Цена на нова къща от празния парцел до завършена сграда.

  • 88 347
  • 301
  •   1
Отговори
# 285
  • Мнения: 1 466
Аз бих отишла направо в съответната ОС"Земеделие" и там да си направя запитването за имота. Време нямаш да купиш имота и да вземеш РС, така че трябва да си сигурна в информацията.

# 286
  • Мнения: 171
аз не разбрах какво Ви притеснява. Щом е станал УПИ 2018, значи има влязъл в Сила ПУП и имота е изваден от земеделския фонд, но без значение дали е изваден или не, важното е ПУП-а. Трябва Ви само извадка от ПРЗ или Виза за проектиране, която е всъщност ПУП-а.
Притеснява ме, че след трансформирането на земеделска земя, има срок 3г да се входира разрешение за строеж, иначе земята се връща в първоначалния статут.
На земеделска не може да построиш нищо освен барака за инвентар и някоя оранжерия. Къща не.
Това го зная.

Както и да е. От прочетеното се ориентирах, че ако не извадят виза за проектиране собствениците е по-разумно да се откажа от имота.. 😔🤷‍♀️

# 287
  • Мнения: 1 466
Katja_13, не си се ориентирала правилно... В срока трябва да имаш реализирано строителство, но от Земеделието преди време бяха приели да признават дори само издадено РС + протокол за откриване на площадка /ако такъв се изисква/. Виза не ти върши никаква работа.

# 288
  • Мнения: 1
Моето мнение, завършвам строеж на къща в софийско и споделям на какво се нагледах. Купуването на новопостроена къща е финансово най-неизгодния вариант. За мен бомбите и подводните камъни заложени в една такава къща са десетки... такава покупка може да има смисъл тогава и само тогава, ако направите собствен договор, преработен спрямо предлагания от продавача, в който договор изцяло е защитен интереса на купувача, и то не за времето до нанасянето в жилището, а БЕЗУСЛОВНИ гаранции за примерен период от 10 години на ВСИЧКО - не само конструкция и покрив, както е по ЗУТ, а на всички вътрешни инсталации, врати, дограми, монтажи, външна изолация, вертикалната планировка и прочее. Такава къща се строи с цел печалба, така че първа и най-важна цел е минимизиране на разходите по строежа. Това означава наемане на евтина работна ръка, спестяване от десетки процеси, които остават скрити при външен оглед, работа при лоши и неподходящи метеорологични условия, дупки във външните зидарии, непочистване на прах и боклуци които си остават зазидани и замазани в жилището, заравяне на строителните отпадъци в двора и още сигурно хиляда подобни. Всяко от гореспоменатите, за да се направи, ще трябва да се плати на работник или на механизация, така че ясно е, че се спестяват - не забравяйте че тези неща при предаване на къщата вече са скрити и няма как да бъдат видяни. В първите 2-3 години няма да бъдат забелязани от новодомците, но след 10 години - всичките заложени "бомби" ще се проявят - мазилки ще се пукат, вода ще тече където не трябва, дограми няма да затварят плътно, настилките в двора ще пропаднат, отводняването няма да работи... Няма как да бъде другояче, тъй като личния контрол го няма - инвеститора иска минимални разходи, "изтисква" работника за ниска цена, той от своя страна гледа да отхвърли работата и да се премести на следващия по-доходоносен обект, надзор - тях май само плащанията ги интересува. А като добавим и продажните цени на такива къщи - поне двойно на себестойността им... Като кажат "качествени и луксозни" материали, строителите и брокерите разбират всъщност "не са използвани най-евтините продукти на пазара". Къща (от инвеститор) с висок клас хидроизолация или топлоизолация или външни мазилки не съм видял да съществува! Такива материали влагат само и единствено тези, които строят за себе си. Масово строителните продавачи слагат една идея по-скъпа дограма спрямо средния клас, за замазване на нещата и да има какво да посочат като "висок клас" материали. Топлоизолация над 10см от инвеститор също май не съществува, а най-скъпия EPS на нашия пазар струва 100лв/м3, което за още 10см допълнителна дебелина на топлоизолацията оскъпява къщата с някакви си 20-30 лева на м2 РЗП, но и това им се свиди на инвеститорите.

