- Публикувана: 15 ян. 2026, 09:09 ч.
- Последно мнение: 25 ян. 2026, 15:09 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95
По-скоро като има предостатъчно старо,което никой не го иска,неговата цена ще падне до такава степен,че някой да го поиска.
Ето сега аз гледам 2 имота на сходна локация - единият е '94 г, по-голяма квадратура, над 13% по-ниска цена, завършен (макар не луксозно,но прилично). Сравнението е с друг на зелено няколко сгради по-надолу, в луксозен комплекс. Първият стои вече 6 месеца, вторите вече са на изчерпване в ценовия диапазон за простосмъртни. Наясно съм,че търсенето ми е нишово,просто това голямото 30-годишното си е непродаваемо,въпреки апетитната цена на квадрат. Колко бързо ще се развият строителните стандарти в следващите 30 години,не знам. Ако има повече независими източници на вода и топлина в сградата, това определено ще е game changer.
Ето сега аз гледам 2 имота на сходна локация - единият е '94 г, по-голяма квадратура, над 13% по-ниска цена, завършен (макар не луксозно,но прилично). Сравнението е с друг на зелено няколко сгради по-надолу, в луксозен комплекс. Първият стои вече 6 месеца, вторите вече са на изчерпване в ценовия диапазон за простосмъртни. Наясно съм,че търсенето ми е нишово,просто това голямото 30-годишното си е непродаваемо,въпреки апетитната цена на квадрат. Колко бързо ще се развият строителните стандарти в следващите 30 години,не знам. Ако има повече независими източници на вода и топлина в сградата, това определено ще е game changer.
Има немалко райони в София където няма ново строителство.
И цените въобще не са ниски, напротив.
Като в лелеяната Германия. Там са на голи бели стени и настилки, фасунги, баня и кухня. Като последните две не са задължителни.
А че са без мебели е защото наемите са дългосрочни и регулирани. Като знаеш, че ще живееш дълго в жилището (и няма хазяйката да те изгони, защото дъщеря й се скарала с гаджето си), защо да не дадеш няколко хиляди в ИКЕА за мебели по свой вкус, вместо каквото собственика е събрал (често излишното му от основното му жилище).
Има германци си живеят от десетилетия в същите жилища и наемът им е много под текущия пазарен, защото има регулация с колко % може да се вдига. Та за тая цена и нова кухня ли трябва да им слага собственика - карат със старата на доизживяване. Това е негатив (за наемателите) на регулирания наем - собственикът (обикновено фирма/фонд) няма стимул да прави подобрения. Плюсът, естествено, е по-ниските наем.
Напълно различна система от нашата, не се наемам да коментирам коя е по-добра.
"Интересна мисъл ми излезе - че имотите,сравнено с алтернативни форми на инвестиции, са поевтинели с до 90% за 10 години. Така че аз може да си чакам обезценяване спрямо официалната валута,но може метриката ми просто да не е правилна и то вече да се е случило."
какво имаш предвид?
какво имаш предвид?
Иначе - да, съгласна съм и аз. Аз също бях писала в по-предни постове, че младите хора търсят ново, което да мирише хубаво и някак, да е по-лъскаво. Ако аз на тяхната възраст бях щастлива да имам просто покрив над главата си и легло и каква-да-е-баня /дори с латекс на стените/ Сега е абсурд това да е ОК за повече от 10% от младите. Искат чисто, просторно, ремонтирано - където да си стоят с лаптопите и да си цъкат и да се кефят на добрия си стандарт на живот.
Пък аз преди неглежирах материалното пвоече.
Пък аз преди неглежирах материалното пвоече.
Има нови нискобюджетни, има нови по-модерни. По същият начин има стари, които си струват и стари, които не си струват толкова. Аз исках малък и нов, ама нямаше изобщо предлагане на нови като търсех, в района, в който търсех. И сега съм в стар и голям, от старите, които не си струват толкова според мен, ама като няма няма. В София за сега има от всичко.
