- Публикувана: 1 май 2025, 16:12 ч.
- Последно мнение: 3 юли 2025, 16:31 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 90 (хипотетично-еврово издание)
Няма как без риск. Който не рискува живее компромисно под наем и философства. Аз лично поех много голям риск. Сама на 28 години изтеглих огромен ипотечен кредит. Да ама ето, имах какво да продам, погасих частично. В момента и да стане някакъв катарзис мога да продам имота на доста висока цена, връщам парите на банката и даже ще ми останат доста. Естествено не бих искала да става така, но най-лошия вариант който виждам е този.
Надявам се едно от хубавите неща, които ще влязат с еврото да са дългосрочно фиксираните лихви. Така това ще отпадне като аргумент и ще задвижи пазарът допълнително 
Лихвата на ипотечния ми кредит тук е фиксирана за 30 години.
Лихвата на ипотечния ми кредит тук е фиксирана за 30 години.Фиксирани лихви има и сега и доскоро бяха с 0.50% отгоре на плаващите, но хората не ги избират. Защо? Защото си представят, че при плаваща лихва може % да им падне, но не се сещат, че може и да скочи.
Аз от хората около мен забелязвам, че болшинството са станали доста рисково ориентирани. Явно всички бързо забравихме кризата от 2008 и вече се теглят кредити без да се преценяват рисковете. То и пазара си е такъв, скъпи имоти, скъп живот, но не се калкулира потенциалния риск единият от семейството да остане без работа и съответно кредита отива в канала.
В коя банка има фиксирани лихви за целия период? На мен не ми е известна такава, ако се смята, моля пишете на лично коя е.
Знам за продукти с 3 или 5 годишна фиксирана лихва, но не и за целия период.
Преди 2 години като се оглеждах за кредит даваха фиксирана лихва с много малка разлика от 0.50% отгоре. Да, разбира се бяха за 5-10 години, но пак никой не ги избираше. Просто фиксираните лихви в БГ не са предпочитани, а има пазари където има само фиксирани лихви. Тогава бяха такива, сега са 2.18% към 3.90%, защото банките вероятно калкулират предполагаемо качване на лихвите поне до 3.50-4.00% в средносрочен план.
Покупките на имоти за живеене - риска е напълно оправдан и го приемам. Не приемам рисковете за къщи на село, апартаменти за инвестиция (даване под наем) и подобни. Това не се прави сега, ако се следва философията “Buy low, sell high”.
Само да кажа, че при сериозна криза не трябва да се мисли как ще се продаде имота и всичко ще е окей. Имотът не е високоликвиден актив - при криза, цената му вероятно ще падне и психологически няма да иска никой да го продава на загуба или той няма да бъде толкова търсен колкото е бил досега.
Както споменах 2008 г. , тогава съм купувал имот, по точно края на 2009г. и цената на въпросния имот се беше сгромолясала с 30% за 1 година. И пак нямаше търсене за него.
Покупките на имоти за живеене - риска е напълно оправдан и го приемам. Не приемам рисковете за къщи на село, апартаменти за инвестиция (даване под наем) и подобни. Това не се прави сега, ако се следва философията “Buy low, sell high”.
Само да кажа, че при сериозна криза не трябва да се мисли как ще се продаде имота и всичко ще е окей. Имотът не е високоликвиден актив - при криза, цената му вероятно ще падне и психологически няма да иска никой да го продава на загуба или той няма да бъде толкова търсен колкото е бил досега.
Както споменах 2008 г. , тогава съм купувал имот, по точно края на 2009г. и цената на въпросния имот се беше сгромолясала с 30% за 1 година. И пак нямаше търсене за него.
За 10 години има на Пощенска банка и е сравнително нов продукт, на мен не ми го предложиха като вариант.
Когато ние теглихме кредит преди 10 години в Германия, лихвата беше 1,85%, фиксирахме я за 30 години, без въобще да ми мигне окото. Да, има ограничения, че може да се внася максимално 10% от главницата на година, но това не ми пречи по никакъв начин.
В момента средната лихва по кредите на имоти в Германия е 3,11%. Но ще падне, защото отново смъкнаха основния лихвен процент. Късмет. Но и на 3,5% бих теглила с фиксирана за целия период.
Моите спомени са за един друг период с лихви по 7-8% в България. Затова за имота, който купувам в момента, си калкулирам риска с толкова.
За мен е хубаво човек да си е направил сметката, с колкото се може по-апокалиптичен сценарий. Сега вече какво ще се случи, е отделен въпрос.
Когато ние теглихме кредит преди 10 години в Германия, лихвата беше 1,85%, фиксирахме я за 30 години, без въобще да ми мигне окото. Да, има ограничения, че може да се внася максимално 10% от главницата на година, но това не ми пречи по никакъв начин.
В момента средната лихва по кредите на имоти в Германия е 3,11%. Но ще падне, защото отново смъкнаха основния лихвен процент. Късмет. Но и на 3,5% бих теглила с фиксирана за целия период.
Моите спомени са за един друг период с лихви по 7-8% в България. Затова за имота, който купувам в момента, си калкулирам риска с толкова.
За мен е хубаво човек да си е направил сметката, с колкото се може по-апокалиптичен сценарий. Сега вече какво ще се случи, е отделен въпрос.
Уникредит.Даже са 2 ипотеките. Едното е рефинанс.
До 74г ги изчислявам. Даже мтого добре правят банките.Плащаш едни 20г залудо лихви,накрая ,ако ти го вземат са на печалба,защото хем са взели бая лихва ,хем им остава по-голяма част от главницата.
