- Публикувана: 15 ян. 2026, 09:09 ч.
- Последно мнение: 26 ян. 2026, 13:54 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95
Има една подробност. Строителите със всеки лев/евро инвестират в следващи строежи и парцели. Не стискат всичко 2 години, че да продават после. Да, те са технически грамонти, имат инфо, имат и машини. Но ги ползват тия работи да развъртят повече оборот. Не да кесят на една дупка.
Вие ако сте направили отстъпка, е логично да очаквате такава...
Ако не сте-защо очаквате на вас да направят?
Ако не сте-защо очаквате на вас да направят?
Здравейте,харесахме имот и се чудим какво да правим ,дали ще паднат малко цените?Какво мислите?
Голяма част от движенията са на база психология. Пазарните цени не се смятат с математически формули, та някой да ти изчисли точно колко трябва да са.
Ще "заложат изкопаните до момента"...
Крис, взимал ли си някога бизнес кредит за строителство? Кое ще заложиш - чуждия парцел, че масово са на обезщетение? Или дупката? Или едни бъдещи пожелания? Въобще взимал ли си бизнес кредит, някога, за нещо?
Ще се занимавам с глупости, ще вадя документи, ще се разправям с банки, които ще ме разкостят за документи и отчети години назад, ще плащам лихви и накрая пак ще продавам, вместо да си ги продам сега, да запазя най-хубавите и да си гледам основната работа - строителството. И като тегля чертата - с нищожна разлика между платените лихви и продажната цена, ама със скъсани нерви.
Крис, взимал ли си някога бизнес кредит за строителство? Кое ще заложиш - чуждия парцел, че масово са на обезщетение? Или дупката? Или едни бъдещи пожелания? Въобще взимал ли си бизнес кредит, някога, за нещо?
Ще се занимавам с глупости, ще вадя документи, ще се разправям с банки, които ще ме разкостят за документи и отчети години назад, ще плащам лихви и накрая пак ще продавам, вместо да си ги продам сега, да запазя най-хубавите и да си гледам основната работа - строителството. И като тегля чертата - с нищожна разлика между платените лихви и продажната цена, ама със скъсани нерви.
Има една подробност. Строителите със всеки лев/евро инвестират в следващи строежи и парцели. Не стискат всичко 2 години, че да продават после. Да, те са технически грамонти, имат инфо, имат и машини. Но ги ползват тия работи да развъртят повече оборот. Не да кесят на една дупка.
Вие ако сте направили отстъпка, е логично да очаквате такава...
Ако не сте-защо очаквате на вас да направят?
Ако не сте-защо очаквате на вас да направят?
Здравейте,харесахме имот и се чудим какво да правим ,дали ще паднат малко цените?Какво мислите?
Голяма част от движенията са на база психология. Пазарните цени не се смятат с математически формули, та някой да ти изчисли точно колко трябва да са.
Има една подробност. Строителите със всеки лев/евро инвестират в следващи строежи и парцели. Не стискат всичко 2 години, че да продават после. Да, те са технически грамонти, имат инфо, имат и машини. Но ги ползват тия работи да развъртят повече оборот. Не да кесят на една дупка.
Освен това, строителят в цяла София не е 1. Хиляди са. Аз му купувам част от стоката и ѝ бера гайлето. След това АЗ се конкурирам с другите 10 хил строителя в София, а той си бере гайлето за следващия строеж.
Не е като да се конкурираме само аз и той в цяла София.
Относно другия казус, ако продавам имот и някой ме офертира с -10%, директно го пращам да пасе.
Ако бях готов на тая цена бих го обявил с 5% по-ниско, белким дойде някой, дето не се пазари.
Относно спадовете, нормално е един имот да се обяви на цена +15%, защото никой не може да определи точната му цена. След това контролирано се сваля с по малко, докато се продаде. Но това не е "спад", а техника за определяне на цена на рядко продаваем нетипичен актив
И като тегля чертата - с нищожна разлика между платените лихви и продажната цена, ама със скъсани нерви.
Разликата е цената между Акт Х и У е сравнително по-малка и прежалима, в сравнение с печалбата от +1 (още един) строеж. А желаещи за купуване от нови строежи бол. Инвеститорите, бидейки по-малки риби от строителите са съгласни на 30-50% печалба, докато строителят си гони 100%+.
