Публикувана: 28 ян. 2025, 20:39 ч.
Последно мнение: 26 фев. 2025, 08:15 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 87

30 944
774
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са основните разлики между живота в САЩ и България, особено относно достъпността на жилищата?
Какви са рисковете и ползите от инвестирането в недвижими имоти в сравнение с инвестирането в акции?
Какви стъпки могат да предприемат младите хора, за да си позволят собствен дом в България?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са основните разлики между живота в САЩ и България, особено относно достъпността на жилищата?
  
  Основната разлика е в достъпността на жилищата. В САЩ средният американец може да си позволи по-голямо жилище на сравнително приемливи цени, докато в България много хора не могат да си позволят собствен дом и живеят под наем. Въпреки че цените на жилищата в САЩ могат да варират, масово хората притежават домове и не живеят под наем, както е често срещано в България, където ситуацията е по-лоша за част от населението.
- Какви са рисковете и ползите от инвестирането в недвижими имоти в сравнение с инвестирането в акции?
  
  Инвестирането в недвижими имоти често предлага по-голяма сигурност и стабилност от волатилността на фондовия пазар. Собствениците на имоти могат да получават редовни доходи от наем, докато акциите подлежат на рискове от спадове и непредсказуемост на стойността. Въпреки това, инвестициите в акции предлагат по-голям потенциал за бърза печалба, но също така могат да доведат до загуби, което изисква добра финансова дисциплина и познаване на пазара.
- Какви стъпки могат да предприемат младите хора, за да си позволят собствен дом в България?
  
  Младите хора могат да предприемат няколко стъпки: да намалят разходите си и да спестят повече, да увеличат доходите си, като търсят допълнителна работа или развиват умения за нова кариера, и да проучат пазарните опции за жилища, които са в рамките на техния бюджет. Работата по финансово планиране и управлението на разходите може да помогне значително за събирането на капитала, необходим за първоначалната вноска за ипотека.
- Какви са фактите за емиграцията на българи и как тя влияе на пазара на имоти?
- Какви са разходите, свързани с ипотечен кредит и как могат да повлияят на финансовото състояние на домакинствата?

# 225 5 фев. 2025, 10:22 ч.

Мнения: 4 493

Цитат на: Rebel Rebel в ср, 05 фев 2025, 10:04

А банката ме одобри не само на база оценка, а на база заплата, друго собствено жилище, депозит в същата банка, инвестиционни продукти в същата банка + инвестиционна застраховка на n години. Щяха да ми дадат и пари за гараж, ама сглупих и не купих тогава. Пък ти си мисли, каквото прецениш.

Просто доказваш това, което написах - че дяволчето е в детайлите. Теб може да са одобрили за кредит 150 с обезпечение 100, защото имаш доказуема добра заплата и други активи, от които да се удоволетворят ако не си плащаш кредита.
А хора без спестявания едва ли ще одобрят без достатъчно обезпечение на пазарна цена - а не надута. Дори и да ги одобрят, защото служителят в банката има поставен таргет колко кредити трябва да отпусне това тримесечие, човекът трябва да е неразумен за да го вземе.

Цитат на: Tintina в ср, 05 фев 2025, 09:58

А който не знае как оценителите "оценяват" имотите, има бегла романтично-теоретична представа за пазара. Трима "оценители" могат да дадат (и дават!) три различни оценки на един и същ апартамент.
Оценяват така, както иска банката. Ама вие пишете каквото искате, не пречи Simple Smile

Нали и аз това казвам - и банките и "независимите" оценители могат да правят същото, което правеха колегите им в САЩ до 2007, и проблем няма докато пазарът расте. В един момент обаче се появява проблем. То затова има и регулатор, който ужким следи да не се правят такива работи.
Ти искаш ли с твоите пари - защото парите в банките са на вложителите, а не на банката - да дадат 150 кредит на някой без спестявания и с обезпечение, което реално струва 100? После откъде ще си търсиш парите, ако не си плаща - от държавата?

Цитат на: Ambrosia в ср, 05 фев 2025, 10:15

Има подценени, понякога и продавача не мисли или се доверява на брокер, който нищо не разбира - не знам. Ние миналата година купихме 100 кв. за 170к евро с подземно паркомясто, без него значи около 150, защото в момента съседи продават успешно техни за 25к. Нашата оценка беше за 220 без гаража, на нас не ни е била нужна висока оценка и изобщо не сме говорили с оценителя. По принцип я считам за ок, тъй като в следващите месеци наистина се продаваха такива за сходни суми.