За нас няма особен риск. Продаваме ,ако не можем.Даже ще ни останат и пари,но ние не искаме така.
И отиваме у майкини както пише горе.То без да рискуваш в тоя живот не става.Тъпчеш накрая на едно място и оставаш с нищо.
До 74г ги изчислявам. Даже мтого добре правят банките.Плащаш едни 20г залудо лихви,накрая ,ако ти го вземат са на печалба,защото хем са взели бая лихва ,хем им остава по-голяма част от главницата.
За нас няма особен риск. Продаваме ,ако не можем.Даже ще ни останат и пари,но ние не искаме така.
И отиваме у майкини както пише горе.То без да рискуваш в тоя живот не става.Тъпчеш накрая на едно място и оставаш с нищо.
Отпускат ли жилищни кредити без да залагате нищо? Само показвате,че имате високи доходи...
За да ти даде банка кредит с фиксирана лихва за 30 г. тя трябва да е сигурна, че ще има пари, вложени в нея пак за 30 години пак на фиксирана лихва. Тъй като тук хората си депозират парите за 1-2-макс 3 години, а често и на безсрочен влог даже, то и банката предлага кредити с фиксирана лихва само за 1-3 години. Може и да има нишови продукти до 5-10 но с доста по-висока лихва, която банката хеджира със суапове на облигации, вероятно.
Иначе рискува да ти даде пари на 3-4% примерно, а след някоя година тя да плаща 5-6% за да привлече депозити ме беше ли така преди десетина години? А банката не обича рискове, тя обича да си опече работата.
В САЩ предлагат 30-годишни фиакирани лихви, но там банката само отпуска и обслужва кредита, а след това го пакетира в облигации - MBS, CDO и т.н. о го продава веднага на инвеститори като пенсионни дружества, застрахователни и т.н. Даже и Фед ги купува понякога. 30-годишната фиксирана лихва в момента там е около 7%.
В Германия как е не знам, може да има и държавна гаранция или друг вид субсидия. Все някой трябва да поеме риска.
Иначе рискува да ти даде пари на 3-4% примерно, а след някоя година тя да плаща 5-6% за да привлече депозити ме беше ли така преди десетина години? А банката не обича рискове, тя обича да си опече работата.
В САЩ предлагат 30-годишни фиакирани лихви, но там банката само отпуска и обслужва кредита, а след това го пакетира в облигации - MBS, CDO и т.н. о го продава веднага на инвеститори като пенсионни дружества, застрахователни и т.н. Даже и Фед ги купува понякога. 30-годишната фиксирана лихва в момента там е около 7%.
В Германия как е не знам, може да има и държавна гаранция или друг вид субсидия. Все някой трябва да поеме риска.
Отпускат ли жилищни кредити без да залагате нищо? Само показвате,че имате високи доходи...
Без ипотека?
Отпускат ли жилищни кредити без да залагате нищо? Само показвате,че имате високи доходи...
Без ипотека?
За да ти даде банка кредит с фиксирана лихва за 30 г. тя трябва да е сигурна, че ще има пари, вложени в нея пак за 30 години пак на фиксирана лихва. Тъй като тук хората си депозират парите за 1-2-макс 3 години, а често и на безсрочен влог даже, то и банката предлага кредити с фиксирана лихва само за 1-3 години. Може и да има нишови продукти до 5-10 но с доста по-висока лихва, която банката хеджира със суапове на облигации, вероятно.
Иначе рискува да ти даде пари на 3-4% примерно, а след някоя година тя да плаща 5-6% за да привлече депозити ме беше ли така преди десетина години? А банката не обича рискове, тя обича да си опече работата.
В САЩ предлагат 30-годишни фиакирани лихви, но там банката само отпуска и обслужва кредита, а след това го пакетира в облигации - MBS, CDO и т.н. о го продава веднага на инвеститори като пенсионни дружества, застрахователни и т.н. Даже и Фед ги купува понякога. 30-годишната фиксирана лихва в момента там е около 7%.
В Германия как е не знам, може да има и държавна гаранция или друг вид субсидия. Все някой трябва да поеме риска.
Иначе рискува да ти даде пари на 3-4% примерно, а след някоя година тя да плаща 5-6% за да привлече депозити ме беше ли така преди десетина години? А банката не обича рискове, тя обича да си опече работата.
В САЩ предлагат 30-годишни фиакирани лихви, но там банката само отпуска и обслужва кредита, а след това го пакетира в облигации - MBS, CDO и т.н. о го продава веднага на инвеститори като пенсионни дружества, застрахователни и т.н. Даже и Фед ги купува понякога. 30-годишната фиксирана лихва в момента там е около 7%.
В Германия как е не знам, може да има и държавна гаранция или друг вид субсидия. Все някой трябва да поеме риска.
Ипотечните облигации са с ниска доходност, но висока сигурност и не са толкова лесни за краткосрочна продажба.
Отделно регулациите за ипотечни кредити са далеч по-затегнати от тези в България. Минимум 20% собствено финансиране и отделно 10% разходи за прехвърляне трябва да се докажат предварително. Общите месечни кредитни задължения не трябва да надхвърлят 40% от месечния нетен доход и има общ кредитен регистър, в който се вписва, ако решиш дори да кихнеш покрай банка.
Няма как без риск. Който не рискува живее компромисно под наем и философства. Аз лично поех много голям риск. Сама на 28 години изтеглих огромен ипотечен кредит. Да ама ето, имах какво да продам, погасих частично. В момента и да стане някакъв катарзис мога да продам имота на доста висока цена, връщам парите на банката и даже ще ми останат доста.
Т.е., не е имало риск.