Фирми предлагащи цена до ключ, включая инсталации, замазки, работа по двора - такава фирма възлага всичко след грубия строеж на подизпълнители. Най-много мазилки и шпакловки да направи със собствените си работници. Съответно, тая фирма не проучва и не подбира внимателно изпълнителите си, защото нито разполага с време за сондиране на оферти, нито има интерес да го праави - важното е само да не се надвиши сумата оферирана за довършителните работи. Да не мислиш, че като има наближаващ краен срок фирмата ще седне да се кахъри? Просто ще ангажират по-скъп подизпълнител за сметка на собствената си печалба. И тук да спомена още нещо, което въпреки че изглежда космически фантастично, е масова практика - офертата се смята по КСС (количествено-стойностна сметка), и когато всичко е сметнато, резултата се умножава по коефицент 1.5 - 2.5 и се оферира. Този коефицент дава печалбата на строителя, предпазва го от инфлация в цената на материалите и най-важното - гарантира му че няма да е без печалба (недай Боже на минус) от строежа на обекта. Защото тези, които могат да направят точен анализ на СМР (строително монтажните работи) от първа копка до тапа - сигурно са 5 в цялата Родина. И магистралите се оферират така, само че там коефицента е по-голям.

Реалната цена на груб строеж през 2019 година е 200лв/м2 за етаж. Това включва стойност на материали и труд на малка строителна фирма (без регистрация) или бригада. Допълнително - основи и покрив струват колкото 1.5-2 етажа, в зависимост от проекта и даденостите. За техническо ръководене и доставка на материали още 10хил.лв. Към днешна дата материалите са около +20%, труда +40%. Трудът е много скъпо перо в бюджета и става все по-скъп, при същото качество и почти никаква отговорност от страна на изпълнителите. Довършителните работи до етап замазка+мазилка са съизмерими с тези на грубия строеж. Но пак трябва да се внимава с майсторите по довършителните, защото точно там труда сигурно е 80% от общата сума.

При всички, ама абсолютно всички варианти най-финансово изгоден вариант е когато човек сам ръководи строежа си, естествено обаче че ще са му необходими познания и повече нерви. Аз направих така и грубия строеж (с покрив с 30см топлоизолация и сутерен с 10см топлозолация) бе 360лв/м2, а до етап на завършеност по БДС цената на къща с наистина най-добрите материали гравитира около 1000 лева/м2 РЗП, което няма нищо общо със споменаваните цени от 1000-1500 евро/м2. За София става въпрос, където все пак е най-скъпо в цялата страна. Когато човек няма умения и възможност да го прави сам - мисля че наемането на технически ръководител, комуто ясно е заявено какви са му задълженията, е следващия по качество вариант. Ясно е, че споменатата разлика е чиста печалба за строителната фирма или инвеститор. Новото изискване за фирма с регистрация в камарата на строителите при строежи над 100м2 и надзор е милион процента лобистка стъпка - то к'во стана, още един посредник който има регистрация и възлага на подизпълнители които нямат. И в крайна сметка хората плащат повече, които пари заминават за членски внос, а нито качеството, нито отговорността и гаранциите са се променили.

Не ми се сърдете и не ме плюйте (рядко си позволявам да пиша в бгмама) - това е реална история от реален строеж и реални цени за хора които поискаха информация.

Последна редакция: пт, 16 апр 2021, 15:48 от iv_ru

# 289
  • Мнения: 72

...

...Реалната цена на груб строеж през 2019 година е 200лв/м2 за етаж. Това включва стойност на материали и труд на малка строителна фирма (без регистрация) или бригада. Допълнително - основи и покрив струват колкото 1.5-2 етажа, в зависимост от проекта и даденостите. За техническо ръководене и доставка на материали още 10хил.лв. Към днешна дата материалите са около +20%, труда +40%. Трудът е много скъпо перо в бюджета и става все по-скъп, при същото качество и почти никаква отговорност от страна на изпълнителите. Довършителните работи до етап замазка+мазилка са съизмерими с тези на грубия строеж. Но пак трябва да се внимава с майсторите по довършителните, защото точно там труда сигурно е 80% от общата сума.

