познаете. Винаги така става.

Ако човек не е милионер, винаги трябва да направи някакъв компромис. Иначе ще си седи без жилище.

Със или без личен брокер, адвокат задължително. Адвокатите по агенциите за недвижими имоти защитават преди всичко интереса на агенцията, който интерес е сделката да бъде сключена. Не брокера, не агенцията, а адвокатът, когото аз ангажирах, защити моя интерес, ревизира ми договорите и проведе юридическите разговори с инвеститора. Адвокатът е най-последното нещо, от което трябва да се спестят пари при покупка на имот.

От моят списък с изисквания, липсва гледката. И съм до трамвая.
Иначе исках:
Да е ремонтиран и готов за нанасяне, да има две отделни стаи с врати, да е до метро и супермаркет.
В моята агенция брокерите свършиха страхотна работа. Имало е някаква по-предишна собственичка, чак до Велико Търново бяха ходили за документи.

Техса ходили за документи, защото иначе е нямало как да мине сделката. Има други “тънки” моменти в самите договори, които после може да изиграят лоша шега на по-късен етап.

Давам само пример. Имам приятелка, която е адвокат и преди време модеше дело, при което човек купува апартамент от собственик, като финансира покупката с ипотека. Плащахси ипотеката редовно, но банка му взима апартамента. Първият собственик прибрал парите, не платил собствената си ипотека и съответно банката взима жилището заради нередовен кредит.

Е как е минал на сделка със стара ипотека въобще??
На моята сделка дойде някаква шефка от банката, да провери че всичко е наред.

Не може, това ми се струва странно. В банката трябва да се занесе удостоверение, че върху имота няма тежести. Може да има всякакви случаи, но обичайно трябва документ, че ипотеката е платена. Може да се случи, ако се продаде без ипотека и купувачът не си направи труда да провери изобщо дали имотът има тежести, но това ми се струва много безотговорно.

Човекът поема ангажимент да плати ипотеката. Моята ипотека първоначално също беше регистрирана като втора. В проекта за нотариален акт сметката, по която трябваше да платя беше различна от погасителната сметка за първоначалната ипотека. И адвокатката ми поиска промяна. След подписване банката ми направи плащане по сметката, която променихме да е тази за плащане на първата ипотека. Оттам насетне аз имам кредит, по който плащам вноски. Банката по първата ипотека впоследствие изпрати официално потвърждение, че частта на ипотеката за моето жилище е погасена и моята ипотека стана първа. Аз допълнително, вече като собственик, изчаках агенция по вписванията да отрази промяната и изкарах ново удостоверение за тежести, което представих в банката.

Може, може. Продавачът има ипотека, от която хипотетично остават 100к. Той няма тази сума и ще я плати с парите от продажбата. Ако не можеше да се извърши подобна сделка, нито той може да продаде апартамента, нито купувача да го купи. Именно заради подобни проблеми с неизплатени първи ипотеки първоначално проверявахме дали се закриват ипотеките на отделните жилища от инвеститора. Адвокатите са точно да проследят всички подобни  bootlenecks в една сделка, защото ние купувачите няма как да знаем за тези неща, предвид че повето хора гилище купуват средно веднъж в живота си.

Е, именно, банката също работи с адвокат. В последните години такова нещо трудно се допуска.

На мен ми е пета сделка. ☺️

Банката не направи никакъв коментар по първоначалния вариант на нотариалния акт, който получиха, когато и аз го получих.

На теория е едно, на практика е друго. Декември продадохме един имот, бяхме брокери на продавача. Купувачите не са ни клиенти. Посъветвахме ги на си наемат адвокат. Така и направиха. Ние бяхме подготвили всички документи. Адвокатът трябваше да извади актуално УВТ, това което имахме беше от преди 2 години. Да поясня, че изрично казахме купувачите и адвоката, че това си е техен ангажимент. На сделката нотариуса беше меко казано втрещен, че няма актуално УВТ, а още по-втрещен, когато и адвоката и Банката декларираха, че са ок да се изповяда със старо УВТ.
Купувачите могат да не знаят, но адвоката и Банката много добре знаят, колко е важно и че да разчиташ само на ел. справка, в която може да липсва информация е просто неглижиране на сделката. Банката не я бърка, ако излезе някаква тежест след сделката няма да плати и толкова.
Ние с продавача, знаехме че имота е чист, но купувача...? И как се съгласи да изповяда не знам.

И други случаи сме имали, когато Банката казва: Ок ще финансираме, но всъщност не са догледали нещата.