Че как тъй цяла България тогава не е подлудяла да се занимава с имоти? Опа, какво казах - ми тя май е 😀
Остава да видим как ще свърши всичко. Като настроят всяка зелена поляна, предполагам, и всеки има по 2-3 апартамента, и е милионер на хартия.
Аз мога да Ви кажа как процедира нашият строител. Купиха парцел, пуснаха за продажба една част от сградата за продажба на различни схеми, ипотекираха парцела и бъдещата сграда за 30 мил с ДСК. Колкото повече напредваше строежа толкова повече пускаха по-атрактивните апартаменти на по- високи цени.
Точно така.
Това е една стратегия за определено РЗП, наличен капитал и външно гарантирано финансиране /банка/.
Друг ще е взел парцел в центъра за 3000 или 5000 РЗП и има готов капитал и на жълто-зелено продава на крайна цена, или изобщи не продава и метър, докато не се завърши и не се вземе максимума.
Трети има двайсет обекта, всеки с по 15 000 РЗП и продава 15% от РЗП-то на зелено на една цена, 15% на А14 на друга цена и останалото на пълната пазарна цена по прогнози.
И прочее.
Това е една стратегия за определено РЗП, наличен капитал и външно гарантирано финансиране /банка/.
Друг ще е взел парцел в центъра за 3000 или 5000 РЗП и има готов капитал и на жълто-зелено продава на крайна цена, или изобщи не продава и метър, докато не се завърши и не се вземе максимума.
Трети има двайсет обекта, всеки с по 15 000 РЗП и продава 15% от РЗП-то на зелено на една цена, 15% на А14 на друга цена и останалото на пълната пазарна цена по прогнози.
И прочее.
Строителите имат различни схеми и подходи в зависимост до какъв парцел се докопат. Дали е обещетение, дали е през РЗП, дали са го купили, как са го купили, каква е цената и съответно локацията му и тн.
Но практиката доста често е максимален леверидж, защото от него се прави голямата пара. Понякога това означава ранни продажби на по-ниски цени, макар че вече това е малко вероятно. Но като цяло взимат чужди пари както и от където могат, левереджват ги в нови проекти. Някои му викат понци схема и пирамида, но ако е за апартаменти не е проблем, чувам че било ниско рисково. Тя всяка пирамида е нискорискова докато има увереност на участниците
А и всички знаем, че българите обичат да участват в пирамиди.
Цените, еми когато собственика на земята търси 30% от продукцията, когато строителя търси 100% печалба от продукцията, когато спекулантите търсят 50% печалба, когато флипърите търсят 25% печалба от ремонта, колко да плати едно наивно Ген З, което иска да си събуе чехличките в лЮкс апартамент в хубав квартал? Ако го сметна ей така грубо
лош квартал -> 500 е/кв за строеж -> + 30% за обещетение -> 650е/кв + 100% за печалба -> 1300 е/кв + 50% з спекуланта -> 2000 е/кв + 25% за флипъра -> 2500 е/кв за розовото зайче.
За хубав квартал сложете едно 500-1000евро отгоре за парцел и по-виско качество и така вече идва 3000-3500 е/кв за розовото зайче с чехличките.
Бива ли? Кое не е така?
Но практиката доста често е максимален леверидж, защото от него се прави голямата пара. Понякога това означава ранни продажби на по-ниски цени, макар че вече това е малко вероятно. Но като цяло взимат чужди пари както и от където могат, левереджват ги в нови проекти. Някои му викат понци схема и пирамида, но ако е за апартаменти не е проблем, чувам че било ниско рисково. Тя всяка пирамида е нискорискова докато има увереност на участниците
А и всички знаем, че българите обичат да участват в пирамиди.Цените, еми когато собственика на земята търси 30% от продукцията, когато строителя търси 100% печалба от продукцията, когато спекулантите търсят 50% печалба, когато флипърите търсят 25% печалба от ремонта, колко да плати едно наивно Ген З, което иска да си събуе чехличките в лЮкс апартамент в хубав квартал? Ако го сметна ей така грубо
лош квартал -> 500 е/кв за строеж -> + 30% за обещетение -> 650е/кв + 100% за печалба -> 1300 е/кв + 50% з спекуланта -> 2000 е/кв + 25% за флипъра -> 2500 е/кв за розовото зайче.
За хубав квартал сложете едно 500-1000евро отгоре за парцел и по-виско качество и така вече идва 3000-3500 е/кв за розовото зайче с чехличките.