При всички, ама абсолютно всички варианти най-финансово изгоден вариант е когато човек сам ръководи строежа си, естествено обаче че ще са му необходими познания и повече нерви. Аз направих така и грубия строеж (с покрив с 30см топлоизолация и сутерен с 10см топлозолация) бе 360лв/м2, а до етап на завършеност по БДС цената на къща с наистина най-добрите материали гравитира около 1000 лева/м2 РЗП, което няма нищо общо със споменаваните цени от 1000-1500 евро/м2. За София става въпрос, където все пак е най-скъпо в цялата страна. Когато човек няма умения и възможност да го прави сам - мисля че наемането на технически ръководител, комуто ясно е заявено какви са му задълженията, е следващия по качество вариант. Ясно е, че споменатата разлика е чиста печалба за строителната фирма или инвеститор. Новото изискване за фирма с регистрация в камарата на строителите при строежи над 100м2 и надзор е милион процента лобистка стъпка - то к'во стана, още един посредник който има регистрация и възлага на подизпълнители които нямат. И в крайна сметка хората плащат повече, които пари заминават за членски внос, а нито качеството, нито отговорността и гаранциите са се променили.

Не ми се сърдете и не ме плюйте (рядко си позволявам да пиша в бгмама) - това е реална история от реален строеж и реални цени за хора които поискаха информация.

Здравейте,
Мога само да ви завиждам, ако сте постигнали такава себестойност на строежа си и то със сутерен (предполагам, че става дума за монолитно строителство и че основите са поне на 2 м. дълбочина), пък дори и да е било 2019 ... Аз в момента строя, етап "начало на довършителни работи"...
 Та значи цената на къщата до груб строеж с покрив, керемиди и улуци възлезе на около 800 лв/м2. Тук се включва и дограмата с тройно енерго-незнам-си-какво стъкло, външни връзки (още не съвсем завършени) като 50 м. подземен кабел, 50 м. водопровод, около 100 м. канализации и отводняване, цялостна хидроизолация (къщата "лежи" върху 2 пласта хидроизолация, за което съм много благодарен на строителната фирма), станцията за отпадни води, някаква междинна вертикална планировка, "Надзорът" и проектирането. И за всичко останало, което предстои - изолации отвсякъде с висок клас EPS и вата, груби фини и всякакви мазилки и замазки, всички 5 инсталации, финална в. планировка, огради, настилки и прочие, ще съм доволен ако се вместя в още толкова. Flushed
А съвсем отделна е цената на парцела.

За надзора съм напълно съгласен с казаното.
Вариантът с "техническия" - само ако техническият ръководител е баща, брат или много доверен приятел... или някой извънредно почтен и съвестен професионалист. И пак има рискове, ако човек не е всеки ден постоянно на строежа си и не следи за всичко.

# 290
  • Мнения: 606
Здравейте.Имаме едно парцелче  на село в близост до морето  и се чудим дали да не си построим една лятна къща около 100-120 кв.м.да речем с размери около 10/15 см.

Нещо такова например.
Като дограмата ще бъде с класически размери ,не до долу както е на снимката и не най-скъпата разбира се.

Да ви попитам :
колко долу-горе би ми излязъл според вас разходът по строителството с всичките му документации и разрешителни?
Говоря за груб строеж.
Ясно е,че различните строители -различни цени ше ни дадат.Но нас ни интересува  ориентировъчно приблизително крайната сума за  такав тип лятна къщичка .
Като цяло не желаем да ползваме най-скъпите материали,нещо тип среден клас.
Идеята е да знаем дали въобще да да се захващаме или да го продаваме,тъй като сме си поставили определен лимит за бюджета за подобна къща.
Забравих да кажа,че теренът е прав  ,равен ,има ток и вода ,както  и масивна тухлена ограда,по цялия имот .
Наоколо има вили  и къщи за целогодишно живеене.
Благодаря предварително!

Последна редакция: нд, 09 май 2021, 18:04 от macapisa

# 291
  • Мнения: 6 256
Много не разбрах въпросите, т.к. хем питаш за цена за груб строеж, хем питаш за крайна цена. 350 - 400 евро на кв. м. е цената на груб строеж. До ключ 100 000 евро минимум. Ако е до 100 кв.м. може да си я строите вие сами или с бригада. Ако над 100 кв., задължително само с фирма, регистирана в Камарата на строителите. При вторият вариант цената е по-висока. 100 - 120 кв.м. хич не е малка лятна къща.

# 292
  • Мнения: 606
Благодаря!
Да ,😊личи си ,че  не сме наясно и никога не сме се  интересували и занимававали с това.Случайно видях форума.Извинявам се може би звуча глупаво,,но как стои въпросът сами да си я построим?Говорихме за 100 ,м2но май наистина големичка си е ,ще се спрем на по -малка квадратура може би 70-60 кв.м.
Интересува ме крайна цена -цена до груб строеж с покрив-иначе майстори за вътре си имаме там ми е ясен разходът.
Бригада ще намерим това ОК,но всичко останало ?Документаци?Къде мога да намеря по -подробна информация ?

