- Публикувана: 1 май 2025, 16:12 ч.
- Последно мнение: 3 юли 2025, 16:31 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 90 (хипотетично-еврово издание)
Дори пазарът у нас да е безкраен, а той не е.
Разходите за придобиване на имот са много големи за да бъдат имотите стабилен инвестиционен продукт. 7-8% разход ако ги разделим дори на 3 години са 2.6%.
Което означава, че е нужен ръст от 5+% годишно за да се догонят консервативните инвестиционни фондове. Просто за сравнение, за незнаещите, разходите при инвестиционните фондове са от порядъка на 0.1-0.2%.
Също не разбирам това твърдение, че няма къде да се инвестира. Наскоро ми се затвориха позиции на немски и румънски ДЦК на съответно 3% и 4.5%. А същото за незнаещите, ДЦК-та са с максимално нисък риск.
Разходите за придобиване на имот са много големи за да бъдат имотите стабилен инвестиционен продукт. 7-8% разход ако ги разделим дори на 3 години са 2.6%.
Което означава, че е нужен ръст от 5+% годишно за да се догонят консервативните инвестиционни фондове. Просто за сравнение, за незнаещите, разходите при инвестиционните фондове са от порядъка на 0.1-0.2%.
Също не разбирам това твърдение, че няма къде да се инвестира. Наскоро ми се затвориха позиции на немски и румънски ДЦК на съответно 3% и 4.5%. А същото за незнаещите, ДЦК-та са с максимално нисък риск.
Абе знам, че накрая всички ще свършим в с. Ягода. Това е положението! Гледаш да дадеш на отрочетата, да не се заморят нещо, осигуриш му 2 живота напред, а то те шутира по права линия в Говедарци. Изпокара се с братя, сестри, братовчеди за безценния бетон, а ние сме на земята, щото нали те са от много столове, най-златните. Мигар тия закъсалите потребители, в "стаите по наем" в с. Ягода не са имали пари, щом плащат по 1000 лв./мес. ама са ги изритали че пречат, делейки имотите. Какво като ги кътаме имотите до откат, като накрая ще сме се оакали до ушите.
А реално света се движи и от хилядите хора, които нямат повече от едно жилище, нито повече от няколко хиляди в сметката. Те са тези дето чистят, обслужват, превозват, работят на полето и т.н. и са общо взето невидими за всички, докато не спрат да правят, каквото правят. Тогава нито апартамент, нито акции ще имат кой знае какво значение и както техниката и IA се развива в доста "грешна" посока като цяло, ще бъде забавно.
DonevM,ето ти се радваш на 4-5%. В началото на годината dany1 спрягаше тук двустайните как били по 200 к евро (на мен ми се струваше много и че преувеличава), сега виждаме по 240 к се продават (и то партер!).
Това на годишна база е 80/200=40% доходност. Само през 2025. И паралелно носи 850 евро наем всеки месец.
На всички ни е ясно,че не е sustainable това,само че докато чакащите да купят са повече от продаващите, това е положението.
Редовно списващите тук бихме купили,ако изглежда нещо изгодно,а имам съмнение,че и вещаещите криза (която за мен също би била резонна),също чакат да купят.
И как да паднат цените,като всеки иска да купи?
Това на годишна база е 80/200=40% доходност. Само през 2025. И паралелно носи 850 евро наем всеки месец.
На всички ни е ясно,че не е sustainable това,само че докато чакащите да купят са повече от продаващите, това е положението.
Редовно списващите тук бихме купили,ако изглежда нещо изгодно,а имам съмнение,че и вещаещите криза (която за мен също би била резонна),също чакат да купят.
И как да паднат цените,като всеки иска да купи?
DonevM,ето ти се радваш на 4-5%. В началото на годината dany1 спрягаше тук двустайните как били по 200 к евро (на мен ми се струваше много и че преувеличава), сега виждаме по 240 к се продават (и то партер!).
Това на годишна база е 80/200=40% доходност.
Това на годишна база е 80/200=40% доходност.
Аз, честно казано, не се оглеждам да купя. Имам си. Бих ама само ако е много изгодно, а 2025 явно няма да е с изгодни оферти. Евентуално за флипване, но за флипване се купува когато са високи лихвите (защото тогава цените са ниски) и го продаваш когато паднат лихвите (защото тогава цените се вдигат).
Разбира се, който му трябва за живеене прави другa сметка, и не му завиждам в момента. Скъпо е и не е ясно ако набиеш 200-300 бона за някакво бейсик жилище дали ще можеш да си ги върнеш ако се наложи да го продадеш. Но все някъде трябва да се живее.
Говорим за завършен и обзаведен с акт 16. Този е на акт 14. При мен от едното до другото имаше към 2 години,после няколко месеца до самостоятелни партиди и асансьор. Виж че няма парапети на терасите още. Тази снимка вътрешната е картинка,довършване и обзавеждане трябва.
Ако приемем,че строителят е надежден и не е тристранен договор със спекулант,да,може би има логика да продадеш завършен и да купиш тоя с цел да го довършиш. За който го влече и му излизат сметките.
Ако приемем,че строителят е надежден и не е тристранен договор със спекулант,да,може би има логика да продадеш завършен и да купиш тоя с цел да го довършиш. За който го влече и му излизат сметките.
Ако не е добро време за продажби, но не е и добро време за покупки, то стотиците новоизлюпени брокери имат ПРОБЛЕМ.
Новоизлюпените дето си мислят, че ей сега ще изкарат едни лесни пари, окапват без значение, какъв е пазара.