Цитат
Един интересен анализ, който открих:
https://delta3analizi.com/2025/12/16/likvidnostta-tragva-nagore- … -nyama-da-padnat/
https://delta3analizi.com/2025/12/16/likvidnostta-tragva-nagore- … -nyama-da-padnat/
Я тук един друг експерт да ви обясни как QE ще повлияе на лихвите. Ето обясняват ви нагледно, защо дори и фед да сваля лихвите, пазара на ДЦК и диктатор на лихвите не го интересува. Лихвите вървят нагоре, а в сащ ипотечните лихви и те вървят на горе. Уж фед свалял лихвите, но... Тук ако бяхме бяла държава, до сега лихвите да бяха убили имотния пазар, но ние сме народна олигархия с главно Д
https://www.youtube.com/watch?v=JkfkXGr_CGg
@гого - тъй става ами. В Япония например основната лихва на централната банка например е 0.75%
Ама пазарът не го интересува особено това и ийлда в момента по дългосрочните държавни облигации е 3.9%
Може да се намери пак някой многознайко да обясни как това не значело, че ако правителството им сега тегли нов дългосрочен дълг ще трябва да плати по него 3.9%
Ама баш това си значи, за който има финансова грамотност.
Германия 3.5%, Франция 4.4%, САЩ 4.8%
А при нас Бай Иван - 2.5%
Разликата е, че по държавните облигации лихвата е фиксирана и 30 години ще плащаш все толкоз... А колко ще плаща Бай Иван от догодина той не знае. И аз не знам.
Ама пазарът не го интересува особено това и ийлда в момента по дългосрочните държавни облигации е 3.9%
Може да се намери пак някой многознайко да обясни как това не значело, че ако правителството им сега тегли нов дългосрочен дълг ще трябва да плати по него 3.9%
Ама баш това си значи, за който има финансова грамотност.
Германия 3.5%, Франция 4.4%, САЩ 4.8%
А при нас Бай Иван - 2.5%
Разликата е, че по държавните облигации лихвата е фиксирана и 30 години ще плащаш все толкоз... А колко ще плаща Бай Иван от догодина той не знае. И аз не знам.
Сега видях и двата линка. Обобщението на този от Делта 3 най-долу е и каквото мисля за най-вероятен сценарий.
Но имаше един много опасен цитат:
"Предвид намаляващото предлагане и затягането на администрацията откъм издаване на нови Разрешения за Строеж, то инвестицията в начален етап и препродажба след АКТ 14 с довършителни работи до ключ ще продължи да носи между 50% и 100% на вложените средства (процентите са големи и се отнасят към самоучастието в сделките, защото инвеститорите използват умно лоста на ипотечния кредит)."
Това изречение си го представям така:
1. купи ти на 200 к с 20% самоучастие (40 к евро)
2. Дай на брокера 3-3.6% комисион + съпътстващите нот.такси и МДТ 3%. (Общо около 7%=14к евро)
3. Ремонтирай. 20 к евро без изхвърляне
До тук стигнахме на 74 к лични средства и себестойност 234 к евро.
И сега трябва да продаваме, като определим цена - нови 3-3.6% комисион + ДОД 9% (10% минус нормативно признатите)+ нормата на печалба,която сме определили на минимум 50% от 74к евро= 37к евро.
4. Продажната цена става малко под 250 к, като тук не броим разходите по ипотеката, месечните лихвени плащания и т.н.
Според мен тази схема е много подвеждаща и ако действително брокери я лансират и предлагат на хора,които не са с оптимизирани всички процеси по веригата и нямат достатъчно буфер,а също и не са готови да запазят жилището, то тогава в един момент могат да изпаднат в неплатежоспособност.
Това си е по същество ливъридж, на който се промотират само позитивните страни,но той е доста опасен - лихвите може да се вдигнат,ремонтът да надвиши бюджета и мн други.
Да не говорим,че ако го направиш 3 пъти за година вече влизаш в обхвата на ДДС и трябва да начислиш 20% отгоре. Цитираният експерт дали ги съветва тези неща,освен че дава макроикономически анализи?
Относно линка с Щатите, за съжаление връзката с нашия пазар не е линейна и не може да се прецени потенциалния ефект (ако изобщо) тук. Засега,напук на всякакви икономически логики, тук оптимизмът е цар.
Но имаше един много опасен цитат:
"Предвид намаляващото предлагане и затягането на администрацията откъм издаване на нови Разрешения за Строеж, то инвестицията в начален етап и препродажба след АКТ 14 с довършителни работи до ключ ще продължи да носи между 50% и 100% на вложените средства (процентите са големи и се отнасят към самоучастието в сделките, защото инвеститорите използват умно лоста на ипотечния кредит)."
Това изречение си го представям така:
1. купи ти на 200 к с 20% самоучастие (40 к евро)
2. Дай на брокера 3-3.6% комисион + съпътстващите нот.такси и МДТ 3%. (Общо около 7%=14к евро)
3. Ремонтирай. 20 к евро без изхвърляне
До тук стигнахме на 74 к лични средства и себестойност 234 к евро.