И ако това е обичайно и е лесно да се намери, защо въобще някой ходи на работа, а просто не купува апартаменти по 170 и да ги продава по 220 и после цяла година да не работи?

# 226 5 фев. 2025, 10:26 ч.

Бургас
Мнения: 9 546

Цитат на: HappyHeartbeat в ср, 05 фев 2025, 09:59

Ако някои от редовните с по n на брой имоти търси 100% кредит, не бих се поколебала, че е супер сделка, но когато нов потребител, подкукуросан от брокер, чиято цел е само сделка да има, поиска това, не мога да не се обадя.

Най-големия риск поех без нито един имот, разведена, с дете и живееща при родителите си Simple Smile

Това да ипотекираш единственото жилище на майка си, още умът ми не го побира. Като изповядахме сделката и осмислих точно какво съм направила, ревнах при нотариуса, после ревах цяла нощ и не спах...

Сега, с "n на брой имоти" почти не поемам рискове. Много по-лесно е. Единственият дерт е дали строителят ще построи "зеленото", но въобще не го мисля.

Ако не си неразумен на млади години, кога?

# 227 5 фев. 2025, 10:26 ч.

Мнения: 4 363

Ясно е че такива схеми с оценки от оценители стават. Крис говори, че не е морално и е полузаконно и може да доведе до много негативни последици в бъдеще.
Ребел, твоя и текущия случай са несъпоставими. В твоя случай няма риск от теб, риска идва от това че си купил на зелено. От там и имаш повишение на цената, заради намаляне на риска при акт 16 и вложения в ремонтни дейности, които повишават цената. Добави и някакъв ръст на пазара и ето ти добро повишение. Както сам каза, ти имаш добри финансови показатели и спестявания. Но в случая хората едва ли търсят на зелено, защото не могат да чакат, едва ли търсят и нещо за ремонт. Вероятно търсят нещо в което да си събуят чехличките и то без грам собствена стотинка в джоба. Е това предполага надут имот на макс и висок риск. Да не говоря, че нямат брак и от там риска при съсобственост се увеличава още повече. Ще се скарат, ще се разделят и кой ще плаща вноската? Кой ще вземе имота?

Тинтита, ти си поела риск на дъното на пазара. Сега който поема риск е на исторически връх. Има огромна разлика. От дъното лесно се пада, от върха боли. Второ, ти не си поела риск на младини, майка ти е поела риск на старини. Трето, поела си риск след като най-лошото е минало в икономиката, а сега то вероятно предстой. Това дали го осъзнаваш? Ако нещата се бяха развили по друг начин, майка ти щеше да загуби, не ти. С право си се притеснявала. Аз към моментния пазар ако бях в твоята ситуация, не бих проел такъв риск.

Последна редакция: ср, 05 фев 2025, 10:32 от Gogo1979

# 228 5 фев. 2025, 10:27 ч.

Мнения: 2 451

Цитат на: chris78 в ср, 05 фев 2025, 10:22

Цитат на: Rebel Rebel в ср, 05 фев 2025, 10:04

Аз заради това написах в един от предишните си коментари, че е индивидуално. Но и това не означава, че хората не трябва да поемат премерени рискове. При потребителката, която зададе въпроса за финансиране с потребителски кредит са двама души (коено е нож с две остриета) и е едно банката да одобрява двама платци, друго е да одобрява един, както беше в моя случай.

Цитат на: Gogo1979 в ср, 05 фев 2025, 10:26

Да не говоря, че нямат брак и от там риска при съсобственост се увеличава още повече. Ще се скарат, ще се разделят и кой ще плаща вноската? Кой ще вземе имота?

Който може да си позволи да плаща вноската + да плати разходите по прехвърляне на ипотеката (ако банката се съгласи). Ако не, търсят вариант да продават.