Аз съм работила 2011 г. в София, супер свит пазар, току що дошла в Столицата без да познавам никой, освен с 2-3 приятески семейства, но всеки месец имах сделка, още от първия месец. Истински се учи бизнес в трудни времена.
Много актуално инфо за Бургас.
И моите наблюдения са подобни, с изключение на Мадика-та като място за инвестициЙ:)
https://money.bg/property/prodazhnite-tseni-i-naemite-na-imotite … aemi-razliki.html
И моите наблюдения са подобни, с изключение на Мадика-та като място за инвестициЙ:)
https://money.bg/property/prodazhnite-tseni-i-naemite-na-imotite … aemi-razliki.html
Ами ти кажи дали лесния пазар ще продължава вовеки. Никога в историята не е имало такъв случай, защо си мислим, че този път е така като има и редица предпоставки да не е така. Скоро слушах един брокер, обяснява, че вече един брокер прави 3-4 сделки на година. Не ми звучи като доходен бизнес. Затова и много брокери се ориентират към допълнителни услуги като property management, renting, consulting, building, че и инфуенсъри има.
Какво правим като вторичния пазар умре?
Какво правим като вторичния пазар умре?
Няма вечни неща..., както и няма нищо стршано в един по-стегнат пазар.
Винаги е имало брокери с по 3-4 сделки на година, както и 30-40 сделки на година, че дори и към 100, ако работи Проекти НС.
Вторичен пазар винаги ще има, Гого, той се генерира, от естестевените процеси в живота: раждане, смърт, развод, развитие, движение на хора.
Аз винаги съм била и съм на вторичния пазар. Нови проекти не работя.
Абсолютно е реалистчно един добър брокер, ако работи много да прави 25 сделки на година без НС проекти. Всъщност това е сободна професия, колкото повече работиш, толкова повече печелиш. Спреш ли за малко, щото си уморен или намалиш темпото... скалта тръгва надолу.
Винаги е имало брокери с по 3-4 сделки на година, както и 30-40 сделки на година, че дори и към 100, ако работи Проекти НС.
Вторичен пазар винаги ще има, Гого, той се генерира, от естестевените процеси в живота: раждане, смърт, развод, развитие, движение на хора.
Аз винаги съм била и съм на вторичния пазар. Нови проекти не работя.
Абсолютно е реалистчно един добър брокер, ако работи много да прави 25 сделки на година без НС проекти. Всъщност това е сободна професия, колкото повече работиш, толкова повече печелиш. Спреш ли за малко, щото си уморен или намалиш темпото... скалта тръгва надолу.
@Tintina - щом казваш, че е акуратна тази статия, вероятно акуратно е и това? По средата на статията:
И аз тъй казвах, но вие викате, че не било вярно? Ако все пак е вярно, то докога ще продължи ръстът в цените - докато още наполовина спадне достъпността ли?
Знам, за някои хора с много пари е достъпно, те ще купуват и ще дават под наем на бедните. Остава само последните да изнамерят пари да плащат висок наем, а откъде - след като за ипотека нямат, за наем ще имат? Явно ще имат само за такъв наем, който не покрива ипотеката.
И аз тъй казвах, но вие викате, че не било вярно? Ако все пак е вярно, то докога ще продължи ръстът в цените - докато още наполовина спадне достъпността ли?
Знам, за някои хора с много пари е достъпно, те ще купуват и ще дават под наем на бедните. Остава само последните да изнамерят пари да плащат висок наем, а откъде - след като за ипотека нямат, за наем ще имат? Явно ще имат само за такъв наем, който не покрива ипотеката.
Финалът на статията е, че въпреки ръста на цените интересът не стихва. Това се вижда и по броя на сделките.
Какво ще стане - който има пари да плаща висок наем, ще плаща. Който няма, ще търси по-нисък.
Наеми има всякакви и при теориите колко много жилища в София са купени, за да се дават под наем и колко е голям изборът на наемателите, все ще се намери "за всекиго по нещо". Има много хора с наследствени жилища, които не желаят да влагат средства за основен ремонт, пускат ги на доста подпазарен наем.
За покупка - цените няма да растат с тези темпове вечно, в един момент ръстът ще е по-плавен, интересът покупка за инвестиция ще секне постепенно за играчи с 1-2-3 апартамента, а за собствени нужди - ще се правят компромиси с локации, квадратури и т.н.
Какво ще стане - който има пари да плаща висок наем, ще плаща. Който няма, ще търси по-нисък.
Наеми има всякакви и при теориите колко много жилища в София са купени, за да се дават под наем и колко е голям изборът на наемателите, все ще се намери "за всекиго по нещо". Има много хора с наследствени жилища, които не желаят да влагат средства за основен ремонт, пускат ги на доста подпазарен наем.
За покупка - цените няма да растат с тези темпове вечно, в един момент ръстът ще е по-плавен, интересът покупка за инвестиция ще секне постепенно за играчи с 1-2-3 апартамента, а за собствени нужди - ще се правят компромиси с локации, квадратури и т.н.
В последните 6 години, повечето ми клиенти обзавеждат жилища с цел даване под наем. Някои купуват по 3, по 4. Имам клиенти, които купиха два, един за през деня и втори за през нощта (или поне това е официалната версия). Аз самата в последните 6 години имах възможност да си купя нещо (преди въобще не можех и да си помисля) и не съм IT или нещо особено платено. Друг е въпросът, че вече като имах възможност, нямах желание за БГ 
)), но се купува без особени колебания, което значи чак да се е сринала покупателната способност...
)), но се купува без особени колебания, което значи чак да се е сринала покупателната способност...