Последна редакция: нд, 09 май 2021, 18:23 от macapisa

# 293
  • Мнения: 233
Благодаря!
Да ,😊личи си ,че  не сме наясно и никога не сме се  интересували и занимававали с това.Случайно видях форума.Извинявам се може би звуча глупаво,,но как стои въпросът сами да си я построим?Говорихме за 100 ,м2но май наистина големичка си е ,ще се спрем на по -малка квадратура може би 70-60 кв.м.
Интересува ме крайна цена -цена до груб строеж с покрив-иначе майстори за вътре си имаме там ми е ясен разходът.
Бригада ще намерим това ОК,но всичко останало ?Документаци?Къде мога да намеря по -подробна информация ?
Виза за проектиране от общината, проект, одобряване на проекта от община и разрешение за строеж. Никой не може да ти каже точна цена, всичко зависи от договорки. Мой съвет, поискай оферти от бригади и си купувай сам материали. Ще излезе значително по-евтино. В момента строя 120 кв.м. с оферта за груб строеж 14.000 лв. За труд без материали. Така че всичко е относително.

# 294
  • Мнения: 6 256
Благодаря!
Да ,😊личи си ,че  не сме наясно и никога не сме се  интересували и занимававали с това.Случайно видях форума.Извинявам се може би звуча глупаво,,но как стои въпросът сами да си я построим?Говорихме за 100 ,м2но май наистина големичка си е ,ще се спрем на по -малка квадратура може би 70-60 кв.м.
Интересува ме крайна цена -цена до груб строеж с покрив-иначе майстори за вътре си имаме там ми е ясен разходът.
Бригада ще намерим това ОК,но всичко останало ?Документаци?Къде мога да намеря по -подробна информация ?
Това е темата за строителство. https://www.bg-mamma.com/?topic=1303299
Ще ти бъде полезна.

# 295
  • Мнения: 1 606
macapisa, цените на материалите са доста динамични последните месеци. Едва ли някой ще може да отгатне дори приблизително колко би ви струвал строежът.

# 296
  • Мнения: 606
Благодаря ви много !Наистина ще трябва да сортираме няколко оферти.

# 297
  • Мнения: 6 256
Далече си от оферти. Първо ти трябва Виза за проектиране и проект. С проекта ще ти изготвят количествени сметки. Тези КС ги предоставяш на отделните фирми, от които ще искаш оферти и те по тях ще ти дадат цени за всяко едно перо от строежа и респективно обща стойност на услугата. Така най-реално ще можеш да сравниш различните оферти. Иначе дори едня фирма да каже 200 евро, а друга 300 няма да разбереш какво се включва в тези пари. Така може да се окаже, че офертата от 300 евро е по-изгодна от тази от 200. Парцерът УПИ ли е? Също е важно и също така дали около него е приложена улична регулация. Съгласно последните изменения на ЗУТ ако няма улична регулация не ти издават Разрешение за строеж. Извади си Виза за прокетиране и тогава с този документ отиди в архитектурно бюро за консултация. Строителството е сложен и труден процес и иска много познания, четене, проучване и т.н. Явно сами няма да се справите, затова ще трябва да работите с архитекти, проектанти, технически ръководител и строителен наздор. Компетентни специалисти, които да те водят през целият процес от проектирането до издаването на Акт 16 - разрешение за ползване.

# 298
  • Мнения: 606
.Да ,затова се интересуваме как стоят нещата..В регулация е.Благодаря за изчерпателната информация !

# 299
  • Мнения: 72
Съвсем ориентировъчно  - около 700-800 лв./м2 ще ви излезе сега грубият строеж на едноетажна къща като посочената от вас, с РЗП 100-120 м2. Ако е под 100 м2, ще спестите от сметката между 5000 и 10 000 лв. от "надзор" и "лицензиран" труд. А щом теренът е равен и прав, има нормален достъп, има ток и вода, е възможно да намалите с още 5-10 х. лв. сметката, точно с колко зависи от много неща. По-ниски суми към момента според мен са абсолютно нереални, освен ако не си строите съвсем сами с двете си ръце или някой не реши да си подари труда... но това е толкова тежък и неприятен труд, особено грубият строеж, така че едва ли.

П.П.: По-горе споменавате нещо за дограма, тя не се включва в грубия строеж.

Последна редакция: вт, 11 май 2021, 12:12 от 0rang

Общи условия

Активация на акаунт