И сега трябва да продаваме, като определим цена - нови 3-3.6% комисион + ДОД 9% (10% минус нормативно признатите)+ нормата на печалба,която сме определили на минимум 50% от 74к евро= 37к евро.
4. Продажната цена става малко под 250 к, като тук не броим разходите по ипотеката, месечните лихвени плащания и т.н.
Според мен тази схема е много подвеждаща и ако действително брокери я лансират и предлагат на хора,които не са с оптимизирани всички процеси по веригата и нямат достатъчно буфер,а също и не са готови да запазят жилището, то тогава в един момент могат да изпаднат в неплатежоспособност.
Това си е по същество ливъридж, на който се промотират само позитивните страни,но той е доста опасен - лихвите може да се вдигнат,ремонтът да надвиши бюджета и мн други.
Да не говорим,че ако го направиш 3 пъти за година вече влизаш в обхвата на ДДС и трябва да начислиш 20% отгоре. Цитираният експерт дали ги съветва тези неща,освен че дава макроикономически анализи?
Относно линка с Щатите, за съжаление връзката с нашия пазар не е линейна и не може да се прецени потенциалния ефект (ако изобщо) тук. Засега,напук на всякакви икономически логики, тук оптимизмът е цар.
Няма нужда да придобиваш, да плащаш разходите по придобиване, да ремонтираш и след това да продаваш.
Прави се тристранен договор преди изповядването, нарича се "заместване в дълг". Сделката изповядва новия купувач.
Можеш и сто пъти да го направиш в годината, няма продажба, няма оборот, няма ДДС.
Прави се тристранен договор преди изповядването, нарича се "заместване в дълг". Сделката изповядва новия купувач.
Можеш и сто пъти да го направиш в годината, няма продажба, няма оборот, няма ДДС.
Защо си мисля, че ви е миш маш в главата. Нерде държавно, нерде частно.
@тинтина - да, ама ако финансираш със собствени средства. А тук говорят за възвръщаемост на капитала с кредитен лост, тоест трябва да ипотекираш, а това става с акт 14 и продажба на твое име, после препродажба. Така че съм на мнението на Гого, че схемата става рискова и транзакционните разходи по сделките ще изядат голяма част от печалбата.
От един преател знам, че е долидна печалбата на флип от зелено до продажба на обзаведен в среден квартал. Но това работеше докато между зелено и акт 16 имаше голяма разлика в цената. Сега вече няма. С други думи, да платиш пълна цена и да чакаш от ремонт да печелиш си е доста рисково дори и без заемен капитал. А и ремонта си е хамалогия ако не си обигран.
Чурка, на мен ми е ясно какво иска да каже финансовия експерт и къде бърка оня брокер от делта3. Както се видя и на Крис му стана ясно, но след коментара на румка (нищо лошо против теб) ми стана ясно, че масата хора просто не разбират за какво иде реч. Стрелят в тъмното и уцелват, заради попътния вятър. Но това не ги прави можещи, а късметлии.
Чурка, на мен ми е ясно какво иска да каже финансовия експерт и къде бърка оня брокер от делта3. Както се видя и на Крис му стана ясно, но след коментара на румка (нищо лошо против теб) ми стана ясно, че масата хора просто не разбират за какво иде реч. Стрелят в тъмното и уцелват, заради попътния вятър. Но това не ги прави можещи, а късметлии.
масата хора просто не разбират за какво иде реч. Стрелят в тъмното и уцелват, заради попътния вятър. Но това не ги прави можещи, а късметлии.
Само че:
1. Този период не може да трае вечно, иначе става Зимбабве
2. Докато трае, има и други активи на света, по-лесно достъпни и по-ликвидни, с които пак можеш да си запазиш стойността на парите, пък и да ги умножиш ако си късметлия
Happy, това е куца схема с излишни разходи.
Не е нужно нито да придобиваш, нито да ремонтираш.
Ако нямам минимален собствен ресурс да избутам до акт 14, защо изобщо да се хващам?
А ипотека се дава не по-рано от акт 14.
Много аматьорско.
Ако ще е за препродажба, най-доброто е тристранният договор.
Ако ще е за собствено ползване, или за под наем известно време - тогава може би.
Не е нужно нито да придобиваш, нито да ремонтираш.
Ако нямам минимален собствен ресурс да избутам до акт 14, защо изобщо да се хващам?
А ипотека се дава не по-рано от акт 14.
Много аматьорско.
Ако ще е за препродажба, най-доброто е тристранният договор.
Ако ще е за собствено ползване, или за под наем известно време - тогава може би.