Бива ли? Кое не е така?
На практика може и така да е, но в краткосрочен план. А в дългосрочен всяка апетитна печалба привлича все повече желаещи, които почват да се конкурират и надцакват помежду си, тоест аз ако виждам, че ти правиш редовно печалба 50% ще пробвам си навра гагата и аз в бизнеса, като се задоволя само с 40% за да ти иззема пазарния дял.
Хипотетично говоря за себе си, разбира се. Някой друг може би, който е уверен, че това ниво на печалбите е устойчиво. Аз не съм. За София може да го събори просто едно покачване на пазарните лихви, за прословутия Созопол един пълен танкер, ударен от украински дрон, а за целия пазар - когато ценовите нива минат дохода, който юпито може да отделя за ипотека. Защото доходът на юпито последните години расте по-бавно от цените на имотите, така че е неизбежно в един момент кривата да мине инфлексната точка.
Хипотетично говоря за себе си, разбира се. Някой друг може би, който е уверен, че това ниво на печалбите е устойчиво. Аз не съм. За София може да го събори просто едно покачване на пазарните лихви, за прословутия Созопол един пълен танкер, ударен от украински дрон, а за целия пазар - когато ценовите нива минат дохода, който юпито може да отделя за ипотека. Защото доходът на юпито последните години расте по-бавно от цените на имотите, така че е неизбежно в един момент кривата да мине инфлексната точка.
Естествено, конкуренцията и борбата за пазарен дял (разбирай розовите зайчета) смъква марджините. Това е всеизвестен икономически факт. Ти ако си специализирал брокер, майстор, флипър, спекулант, строител, наемодател ще си склонен да намаляш марджин докато имаш полза. Въпроса е че всички тези по верижката се опияняват и започват и те на леверидж под една или друга форма да играят. Например брокерите наемат повече агенти, майсторите инвестират в повече техника, строителите взимат повече кредити и проекти, наемодателите отдават повече квартири които ги изплащат наемателите, флипърите хващат по няколко обекта наведнъж, спекулантите влизат в няколко проекта на зелено и "после ще го мислят" и тн.
Накрая може да се случи така че конкурентите генерират много икономическа активност за нищожна възвращаемост, а розовите зайчета са си купили кой колкото може и няма повече. Дори не е нужно да вдигат лихвите, за да свършат зайчетата. И то не че ще свършат, а просто ще намалеят, защото пазара ще се насити. Тогава всички на леверидж да му мислят дали се сметнали правилно или са били опиянени. Но за сега гледам, че банките раздават морковчета, има зайчета, има и апетит.
Накрая може да се случи така че конкурентите генерират много икономическа активност за нищожна възвращаемост, а розовите зайчета са си купили кой колкото може и няма повече. Дори не е нужно да вдигат лихвите, за да свършат зайчетата. И то не че ще свършат, а просто ще намалеят, защото пазара ще се насити. Тогава всички на леверидж да му мислят дали се сметнали правилно или са били опиянени. Но за сега гледам, че банките раздават морковчета, има зайчета, има и апетит.
Кой коментар имаш предвид? Аз за лихвите и финансиранията не коментирам никога, да не се издавам колко знам
От един преател знам, че е долидна печалбата на флип от зелено до продажба на обзаведен в среден квартал. Но това работеше докато между зелено и акт 16 имаше голяма разлика в цената. Сега вече няма. С други думи, да платиш пълна цена и да чакаш от ремонт да печелиш си е доста рисково дори и без заемен капитал. А и ремонта си е хамалогия ако не си обигран.
Чурка, на мен ми е ясно какво иска да каже финансовия експерт и къде бърка оня брокер от делта3. Както се видя и на Крис му стана ясно, но след коментара на румка (нищо лошо против теб) ми стана ясно, че масата хора просто не разбират за какво иде реч. Стрелят в тъмното и уцелват, заради попътния вятър. Но това не ги прави можещи, а късметлии.
Чурка, на мен ми е ясно какво иска да каже финансовия експерт и къде бърка оня брокер от делта3. Както се видя и на Крис му стана ясно, но след коментара на румка (нищо лошо против теб) ми стана ясно, че масата хора просто не разбират за какво иде реч. Стрелят в тъмното и уцелват, заради попътния вятър. Но това не ги прави можещи, а късметлии.
Препоръчани теми