Инвестиции - къде, как, какво? - Тема 2

Някой има ли позитивен опит с Crowdestate?

Мерси

10 процента дългосрочно за недвижима собственост?

Здравейте,
Извинявам се ако това не е правилното място, но виждам, че темата е активна и има много пишещи.
Ако човек реши да тегли кредит (ипотечен) в тези смутни времена, какви евентуални проблеми могат да възникнат в бъдеще с изплащането на този кредит, предвид настощата инфлация и очакваната рецесия?
Не говоря за лични фактори като оставане без работа, а за чисто икономически такива.
Ако сте попадали на хубави статии или други обяснение, също ще съм благодарна да ги споделите.

Говори се за вдигане на лихвите, по-добре побързайте да хванете изгодни условия. Но както ни посъветва една финансова консултантка, трябва да внимаваме банката да си има буферен лихвен процент, за да не се наложи да вдигне лихвата в движение. Записах си тогава кои банки имат, но в момента няма как да си потърся записките, може да се появи нещо в интернет като резултат.

Изгодни условия хващаш ако лихвата ти е фиксирана на нисък процент за дълъг период. Няма изгодни условия, ако лихвата е плаваща така или иначе или фиксирана за 3 години, а човек вземе кредит за 30. Имайте предвид, че сега ще сте в началото на периода на изплащане и дори 2-3 години да плащате тези 2-3% или колкото е сега, лихвата се вдига. И представете си, че се вдигне с 3% и след 3 години фиксиран период вече от 3% е станала 6%. Понеже в началото изплащате лихва основно, а не главница, общо взето означава, че вноската ще ви се удвои.

Четете си внимателно условията и съобразете какъв процент от дохода си е разумно да отделите. На теория се води, че вноската не трябва да надвишава 30%, но банките дават дори и над 50%… помислете и за абсолютния размер на сегашния си доход. Едно е да се финансира кредит от 2000 лв, особено с нарастващи цени на основни хранителни продукти и стоки, съвсем друго е с доход 10 000. Защото тези основни разходи са малък процент от общия ви доход. Може би вижте колко давате за наем сега и колко успявате да спестявате. С такава вноска вече може да ви стане тежко да покривате вноските при вдигане на лихвите и промяна на личните обстоятелства. Като знаете колко може да отделяте на месец е лесно да си сметнете кредит в какъв размер може да си позволите.

Чисто икономически и изключвайки личния фактор, т.е. евентуална невъзможност или затруднения да се погасяват вноските по кредита, лично аз виждам следните рискове:

1. Фалит на банката ==> считам го за силно невероятно, но на теория рискът съществува
2. Вдигане на лихвения % и поскъпване на кредита за кредитополучателя
3. Евентуална смяна на валутата, ако влезем в европейското валутно пространство

------------------------------------------------------


Първата точка няма да разглеждам, при добър подбор на банковата институция, този така или иначе много нисък риск може да се минимира още.

------------------------------------------------------


По трета точка уточнявам, че според мен това е повече шанс, отколкото риск, защото считам, че с приемането на еврото, малко по малко ще започнат да се появяват по-добри оферти за кредитиране, за да останат конкурентоспособни българските банки.

------------------------------------------------------


Остава за мен реалният риск номер 2.

Той може да се намали с:
а. договаряне на възможности за предсрочно погасяване
б. фиксиране на лихвата

По 2.а.:
Важно е да имаш възможността за предсрочно погасяване изобщо. Формулирам по този начин, тъй като не във всички държави можеш да погасяваш винаги и при това без ограничение размера на предсрочната вноска. България в това отношение е доста облагодетелствана. Разбирам, че напоследък са въведени някакви ограничения за първите 1-2г., но изключая това, условията са в пъти по-добри от тези в Германия, например, и дават възможността да си спестиш хиляди левове. Та това е първата точка, която бих гледала.

--------------------

По 2.б.:
Тук ще цитирам мнението преди мен:


Много прост метод за намаляване на риска от покачващите се лихви е чисто и просто изборът на кредит с фиксиран лихвен процент за определен период. За колкото по-дълго фиксираш, толкова повече се оскъпява кредитът, но имаш сигурността, че с твоята скорост на изплащане, ще изплатиш апартамента си със сигурност в рамките на планирания период. Няма я опасността банката да каже, че просто така решава да вдигне лихви, такси, допълнителни проценти и т.н.

Това с фиксирания лихвен % звучи добре, ама на практика? Тези дни станах неволен слушател в една банка. Фиксираният е над 6, плаващият в момента 3 и нещо. Не ми излизат сметките. Това за потребителски кредит.