# 229 5 фев. 2025, 10:28 ч.

Мнения: 32

Цитат на: chris78 в вт, 04 фев 2025, 16:49

Според мен ги съвествате да правят неразумни работи, даже не знам дали не са и незаконни.
Ако си намерил апартамент за 100к, да търсиш из целия град "независим" оценител, който ще ти изготви оценка за 150к е меко казано неетично, за незаконно не знам. Ако пазарната му цена беше 150к, то едва ли щяха да ти го продадат за 100к.
Банката по закон трябва да се увери, че има достатъчно обезпечение по кредита, така че ако имотът на пазара струва 100к, то служителят, който одобри кредит за 120к е не "нормален", а непочтен - за да си изработи таргета за отпуснати кредити е готов да заобиколи правилата. Така правеха в САЩ до 2007 г. и помните какво стана после.

Отделно, както каза и колежката по-горе, трябва да се платят веднага нотариални такси, данък придобиване, вписване на ипотека и т.н. тези неща може да са 10-15 бона, може и 20-30, зависи от цената на имота. И трябва да се платят веднага, а не от сумата на кредита, която се отпуска след усвояването му.
Като нямате спестени пари, пък вземете спестете, и тогава си купете жилище.

Как да спестим? Живеем на квартира, с нормални заплати сме. Спестяването ще ни отнеме сигурно 5 години

# 230 5 фев. 2025, 10:30 ч.

Бургас
Мнения: 9 546

При живеене на квартира всеки месец едни пари изтичат в канала.
Не бих се замислила въобще дали да тегля кредит, ако плащам наем.

# 231 5 фев. 2025, 10:40 ч.

Мнения: 6 206

Не знам, Крис, аз само пример давам, не се занимавам с това - за лично ползване ми е. Simple Smile

На нас ни беше съседен, но брокерът не знаеше, така че не съм търсила умишлено евтин имот. Иначе аз най-много бих изкарала от този до него, който купихме през 2015 за около 60 с гаража. Grinning

Но отново - не ми е било това идеята.

Последна редакция: ср, 05 фев 2025, 10:46 от Ambrosia

# 232 5 фев. 2025, 10:41 ч.

Мнения: 4 363

Да, толкова отнема спестяването, 5г. Не ме разбирайте погрешно, аз отдавна говоря колко недостъпни са имотите за младите. Вие сте точен пример. Жертви сте на държава, геополитика, икономика, спекуланти и финансови схеми. Но въпреки това, съветвам да сте предпазливи.
Как да спестите? Спирате почивките, ресторантите, старбъкс, автомобилите, маникюристки и компания и ще спестите много бързо. Ако не цялата сума, поне 6-12 месеца авариен фонд ще изградите за 1 година. До тогава търсете хубав имот.

Цитат

Ами ето, това е формулата за продаване на загуба. Акули като теб, ще купят такъв подценен имот, защото те няма да имат очи да се гледат. Кой ще спечели от цялата работа Simple Smile

# 233 5 фев. 2025, 10:43 ч.

Мнения: 1 679

Ако двама души живеят на квартира и то не разточително, и не остава нищо или малко са спестяване, то наемът е това, което могат да си позволят като вноска/вноски. Трябва да се види какъв кредит/кредити биха отпуснали, така че месечната вноска да е горе-долу толкова.

# 234 5 фев. 2025, 11:05 ч.

Мнения: 4 493

Цитат на: Tintina в ср, 05 фев 2025, 10:30

Е да ама ако наемът е по-нисък от ипотеката?
Отделно трябват едно 15-20 бона кеш за разходите по сделката (отделно от самоучастието) - нотариуси, брокери, общински данък, учредяване на ипотека и т.н.
Да не говорим ако влезеш на Ш/З колко още трябват за да можеш да заживееш вътре - а иначе хазяинът ги е платил. Парите за наем не са "в канала", а възвръщаемост на капитала, който е вложил.
Парите за ядене в канала ли отиват всеки ден? Буквално да, но да не ядем ли? И с разходите за жилище така.

А към авторката - присъединявам се към това, което каза Гого. За да си закупиш собствено жилище, нужно е да поспестяваш няколко години, а не да търсиш да задлъжнееш до шия.

# 235 5 фев. 2025, 11:09 ч.

Бургас
Мнения: 9 546

Цитат на: chris78 в ср, 05 фев 2025, 11:05

Е да ама ако наемът е по-нисък от ипотеката?