Здравейте,

Можем ли да си купуваме облигации (bonds) чрез interactive brokers? Знам, че бондовете по принцип не се търгуват на борсите, но нали има secondary market? Моля някой с практически опит да се включи. Вече има и ДЦК с атрактивни coupon payments. Мога да купя през посредник, но не ми харесва таксата.

В началото като се регистрирах в interactive brokers имаше тест за разбирането на fixed income, явно ще трябва да го направя за да ми позволи изобщо търгуване.

Инфлацията обезценява кредита, рецесията вдига цената. Какво точно питате?
Ако е недвижима собственост и сега платите 50 лв с кредит след година при рецесия тази собственост може да струва 40 лв, но вие ще платите 50. И обратното.

Добре е да имате стабилни доходи, уважение на работното място, спестявания за черни дни, търсена професия и план Б за форсмажор. Не бих търсил апартаменти на зелено, без значение репутацията на строителя.

Добре е да не се надхвърлят възможностите. Четете си добре договора за кредит, клаузите за промяна на лихвените проценти, предсрочна изискуемост и т.н. В условия на рецесия трябва да сме предпазливи.

Нърд, аз не влезнах в подробности, за да не спамя в темата.
Като цяло няма да купуваме апартамент.
Ще правим ипотека на нашия, за да финансиране строеж на къща.
Просто досега не ни се е налагало да взимаме голям кредит, затова исках да видя от къде идват основните рискове и явно са от плаващата лихва най-вече.

Ако възнамерявате да продадете ипотекирания имот след като построите къщата, за да покриете кредита, това намалява риска за вас и е възможно при фиксирана лихва дори за не чак толкова дълъг период да се замислите дали действително да не вземете кредит сега. Тук изхождам от това, че строежът няма да отнеме много време все пак. Вероятно е в следващите години цените на имотите да паднат от сегашното ниво, купувачите сигурно ще намалеят и естествено зависи какъв точно апартамент продавате и къде се намира (за да се определи стойността му). Имайте предвид, че цените на материалите и труда много се вдигнаха в последно време, информирайте се много добре за тези неща. Аз нямам личен опит, но този на родителите ми и на приятели също е, че накрая винаги къщата им е излязла повече отколкото са планирали първоначално (чисто финансово, без нервите, които са потрошили по строежа). Планирайте буфер в бюджета за всеки случай.

Пускам няколко линка за ипотечните кредити, утре ще пиша малко по-подробно какво е моето мнение за рисковете, но и за плюсовете.
https://semeinifinansi.bg/%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%BD%D0%B8-%D1%84% … itelskite-krediti
https://www.pariteni.bg/novini/kreditirane/refinansirane-na-ipot … hen-kredit-240743

За Interactive Brokers конкретно не мога да се изкажа.

Вторичният пазар за бондове е борсата или търговия чрез посредници, които кой каквото и да ти обяснява правят clearing на трейдовете през clearing house на борсата все пак. Не се подлъгвай по това, че в интернет пише OTC market, до HY всичко си е ликвидно и брокерът ти би трябвало да е състояние да организира покупка или продажба на стандартен инструмент. Като всеки друг пазар, ако някой сегмент е сравнително thin (няма дълбочина на пазара), имаш по-малко търговия и е по-неефективен или по-слабо ликвиден, но това е обикновено от значение за институционални инвеститори, не толкова за частни лица. Има различни типове вторични пазари и не всички са ликвидни, това е вярно, но частните/неликвидните и полу-ликвидните кредитни пазари обикновено не са достъпни за частни лица така или иначе, освен ако нямат наистина голям капитал и използват съответните структури. Предполагам мислиш в посока държавни облигации или Corporate bonds, такива инвестиции не би трябвало да са проблем през брокер - аз примерно си виждам цял списък с различни Corporate bonds с различни кредитни рейтинги, падеж и прочее като потърся.

Primary market е когато банката, заедно с емитента, структурира емисиите и ги плейсва директно при инвеститорите. На вторичният пазар тези инвеститори продават бонда на някой друг.

Преди да купуваш единични облигации би било хубаво да разбереш как работят кредитните пазари, защото са много по-сложни от equity. Замисли се дали не искаш да си купиш просто фонд с кредитен фокус вместо единични бондове.

Какво мислите за представянето на този фонд? Включва предимно ETF търгувани в щатите, 2 от които са вангард, а доходността по години защо така върви нагоре-надолу...
https://karollcapital.bg/bg/fondove/4-advans-global-trends
Също за този какео мислите?
https://www.schroders.com/bg/bg/professional-investor/funds/fund … 57291076/profile/