Нисък е сега. Утре може да не е нисък и със сигурност няма да е нисък. Това го казвам като наемодател Simple Smile

А може и да го няма изобщо. Щото наемодателят е решил да продава, децата му се женят, купуват в Швейцария, на него му трябват пари за круизи и маникюристки, или за покупка на нещо четиристайно до Докторска... Това пак като наемодател го казвам Simple Smile

"Да задлъжнееш до шия" - те и сега са задлъжнели. Наемодателят ги чака всеки месец да платят. Ако не могат - гони ги. И ще идат "у майкини".
Ако случайно закъсат с вноските към банката - ипотекирани имоти също се продават. Кредити се рефинансират и предоговарят. И пак ще идат "у майкини". Няма да загубят повече от това, което губят сега.

Цитат на: Gogo1979 в ср, 05 фев 2025, 10:41

Как да спестите? Спирате почивките, ресторантите, старбъкс, автомобилите, маникюристки и компания и ще спестите много бързо. Ако не цялата сума, поне 6-12 месеца авариен фонд ще изградите за 1 година. До тогава търсете хубав имот.

Със съветите за пестенето съм напълно съгласна.

# 236 5 фев. 2025, 11:22 ч.

Мнения: 4 493

@Тинтина - ти говориш като наемодател, но ето дъщеря ти живее под наем вместо да си купи. Казваш, че била в Лозенец в тристаен, две момичета по 650 лева май беше, общо 1300. Има ли тристаен в Лозенец, готов за нанасяне, на който ипотеката плюс разходите за придобиване да ти излязат 1300 лева на месец?
А относно продаването на имот, закъсал с ипотеката, вече го писах какво става:

Цитат на: chris78 в вт, 04 фев 2025, 17:39

ако дойде време (недай боже) да спрете да си плащате вноските няколко месеца, веднага ви изкарва имота на публична продан и ако се окаже, че може да се продаде само за 100, разликата до 120 или колкото е отпуснатия кредит ще си я търси пак от вас.
Също за ваша сметка остават и тия 15-20 бона, които сте дали като разходи по придобиването (те не вдигат цената на имота), и отделно разходи за принудително изпъление, за юристи, таксата на ЧСИ, и т.н.
Така че умната. Без самоучастие, плюс разходите по придобиването от джоба, е меко казано неразумно.

# 237 5 фев. 2025, 11:26 ч.

Бургас
Мнения: 9 546

800 лв. на месец стана разходът на дъщеря ми.
Грешни пари. В момента сериозно обмисляме покупка.

И...

Скрит текст:

преди да ти изкарат имота на публична продан, минава много дълго време, в никакъв случай не е "веднага" и не е толкова страшно, както си го описал. С което никого не карам да купува - разбира се, че е най-добре да има самоучастие

# 238 5 фев. 2025, 11:35 ч.

София
Мнения: 4 187

Цитат на: Tintina в ср, 05 фев 2025, 11:26

И...преди да ти изкарат имота на публична продан, минава много дълго време, в никакъв случай не е "веднага" и не е толкова страшно, както си го описал. С което никого не карам да купува - разбира се, че е най-добре да има самоучастие

Разбира се.
Предоговаряне с банката има задължително. Не е толкова лесно това.

# 239 5 фев. 2025, 12:10 ч.

Мнения: 4 493

@Тинтина - е преди една седмица беше 700, сега 800?

Цитат на: Tintina в ср, 29 яну 2025, 16:56

Споделен апартамент значи апартамент със съквартиранти - тристаен например, в който всеки ползва собствена спалня и има общи кухня и всекидневна. Дъщеря ми живее в такъв. В Лозенец. Разходите й са около 700 лв. на месец за жилището и сметките.

Ако го купи, ще е 1500 нейният дял от ипотеката. Разходи за придобиване отделно.

Относно принудителна продажба, дали е веднага или след 6 месеца, какво значение има? Факт е, че ако дадеш 10к разходи за придобиване и имотът струва 100, дори банката да го продаде пак за 100 (което не е сигурно) остават за твоя сметка както първоначалните 10, така и всички останали разходи по продажбата (изпълнителен лист, юристи, ЧСИ и т.н.)
Така че трябва хубаво да си направиш сметката за колко месеца спестени вноски имаш, за да не се стига дотам. Според мен поне за 6.

Препоръчани теми

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #13: от вторник до четвъртък, 20:00

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #12: от вторник до четвъртък, 20:00

Живот на кантар - тема 4

“Като две капки вода“ - сезон 13, тема №4

Причина:

Причина: